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任意売却で解決!住宅ローンの滞納・不動産競売の無料相談。東京・神奈川・千葉・埼玉

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借金を残したまま亡くなったらどうなるのか?

任意売却のご相談の中で、残債が多額に残ってしまい完済できないまま死亡した場合どうなるのかよく質問がございます。
ご本人が亡くなった場合は、財産は相続人に相続されますが、同時に負の財産(借金など)も相続されます。
「プラスの財産だけを相続し、借金は相続しません」というような都合の良いことはできないのです。

 

相続の問題

 

前述の任意売却の際の残債については、亡くなった時点で借金の方が多ければ「相続放棄」をすれば借金を引き継がなくて済みます。しかし、プラスの財産が多いのかマイナスの財産が多いのか、親の財産など分らないケースもありますし、財産が多いと思っていたが後々借金があることが判明する事も考えられます。
その場合の有効な方法として「相続財産の限定承認」という制度を利用することが可能です。

 

限定承認とは、プラスの財産の範囲内でマイナスの財産を相続することで、後で多額の借金が判明した時でもプラスの財産の中で支払うこととなるので、相続人が余計な負担をしなくて済むのです。もし、清算後に剰余財産があれば相続人に帰属されるため、とても合理的な制度と言えます。簡単にいうと「条件付相続」でしょうか?

しかし、相続人の一人でも反対者がいると限定承認は申請ができないため、全員の同意が必要となります。
先々、相続の心配がある方は調べておいた方が良いでしょう!

 

<関連リンク>

法律の専門家に相談

任意売却と団体信用生命保険

 

 

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住宅ローンを滞納した時の対処方法は?

住宅ローンの返済見通しが立たないケースや既に滞納が始まっているお客様がとる行動として、以下のような対応が考えられます。
1.返済条件の見直しを銀行に相談する 
2.ご自宅の売却によって弁済をする 
3.そのまま放置して競売入札まで住み続ける  

 

波

 

せっかく手に入れたマイホームを手放したくないと考えるのは当然の事。出来れば銀行にリスケジュールをお願いして返済の負担を減らす事が可能であるなら相談に行くべきでしょう!ただし、返済期間を延ばしたり元金を据え置く対処は一時的には楽になるかもしれませんが、そのつけを後回しにする事となりますので先々の返済計画が立てられない場合は、やはり自宅の売却も考えなくてはなりません。

 

そこで問題となるのが、現在のローン残高と売却額の金額です。
何年も住宅ローンを払い続けてきたのに、その時期から不動産の相場が下落したり、建物の経年劣化によって資産価値が下がったりして売却しても全額返済出来ない、「担保割れ」の状態になってしまうケースが多く見受けられます。
このような場合どうすればよいのか?銀行としては「売却で全額返済出来ないなら、不足分をご用意して下さい」と言われます。しかし、資金の用意ができるならローンの滞納はしない訳で、当然ながら不可能と思われます。

 

そこで「任意売却」という方法により、担保権を抹消し借入残額を圧縮する方法をとるべきなのです。 ですが、銀行の窓口で相談しても任意売却を勧めてくれる担当者はほぼ皆無です。それは、任意売却するにはローンを数ヶ月滞納し「期限の利益を喪失する」ことが条件となるからです。銀行の担当者が、わざわざローンの滞納を勧める訳がありません。
くれぐれも、銀行の担当者さんには「任意売却をするのでローンを滞納します」とは説明しないで下さい。「滞納をした結果として任意売却を選択せざる得ない」という状態に持って行くべきなのです。その間、数ヶ月という時間がかかり金融機関としては返済してもらうため、あなたに何度も連絡を入れてきます。決してその連絡に対して放置してはいけません。後々、債権が保証会社に移行された場合でも、あなたの情報はそのまま引き継がれますので任意売却に対して非協力的になる場合もあるのです。

 

一般的には、このような任意売却は経験はする事がないため、お客様は金融機関とどのように対応して行けば良いのか難しい判断となります。そこで、住宅ローン滞納が予測される初期の段階から当センターにご相談いただく必要が出てくるのです。多くの方は切羽詰まった状況になってからご相談されます。よく競売の入札間近になってどうにかして欲しいというご依頼も多々ありますが、実際そうなってからでは遅いのです。
色々な状況を想定しながら早めに相談する事が成功へのポイントとなります。
当センターでは、お客様から何度ご相談いただいても相談料は一切いただきませんのでご安心下さい。

 

<関連リンク>

住宅ローン破綻の原因その1<無理な返済計画>

住宅ローン破綻の原因その2<経済状況悪化>

住宅ローン破綻の原因その3<内部的要因>

 

いつまで返済が続くのか?

任意売却をしたお客様は不動産売買が終われば全てが完結ではなく、その後の住宅ローン残債の返済を考えなければなりません。その額が100万程度なら完済できる希望もあるのですが、500万円、1,000万円となると一生涯かけて返済を続ける事となります。このように考えると、返済する気力も消え失せてしまいそうです。そこで、残った債務は将来どうなるのか?考えてみましょう!

 

住宅ローンの返済

 

■自己破産をして借金をなくす
自己破産をして債務を無くするのが、早期の解決策ではありますが、費用面や仕事上などの理由で自己破産できない方もおります。また、毎月の返済額が数千円程度なら自己破産を考えなくても良いでしょう。

 

■頑張って債務を全て完済しまう
多額の債務がある場合、残念ながら完済できるケースは少ないと思われますが、もし元本の返済が終わった時点で遅延損害金については免除の申出をしましょう。

 

■5年間返済をせず時効を迎える
借金は簡単に逃れることはできませんが、「ない袖は振れぬ」ので、本当に支払いができない場合は放置せざる得ない場合もあります。しかし、5年の間に一度でも返済が行われたり、債権者の裁判所の訴訟手続きにより、時効が中断される場合があります。

 

■全部あるいは一部の債務免除を受ける
債権者側が税務対策上、債権を放棄(免除)することもあります。また、債権者に一時金の弁済(債権額の10%~50%)を行い、残りの債務を免除してもらう方法もあります。

 

■借金を残したまま相続
相続はプラスの財産だけではありません。ご本人が借金をしたまま亡くなると、その借金は相続人に承継されるので、そのような場合は相続放棄すれば借金を引き継ぐ事は免れます。

 

※任意売却後に債務が残ったとしても、上記のような方法もありますし、多額の借金で落ち込んでいても仕方ありません。完済できない程の債務は、ある意味開き直る気持ちがあれば未来も変わるかもしれません。

 

 

<関連リンク>

 お客様にお伝えしたい事
 任意売却の残債務

リースバックでの買戻しはできるか?

任意売却を検討されるお客様の中には、リースバックを希望し且つ将来その家を買い戻したいとの意向のある方も少なからずおられます。任意売却をした債務者が将来買戻しで出来るか出来ないかといえば、可能性は0ではありません。

 

しかし、仮に相手方が買戻しを承諾したとしても、任意売却を行う債務者のほとんどが、金融事故により信用情報機関(ブラックリスト)に登録されている状況のため、現実問題として新たにローンを組む事が困難なのです。また、買戻し金額は売却額にプラスして諸費用と売却相手の利益が乗ってしまい、想定以上の金額になる事が予測されます。

 

リースバック住居リースバックマンションリースバック契約書

 

最近、大手の不動産会社が盛んに宣伝している「ハウスリースバック」は、将来買い戻す事もできるとあります。弊社もこの会社と取引があり、何度か見積依頼した経緯がありますが、この会社のリースバックは、不動産に担保余力があり売却時に剰余金が発生するお客様が対象で、債務が残ってしまう任意売却ではほぼ成立しない事が多いようです。理由は買取金額が非常に低く、債権者の同意が必要な任意売却では価格の承認が得られない事が理由の一つです。

 

当方で過去に取引したリースバック契約で買戻しを希望されるお客様もおりましたが、実際に買戻しできたケースは今のところございません。なお、残債が残ってしまう任意売却において、買戻しが出来るケースは以下の2つの条件をクリアしなければなりません。

1.取引価格に対して債権者の合意があり、かつ取引の相手方が買い戻しを承認した場合。

2.買い戻しのための資金が、親からの援助(又は身内の住宅ローン審査)など明確になっている事。

 

このように売却の際に剰余金が残るケースと比較すると、任意売却での買戻しできる可能性が極端に低くなりますので、それを認識したうえで相談される事をお勧めいたします。

 

<参照ページ>

売却後も住み続ける方法

任意売却でのリースバックは可能か?

 

 

 

 

任意売却するとブラックリストに載るのか?

よく「ブラックリスト」という言葉を耳にします。ブラックリストというのは俗語で、正式には個人信用情報機関の事故情報のことです。個人的にはブラックリストという言葉は、何か犯罪者リストのようであまり好きな言葉ではありません。

住宅ローンでブラックリスト

 

任意売却をするとブラックリストに載るんですか?
任意売却のご相談者からこのような質問を受ける事があります。それは少し違います!

 

任意売却とは任意整理や民事再生・自己破産といった債務整理とは違い、債務超過に至った不動産の売却の行為を意味するのです。任意売却をするからブラックリストに載るのではなく、ローンを滞納し期限の利益を喪失したことにより事故扱いとなり信用情報機関に登録されるのです。結果として、任意売却してもしなくても事故情報に登録されてしまいます。

 

当然ですが、一定期間ローンを組む事やクレジットカードの制限を受ける事もあります。まだ住宅ローンを滞納されいないお客様には、その事をきちんとご説明しますが、すでに期限の利益を喪失し代位弁済されてしまったお客様は、金融機関から信用情報機関に登録されることとなります。ですので、債務者様にとっては任意売却をきっかけとして、今後の再生のための準備をする事が重要となります。

 

<関連リンク>

ブラックでも賃貸物件の審査は通るのか?

期限の利益の喪失

 

自己破産しか方法はないのか?

私たちのもとに相談される債務者様から「任意売却したら自己破産しかないのでしょうか?」という質問がよくございます。それは、住宅ローン以外の債務状況にもよりますが、任意売却=自己破産ではございません。
依頼者のなかには自己破産だけは避けたい、もしくは仕事の都合で自己破産できない方、連帯保証人に迷惑がかかってしまうケースなど様々です。また、債務状況を確認し住宅ローン以外の債務が少ない場合は自己破産までしなくても良い場合も多いのです。

 

自己破産の悩み

 

任意売却の相談窓口は多岐に渡ります。任意売却の専門会社や一般の不動産会社・法律事務所・NPOや社団法人・WEB制作会社まで・・・しかし、相談先や依頼先が違うと、自分が意図した方向とは異なる方向へ進む場合がございます。
法律事務所、又は弁護士と提携している任意売却専門会社は、基本的に任意売却が終了し債務残高が確定すると自己破産を勧められます。任意売却と債務整理をセットで処理してしまうんですね!
クライアントへの説得は簡単です。「〇〇様は任意売却後の残債が〇百万円になりますが返済できますか?できなければ自己破産された方がよろしいです」 はたして、このような回答で良いのか疑問です。

 

最初から債務整理のお考えがあり、一緒に任意売却を行う場合は法律事務所でも良いかもしれませんが、どうすべきか思案中の方は当センターへご連絡ください。お客様に最善の方法がご提案できると思います。

 

<関連リンク>

任意売却をどこに依頼するか迷っている方は参考にしてください。任意売却の相談・依頼先

自己破産も一緒にお考えの方はこちらを参照ください。自己破産をお考えの方

自己破産する場合の注意点について解説しています。自己破産をする際の注意

 

債権回収会社から通知書が届いた!

住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)のローンを利用中のお客様が、何らかの理由でその返済を滞納し6ヶ月を過ぎると、機構側から期限の利益喪失により一括弁済を求められます。当然ながら、毎月の返済が出来ないのに一括弁済が不可能なことは承知のこと。
その後どうなるのか? 機構側は債権回収会社(サービサー)に回収業務を委託します。


そして、あなたのもとに今まで取引のなかった債権回収会社から通知書が届きます。それには、不動産の任意売却を勧める内容の書類もあり「任意売却に関する申出書」も同封されています。
そこで、任意売却を希望する場合、この書類を出すタイミングが重要となるのです。
ローンの返済をしていないと、どうしても債権者からの書類を放置しがちになります。しかし、この申出書を指定期日までに送らないと、債権者は任意売却の意志がないと判断し「競売」の申立を行います。


あなたの手元に、その書類が届いたら早急に任意売却のできる業者を探し、その申出書に仲介業者の印鑑をもらって提出することで、取りあえず競売の申立はストップします。
販売に猶予される期間は6ヶ月間です。仮に、何かの事情で自宅が売却出来なかったとしても、競売に移行される期間が6ヶ月延びる結果となりますので、債務者にとっては引越の準備などを考えると、大きな猶予期間となります。


ご相談者のなかには競売に移行されてからご相談される方も多く、「あの時に相談していれば・・・」と後悔しないように債権者からの通知は必ず確認するようにしましょう!
まず、債権回収会社から通知書が届いたら「任意売却支援センター」のフリーダイヤル 0120-281-540 にお電話下さい。当スタッフは親身に対応いたします。相談無料です。


ちなみに、住宅金融支援機構の委託先は以下の3社となります。

・エムユーフロンティア債権回収
・住宅債権管理回収機構
・日立キャピタル債権回収

 

<関連リンク>

住宅金融支援機構の任意売却

住宅債権管理回収機構から通知が届いたら

MUフロンティア、日立キャピタル債権回収から通知が来てる方

ブラックでも賃貸物件の審査は通るのか?

住宅ローンを数か月滞納すると、個人信用情報機関に事故登録されてしまいます。相談者の多くに、引越先を探す際ブラックリストに載るから賃貸の審査が通らないのでは?と心配される方もいらっしゃいます。
しかし、そのようなご心配はしなくても大丈夫です。当センターでは数多くの任意売却を取扱してまいりましたが、お引越しできなかったケースは過去ございません。
入居審査の際、不動産会社や大家さんは個人信用情報に照会はかけられませんので、お客様がブラックかどうかなど判別できません。収入証明があり連帯保証人が付けられれば問題なく部屋は借りられるでしょう!

賃貸住宅

 

問題は、賃貸条件に「保証会社必須」となっているケースです。この賃貸保証会社は、元々保証人がいない場合の「連帯保証人不要システム」ですが、近年では保証会社が家賃の督促や訴訟、残置物撤去などを行うため、管理会社の業務効率化に寄与しており、保証会社必須条件の物件が増えているのが現状です。

では、保証会社の審査はどうかというと、賃貸保証の会社にはアプラスやオリコといった「信販系の賃貸保証会社」と、それ以外の「独立系の保証会社」に分かれます。信販系の会社は信用情報機関に加盟していますから、申込みがあった段階で信用情報の照会をかけます。そこで過去の滞納記録があれば審査は落されてしまいます。
しかし、信販系以外の会社は信用情報機関に加盟していませんので、審査の基準は、家賃との年収比率・職業・保証人などを参考に審査をします。お客様の申告に偽りがなければ比較的審査は通りやすいと言えるでしょう!

 

審査

 

また、お客様が賃貸の部屋を探す際、わざわざ「私はブッラクです」と告知する必要はありません。出来れば、連帯保証人予定の方に事前に了承いただき、不動産会社には連帯保証人つきの条件で物件紹介してもらいましょう。どうしても保証会社の審査が必要な場合は、通しやすい会社に審査依頼してください。通常、賃貸の不動産会社は提携している保証会社が数社あります。もし、最初の審査が通らなかったとしても、各保証会社は承認の可否についての情報共有はしないので、不動産会社は次の「審査基準の甘い会社」に変更し、通してしまう事はよくございます。

もし、引越先の件でご心配があれば当スタッフにご相談下さい。真摯に対応させていただきます。

 

<関連リンク>
任意売却をするとクレジットカードが使えなくなるのか?

 

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任意売却でのリースバックは可能か?

最近では、任意売却を取り扱う業者も増え、リースバックを前面に広告を行う会社も多く存在します。

ユーザー目線から判断すると、任意売却で債務が圧縮できるうえ、そのまま住み続けられることができれば大いに助かります。しかし、お客様からの情報によると「リースバックの広告につられ依頼したが、成功しなかった」というケースがほとんどのようです。

それには理由があります。

■不動産の購入者は投資家や不動産業者なので、価格が安く債権者の合意が得られない場合が多い。
■販売価格に見合う賃料の設定が困難である。
■「リースバック」は、任意売却業者の顧客獲得のためのアピールでしかない。

 

しかし、リースバックは難しいと言っても、当センターでは成功した事例は多数ございます。それには任意売却事業を長く経験し、債権者の動向も見極めながら「成功へのスキーム」を組み立てる必要があります。
それは、簡単な仕事ではありません。
案件によっては、ご依頼に叶うことができないケースもございますが、当スタッフはお客様のご希望を第一に考え目標達成のために努力を惜しみません。もし、ご自宅に「住み続ける」ご希望がございましたら、一度当センターへご相談されてはいかがでしょうか。

 

詳細については売却後も住み続ける方法をご参照願います。

夫の連帯保証人から外れたい!

ご夫婦の婚姻関係は一生涯続けられることが理想ですが、離婚を機に人生の再出発を望むことも一つの選択肢でしょう。私たちの相談窓口には離婚協議中や離婚後の住宅ローンの問題について多くの相談が寄せらます。

 

よく、夫の住宅ローンの連帯保証人を外す方法はありますか?という質問がございます。あるかないかと聞かれれば「ある」とお答えします。しかし、銀行にそれを申出ても外してはくれません。もし、夫の身内の方で資産や収入があり、妻に代わって連帯保証人になって下さる方がいれば、差替えできる可能性があります。

 

また、夫からの離婚の申出がある場合、離婚の条件として「連帯保証人の変更を要求」する方法もございます。離婚後も連帯保証人の地位を継続したまま再出発するにはリスクが大きいと思われますので、離婚の際には是非とも協議しておくべきでしょう。

婚約指輪

 

最終的に任意売却も考えるべき

前述のとおり、妻の連帯保証人は外せる可能性はありますが、困難なケースは妻が「連帯債務者」となっている場合です。夫婦が離婚したからといって妻の債務がなくなる訳ではありませんので、離婚後もその債務は互いに背負っていく事となります。どうしても連帯債務者から抜けたいと願うなら、夫名義でローンの借り換えの審査を行い、銀行の承認が下りれば妻は連帯債務者から逃れる事はできます。しかし、そもそも妻が連帯債務者となった理由を考えた時、夫一人の収入では希望額の借入が出来ないため、妻の収入を合算してローンを組んでいる訳で、「新たに夫一人での住宅ローンの借換えができるかどうか」の疑問が残ります。

 

どうしても、連帯保証人や連帯債務者から妻が抜けられない場合は、離婚の際に自宅の売却を考える必要があります。「子供の事を考えて家を残したい」という気持ちも理解できますが、後々に遺恨を残さないためにもしっかりと解決しておきたい問題です。

離婚に際しての住宅ローンの事でお悩みでしたら、任意売却支援センターのフリーダイヤル 0120-281-540 へご連絡下さい。

 

参照ページ 離婚に伴う任意売却

 

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