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期限の利益喪失はローン滞納だけが要因ではない

任意売却を行ううえで、「期限の利益の喪失」という言葉がよく使われます。
住宅ローンを数ヶ月滞納し契約条項を守れなかった事により、分割で返済する権利を失う事を意味します。
しかし、期限の利益の喪失はこの滞納だけが原因で起こるものではありません。

 

他にも税金などの滞納による差押、他の債権者による差押や競売の申し立て、あるいはマンションの管理組合による管理費滞納処分による競売の申し立てもなど様々なケースが要因で期限の利益喪失となる場合があります。

 

期限の利益喪失事由

 

ご相談者の中でよくあるケースですが、住宅ローンは何とか頑張って期限の利益を喪失しないように返済を継続しても、固定資産税や住民税などの市県民税を滞納される方が多くいらっしゃいます。しかし、税金関係を1年以上滞納すると各市町村は納税者の自宅不動産に差押登記を入れてくるケースがあります。一般的には差押えが入っても役所は余程の事がない限り、それ以上の法的行為(公売)にはしません。しかし、抵当権が設定されている金融機関では、他の差押えが入った場合、期限の利益の喪失条項に該当する場合があるのです。

 

住宅ローンをきちんと返済している場合は、金融機関はそれを原因にすぐに一括弁済を求める行為はしませんが、債務者が金融機関の信頼を失ったと判断した場合、銀行はローン滞納でなく差押えを原因とする期限の利益喪失条項を適用させる場合があります。

 

上記の例はレアなケースかもしれませんが、「6ヶ月以上滞納してないから大丈夫」などと高を括っていては足元をすくわれる場合があるので、特に税金関係の差押には注意が必要です。

 

2018/4/18

<関連ページ>

期限の利益の喪失

税金の滞納に注意!

差押えの履歴は消せません

銀行から期限の利益喪失通知、又は予告通知が届いている場合

 

 

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宅建の免許番号が(7)になった

不動産の取引業免許は5年に1回(昔は3年に1回)東京都庁で更新手続きを行わなければなりませんが、株式会社セルバ・プランニングも4月4日の更新手続きが完了しました。

表題にある(7)とは、その免許の更新を7回行ったという意味で、その数字が多ければ多いほど古くから不動産業を営んでいることになります。

 

 

弊社は平成3年の設立から今年で27年目を迎えますが、決して永く営業していればいいという訳ではありません。

しかし、一つ一つの経験と実績の積み重ねがお客様の信頼を得ているものと常々感じております。

今後もこの仕事を通してお客様と末永く歩んでゆく所存です。

 

2018/4/6

 

 

住宅債権管理回収機構から通知が届いたら

住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)からお借り入れしているお客様が、何らかの事由で住宅ローンを6ヶ月滞納すると、「株式会社 住宅債権管理回収機構」などから通知書が届きます。この会社は住宅金融支援機構が債権の回収業務を委託した「サービサー」と言われる債権管理回収会社です。債権回収と言っても、法務大臣の許可を得た民間の企業ですので「怖い取り立て」や「夜間に訪問される」ような事はございませんのでご安心下さい。

 

しかし、この状況まで来てしまうと、すでに期限の利益を喪失してしまっていますから、元のように毎月いくらといった弁済は出来ないこととなります。そして、ローン残高を一括返済出来ない場合、競売か任意売却かの選択となるのです。

住宅債権管理回収機構からの通知書には「任意売却の申出書」が同封されて来ますので、期日までに「任意売却できる業者」を探しその書類を送る事で「競売の申立」を回避出来るのです。提出する期日が決まっていますので、そのままにしてしまうと債権者は「任意売却の意思がない」と判断し競売の申立を行います。

 

住宅債権管理回収機構の任意売却

 

ローンの滞納が続くと、「債権者からの通知書など見たくない」と放置状態になることもあります。しかし、債務者にとって競売のリスクは大きく、ご本人はもちろんご家族の精神的な苦痛を考えた場合、早い段階で任意売却の決断される事をお勧めいたします。

競売の申立が入っても同時並行で任意売却も可能ですが、事前に申出書を提出した場合、6ヶ月の販売期間があるため余裕をもって販売出来る事と、お引越代の捻出や少しでも長く居住できるメリットがございます。

 

当センターでは、住宅金融支援機構の任意売却案件を数多く取り扱いしております。今、まさにその書類が届いている方は、お早めにご相談下さい。

 

2018/4/5

「任意売却に関する申出書」の記載方法についてはコチラから

日立キャピタル債権回収から通知が来てる方はコチラから

債権回収会社から通知書が届いた!  のページも参照ください。

 

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五反田の桜並木

任意売却支援センターの小林です。

 

東京の桜の見頃も今週がピークのようです。

 

五反田の桜

 

当事務所がある五反田のビルの前は桜並木があり、事務所から眼下にピンクの絨毯を敷きつめたような桜を眺めることができます。

 

こんな景色も1年のうち僅かな期間だけですが楽しみたいと思います。

 

2018/3/29

 

自己破産は生活再建のため

自己破産は生活再建のため

 

「破産」や「自己破産」という言葉はどんな印象をお持ちでしょうか?

 

破産と聞くと「人生の敗者」「借金を踏み倒した」などマイナスなイメージがつきまといます。そして、もし自分が「自己破産」を選択せざる得ない状況に陥った場合、色々なリスクを考えてしまいます。 家族に迷惑がかかってしまうのでは? 怖い取り立てがあるかもしれない? 生活財産全て持って行かれるのではないか? 家族のため離婚する必要があるのでは? など、そのような事を考えると、破産に対して消極的になってしまいます。

 

しかし、そんな事はありません。破産は借金を免責にする事で、逆にご自身や家族の笑顔を取り戻すチャンスにもなります。してはいけない事、それは破産を避けるために身内や友人から借金しまくる事です。返済できなければ大切な関係がそこで切れてしまうからです。多重債務等があり、どうやっても返済不可能と考えるならば、友人・知人から借りるのではなく、まず自己破産を考えましょう。

 

自己破産は、決してネガティブな行動ではなく「新たな生活を再建するため」「ご家族の絆を深めるため」に必要な事で、「勇気ある行動」と考えられれば決断できるかもしれません。

 

2018/3/27

 

<参考ページ>

自己破産したら家族に迷惑がかかるのか?

自己破産のタイミングに注意

 

<ブログランキング>

 

不動産競売の流れ

住宅ローンを滞納し金融機関の期限の利益を喪失すると、金融機関及び保証会社は、その債権を回収するために担保不動産を裁判所を通じて競売にかけます。但し、競売の申立があっても、実際の入札までは4~5ヶ月の期間を要します。
 
まず、債権者が競売の申立があると「競売開始決定通知書」が管轄する地方裁判所から送られて来ます。その後、1ヶ月程度で、裁判所の担当執行官が「現況調査」のため訪問に訪れます。事前に日時の通知があるので、都合が悪い場合は日程調整も可能です。但し、連絡をしないと鍵の解除人を同行し、勝手に入室し内部の写真を撮られますので、なるべく調査日には執行官に協力される事をお勧めいたします。その際に、不動産の権利関係や占有状況など聞き取り調査があります。
 

現況調査から2~3ヶ月後に期間入札の通知が届きます。その通知によって入札日・開札日が決まりますので、その日程に合わせてお引越の目処を立てましょう。その後、「期間入札の公告」があり債務者の不動産が、新聞やインターネットへ競売情報として掲載されてしまいます。期間入札の公告から、2~4週間後にで入札が開始されます。入札期間は1週間行われ、更に1週間後に開札があり落札人が決定します。開札後、競落人に「売却許可決定通知書」が送られ代金納付が実施されると、不動産の所有権は落札人に移転します。

 

不動産競売の流れ

 

裁判所からは誰が落札したかの連絡はありませんが、だいたいは落札人が直接訪問に来られるか手紙が届きますので、お引越はその後でもかまいません。お引越代は落札者からもらえる可能性は少ないですが、資金がない旨を話しお引越代を交渉してみましょう!好意で10~20万円位いただける場合もあります。もし、入居者が明け渡しを拒否した場合どうなるかというと、競落人は裁判所に「明け渡し命令」を取り、最終的には強制執行となる場合もあります。強制執行の断行まで住み続けるには、よほどの精神力が必要ですので、できれば多少のお引越代をいただき円満に明け渡す事をお勧めいたします。

2018/3/21

 

<関連ページ>

競売を取下げするには?
競売の取り下げはいつまで?
   

富士川サービスエリアで休憩

任意売却支援センターの小林です。

 

先日、仕事で静岡県に車で出かけました。

東名高速道路も渋滞もなく快調に2時間半で目的地へ!

島田市と焼津市で用を済ませ急いで帰る途中、お腹が空いたので東名の富士川SAで休憩です。

 

すしセット

 

お店で人気のすしセットを頂きました。

そのお店からでっかい富士山も眺めることができ思わず写真を一枚

 

富士川

 

手前の川が富士川です。

 

忙しい毎日ですが、お天気も景色も良く癒される一日でした。

 

2018/3/13

 

急いで引越して失敗するケース

急いては事を仕損じる」ということわざがあります。物事を焦り急いで行うと、失敗が起こりやすいという例えです。

 

これは任意売却でのお引越のケースにも当てはまります。住宅ローンを滞納すると、人によっては「ローンを払ってないのに図々しく住み続けてもいいのか」と引け目に感じ、急いで転居される方もいます。

 

しかし、それは逆の考え方で債権者からすると先に引越しするくらい金銭的に余裕があるのだと判断されます。それと、通常は債権者から配分される引越代も、既に引越を完了している状況では退去費用を確保する術もなくなってしまいます。

 

また、固定資産税などの滞納がある状態で住民票を移動すると、市町村の納税課では売却の可能性を疑い自宅に差押えを入れるケースもあります。そうなると、任意売却を成立させるためのハードルがより高くなってしまいます。

 

任意売却の引越

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このように急いで引越すると不利益ばかりで何も良い事はありません。当ホームページでも記述しているように、任意売却には時間がかかります。場合によって1年以上かかるケースもあり、その間はローンの支払や賃料もかからないため、考えようによっては「購入者が決まる迄タダで住んでられる」とプラスに考えて任意売却に望みましょう。

2018/2/26

 

<参照リンク>

お引越は急ぐ必要はない
任意売却での引越しは、いつ頃すればよいのか

 

 

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債権者や弁護士が偉い訳ではありません

住宅ローンが返済できず、債権窓口が銀行から保証会社や債権回収会社に回ると、債務者は「金融機関に迷惑をかけてしまった」という心理が働きます。お気持ちが優しい方や、真面目な方ほどそのように考え、債権者との話し合いも対等ではなくなるケースもございます。

 

債権者・弁護士

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しかし良く考えて下さい、金融機関とは商取引上の融資であり、お客様の不動産を担保に銀行は金利、保証会社は保証料を頂いて契約をしています。「返済できなくなった」という負い目を感じ卑屈になる必要はないですし、お金を貸した側が偉い訳でもありません。それは、決して開き直るという事ではなく、あくまで対等なお気持ちで交渉すべきと言う事です。まして、金融機関の連絡には無視をせず、真摯に対応する事で対等な関係を維持できるのです。

 

それは、法律事務所に相談されるお客さまにも言えることです。
借金問題を弁護士に相談する際に、弁護士先生という立場上その言動に対して何の疑いも持たず、言いなりに自己破産されるクライアントもいらっしゃいます。お客様の方が料金を払って委任する立場なので、自ら敷居を高くする必要はありませんし、変に下手にでる必要もありません。疑問があれば何でも質問し納得されたうえで依頼すべきと考えます。
特に、任意売却と並行して債務整理を行う場合には慎重に進めましょう!

 

2018/2/19

<参照リンク>

滞納すると銀行は損するのか?

金融機関のスタンスを理解すれば任意売却に抵抗はなくなる

法律事務所に相談する前に!

 

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親子間売買、親族間売買

「自宅が競売にかかってしまった、何とか住み続ける方法はないものだろうか?」そんな悩みも任意売却で親子間売買、親族間売買で解決できるケースがあります。

 

親族間売買

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一般的に金融機関は親子間売買の住宅ローンは認めてくれません。その理由としては
■保証会社の保証を受けられない。
■自宅以外の資金流用が考えれれるため。
■適正な売買価格でない場合、税務上の問題も出てくる。

 

このような理由で親子間売買を勧めない業者さんも多く見受けられます。
任意売却支援センターの提携金融機関では積極的に親子間売買、親族間売買の取扱を行っております。お客様の内容によっては長期の住宅ローンも可能となります。
競売になってしまったが、自分の子供や親族の協力を得てこのまま住み続けたい!とお考えの方は是非、ご相談下さい。相談料等は一切かかりません。

 

2018/2/16

<参照ページ>

住み続けるなら親族間売買を検討すべき

 

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