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督促に応じた結果、任意売却ができない事に!

良かれと思って行った行為が、マイナスに働くケースは皆様も経験があると思います。 任意売却でもこのような事例があります。

 

任意売却を行う条件として、住宅ローンの滞納が必要になります。ちなみに、その住宅ローンを複数の銀行から融資を受けている場合、全ての銀行の返済を同時に止める必要があります。

例えば、2行の銀行のうち1行の返済をストップしたが、もう一行の銀行は督促が厳しいしし、返済も少額だからと銀行員の督促に応じ返済を続けていると、任意売却ができなくなる恐れがあるのです。

 

銀行は、返済が継続して行われていると、保証会社へ代位弁済を請求する事が出来ず、任意売却する条件として全額返済を求められます。債務者が慌てて返済を止めても、既に数か月滞納しているもう一方は保証会社へ移管され、競売の手続きが進行しているのです。

 

任意売却できなくなるケース

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もっと早く私どもに相談下されば、その時点で全部のローンを止めるアドバイスができたのですが、銀行員の督促を優先した結果、ご自身が不利益を被る結果となってしまったのです。

本来であれば、返済を止めれば纏められたはずの任意売却も、良かれと思い返済を継続した結果が競売になってしまっては理不尽に感じるかもしれません。しかし、銀行にクレームを言っても何も解決しません。債務者から1円でも多く回収を求めるのが彼らの仕事ですから!

 

このように最初の方向性がズレてしまうと、後々取り返しのつかない結果となる場合があります。現在、任意売却をお考えの方や、住宅ローンの返済にご不安を感じている方は、お早めに任意売却支援センターの無料相談を活用下さい。

 

2017/9/22

 

<参照リンク>

一部の債権者だけの返済はNG

任意売却の時期が遅れる場合がある

 

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離婚する際は任意売却も速やかに!

近年は夫婦の離婚割合が高い時代ですが、その際の住宅ローン問題は頭の痛い課題です。しかし、その解決を後回しにしてしまうとトラブルになるのが以下の2つの事例です。

離婚の話し合い

 

1.離婚の時点で、家は元妻と子供が住み続け、住宅ローンを元夫が払う約束をした。

元々、その約束自体に無理があります。元夫が資産家や高収入を得ている人なら問題ないですが、その約束も無期限に続くことは考えられません。しかも、離婚して数年が経過している中で、今更問題が発生しても、その解決には相当な労力が必要です。離婚の段階で任意売却をし、あとに遺恨を残さないようにしなければなりません。

 

2.離婚の際に妻の連帯保証人を外してくれる約束をした。

ローンの連帯保証人を外す権限が夫にあるのなら可能でしょうが、残念ながらそうではありません。また、銀行に対して「離婚するので連帯保証人を外して下さい」と申出ても門前払いされるだけです。
ですから、元々できない約束をすること自体問題ですが、離婚の際に家も売却し後々トラブルが起きないよう対処しておくべきなのです。もし任意売却で残債が残るような場合でも、その残債を夫が支払う事で妻に迷惑をかけない対策をすることも重要です。

 

離婚による住宅問題

このような問題解決には専門家に依頼

元々離婚には精神的な苦痛があり、早く解決したいとの思いから無理な約束をしたり、早めに解決すべき住宅問題も後回しになる事も多いのです。しかし、数年してから問題が起きるとその解決のために、それ以上の苦労と困難が伴います。もしかして、お互い別のパートナーが存在するかもしれません。ここで弁護士に依頼しても費用がかかりますし、相手もいきなり弁護士登場では敵対感情が生まれてしまいます。もし、任意売却の方向性が決まっているなら、当センターの任意売却専門のスタッフに相談される事をお勧めいたします。お互いの間に入って親身に対応させて頂きます。

 

2017/8/23

 

<関連リンク>
離婚に伴う任意売却

離婚後の住宅ローン問題で多いケース

夫の連帯保証人から外れたい!

 

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初めての任意売却、まずは任意売却支援センターにご連絡を

わかるようでわからない任意売却の手続き

住宅ローンが支払えない時の最終手段と言えば、真っ先に推奨されるのは任意売却ではないでしょうか。最近ではインターネットでも積極的に宣伝されているため、聞いたことがあるという方もいるかもしれません。

しかし、それらによってなんとなく言葉は知っていたとしても、具体的にどういう手順で、どういう手続きをするものなのかまでは知らない人も多いはず。ましてや任意売却の手続きを考えるとなれば、インターネットで難しい専門用語を理解するだけでも一苦労のはずです。

そんな時には一人で悩み込まず、専門家に相談しましょう。住宅ローンの任意売却を相談するなら、まず思い浮かぶのが任意売却支援センター。家のことなど何もわからないという方と違い、その道のプロ。任意売却における疑問点や注意点など、わかりやすく説明します。

初めての任意売却

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1人ではできない任意売却

家を半ば強制的に売りに出す競売とは異なり、任意売却には各種業者との綿密な交渉が必要となります。その分、引っ越し代を工面してもらえたり家を高く売りに出してもらえたりとメリットも多くなるわけですが、その分仲介業者や債権者の方との話し合いの密度は濃くなります。

その際に必要になるのが、当センターのような専門知識と経験を備えたプロ。見識を備えた人物との事前の相談を踏まえた上で任意売却に臨めば、自分に有利な条件で手続きを踏めるだけではなく、可能な限り円満な形で交渉を進めることができます。

 

住宅金融支援機構の任意売却を例にすると、おおむね以下のような手続きを踏んで行われます。

①「任意売却に関する申告書」を提出

②物件の調査と価格の査定

③売り出し価格の確認

④仲介業者との媒介契約の締結

⑤購入希望者に向けた販売活動

⑥抵当権抹消に応じられるかどうかに関する審査

⑦売買契約の締結

⑧売買代金の決済および抵当権の抹消

 

こう書いてしまうと手順を踏めばよいだけのように見えますが、各プロセスごとに、内容の綿密な打ち合わせが必要となります。任意売却の手続きを進める際には、経験が少ないという不動産業者も多いでしょうから、その道の経験豊富な専門家の方に相談をするのが有益です。

 

任意売却とは のページもご覧ください。

 

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海が一望できる蕎麦屋さん(小田原)

任意売却支援センター 小林です。

先日、不動産の売買契約のために湯河原へ!

仕事を済ませて、東京へ帰る途中に時計を見ると午後の2時、ランチできる場所を探しながら海沿いをドライブ!

 

小田原あたりで蕎麦屋さんを見つけたので軽めのランチをと思い即入店、「そば 季作久」というお店です。

 

蕎麦ランチ

 

座ったカウンターが海が一望できる最高のロケーション!」

 

海が一望できる蕎麦屋さん

 

品書きを見るとメニューも豊富で美味そう!

 

お品書き

 

次回は夕暮れ時に来て、お酒でも頂きながら食事したいという想いに駆られました。

 

 

 2017/7/28

 

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競売物件のメリットとリスク

ここ数年、住宅ローンの破綻が原因で競売に移行される件数が増加しています。それとともに一般個人の競売物件の入札参加も多くなっています。ところで、競売での不動産取得はそんなに魅力のあるものなのでしょうか?
そこで入札する立場から、不動産競売のメリットとリスクについて検証してみましょう!

 

競売物件のメリットとリスク

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■競売のメリット

1.不動産競売を利用する最大のメリットは不動産を安く(市場価格の7~9割で)取得できる。
2.建物があっても消費税がかからない。
3.入札価格を自分で決める事により、予算に合った資金計画を立てやすい。
4.裁判所の職権により抵当権を抹消してくれるので、正常な物件として所有権を取得する事が可能。

 

■競売におけるリスク

1.物件の内部を見ることが出来ない。
2.一般物件と違い、前所有者は瑕疵担保責任を負わない。
3.現金納付が原則、不可能ではないが競売を扱う金融機関が少なくローンを組みにくい。
4.土地等の場合、境界確認がとれない事や公簿と実測の面積に差異があっても差額請求出来ない。
5.期間入札に参加する場合、売却基準価格の20%を保証金として提供が必要となります。
6.占有者の退去が必要。裁判所の強制執行による手続きもありますが、費用がかかる。
7.引渡命令の出ない物件もあります。
8.入札に参加しても落札出来るとは限らない。時間をかけて調査しても買い受けができない場合が多い。
9.競売の取下げ、取消し等により入札が中止になる場合があります。

 

このように、競売には思った以上にリスクも伴います。競売の3点セットの見方も分からないまま、安いという理由で落札したものの後になって「こんな筈じゃ・・・」となる事もあります。
個人の入札が多くなったとはいえ、さまざまなリスクを考慮して入札は競売のプロに任せるべきと考えます。

 

2017/7/28

 

<関連ページ>

競売入札を代行業者に依頼する場合の注意

競売入札はリスクを負う覚悟が必要

 

 

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経験不足の会社に任意売却を依頼するとこうなる

不動産の売値は自由とはいえ!

不動産会社の営業マンが毎日のように閲覧している「レインズ」という不動産登録サイトがあります。販売物件を確認すると、稀に相場の5割以上高い設定金額の物件を見かける事があります。

このような物件の存在理由は、住宅ローンの残債額が要因と考えられます。恐らくローンの残高に手数料などの諸費用を加算して販売価格を決めているのでしょう。これは不動産業者と売主の任意売却の認識不足から生まれています。最初からローンを完済しないと売却できないと思い込んでる業者と、もしかして高値で売れれば儲けものと考えている売主。

業者も売れない金額と分っていながら、専任媒介を獲得する目的で売主を説得した可能性も考えられます。「相場よりかなりお高いですが、ダメもとで出してみましょう」と・・・ また、売主はご自分の家の高く評価してくれる会社に頼みたいという心理が働きます。

 

不動産の価格

 

最終的に競売へ

しかし、いくら高い金額での売却をシミュレーションしたとしても机上の空論、どんなに腕利きの営業マンでも、5割高の不動産を売却するなど不可能なのです。任意売却の重要なポイントは、ローン残高の額ではありません。
仲介業者は、所有者に対して実際に売却可能な金額を提示し、債権者と交渉して任意売却のスキームを立てることが大事なのです。

このまま、半年経過し1年しても売却できず、結局は競売になってしまった事例は多くあります。競売になってしまっては、売主にとっても仲介業者にとっても損失となり後悔する事でしょう。

 

時間切れで競売

 

関係者が任意売却を理解すれば競売は回避できる

当センターへは、一般個人のお客様だけではなく、不動産業者から任意売却の方法などについて質問や問い合わせがございます。
売主も仲介業者も、そして債権者も任意売却をきちんと理解し実践する事で利益を享受できると共に、誰もが望んでいない不動産競売を回避できると確信しております。

任意売却とは何か?またその進め方などについて知りたい方は是非、任意売却支援センターへお問合せ下さい。

 

2017/7/13

 

<参照ページ>

ローン残高に合わせて価格を決めていませんか?

任意売却は価格より確実性を重視!

債務超過の額は重要でなはない

 

 

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武蔵野銀行・ぶぎん保証の任意売却の進め方

あなたの手元に「武蔵野銀行」や「ぶぎん保証」から書類が届いていませんか?

 

武蔵野銀行は、さいたま市大宮区に本店を置く地方銀行で、埼玉県を中心に多くの住宅ローンの扱いを行っています。
ぶぎん保証は、武蔵野銀行の関連会社で主に武蔵野銀行のローン保証業務を行っています。お客様が住宅ローンを数か月滞納し、期限の利益を喪失すると、その債権は武蔵野銀行からぶぎん保証へ移行します。ぶぎん保証では、お客様の任意売却に対しては概ね協力的で、弊社でも多くの取引実績があります。

 

武蔵野銀行ぶぎん保証

 
すでに武蔵野銀行から、保証会社へ移管されている場合「代位弁済通知書」が届いて、従来のような毎月返済は出来なくなり、一括弁済を求められます。毎月の返済ができない状況下で、全額弁済は不可能ですので、お客様は「競売」か「任意売却」の選択を迫られます。何も対応せず競売に流してしまう事は良策ではありません。もし任意売却を決断された場合は、私たちがお客様との仲介人となり、ぶぎん保証と折衝しながら任意売却を進めていく流れになります。

 

今現在、これらの金融機関から督促状や代位弁済通知が届いているお客様は、このまま放置すると競売の手続きが進んでしまいます。お早目に、任意売却支援センターのフリーダイヤルへお問い合わせ下さい。0120-281-540

 

2017/7/4

<参照リンク>

滞納すると銀行は損するのか?

銀行から期限の利益喪失通知、又は予告通知が届いている場合

金融機関のスタンスを理解すれば任意売却に抵抗はなくなる

 

 

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法律事務所が任意売却を行うのか?

弁護士費用が0円?

先日、ある任意売却のサイトをみて「弁護士費用0円」という広告を目にしました。これは債務整理の費用が0円なのか、それとも単に任意売却の相談料が0円なのか不明瞭です。よく考えると、弁護士が無報酬で債務整理の依頼を受ける事はありえないので、おそらく任意売却の相談料が無料なのだと私は勝手に判断しました。

しかし、一般ユーザーはこのサイトを通じて任意売却をすれば、債務整理も無料でできると勘違いしてしまいます。(そのサイトには債務整理の報酬規定の記載はありません)もし、任意売却の相談だけなら弁護士に相談せず、経験豊富な任意売却専門会社に問い合わせする方が丁寧に説明してくれます。相談料を頂く慣習もないですから!

 

弁護士費用が0円

 

任意売却を行うのは不動産仲介会社です!

また、ある相談者が弁護士事務所に伺った際に、専門の仲介業者に任意売却を任せる話したところ、「不動産業者は非弁行為に当たるからできない」と言われたそうです。いかにも当たり前のことを言っているように感じますが、任意売却の依頼を債務整理と混同させ、クライアントを言うがままに操作しているように感じます。

しかし、そのお客様は何かを感じたらしく「では、先生が任意売却をするんですか」と答えたところ返事に困ったとの事でした。

 

よく見かけるサイトに、不動産会社と弁護士や司法書士などの法律事務所が共同で任意売却のホームページを運営している場合があります。不動産業者は任意売却が終わったお客様に自己破産を勧めて法律事務所を紹介し、法律事務所は債務整理をするお客様に任意売却を勧め不動産業者を紹介します。相互紹介により、一人のクライアントで2度報酬が発生するシステムです。前述のやり取りは、そのようなシステムがあっての流れなのでしょう!

 

任意売却は不動産の売買

 

任意売却と債務整理の棲み分けを!

任意売却終了後の残債務の交渉や債務整理は法律家の仕事で、もちろん私たちは関与できません。しかし、任意売却は不動産の売買なので不動産業者が行います。任意売却と債務整理は混同させず、その棲み分けはすべきと考えています。法律事務所や弁護士は法律を扱うお仕事で、私も含めクライアントは先生方の発言を信じて疑いません。これは稀なケースなのでしょうが「報酬のためなら手段を択ばず」はしてほしくないと感じました。

 2017/6/28

 

<参照ページ>

法律事務所に相談する前に!

自己破産しか方法はないのか?

任意売却は、不動産の売買です

 

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マンション管理費の滞納

住宅ローンを滞納されている方は、管理費や修繕積立金、駐車場料金などを滞納しているケースも多いようです。築年数の経過したマンションなどは、修繕費が高く管理費と合計すると月額3万円以上の場合もあり、3年も溜めると100万円を超える滞納額になってしまいます。

 

マンションを売却する際に、売主はこの管理費などの滞納金を精算しない限り、決済の取引が出来ません。しかし、ローンを滞納している状況下では、100万円もの資金捻出は困難となります。その場合、任意売却に同意された債権者に売買代金の中から控除をして精算することになります。

 

マンション管理費の滞納

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マンション管理組合としても、この管理費の長期滞納は頭の痛いところです。それを、法的処理を行わず任意売却によって滞納額全額を回収できる事は、マンションを維持運営する上で組合としても助かるのです。
管理費などの滞納額がたまり、管理組合からの対応に苦慮されている方は、当センターまでご相談下さい。

 

2017/6/20

 

<関連リンク>

マンション管理費は滞納しても大丈夫?

マンションの任意売却

 

 

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任意売却する場合の注意点

1.ご本人の意志と関係者の協力

■ご家族の協力
ご家族には、任意売却は前向きな行動である事の理解と、案内等の立ち会いや片付けなど販売に当たっての協力を求めます。
■連帯債務者、連帯保証人の承諾
任意売却する場合必ず必要になります。話しにくい事ですが、関係を良好に維持する為きちんと説明しましょう!
■任意売却業者との意志疎通
引越時期の希望や資金の相談、残債務の事など、疑問に思うことは必ず担当者に聞く事が必要です。
■他の業者の誘惑に乗らない事
競売の申立が入ると、不動産業者や色々な団体がチラシを入れたり訪問にやってきます。
中には資金提供を匂わせて、契約に誘導する悪徳業者もおりますので注意が必要です。
 

2.住宅ローンについて

■任意売却を決めたら住宅ローンは止める
借入額がオーバーローンの状態の場合、任意売却するには3ヶ月~6ヶ月の滞納が条件となります。
親類や高金利の融資に頼るなら、ここは決断し支払いをストップする事も必要です。
■複数のローンある場合、同時にストップする
一部の債権者だけ返済をすると、任意売却のタイミングがズレてしまいますので、同じ時期に止めて下さい。
 
 3.他の差押えにも注意
■固定資産税や市県民税の滞納
不動産に差押えが入ると、その額によっては解除出来ないケースもありますので、役所や税務事務所から届く書類には注意をして下さい。
■住宅ローン以外の債務
クレジットカードやキャッシングなど新規の借入は起こさないようにしましょう!その債務額によっては任意売却の後に債務整理が必要になる場合もあります。
また、滞納には注意して下さい。不動産の担保評価次第で差押えの手続きに入る場合もあります。  
 

4.お金の管理

■任意売却後の資金計画を立てる。
お引っ越し先の家賃や生活費について、あらかじめ計画しておく必要があります。
病気やケガで仕事が見つからず収入の見通しが立たない場合、生活保護の申請も考えておく必要があります。
■売却までの数ヶ月間でできるだけ資金を蓄える
滞納が始まってからお引っ越しまでは、6ヶ月から1年程度、長い場合は2年近く現在の自宅に居住できる場合もあります。その間、次のスタートの準備として、なるべく資金を蓄える事を考えましょう!
■支払うべきものの優先順位を決める
優先順位としては、ご家族の食費や生活費・光熱費などの支払いが第一、次に固定資産時や健康保険料などの税金関係、住宅ローンとマンションの管理費は払わないで結構です。
マンションの管理費と修繕積立金は売却代金から控除できます(駐車場は別)
■銀行口座の使い方
給与の支払口座と諸払いの口座は分けておく、支払いを止める科目を一緒の口座にすると引き落としされる事があります。
また、固定資産税や市県民税の滞納すると預金口座を差押えるケースがあります。その場合、口座振替してる預金を差押えしますので、給与口座とは別にしておきましょう!
 

 5債権者との関係

■各債権者からの通知書は捨てないで残す
各銀行や保証会社、債権回収会社から来る書類は残しておき任意売却の担当者に渡して下さい。
捨ててしまうと、大事な任意売却のタイミングを逃してしまう恐れがあります。
■連絡が来たら、丁寧に対応し決して無視・放置しない
後に任意売却する場合、金融機関など債権者との関係を良くしておく必要があります。
2017/6/16
 任意売却の注意点
<参照ページ>
任意売却で再生するための5つのポイント
税金の滞納に注意!
任意売却を決断した場合の支払の優先順位
一部の債権者だけの返済はNG
将来への資金管理が大事!
 
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