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任意売却の配分表

任意売却にて販売活動をし購入者が見つかると、その売買価格で抵当権の抹消に応じられるか債権者に稟議をあげてもらいます。その際に、その契約を成立させるために必要な費用等の明細書を債権者に提出するのですが、それを一般的に配分表といいます。では、債権者に認められる費用はどのようなものがあるのか列挙しましたのでご参考まで!

 

■不動産業者への仲介手数料(売買価格の3%+6万円)
■抵当権の抹消費用
■後順位の担保権抹消にかかる解除料(ハンコ代)
■債務者の引越代及び残置物処理費用
■マンションの管理費・修繕積立金の滞納清算金
■差押えの解除費用(債権書によって定めあり)

 

など、任意売却の場合は、一般の不動産を売買する時よりも費用は多くかかってしまいます。それを債務者に費用捻出をお願いしても、すでに破綻状態の状況下ではとても用意できませんので、売買契約を成立させるため、債権者に上記の費用控除を認めてもらう訳です。しかし、債務者にお金がないからといって、上記の費用を全て債権者に出してもられる程甘くはありません。特に引越代などは、10~30万円しか認めてもらえないのが現実で、債権者によっては全く認めないケースもあります。

 

また、市県民税などの税金の差押え登記などがある場合、行政によって全額納付が原則となるケースでは、債権者の解除料だけでは取り下げできない事もあるので注意が必要となります。マンションの滞納についても、遅延損害金や駐車場代などの付加使用料は費用控除が認められないため、ご自身で用意する事となります。

当センターで任意売却される場合、なるべくお客様にご負担のかからないように、各利害関係者と調整を行いますが、それでもご負担頂く場合がございます。そのため、売買が成立する数ヶ月の間に少しでも蓄えをして頂き、生活の再建に向けた準備をしなければなりません。

 

任意売却の配分表

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私たちは、お客様の新しいスタートに希望が持てるよう最善のお手伝いをいたします。しかし最終的には、お客様ご本人によって任意売却を決断し、生活再建に強い意思をもって臨んで頂くことが必要となります。
任意売却に際しての不安なことは、当センターのスタッフに何でもご相談下さい。

 

2017/5/23

 

任意売却の費用と引越代のページもご参照ください。

負担金0円の理由 についてはコチラのページをご覧ください。

 

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個人民事再生をする前に

当センターに相談されるお客様に「個人民事再生」を希望される方も増えております。 この制度は、マイホームを残したまま他の債務を圧縮する事ができるため、住宅ローン以外の借金(消費者金融やカードローン等)が多額にある債務者にとっては、その名の通り「再生」のための手段と考えられます。

 

個人民事再生を思案中

 

しかし、現実をみると個人民事再生を行った数年後に、せっかく残した自宅の任意売却を行ったり、自己破産申請する方も多くいらっしゃいます。小手先の債務整理で再生手続きを行う前に「なぜ、そのような借金を抱える状況になったのか」原点に戻って考える必要があります。最初の住宅ローンを組む際に、無理な返済条件で借入れると毎月の収支が赤字となり、それを埋めるために他で高利の借入をしてしまうケースがあります。最初は何とか乗り切れても、それを繰り返しているうちにいずれは破綻する結果となります。

 

「家族のためにマイホームだけは残したい」という考えは分かりますが「債務整理に至った要因が住宅ローン」である事を理解しなければ、また同じ事を繰り返す事となるのです。まず、個人再生を決断する前にもう一度家計の収支を見直し、無理な返済であればご家族に説明して、ご自宅の任意売却も考えるべきでしょう!

 

個人再生の後、更に自己破産というような債務整理を繰り返さないため、まずはご自身の生活の基盤を見直す必要があると考えます。

 

2017/5/16

 

<関連リンク>

自己破産と個人民事再生の比較

個人民事再生の注意点

 

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仕事の途中で香取市佐原に!

先日、物件の調査のため千葉県香取市へ。

東京から東関道で1時間少々かかり、佐原香取出口から一般道を走行中、何やら昔ながらの街並みが現れ、つい車を止めてしまいました。

 

佐原の建物

 

この佐原(さわら)地区は、時代劇に出てきそうな風情ある建物が建ち並び、思わず川沿いを散策したくなるような情緒ある景色です。

初めて日本地図を作った「伊能忠敬の旧宅」もあるらしい。

 

佐原の水郷

 

水郷沿いに建つ木造建築物を見ると重厚感があり、この歴史的建造物を美しく維持されている人々の努力も感じられます。

これからも永く保存して頂きたいと願います。

 

次の仕事の現場に向かう都合で、5分でその場を立ち去ってしまいましたが、次は余裕をもって観光したいと思いました。

 

2017/5/9

 

 

生活レベルを他人に合わせる危険性

同じような会社、同レベルの年収、同じような家族構成、なのに他人の生活の方が裕福に見えてしまう事がよくあります。

 

・会社の同僚がタワーマンションを購入した。

・同じマンションの住人は高級車に乗っている。

・同じくらいの年収で、子供を私立の学校に通わせている。

 

タワーマンション

 

他人をうらやむこと自体、お金はかかりませんが、他人と全ての生活レベルを合わせてしまっては、破綻する可能性が高くなります。

「タワーマンションに住む」「高級車を買う」 それを目標に奮起できる人なら良いでしょう!

しかし、それができる人は他人を羨むことはしません。また、見栄を張って他人と生活レベルを合わせても、それは一時的な満足であり、多重ローンを組み破綻を招いてしまうケースもあります。

 

高級外車

 

きっと他の人は、何かを我慢したり、生活を切り詰めて一つの目的を達成しているハズです。

「大丈夫、何とかなる」は危険な兆候です。「何を目的にお金をかけ、何を我慢するのか」 もう一度、家族と話し合う事をお勧めします。あなたの目標は「他人の生活レベル」ではありません。マンションとか車とか物質ではなく「家族と笑顔で楽しく過ごす」というような気持の豊かさの方が大切なのでは・・・

 

 

現在、破綻状態で悩んでいる方は、もう既に周りを気にする状況ではなくなっています。

周りと比較したり過去を悔やんでも、何も変化は起きないし、幸運も訪れません。ゆっくりでいいので、前を向いて進みましょう!

何か心配な事や悩みがあれば、当センターの無料相談にご連絡ください。お待ちしております。

 

2017/4/25

<参照リンク>借金問題、家族に言えない!

 

 

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借地権付き建物の任意売却

■地代を滞納するとどうなるのか?

借地権付きの一戸建てを住宅ローンで購入した場合、毎月のローンの支払の他に、土地所有者に対して地代を支払う必要があります。

もし、地代を滞納してしまうと、借地契約の解除条項に該当する可能性があります。
簡単に言うと、借地権部分(更地価格の60~70%)の土地価値が消滅してしまい、建物だけの評価となってしまうのです。

 

当然、銀行は借地権(更地価格の60~70%)を評価して融資していますから、競売に申し立てても建物のみの価額しか回収できなければ、大きな損失となってしまいます。そこで、借地権付きの住宅ローンを組む際には、もし借地人が地代を滞納した時のため、「地代代払いの許可の書類」を事前に取り交わす必要があるのです。それは、借地権の権利を喪失させないために、銀行が借地人に代わって地代を払うというものです。これによって借地権の価値を持続できる訳です。

 

 

借地権付き住宅

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■任意売却するには、譲渡承諾料が必要

一般的に借地権付建物が競売となるケースでは、譲渡承諾料(名義変更料とも言う)の取決めは裁判所での範疇ではありません。あくまで、落札人と地主との協議となります。その承諾料が、入札前に分れば問題ないのですが、落札後に確定する場合はトラブルの要因となる事もあります。

 

では、任意売却の場合ではどうか?借地権の任意売却の場合は通常の売買と同様、事前に地主の許可をもらい承諾料の提示をします。

しかし、ここで問題となるのが、その承諾料の金額にあります。剰余金の出ない任意売却のケースでは、その承諾料も費用控除の対象となり、債権者の承諾が必要となります。

各金融機関でも、任意売却における承諾料の控除額は異なります。もし、地主さんが一般相場より高い金額の承諾料を提示した場合、債権者は承認せず競売での処分方法を選択するケースもあります。

 

 

■地主との関係を良好にしておく

任意売却によって購入者が見つかり、その買主が住宅ローンを組む場合には、銀行から土地所有者の印鑑証明書の提出が求められます。地主さんによっては、印鑑証明書の提出を拒むケースもあります。そうなると住宅ローンが組めず、物件自体の価値を下げてしまう結果となります。

 

また、過去に地主と争いやもめ事があると、譲渡の承諾が得られず、売却するために裁判所の手続が必要になる場合もあります。

そのため、あなたの不動産の価値を最低限維持するには、地主との関係を良好に保つ必要があるのです。

 

不動産の価値が下がる

 

 

■借地権の取引に慣れた業者に依頼すべき

このように、借地権の場合は債権者の承諾に加えて、地主の売却許可も必要となります。かつ、前述のように譲渡承諾料の支払が発生します。借地権の任意売却は、その利害関係人が多いほど複雑となり、より専門的な知識と経験が求められます。
弊社では、設立当時から寺院の借地管理や、大地主さんの借地権の売買・管理を取り扱ってまいりました。借地権付建物の任意売却の相談は、ぜひ当センターにごお問い合わせ下さい。

 

2017/4/19

 

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住宅ローンの滞納が始まってすべき事

もし、あなたが住宅ローンを滞納し、今後の返済目途が立たない場合、最初に取るべき行動は何でしょう?

 

1.弁護士など、法律事務所に相談する。

2.カードローンや知人・友人などに、借金の申し入れをする。

3.銀行へ連絡し、返済できない事を伝える。

 

滞納が始まると、銀行からの督促に対して過剰に反応し、慌てて弁護士に相談するという間違った対処をされる場合があります。相談に行った先で「自己破産」を勧められ、断ることができず、流れのまま破産申請される方もいます。
また、クレジットカードや消費者金融の借入、または親類や友人・知人に頭を下げて一時的に凌いだとしても、その行為こそが「破綻状態」であることに気づかなくてはなりません。

 

住宅ローンの説明

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■前述の質問の答えは、3番の「銀行へ連絡し、返済できない事を伝える」

皆さんは、銀行へ連絡する際に「ありそうな言い訳と返済日の確約」がなければ、「電話しても仕方がない」とお考えでしょう。しかし、それは返済可能なお客様のケースであり、既に破綻状態の方は、はっきりと「返済できません」と回答すべきなのです。ここであやふやな返事をすると、それ以降も不要な催促を招く結果となります。

 

■数か月間は滞納する権利がある。

一度や二度の滞納があっても、すぐに競売にはなりません。一般的に銀行の「期限の利益喪失期間」は3~6ヶ月あります。逆に言うと、その期間は「滞納しても大丈夫な期間」と考え、一旦冷静になり、気持ちの整理をしましょう。その間に、当センターの無料相談を利用いただく方法も良策かもしれません。

 

銀行の担当者から、返済方法について詰められる事も想定されますが「今後は任意売却も含め検討します」と回答し、できない約束はしない事。くれぐれも言いますが、慌てて法律事務所へ駆け込む行為は避けましょう。

 

2017/4/11

 

<参照記事>

滞納の始まりは再建への道筋

自己破産は安易にしない

 

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代位弁済通知が届いたら!

一般的に住宅ローンを組む際に、保証会社の保証委託を受け契約しますが、債務者本人が何らかの事由で数ヶ月返済が滞った場合、金融機関は期限の利益喪失した事により、本人に代わって借入の残額を返済することを保証会社へ求めます。これを代位弁済といい、その債権は借り入れした金融機関から保証会社に移りますので、保証会社は債務者に対して求償権を持ちます。

さて、このような状況に至った場合の対処方法はどうすべきか検討しましょう!

 

方法としては

1.そのまま放置して「不動産競売」も覚悟する。

2.「任意売却」のメリットを活かして再建を図る。

3.個人民事再生の「住宅ローン特則」を利用して自宅を守る。

 

代位弁済で悩む
 

保証会社から代位弁済の通知が届いたら「競売」へ向けた最終段階と思って下さい。この段階で債権者に対してアクションを起こさないと債権者は裁判所に競売の申立を行います。競売になってしまうと債務者にとって何のメリットもありません。競売開始決定後でも任意売却は可能ですが、この代位弁済通知が来たら債権者と「2.任意売却」に向けた交渉をすることがベストと考えます。

 

もし、あなたが将来に渡って安定収入の見込があり、住宅ローン以外の債務を整理する事で従来の住宅ローンの支払計画がたてられるのであれば、「3.個人民事再生」をお勧めします。もしかしてマイホームを守る事もが可能かもしれません。ただし、代位弁済後6ヶ月を経過すると「住宅ローン特則」は使えませんのでご注意を!

 

多くの方はローン返済の滞納が続くと、債権者との話し合いを遠ざけてしまいます。しかし債権者も無理な取り立てはしませんので、前向きに再建に向けた行動を起こしましょう!

保証会社や債権回収会社では意外と親身に債務者の事を考えて対応してくれる担当者も多いのです。

もし代位弁済通知が届いたら、当センターへ今後の対処方法を相談する事をお勧めいたします。

 

2017/4/3

 

<参照リンク>

代位弁済とは?
不動産競売は回避すべき!

 

 

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「早めの行動」と「諦めない気持」が成功へ導く

諦めないうちは失敗ではない」とおっしゃった方がいました。

 

任意売却せざるを得ない状況の債務者の中には「もう競売でもいいや」と諦めかけている方も多いようです。

ご自身やご家族にとって「競売」が最善の策ならそれでいいでしょう。しかし、何の対処もせず流れに任せるだけでは、やはり「失敗」と言わざる得ません。

 

成功への道

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将来の再建に前向きな行動を起こされるお客様に対しては、私たち任意売却業者も成功させるための労力は惜しみません。

任意売却に対する早い対応と、諦めないあなたの気持がプラスの結果を生むと信じています。

 

2017/3/30

 

<関連ページ>

金融機関のスタンスを理解すれば任意売却に抵抗はなくなる  

不動産競売は回避すべき

金融機関との交渉は早めに

 

 

 

競売を取下げするには?

一般的に金融機関において住宅ローンを組む際には抵当権を設定します。それは、お客様が債務不履行となった場合に債権者は抵当権を実行し、競売による処分にて貸付金の回収を図るためです。さて、債務者宛に「競売開始決定通知」が裁判所から届いたら、もう諦めるしかないのでしょうか?

 

競売の取下げ

 

いや、まだ手だてはございます。競売申立があっても以下の方法で取下げが可能となるのです。

 

1.ローンの残額と損害金を一括で支払う。

2.個人民事再生の住宅ローン特則を利用して元の状態に巻き戻す。

3.債権者と交渉し、任意売却によってローン債務の圧縮を図る。

 

しかし、1.に関してはローンの返済が滞っている状況下で一括返済は不可能かと思います。

2.については返済計画が立てられ、安定した収入見込みのある方ならお勧めします。再生計画が認められれば、自宅を守ることが可能かも知れません。但し、弁護士費用やそれまでの滞納額の精算金が必要となったり、様々な問題をクリアしなければならず困難も予想されます。やはり、競売を回避する方法は、3.任意売却が現実的ではないかと考えます。

 

もし、裁判所から通知が届いて悩んでらっしゃる方は、まず任意売却支援センターにお電話いただき、スタッフに相談することをお勧めいたします。何時間相談しても無料です。 フリーダイヤル 0120-281-540

 

2017/3/24

<関連リンク>

「担保不動産競売開始決定」通知書が届いのですが?

競売の取り下げはいつまで?

 

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税金滞納の相談で任意売却はタブー

住宅ローンの返済が困難となり、今後も返済の目途が立たない場合、銀行へ連絡し「毎月の返済ができないので任意売却を考えている」とお伝えするよう当方からアドバイスしております。

 

しかし、固定資産税や住民税などの市県民税の滞納がある場合、役所への対処は住宅ローンの場合とは違ってきます。
「滞納があるので任意売却をして納付します」とは決して言ってはいけません。それはなぜか?

売却の情報を知った役所は、その税金などの徴収のため納税者の不動産に差押えを入れてくる可能性があるからです。

 

 

話してはいけない

 

差押えの解除ができないと任意売却も不可能

税金関係の差押えがついてしまうと、その解除方法において任意売却の障害となるケースがあります。滞納額が20~30万程度なら何とかなるでしょう。しかし、その額が100万円を超える額になってしまうと差押えを解除できず任意売却が不可能になる場合もあるのです。一部納付で解除に応じる市町村もありますが、年々強硬姿勢をとる役所が多くなっており、全額きちんと納付しなければ解除に応じないケースが少なからず見受けられます。

 

わざわざ任意売却する情報を提供してしまっては、自ら差押えの窮地を作ってしまう結果になります。もし、税金などの滞納があり差押えの予告通知が届いている方は、分割納付の相談をして下さい。その分割金額を払っている限り差押えを入れてくる事はありません。決して任意売却の話しはしない事。

 

現在、住宅ローンに限らず税金などの滞納にお悩みの方は、ぜひ任意売却支援センターにご相談下さい。

 

2017/3/15

<参照ページ>

税金の滞納に注意!

競売になると税金の差押えが入ります 

任意売却を決断した場合の支払の優先順位

差押えの履歴は消せません

 

 

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