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共有者の持分が競売申立てされたら!

不動産を取得する際に、その名義をご夫婦や親子、兄弟の共有名義にするケースは多くあります。もし、共有者の一方が競売に申し立てられた場合の対処方法について解説します。

 

共有持分の競売

 

そもそも、共有者の持分が競売されるケースは、共有者の自己破産や住宅ローン以外の債権回収による差押えが原因と考えられます。

もし、競売の取下げができなく落札となってしまった場合、新たな買受人と共有者となる訳なので、「そんな物件は落札する人なんていない」と高をくくってはいけません。

東京地裁の落札結果をみても共有持分の競売だろうが、ほぼ確実に落札されています。それは不動産業者やその道のプロが転売目的で落札する場合があるのです。

 

 

では、共有持分が競売となった場合、どう解決すれば良いのか?

落札前であれば、持分を競売ではなく任意売却で買取る方法がベストです。但し、任意売却するには申立人の同意が必要なため、親族だからといっても特別に安い価格で購入はできません。
資金が用意できない場合は、自分の持分と一緒に第三者へ任意売却する方法もあります。

 

もし、任意売却できなくて競売となってしまった場合は?

恐らく落札した業者から落札した持分を買わないか、若しくはあなたの持分を売ってくれないか打診があると思います。もし買えない時は、第三者へ同時売却の提案もあります。

 

その提案を拒否したらどうなるのか?

もし、協議が整わない場合、落札人から共有物分割訴訟を起こされて競売に申し立てられる可能性があります。
共有物分割訴訟とは、共有持分の不動産を裁判所の手続きにより強制的に分割する方法です。その不動産が土地のみの場合、半分に分割しそれぞれ所有する事は可能ですが、建物が存在していたりマンションのように物理的に分割が不可能な場合は、その不動産を自分の落札した持分も合わせて競売にかけ現金化し分ける事となります。

 

落札者は競売で取得した不動産をまた競売にかけたら利益が出ないのでは?

もちろん彼らもプロですから、裁判所の評価基準をしっかりと把握しており、持分売却では通常の評価より3割程度減額されている事を理解しています。また、一般の不動産業者さえ手を出さない持分競売は競争相手が少なく、かなり安く落札できるため再販が競売となった場合でも利益が出る仕組みとなっているのです。

 

どちらにしても、競落人が主導権を握っている事となる

当然、共有物分割訴訟により競売になると実勢価格より低い額になってしまうために、共有者は訴訟前に協議に応じざる得ない状況に追い込まれる事となるのです。

そんな強引な手法で一般人を困らせる事が社会で通用するのかと思ってしまします。しかし、法律上共有者持分は裁判所で分割訴訟を起こせることが可能なため何の問題もないのです。

 

 

以上のことから持分の競売は、その道のプロとの交渉が必要でとても厄介な結果となるので、競売前に任意売却により解決する方法が得策でしょう!

この持分競売はよくある事例ですので、このような事案に直面されている方は任意売却支援センターにご相談下さい。

 

2022/9/1

<関連ページ>

離婚後の住宅ローン問題で多いケース

法律の専門家に相談

 

 

 

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経験不足の会社に任意売却を依頼するとこうなる

不動産の売値は自由とはいえ!

不動産会社の営業マンが毎日のように閲覧している「レインズ」という不動産登録サイトがあります。販売物件を確認すると、稀に相場の3割以上高い設定金額の物件を見かける事があります。

このような物件の存在理由は、住宅ローンの残債額が要因と考えられます。恐らくローンの残高に手数料などの諸費用を加算して販売価格を決めているのでしょう。これは不動産業者と売主の任意売却の認識不足から生まれています。最初からローンを完済しないと売却できないと思い込んでる業者と、もしかして高値で売れれば儲けものと考えている売主。

業者も売れない金額と分っていながら、専任媒介を獲得する目的で売主を説得した可能性も考えられます。「相場よりかなりお高いですが、ダメもとで出してみましょう」と・・・ また、売主はご自分の家の高く評価してくれる会社に頼みたいという心理が働きます。

 

不動産の価格

 

最終的に競売へ

しかし、いくら高い金額での売却をシミュレーションしたとしても机上の空論、どんなに腕利きの営業マンでも3割高の不動産を売却するなど不可能なのです。任意売却の重要なポイントは、ローン残高の額ではありません。
仲介業者は、所有者に対して実際に売却可能な金額を提示し、債権者と交渉して任意売却のスキームを立てることが大事なのです。

このまま、半年経過し1年しても売却できず、結局は競売になってしまった事例は多くあります。競売になってしまっては、売主にとっても仲介業者にとっても損失となり後悔する事でしょう。

 

時間切れで競売

 

関係者が任意売却を理解すれば競売は回避できる

当センターへは、一般個人のお客様だけではなく、不動産業者から任意売却の方法などについて質問や問い合わせがございます。
売主も仲介業者も、そして債権者も任意売却をきちんと理解し実践する事で利益を享受できると共に、誰もが望んでいない不動産競売を回避できると確信しております。

任意売却とは何か?またその進め方などについて知りたい方は是非、任意売却支援センターへお問合せ下さい。

 

2022/8/22

 

<参照ページ>

ローン残高に合わせて価格を決めていませんか?

任意売却は価格より確実性を重視!

債務超過の額は重要でなはない

 

 

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生活レベルを他人に合わせる危険性

同じような会社、同レベルの年収、同じような家族構成、なのに他人の生活の方が裕福に見えてしまう事がよくあります。

 

・会社の同僚がタワーマンションを購入した。

・同じマンションの住人は高級車に乗っている。

・同じくらいの年収で、子供を私立の学校に通わせている。

 

タワーマンション

 

他人をうらやむこと自体、お金はかかりませんが、他人と全ての生活レベルを合わせてしまっては、破綻する可能性が高くなります。

「タワーマンションに住む」「高級車を買う」 それを目標に奮起できる人なら良いでしょう!

しかし、それができる人は他人を羨むことはしません。また、見栄を張って他人と生活レベルを合わせても、それは一時的な満足であり、多重ローンを組み破綻を招いてしまうケースもあります。

 

高級外車

 

きっと他の人は、何かを我慢したり、生活を切り詰めて一つの目的を達成しているハズです。

「大丈夫、何とかなる」は危険な兆候です。「何を目的にお金をかけ、何を我慢するのか」 もう一度、家族と話し合う事をお勧めします。あなたの目標は「他人の生活レベル」ではありません。マンションとか車とか物質ではなく「家族と笑顔で楽しく過ごす」というような気持の豊かさの方が大切なのでは・・・

 

 

現在、破綻状態で悩んでいる方は、もう既に周りを気にする状況ではなくなっています。

周りと比較したり過去を悔やんでも、何も変化は起きないし、幸運も訪れません。ゆっくりでいいので、前を向いて進みましょう!

何か心配な事や悩みがあれば、当センターの無料相談にご連絡ください。お待ちしております。

 

2022/8/5

<参照リンク>借金問題、家族に言えない!

 

 

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自己破産と任意売却を混同しない

任意売却のご相談のお客様から「車やゴルフ会員権など処分が必要でしょうか」「生命保険は解約すべきでしょうか」などの質問があります。任意売却をする事で手元にあるすべての財産を処分しなければならないと勘違いをされているのでしょう。多くの方は初めて経験される事なので仕方ないのですが、「破綻」と「破産」を混同されているかもしれません。

 

自己破産との混同

 

自己破産の場合は、税金以外の借金を全て無しにするので、破産の際に残せる財産は限られます。高級車も会員権も処分しなければならないでしょう!しかし、任意売却はその対極にあり大切な家を処分し出来るだけ多くの額をローン返済に充当する行為です。任意売却でローンが完済できなくとも他の財産を売ってまで返済に回す必要はありませんし、債権者も身ぐるみ剥がすような取り立ては出来ません。

 

任意売却後の残債の支払については、あくまで債権者との話し合いで決めることになります。もし、あなたが月に1万円しか返済できなければ、仮に残債が1,000万円残っても返済可能な額は1万円です。そこで無理な約束をしても後々苦しくなるだけです。

ですので、自己破産するかどうかはその返済額が決まってから考えても遅くはないでしょう!最終的に決めるのはあなた自身ですが、住宅ローン以外の借金が少なければ自己破産までする必要性はありません。

 

当センターでは任意売却後のアフターフォローまでしっかりとお付き合いさせていただきますので、任意売却の事、自己破産の事、残債の事などお悩みの方はお早めにご相談下さい。

 

2022.7.25

 

<関連リンク>

自己破産は段取りを考えて

経験のない事への不安

住宅債権管理回収機構やMUフロンティア債権回収から通知が来てる方

住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)からお借り入れしているお客様が、何らかの事由で住宅ローンを6ヶ月滞納すると、「住宅債権管理回収機構」や「エムユーフロンティア債権回収」などから通知書が届きます。この会社は住宅金融支援機構が債権の回収業務を委託した「サービサー」と言われる債権管理回収会社の1社です。債権回収と言っても、法務大臣の許可を得た民間の企業ですので「怖い取り立て」や「夜間に訪問される」ような事はございませんのでご安心下さい。

 

しかし、この状況まで来てしまうと、すでに期限の利益を喪失してしまっていますから、元のように毎月いくらといった弁済は出来ないこととなります。そして、ローン残高を一括返済出来ない場合、競売か任意売却かの選択となるのです。

このサービサーからの通知書には「任意売却の申出書」が同封されて来ますので、期日までに「任意売却できる業者」を探しその書類を送る事で「競売の申立」を回避出来るのです。提出する期日が決まっていますので、そのままにしてしまうと債権者は「任意売却の意思がない」と判断し競売の申立を行います。

 

ローンの滞納が続くと、「債権者からの通知書など見たくない」と放置状態になることもあります。しかし、債務者にとって競売のリスクは大きく、ご本人はもちろんご家族の精神的な苦痛を考えた場合、早い段階で任意売却の決断される事をお勧めいたします。

競売の申立が入っても同時並行で任意売却も可能ですが、事前に申出書を提出した場合、6ヶ月の販売期間があるため余裕をもって販売出来る事と、お引越代の捻出や少しでも長く居住できるメリットがございます。

 

当センターでは、住宅金融支援機構の任意売却案件を数多く取り扱いしております。今、まさにその書類が届いている方は、お早めにご相談下さい。

 

2022.7.5

 

<関連リンク>

住宅金融支援機構の任意売却

「任意売却に関する申出書」とは

住宅ローンで老後破綻の可能性

老後破綻という言葉は最近よく耳にしますが、それは必ずしも元々生活が苦しい方ばかりでないのです。逆に、サラリーマン時代にある程度収入もあった中流階層の人たちの破綻者が増加しているのが現実です。

本来、仕事をリタイアされた後は退職金と年金受給でゆとりのある老後を思い描いたはずですが、なぜ、このような事が起こってしまうのか?

 

老後破綻の可能性

 

■35年ローンの弊害

40歳を超えてから35年ローンを組むと退職後もローンの返済に負われ、僅かな年金から返済に回す事で生活に困窮するケースもございます。また、築年数も20年を超えると、様々な修繕が必要となり、退職後は預金から取り崩しながらローン返済と修繕をしてきたが、いよいよ限界の時が!

 

■不動産価格の下落が激しい地域がある

当方で取り扱った例として、バブル期に東京近郊の土地が値上がりしたため、郊外の分譲住宅を平成4年頃に4,500万円で新築購入したお客様から任意売却のお依頼を受けました。

ご依頼を頂いて不動産の査定をしたところ売却可能な価格が450万円となり、当時購入した価格の10分の1に!まだ、2,000万円近くのローンが残っており、所有者は想定以上の価格の下落に落胆されておりました。

このように、地域によってはいざ売却をしようとしても、購入当時から大幅に下落しているケースも考えられます。

 

■無理な返済を行うなら任意売却をして楽になった方が良い

任意売却を決断しかねる要因は、子供や孫が遊びに来られる場所を残しておきたい。または、永年住み慣れた場所から引っ越すのが精神的・肉体的に負担である。さらに、近所との関係などの理由で家の処分を躊躇してしまします。

しかし、毎月高額の返済に追われ普通の生活もままならない状況に陥る可能性もあります。独立した子供たちやご近所の事など気にしてられませんので、場合によっては任意売却も考えられた方が良いでしょう!

 

2022.6.24

 

不動産に担保余力(担保枠)がある方はリバースモゲージをご検討下さい。

競売における無剰余取消し

一般的に不動産競売は、住宅ローンなどの返済を滞ってしまった債務者への資金回収のために裁判所の手続きを経て行われるものですが、稀に裁判所の判断で取り消される場合があります。

その中で、無剰余取消しと言われるものがあります。無剰余取消しとは、後順位の抵当権者などが競売を申してても、その競売による配当が回らないと裁判所が判断した時は却下されるというものです。

無剰余

しかし、競売を申し立てるのは必ずしも抵当権者だけとは限りません。当方で扱った例として、担保権者でないクレジットカード会社が判決で債務名義を取り、明らかに無剰余と判りきって競売の申立てをしたケースがありました。なぜ、競売で配当が回らないのに無駄な事をするのか疑問に思う方もいるでしょう!

 

もちろん、金融会社もプロですから無駄ではなく思惑があっての行為なのです。クレジットカードの債権額は住宅ローンと違い、せいぜい200万~300万円程度です。一般的に債務者は「無剰余取消し」などという言葉すら知りませんから、競売を申立てられた債務者は競売で家を失うなら、何としても200~300万円をかき集めて競売の取下げに動くと想定して競売の手続きを行っているのです。
しかし、このケースはあくまでレアな事例で、債務者の収入や資産の背景を調べたうえでの行為と考えられます。

もし、返済ができなく債務者が任意売却を選択した場合でも、ハンコ代として数十万円の回収が可能となるのです。

 

 

上記の例では、取消の判断が下される可能性が高いのため、下手に動かず裁判所の評価が出るまで様子をみるようお勧めします。しかし、債務者としては評価が出るまで気が気ではありません。そこで、対策として裁判所の執行官宛に上申書を提出し、明らかに無剰余であり権利濫用であることを主張します。

 

裁判所の取り消し

そして、この無剰余取消しと混同されるのが、国税や地方税の無益の差押えの禁止です。無益の差押えとは「差押えるできる財産の価格が、他の債権の金額の合計額を超え回収する見込みがないときは、差押えることができない」と規定しています。しかし、無益の差押えは無剰余取消しと違って無益を立証する事が難しく解除できないケースがほとんどです。しかし、国や市町村は公売しても配当がないと判断した場合は申立てをせず、差押えをいれたまま数年間経過しているケースも多く見受けられます。

 

このような無剰余取消しとか無益の差押えの禁止とか難しい事を述べても一般社会ではあまり必要ありません。しかし、競売や任意売却を扱う業者の方は知っておきたい情報です。

 

<参照リンク>

「無益の差押えの禁止」について
2022.6.12

 

 

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任意売却の配分表

任意売却にて販売活動をし購入者が見つかると、その売買価格で抵当権の抹消に応じられるか債権者に稟議をあげてもらいます。その際に、その契約を成立させるために必要な費用等の明細書を債権者に提出するのですが、それを一般的に配分表といいます。では、債権者に認められる費用はどのようなものがあるのか列挙しましたのでご参考まで!

 

■不動産業者への仲介手数料(売買価格の3%+6万円)
■抵当権の抹消費用
■後順位の担保権抹消にかかる解除料(ハンコ代)
■債務者の引越代及び残置物処理費用
■マンションの管理費・修繕積立金の滞納清算金
■差押えの解除費用(債権書によって定めあり)

 

など、任意売却の場合は、一般の不動産を売買する時よりも費用は多くかかってしまいます。それを債務者に費用捻出をお願いしても、すでに破綻状態の状況下ではとても用意できませんので、売買契約を成立させるため、債権者に上記の費用控除を認めてもらう訳です。しかし、債務者にお金がないからといって、上記の費用を全て債権者に出してもられる程甘くはありません。特に引越代などは、10~30万円しか認めてもらえないのが現実で、債権者によっては全く認めないケースもあります。

 

また、市県民税などの税金の差押え登記などがある場合、行政によって全額納付が原則となるケースでは、債権者の解除料だけでは取り下げできない事もあるので注意が必要となります。マンションの滞納についても、遅延損害金や駐車場代などの付加使用料は費用控除が認められないため、ご自身で用意する事となります。

当センターで任意売却される場合、なるべくお客様にご負担のかからないように、各利害関係者と調整を行いますが、それでもご負担頂く場合がございます。そのため、売買が成立する数ヶ月の間に少しでも蓄えをして頂き、生活の再建に向けた準備をしなければなりません。

 

任意売却の配分表

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私たちは、お客様の新しいスタートに希望が持てるよう最善のお手伝いをいたします。しかし最終的には、お客様ご本人によって任意売却を決断し、生活再建に強い意思をもって臨んで頂くことが必要となります。
任意売却に際しての不安なことは、当センターのスタッフに何でもご相談下さい。

 

2022/6/1

 

任意売却の費用と引越代のページもご参照ください。

負担金0円の理由 についてはコチラのページをご覧ください。

 

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自己破産でも免責されない債権

自己破産は最終的に現在の借金をなくす事、すなわち債務の免責を目的として裁判所に申請します。しかし、すべての債権が免責される訳ではありません。では、どのような債権が免責されないのか検証しましょう。

免責されない債権として大まかに2通りあります。「免責不許可事由」に該当する場合と、元々免責に該当しない「非免責債権」があり、以下のようなケースとなります。

 

自己破産で免責されない

 

<免責不許可事由>

・ギャンブルや投資の失敗、浪費などが原因の場合

・財産を意図的に隠した場合

・自己の不動産を親族などに移転した場合

・破産申し立て直前にクレジットカードでの購入後、すぐに現金化したような場合

・近親者など特定の債権者だけに返済を行った場合

・破産手続きにおいて、裁判所に虚偽の申請があった場合など

 

<非免責債権>

・租税等の請求権(固定資産税や住民税などの税金、健康保険税、年金、公共料金など)

・破産者が悪意で加えた不法行為による賠償請求

・故意・重過失により生命や人体を害する不法行為による賠償請求

・子供の養育費や婚姻費用分担義務の請求

・DVを行った配偶者に対する慰謝料など

 

当センターにお問い合わせ下さる債務者の方には、多額の税金等を滞納されている方も多いのですが、その場合は役所に分割納付を申請するようアドバイスしております。自己破産しても免責を受けられないからと、そまま放置するのは得策ではありません。分納申請と同時に延滞税の猶予申請をすれば、延滞税の免除・減額が可能となるので将来の金銭的負担を軽減する事が出来ます。

また、離婚に関する請求権として、免責されるものと免責されないケースがありますので、詳しくは法律事務所にお問い合わせ下さい。
なお、当センターは法律事務所ではありませんが、債務整理を扱う弁護士とは任意売却に関連してのお取引が多数ございますので、簡単なご質問に関しては当方を通じて顧問弁護士に確認する事が可能となります。

 

2022.5.20

 

<関連リンク>

自己破産をする際の注意

千葉銀行、ちば債権回収の任意売却

住宅ローンの支払が滞り「千葉銀行」から催告書や督促状が届いている方、または「ちばぎん保証」や「ちば債権回収」といった会社から、代位弁済通知書などが届いている債務者様もいらっしゃると思います。

 

この「ちばぎん保証」は主に千葉銀行の融資の保証業務を行い、その回収業務を「ちば債権回収」が行っています。
こちらの一連の融機関は、比較的任意売却に対して協力的であり、当センターでも数多くの実績がございます。

 

ちば銀行

 

すでに千葉銀行の手を離れ、保証会社・債権回収会社から通知が来ている場合は、期限の利益を喪失し今までのように毎月ごとの返済は不可能にになり、一括弁済を求められます。

 

ここで、一括弁済できる方は皆無ですので、お客様は「任意売却か競売か」の選択となってしまいますが競売を待つのは得策ではありません。お客様が任意売却を行う場合は、弊社などの仲介会社が窓口となり、この「ちば債権回収」と協議しながら任意売却を進めていく流れとなります。

 

現在、ちば債権回収から督促状や代位弁済通知が来ているお客様は、そのままだと競売の手続きが進行してしまいます。お早目に当センターにお問い合わせ下さい。

 

2022.5.6

 

<関連リンク>

代位弁済通知が届いたら!

取引実績のある保証会社・債権回収会社

金融機関のスタンスを理解すれば任意売却に抵抗はなくなる

 

任意売却に不安を感じている方、ご安心ください!当センターが全てサポートいたします。

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