ページトップへ

任意売却で解決!住宅ローンの滞納・不動産競売の無料相談。東京・神奈川・千葉・埼玉

HOME 任意売却とは
住宅金融支援機構の任意売却 競売について
任意売却の条件 任意売却の依頼先
任意売却の費用と引越代 法律の専門家に相談
売却後も住み続ける方法 任意売却Q&A
お客様にお伝えしたい事 任意売却支援制度センターの方針
法律事務所の皆様へ 成功事例
自己破産をお考えの方 任意売却支援制度とは?
個人民事再生の活用方法 リスケジュールとは
離婚に伴う任意売却 新着情報
任意売却ブログ 会社概要
お問い合せ プライバシーポリシー
サイトマップ

ブログ

自己破産と連帯保証人

当センターにご相談されるお客様の中には、自己破産を検討されている方も多くおられます。任意売却を行っても、なお多額の債務が残り返済見通しが立たない方、又は住宅ローン以外にも多重債務があり自己破産をして再起を希望される方など、一旦借金を0にリセットして新しいスタートを考える事は、決して間違いではなく法律で認められた正当な行為なのです。

 

しかし、住宅ローンを組む際に連帯保証人を付けているケースでは、そう簡単にかたづけられない事となります。債務者本人が自己破産により債務免責を受けた場合、当然ながら債権者は連帯保証人にその債権を請求することとなります。連帯保証人が、その債務の履行をしなかった場合は、連帯保証人の自宅や給料を差し押さえたりすることになります。債務額によっては、連帯保証人も自己破産を検討すべき状況になってしまう場合もあります。

 

連帯保証人

 

当事者としては、自分の借金でもないのに債務者本人は免責で借金がなくなり、自分が多額の借財を抱えるのは理不尽としか言いようがありません。そこで、債務者が取るべき行動は、まず連帯保証人に対しての説明とお詫び、そして競売ではなく任意売却で少しでも残債を少なくする事により、連帯保証人への負担を軽減しなければなりません。自己破産を考えるのは、その次です。

任意売却によって残債額が確定し、その支払方法や返済額が無理のない返済(例えば、月5,000円程度の返済など)であれば、自己破産をせず再生を期すことも可能となるのです。

 

債務者ご自身の行動によって、連帯保証人やその家族の人生をも狂わせてしまうという状況を考えた場合、債務者は借金から逃れるため安易に自己破産を選択すべきではなく、十分に関係者と相談する事をお勧めいたします。このように、債務者ができる最大限の誠意ある行動が連帯保証人となってくれた方に対して、せめてものお返しではないでしょうか。

 

2017/2/22

 

<参照リンク>

連帯保証人に迷惑かかるのか?

自己破産は段取りを考えて

自己破産したら家族に迷惑がかかるのか?

 

 

ブログランキングにご協力下さい


ローン・住宅ローン ブログランキングへ


にほんブログ村

共有者の持分が競売申立てされたら!

不動産を取得する際に、その名義をご夫婦や親子、兄弟の共有名義にするケースは多くあります。もし、共有者の一方が競売に申し立てられた場合の対処方法について解説します。

 

共有持分の競売

 

そもそも、共有者の持分が競売されるケースは、共有者の自己破産や住宅ローン以外の債権回収による差押えが原因と考えられます。

もし、競売の取下げができなく落札となってしまった場合、新たな買受人と共有者となる訳なので、「そんな物件は落札する人なんていない」と高をくくってはいけません。

東京地裁の落札結果をみても共有持分の競売だろうが、ほぼ確実に落札されています。それは不動産業者やその道のプロが転売目的で落札する場合があるのです。

 

 

では、共有持分が競売となった場合、どう解決すれば良いのか?

落札前であれば、持分を競売ではなく任意売却で買取る方法がベストです。但し、任意売却するには申立人の同意が必要なため、親族だからといっても特別に安い価格で購入はできません。
資金が用意できない場合は、自分の持分と一緒に第三者へ任意売却する方法もあります。

 

もし、任意売却できなくて競売となってしまった場合は?

恐らく落札した業者から落札した持分を買わないか、若しくはあなたの持分を売ってくれないか打診があると思います。もし買えない時は、第三者へ同時売却の提案もあります。

 

その提案を拒否したらどうなるのか?

もし、協議が整わない場合、落札人から共有物分割訴訟を起こされて競売に申し立てられる可能性があります。
共有物分割訴訟とは、共有持分の不動産を裁判所の手続きにより強制的に分割する方法です。その不動産が土地のみの場合、半分に分割しそれぞれ所有する事は可能ですが、建物が存在していたりマンションのように物理的に分割が不可能な場合は、その不動産を自分の落札した持分も合わせて競売にかけ現金化し分ける事となります。

 

落札者は競売で取得した不動産をまた競売にかけたら利益が出ないのでは?

もちろん彼らもプロですから、裁判所の評価基準をしっかりと把握しており、持分売却では通常の評価より3割程度減額されている事を理解しています。また、一般の不動産業者さえ手を出さない持分競売は競争相手が少なく、かなり安く落札できるため再販が競売となった場合でも利益が出る仕組みとなっているのです。

 

どちらにしても、競落人が主導権を握っている事となる

当然、共有物分割訴訟により競売になると実勢価格より低い額になってしまうために、共有者は訴訟前に協議に応じざる得ない状況に追い込まれる事となるのです。

そんな強引な手法で一般人を困らせる事が社会で通用するのかと思ってしまします。しかし、法律上共有者持分は裁判所で分割訴訟を起こせることが可能なため何の問題もないのです。

 

 

以上のことから持分の競売は、その道のプロとの交渉が必要でとても厄介な結果となるので、競売前に任意売却により解決する方法が得策でしょう!

この持分競売はよくある事例ですので、このような事案に直面されている方は任意売却支援センターにご相談下さい。

 

2017/2/14

<関連ページ>

離婚後の住宅ローン問題で多いケース

法律の専門家に相談

 

 

 

※ブログランキングにご協力願います。


にほんブログ村


ローン・住宅ローン ブログランキングへ

任意売却のリスクの一例

関東在住のお客様からの相談があり、地方都市にマンションを保有し居住しなくなったため賃貸で回していたのですが、半年間入居者が埋まらず住宅ローンの返済が始まってしまったとの相談。

 

 

任意売却のリスク

 

 

借入先は住宅金融支援機構で、お客様が取扱銀行の住構センターへ任意売却の意志を示したところ、すぐに「任意売却に関する申出書」を郵送され、捺印して返送くださいとの事。

一見、何の問題のない流れのように思われますが・・・・

お客様は、既に申出書にサインし郵送する間際で当センターに相談されました。

 

「その申出書の送付ちょっと待って下さい」 はい。

「その申出書を提出する事で、どんなリスクがあるか銀行から説明を受けていますか」 いいえ。

「とりあえず、その書類を出す前に物件の評価を算出し完済なるか残債が残るか試算しましょう」 分りました。

「住宅ローンの残高はいくらありますか」 600万円です。

 

※評価の結果 1,000万円以上で売却が可能と判断

 

このケースでは任意売却の申出書は提出する必要はありません。逆に提出すべきではないのです。滞納がまだ1ヶ月で、申出書を出せば期限の利益を放棄することとなり、個人信用情報に金融事故として登録されてしまうんですね。まして、期限の利益を放棄する事で、元金に対して14.6%の遅延損害金が加算されるリスクが伴います。住宅金融支援機構での損害金の扱いは、任意売却で完済とならない場合は損害金免除になりますが、完済の場合は損害金までしっかりと回収されます。その結果、売却によって債務者が得られる剰余金が目減りする事となるのです。

 

 

以上の事をお客様に説明し、住構センターにも当方から電話して「任意売却ではなく通常売買をして完済する」旨をお伝えしました。

決して銀行の担当者が間違っている訳ではありません。いくらで売却できるかも判断できないでしょうし、お客様から任意売却の意向を伝えられればマニュアル通りに書類を送る手順となるからです。

 

 

もし、お客様が当センターへ相談せず、任意売却の申出書を提出していたらと考えると、債務者の損害は計り知れません。

お客様としては、銀行の担当者の言動に間違いはないだろうと信用し行動します。せめて、その書類を出すことでどのようなリスクがあるのか説明すべきと感じた案件でした。

 

 

2017/2/6

 

 

<関連リンク>

住宅ローン残債と遅延損害金

期限の利益を放棄する

 

 


ローン・住宅ローン ブログランキングへ


にほんブログ村

無料相談は遠慮なく活用すべき

任意売却支援センターでは、年中無休で住宅ローンの問題や任意売却の無料相談を行っています。

「無料」と聞くと変に疑いを持ったり、また遠慮がちになるケースもございます。しかし、お客様が不安に駆られインターネットで調べた「今」が大事な訳で、後回しにせず早めに電話相談すべきです。遠慮なんかする必要はありませんので、現在のお悩みや将来の不安を相談員にお話下さい。

無料相談

業者のなかには「アポイントが必要」だったり、「来社を要請」されたり、又は「電話対応が悪い・相性が合わない」等の業者もおりますので、その場合は次の相談先を探しましょう!
現在のあなたには、不安な問題に対してすぐに対応できる専門家が必要です。その問題を共に解決へ導いでくれる良きパートナーが見つかるまで無料相談はどんどん活用される事をお勧めいたします。

 

私たち相談員は、任意売却の事務的な説明だけではなく、現在お客様が抱えている住宅ローン滞納問題や、差押・不動産競売などの不安や悩みを如何に軽減させる事ができるかが最初の目的です。もちろん電話相談しただけですぐ片付けられる問題ではありません。しかし、その最初のお電話が問題解決への大きな前進となります。

 

まずは電話相談から フリーダイヤル 0120-281-540

 

2017.2.3

<関連リンク>

任意売却のご相談は来店不要です

メールでのお問い合わせはコチラから

 

 

※ブログランキングに参加(ぜひクリックをお願いします)


にほんブログ村


ローン・住宅ローン ブログランキングへ

任意売却を相談する際の準備

金融機関からの督促や裁判所の競売通知などが届くと、冷静に現状把握ができず、私たちの質問に対して正確にお答え出来ないお客様いらっしゃいます。また、電話相談される方が債務者本人でなく、奥様やお子様などケースも多く、何をどのようにお聞きになりたいのか分らないままお電話相談頂くこともございます。

私たちは、そのような状況でも一つ一つご事情をお聞きし、現在の債務状況を紐解いたうえでアドバイスをするよう心がけております。しかし、出来れば電話相談される前に以下のような事柄を把握したうえで相談された方が的確なアドバイスが可能となります。

 

任意売却の相談受付

 

<現状把握>

・ご自宅の所有者のご名義は誰か(単独なのか共有なのか)

・住宅ローンの借入先の金融機関(1社の借入か複数なのか)

・購入時期や購入価格

・ローンの借入額と現在の残債額

・住宅ローンの債務者は単独か連帯債務か

・借入の際に連帯保証人が設定されているか

・ローンを滞納している場合、何カ月目か

・住宅ローン以外の借入状況と滞納状況

・ご親族で親族間売買など協力してくれる人がいるか

 

<書類の確認>

・住宅ローンの償還表(返済予定表)があるか

・金融機関や裁判所からの書類を廃棄せず残してあるか

・マンションの場合、管理費の督促状など

・税金の滞納がある場合、その催告書や差押通知書など

・謄本や購入時の資料があれば、土地・建物の面積を把握しておくこと

・不動産の売却査定をしたことのある場合、その書類

 

<ご自身とご家族の希望>

・ご自宅の任意売却希望か、もしくは可能なら売却せずに解決したいのか

・もし、住み続ける方法があればそれを選択したいのか

・今後、自己破産を含めた債務整理は考えているか

 

<聞きたい事をまとめておくこと>(例)

・ベストな解決方法は何か

・返済を継続すべきか、それとも止めるべきか

・関係する機関(銀行、保証会社、債権回収会社、裁判所)との対応について

・任意売却の期間や引越の予定時期について

・引越代は確保できるのか

・任意売却後の残債務の返済について

・債務整理が必要かそうでないか

 

 

上記の項目が多くなりましたが、分らない事は後で調べれば良いので、ある程度は把握しておきましょう。

一般的に電話相談される場合、1時間以上ご説明する場合もございますので、時間的に余裕をみてお電話される事をお勧めします。

このようなご相談は、ご本人やご家族にとって生活再建のための重要な相談事です。些細な内容でも真摯に対応しますので、遠慮なくフリーダイヤル迄お電話ください。

 

2017.1.30

 

<参照リンク>
お客様にお伝えしたい事

任意売却支援センターの方針とご相談方法について

 

 


にほんブログ村


ローン・住宅ローン ブログランキングへ

借金を残したまま亡くなったらどうなるのか?

任意売却のご相談の中で、残債が多額に残ってしまい完済できないまま死亡した場合どうなるのかよく質問がございます。
ご本人が亡くなった場合は、財産は相続人に相続されますが、同時に負の財産(借金など)も相続されます。
「プラスの財産だけを相続し、借金は相続しません」というような都合の良いことはできないのです。

 

相続の問題

 

前述の任意売却の際の残債については、亡くなった時点で借金の方が多ければ「相続放棄」をすれば借金を引き継がなくて済みます。しかし、プラスの財産が多いのかマイナスの財産が多いのか、親の財産など分らないケースもありますし、財産が多いと思っていたが後々借金があることが判明する事も考えられます。
その場合の有効な方法として「相続財産の限定承認」という制度を利用することが可能です。

 

限定承認とは、プラスの財産の範囲内でマイナスの財産を相続することで、後で多額の借金が判明した時でもプラスの財産の中で支払うこととなるので、相続人が余計な負担をしなくて済むのです。もし、清算後に剰余財産があれば相続人に帰属されるため、とても合理的な制度と言えます。簡単にいうと「条件付相続」でしょうか?

しかし、相続人の一人でも反対者がいると限定承認は申請ができないため、全員の同意が必要となります。
先々、相続の心配がある方は調べておいた方が良いでしょう!

 

<関連リンク>

法律の専門家に相談

任意売却と団体信用生命保険

 

 

ブログランキングに参加しています。

にほんブログ村


ローン・住宅ローン ブログランキングへ

競売における無剰余取消し

一般的に不動産競売は、住宅ローンなどの返済を滞ってしまった債務者への資金回収のために裁判所の手続きを経て行われるものですが、稀に裁判所の判断で取り消される場合があります。

その中で、無剰余取消しと言われるものがあります。無剰余取消しとは、後順位の抵当権者などが競売を申してても、その競売による配当が回らないと裁判所が判断した時は却下されるというものです。

無剰余

しかし、競売を申し立てるのは必ずしも抵当権者だけとは限りません。当方で扱った例として、担保権者でないクレジットカード会社が判決で債務名義を取り、明らかに無剰余と判りきって競売の申立てをしたケースがありました。なぜ、競売で配当が回らないのに無駄な事をするのか疑問に思う方もいるでしょう!

 

もちろん、金融会社もプロですから無駄ではなく思惑があっての行為なのです。クレジットカードの債権額は住宅ローンと違い、せいぜい200万~300万円程度です。一般的に債務者は「無剰余取消し」などという言葉すら知りませんから、競売を申立てられた債務者は競売で家を失うなら、何としても200~300万円をかき集めて競売の取下げに動くと想定して競売の手続きを行っているのです。
しかし、このケースはあくまでレアな事例で、債務者の収入や資産の背景を調べたうえでの行為と考えられます。

もし、返済ができなく債務者が任意売却を選択した場合でも、ハンコ代として数十万円の回収が可能となるのです。

 

 

上記の例では、取消の判断が下される可能性が高いのため、下手に動かず裁判所の評価が出るまで様子をみるようお勧めします。しかし、債務者としては評価が出るまで気が気ではありません。そこで、対策として裁判所の執行官宛に上申書を提出し、明らかに無剰余であり権利濫用であることを主張します。

 

裁判所の取り消し

そして、この無剰余取消しと混同されるのが、国税や地方税の無益の差押えの禁止です。無益の差押えとは「差押えるできる財産の価格が、他の債権の金額の合計額を超え回収する見込みがないときは、差押えることができない」と規定しています。しかし、無益の差押えは無剰余取消しと違って無益を立証する事が難しく解除できないケースがほとんどです。しかし、国や市町村は公売しても配当がないと判断した場合は申立てをせず、差押えをいれたまま数年間経過しているケースも多く見受けられます。

 

このような無剰余取消しとか無益の差押えの禁止とか難しい事を述べても一般社会ではあまり必要ありません。しかし、競売や任意売却を扱う業者の方は知っておきたい情報です。

 

<参照リンク>

「無益の差押えの禁止」について
2017.1.23

 

 

 クリックにご協力下さい!


ローン・住宅ローン ブログランキングへ


にほんブログ村

「返済を止めてください」は払わないで良いのではない!

近年では任意売却の相談も複数の業者へ相談されるお客様も増えております。失敗しないためには、面倒でもその方法をお勧めします。

その中で、他社の任意売却業者へ相談したお客様が「住宅ローンの返済を止めて下さい」と言われ、確信が持てず当センターへ連絡してきたようです。「止めるように言われたので払わなくていいんですよね!」と再確認するように電話先からの問合せです。

電話相談

 

確かに任意売却を成立させるためには、ローンを滞納して期限の利益を喪失する必要がありますが、それは任意売却を行うために業者の都合で発した言葉ではないかと推測されます。

 

しかし、決して払わなくて良いのではありません。ローンの返済が可能なのに払わないのは、単に契約違反です。

諸事情で住宅ローンの返済が困難となり、結果として任意売却を選択する訳で、業者から言葉だけにベクトルを向けて行動すると後々のトラブルになりかねません。

 

では、返済中のローンを止める場合、お客様に対しどのように説明すべきか以下に記載しました。

・なぜ、返済を止める必要があるのか納得できるまで説明すべき

・担保割れの状態であることを確認してから止めるアドバイスをする

・個人信用情報に滞納記録や事故情報が載ること

・遅延損害金が付くこと

・万一、任意売却が不成立の場合リスクも説明

・任意売却した後の残債は返済義務があること

 

ここ数年で任意売却業者も増えておりますが慣れていないのか、きちんと説明されない担当者もおりトラブルも多いようです。

これまで返済してきたローンを止める場合のリスクを分り易く説明し、そのうえで任意売却を行うかどうか、お客様の判断を仰ぐ必要があります。

 

「返済を止める」を「払わないで良い」と、お客様が都合のいい解釈をしないように、説明する側も気を付けなければなりません。

 

2017.1.16

 

<関連リンク>

返済を止めることの意味

ローン返済をストップする行為

 

 

任意売却できないと断られたお客様へ

時おり他社で任意売却が出来ないと断られ当センターへお問い合わせ頂くケースがございます。

それは、本当に任意売却が不可能な場合と、本当は任意売却が可能なのに出来ないと主張するケースがあります。

前者の場合は仕方ないのですが、後者の場合は債務者の不利益につながるので問題です。なぜ、そのような事態になるのか以下に解説しました。

ƒ任意売却できない

1.依頼した会社が任意売却の専門会社ではないケース

任意売却は不動産の売買ですが、特殊性があり経験を積まなければ、一般の不動産会社では対処できない場合があります。その経験不足を隠し、債権者や物件の状態など別の理由付けで出来ないと主張する担当者もおります。

 

 

2.最初から会社の方針で断られるケース

任意売却は、依頼をしても会社の方針で受けられない場合があります。特に大手不動産会社では、非常に手間のかかる任意売却を扱わなくても一般の物件が集まるため初期相談段階で断られるケースもあります。

 

 

3.専門会社でも収益の見込めないと判断した場合

任意売却の専門会社は基本的に不動産の仲介ですが、仲介だと仲介料のみの収入になるため、関連会社に買取させ転売で利益を出そうとする業者もいます。しかし、業者価格となると債権者の承認が得られず、それを理由に断る場合もあります。最悪なのは断りもせず放置しそのまま競売となるケースもあります。

 

任意売却の相談

このように、本来正当な任意売却の仲介が可能にも拘わらず、業者の経験不足や営利主義のために任意売却できないと断られるケースがございます。任意売却支援センターでは他社で断わられた案件や、業者からさじを投げられたケースでも成功した事例は数多くございます。もし、任意売却を一度でも断られたお客様、または現在依頼している業者に不信感がある場合など、遠慮なく当センターへお問い合わせ下さい。

 

2017/1/11

 

<関連リンク>

任意売却できないケース

任意売却の優良会社を見分ける方法

 

 

 

明治神宮参拝

任意売却支援センター 小林です。

新年あけましておめでとうございます。今年も皆様にとって良い年でありますようにお祈りしております。

 

1017年の年明けは娘と明治神宮へ出かけました。車で原宿駅前を走行中にマリオカートの軍団と遭遇!
乗っている外国人も、歩道から写真を撮っている方も楽しそうでした。

原宿マリオカート

 

 

今年のお正月はお天気も良くこの日の気温は午後2時で20度を超えていました。上着がいらないくらいです!

明治神宮娘と参拝

 

娘はスマホのアプリで加工した画像です。

 

 

2017.1.5

 

 

 

1 / 3212345...102030...最後 »

任意売却に不安を感じている方、ご安心ください!当センターが全てサポートいたします。

  • 任意売却支援センター
  • メール・FAXでの受付

メール・FAXでの受付はこちら

CONTENTSCONTENTS

覚悟の瞬間 株式会社 セルバ・プランニング 小林努

お客様にお伝えしたい事

任意売却支援センターの方針

法律事務所の皆様へ

新着情報新着情報

運営会社運営会社

株式会社 セルバ・プランニング

東京都品川区西五反田2-7-11
TEL 03-3492-5721
FAX 03-3492-8410

セルバ・プランニングの会社外観

一般社団法人 任意売却協会会員

<サポートエリア>
首都圏(東京・神奈川・千葉・埼玉)
を中心に全国対応いたします。

関連サイト

SELBA

一般社団法人 任意売却協会

GSL