任意売却ブログ

任意売却する場合の注意点

2011/10/29 | 任意売却, 任意売却ブログ

差押と仮差押の違いは？

「差押」という言葉を聞くと、一般的には耳障りのいい言葉ではなく、世間話しの中ではあまり話題にしたくない言葉かもしれません。ちなみに、差押には以下のような種類があります。

・土地や建物などの不動産
・車や貴金属などの動産
・預金や給与などの債権
 

では「差押」と「仮差押」はどう違うのか、不動産ついて確認しましょう！
不動産競売の場合を例にとると、「差押」は債権者が「債権額○○○円を支払いなさい」という「確定判決」をとり、それに基づいて、管轄する裁判所に不動産競売を申立てて行うもので、既に「債務名義」を得ているため、そのまま強制競売にかけて換価し配当へと移ります。強制競売にするには、この債務名義が必要となるのです。

  
一方「仮差押」とは、確定判決などの「債務名義」を取得するのに時間がかかってしまう事件では、判決を得る間に債務者が財産を隠したり処分するなどして、債務者の財産を減少させる恐れがあります。そのため、裁判所が不動産処分を禁じる仮差押命令を発し、それに基づいて仮差押の登記がなされます。しかし、裁判にて債権者が「確定判決」を取得するまでは、強制競売には移行されません。

 

簡単に解説すると、「差押」は債権者に競売で強制的に売られてしまい、「仮差押」は債権者が競売にするため、不動産の処分などをさせないようにようにする事です。
仮差押えは差押えの前段階と考えられますね。

なお、債権者は「仮差押」を行うには裁判所に対して予納金が必要となります。それは、万一「その債権が実際には存在しない」又は「債権者の主張が間違っている」などの判決が出た場合に、債務者が受ける損害賠償額を保全するためと言われています。

2011/10/22 | 不動産競売, 任意売却ブログ

借金が膨らんだら

企業業績の悪化で「ボーナスカット」という言葉を良く耳にします。
生活費や娯楽でお金が必要になると「ボーナスで返済すればいいや」と、ついついカードローンや消費者金融などから借入をしてしまいます。
しかし、そのボーナスカットが自らの身に降りかかると、その返済のために更に高金利の借入を起こし、借金が雪だるまのように膨らむケースがあります。
こうなると、債務整理を選択する方法しかなくなってしまいます。

 

間違っても、闇金融からの借入・犯罪・夜逃げ・自殺など行為は避けなければなりません。
また、債務整理するにあたって自ら金融業者と交渉してはいけません。弁護士などの専門家に相談すべきです。
金融業者は借りるときは「お客様」でも、返せなくなると「事故の相手方」となります。
業者としては債務整理させないよう、あなたに働きかけます。「取りあえず元金はいいので金利だけ払いましょう」と･･･　でも、元金が減らない訳ですから、何ヶ月間・何年間も利息を払い続ける事となり、業者を儲けさせる結果になります。

 

自己破産は法律で認められた制度です。借金を整理して「人生の再生を期す」ことは恥ずかしいことではありません。調べなければ、自己破産した履歴を他人に知られる事もありません。
まずは、弁護士や司法書士へ相談しましょう！
また、一緒に不動産の任意売却も考えている方は当センターへ併せてご相談下さい。親身に対応させていただきます。

2011/10/19 | 任意売却ブログ, 債務整理

任意売却の断念

2011/10/16 | スタッフブログ, 任意売却ブログ

滞納した時の対処方法

住宅ローンの返済見通しが立たないケースや既に滞納が始まっているお客様がとる行動として、以下のような対応が考えられます。

１．返済条件の見直しを銀行に相談する　
２．ご自宅の売却によって弁済をする　
３．そのまま放置して競売落札まで住み続ける

 

せっかく手に入れたマイホームを手放したくないと考えるのは当然の事。出来れば銀行にリスケジュールをお願いして返済の負担を減らす事が可能であるなら相談に行くべきでしょう！ただし、返済期間を延ばしたり元金を据え置く対処は一時的には楽になるかもしれませんが、そのつけを後回しにする事となりますので先々の返済計画が立てられない場合は、やはり自宅の売却も考えなくてはなりません。

 

そこで問題となるのが、現在のローン残高と売却額の金額です。
何年も住宅ローンを払い続けてきたのに、その時期から不動産の相場が下落したり、建物の経年劣化によって資産価値が下がったりして売却しても全額返済出来ない、いわゆる「担保割れ」の状態になってしまうケースが多く見受けられます。

 

このような場合、どうすればよいのか？銀行としては「売却するなら不足分をご用意して下さい」と言われます。そこで「任意売却」という方法により、担保権を抹消し借入残額を圧縮する方法をとるべきなのです。
しかし、銀行の窓口で相談しても任意売却を勧めてくれる担当者はいないと思われます。それは、任意売却するにはローンを数ヶ月滞納し「期限の利益を喪失する」事が条件となるからです。銀行の担当者が、わざわざローンの滞納を勧める訳がありません。

 

くれぐれも、銀行の担当者さんには「任意売却をするのでローンを滞納します」とは説明しないで下さい。
「滞納をした結果として任意売却を選択せざる得ない」という状態に持って行くべきなのです。その間、数ヶ月という時間がかかり金融機関としては返済してもらうため、あなたに何度も連絡を入れてきます。決してその連絡に対して放置しない事です。後々、債権が保証会社に移行されたとしても、あなたの情報はそのまま引き継がれますので任意売却に対して非協力的になる場合もあるのです。

 

一般的には、このような任意売却は経験はする事がないため、お客様は金融機関とどのように対応して行けば良いのか難しい判断となります。そこで、住宅ローン滞納が予測される初期の段階から当センターにご相談いただく必要が出てくるのです。多くの方は切羽詰まった状況になってからご相談されます。よく競売の入札間近になってどうにかして欲しいというご依頼も多々あります。実際そうなってからでは遅いのです。
色々な状況を想定しながら早めに相談する事が成功へのポイントとなります。

当センターでは、お客様から何度ご相談いただいても相談料は一切いただきませんのでご安心下さい。

2011/10/08 | 任意売却ブログ, 住宅ローン

なぜ専門業者がいいのか？

2011/10/04 | 任意売却, 任意売却ブログ

お花のお礼

事務所の引越も無事に終わり、慌ただしい日々からやっと落ち着きそうです。

ところで移転に際し、日頃お世話になっている方々から高価なお花が届いております。

いつもありがとうございます。感謝です！

 

2011/09/29 | スタッフブログ, 任意売却ブログ

最終手段の競売

お客様から任意売却のご依頼を受けても、残念ながら競売に移行されてしまうケースが１割ほどございます。

 その理由としては
１．債権者の価格の同意や担保権抹消のが得られないケース
２．連帯保証人や連帯債務者の協力が得られないケース
３．競売の入札期日が迫っていて、売却の期間が取れないケース

 

このような場合には、ご本人が任意売却を希望しても競売に流れてしまう結果となってしまいます。
保証会社や債権回収会社の中には任意売却による回収額を実勢価格よりも高く設定する債権者もおります。どんなに現状の相場を説明しても「方針は変えられない」という事で競売による回収を希望する債権者、又は後順位の担保権者でハンコ代はいらないから競売にして下さいという債権者も･･･

 

しかし、競売の入札が開始されても自宅を守る方法はあります。
Ａ．弊社でお客様の物件を落札して、お子様など親族の方が買い戻す方法。
Ｂ．投資家さんに物件を入札してもらい、賃貸で借り受ける方法。

 

特に任意売却のご相談では、どうしても自宅を手放したくないという方も多く、親族間売買を希望されるお客様もいらっしゃいます。
しかしながら、現実的には親族間売買での住宅ローンの審査は厳しく、親族間売買が成立出来ないケースが多いのです。そこで競売落札によって名義を換え、その不動産を子供などの親族が住宅ローンを組んで自宅を買い戻す事が可能となってくるのです。

 

当然ですが、不動産競売では他の第三者も入札に参加しますので、必ずしも落札出来るとは限りません。
その入札価格の見極めが重要となってきますが、弊社では長く競売の事業に携わってきた経験からある程度落札価格を予想できます。
競売の入札が開始されて諦めるより、このような可能性にかけてみる事も必要でなないかと考えます。

2011/09/17 | 不動産競売, 任意売却ブログ

記録更新

「記録更新」というと何の事？と思いますが、一日のマンションのご案内の立ち会いの件数です。

以前にブログで５組のお客様の立ち会いの記事を掲載しましたが、昨日は練馬のマンションの立ち会いに８組のお客様のご案内となりました。

午後１時からスタートし最終５時頃まで･･･

居住中の物件だったため、売主様には私の代わりに営業までしていただき、且ついらしたお客様と同行した仲介の営業の方（会わせると約２５名）に飲み物を振る舞って頂き、大いに助かりました。

売主様の仕事の都合で、まとめて同じ日のご案内となり、仲介業者の方やお客様にもご協力頂き感謝しております。

お陰様で契約の方向に進みそうで安心いたしました。

ありがとうございます。

2011/09/04 | スタッフブログ, 任意売却ブログ

家族の笑顔が戻り、ホッとしています

横浜市 50代 男性 自営業

 

裁判所から競売開始決定通知が届き、自暴自棄になって誰にも相談できないまま競売になるのを待つしかないと諦めていました。

 

そんな時、テレビのニュース番組で”任意売却”を 取り上げているのを見て、すぐにインターネットで調べ任意売却支援センターさんを知り、電話相談しました。

家族の話し合いでは、どうしても住み続けたい、引っ越ししたくないとの考えでした。

 

その中で長男が26歳の社会人5年目であったことで一つの提案をいただきました。それは長男に新たに住宅ローンを組んでもらう親子間売買というものでした。

 様々な選択肢の中でもそれが一番家族の要望を叶える方法であると感じました。

それは、私を含め家族全員同じ考えで一致しました。

 

そして、残された時間も少ないため、すぐ銀行へ行き長男の住宅ローンの打診をしたものの、親子間売買での住宅ローンは難しいとの回答を受けました。

しかし、セルバプランニングさんのお客様により、一度私の自宅を買取りしてもらい、期日寸前での競売取り下げができ、さらに長男と売買契約を行う方法で、無事に自宅に住み続けることが出来たのです。

 

こんな方法で、引っ越しせず住み続けることができるとは思ってもいませんでした。このご提案をいただきました小林さんには家族ともども感謝しております。スタッフの皆様にもよろしくお伝えください。

ありがとうございました。

2011/08/28 | お客様の声, 任意売却ブログ