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競売物件のメリットとリスク

ここ数年、住宅ローンの破綻が原因で競売に移行される件数が増加しています。それとともに一般個人の競売物件の入札参加も多くなっています。ところで、競売での不動産取得はそんなに魅力のあるものなのでしょうか?
そこで入札する立場から、不動産競売のメリットとリスクについて検証してみましょう!

 

競売物件のメリットとリスク

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■競売のメリット

1.不動産競売を利用する最大のメリットは不動産を安く(市場価格の7~9割で)取得できる。
2.建物があっても消費税がかからない。
3.入札価格を自分で決める事により、予算に合った資金計画を立てやすい。
4.裁判所の職権により抵当権を抹消してくれるので、正常な物件として所有権を取得する事が可能。

 

■競売におけるリスク

1.物件の内部を見ることが出来ない。
2.一般物件と違い、前所有者は瑕疵担保責任を負わない。
3.現金納付が原則、不可能ではないが競売を扱う金融機関が少なくローンを組みにくい。
4.土地等の場合、境界確認がとれない事や公簿と実測の面積に差異があっても差額請求出来ない。
5.期間入札に参加する場合、売却基準価格の20%を保証金として提供が必要となります。
6.占有者の退去が必要。裁判所の強制執行による手続きもありますが、費用がかかる。
7.引渡命令の出ない物件もあります。
8.入札に参加しても落札出来るとは限らない。時間をかけて調査しても買い受けができない場合が多い。
9.競売の取下げ、取消し等により入札が中止になる場合があります。

 

このように、競売には思った以上にリスクも伴います。競売の3点セットの見方も分からないまま、安いという理由で落札したものの後になって「こんな筈じゃ・・・」となる事もあります。
個人の入札が多くなったとはいえ、さまざまなリスクを考慮して入札は競売のプロに任せるべきと考えます。

 

2017/7/28

 

<関連ページ>

競売入札を代行業者に依頼する場合の注意

競売入札はリスクを負う覚悟が必要

 

 

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最終手段の競売入札

お客様から任意売却のご依頼を受けても、残念ながら競売に移行されてしまうケースが1割ほどございます。
その理由としては

1.債権者の価格の同意や担保権抹消のが得られないケース
2.連帯保証人や連帯債務者の協力が得られないケース
3.競売の入札期日が迫っていて、売却の期間が取れないケース
4.債権者の都合による場合

 

このような場合には、ご本人が任意売却を希望しても競売に流れてしまう結果となってしまいます。 保証会社や債権回収会社の中には任意売却による回収額を実勢価格よりも高く設定する債権者もおります。
どんなに現状の相場を説明しても「方針は変えられない」という事で競売による回収を希望する債権者、又は後順位の担保権者でハンコ代はいらないから競売にして下さいという債権者も・・・

 

最終手段の競売

 

しかし、競売の入札が開始されても自宅を守る方法はあります。
A.弊社でお客様の物件を落札して、お子様など親族の方が買い戻す方法。
B.投資家さんに物件を入札してもらい、賃貸で借り受ける方法。

 

特に任意売却のご相談では、どうしても自宅を手放したくないという方も多く、親族間売買を希望されるお客様もいらっしゃいます。しかしながら、現実的には親族間売買での住宅ローンの審査は厳しく、親族間売買が成立出来ないケースが多いのです。そこで競売落札によって名義を換え、その不動産を子供などの親族が住宅ローンを組んで自宅を買い戻す事が可能となってくるのです。

 

当然ですが、不動産競売では他の第三者も入札に参加しますので、必ずしも落札出来るとは限りません。 その入札価格の見極めが重要となってきますが、弊社では長く競売の事業に携わってきた経験からある程度落札価格を予想できます。
競売の入札が開始されて諦めるより、このような可能性にかけてみる事も必要でなないかと考えます。

 

2017/5/30

 

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競売を取下げするには?

一般的に金融機関において住宅ローンを組む際には抵当権を設定します。それは、お客様が債務不履行となった場合に債権者は抵当権を実行し、競売による処分にて貸付金の回収を図るためです。さて、債務者宛に「競売開始決定通知」が裁判所から届いたら、もう諦めるしかないのでしょうか?

 

競売の取下げ

 

いや、まだ手だてはございます。競売申立があっても以下の方法で取下げが可能となるのです。

 

1.ローンの残額と損害金を一括で支払う。

2.個人民事再生の住宅ローン特則を利用して元の状態に巻き戻す。

3.債権者と交渉し、任意売却によってローン債務の圧縮を図る。

 

しかし、1.に関してはローンの返済が滞っている状況下で一括返済は不可能かと思います。

2.については返済計画が立てられ、安定した収入見込みのある方ならお勧めします。再生計画が認められれば、自宅を守ることが可能かも知れません。但し、弁護士費用やそれまでの滞納額の精算金が必要となったり、様々な問題をクリアしなければならず困難も予想されます。やはり、競売を回避する方法は、3.任意売却が現実的ではないかと考えます。

 

もし、裁判所から通知が届いて悩んでらっしゃる方は、まず任意売却支援センターにお電話いただき、スタッフに相談することをお勧めいたします。何時間相談しても無料です。 フリーダイヤル 0120-281-540

 

2017/3/24

<関連リンク>

「担保不動産競売開始決定」通知書が届いのですが?

競売の取り下げはいつまで?

 

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共有者の持分が競売申立てされたら!

不動産を取得する際に、その名義をご夫婦や親子、兄弟の共有名義にするケースは多くあります。もし、共有者の一方が競売に申し立てられた場合の対処方法について解説します。

 

共有持分の競売

 

そもそも、共有者の持分が競売されるケースは、共有者の自己破産や住宅ローン以外の債権回収による差押えが原因と考えられます。

もし、競売の取下げができなく落札となってしまった場合、新たな買受人と共有者となる訳なので、「そんな物件は落札する人なんていない」と高をくくってはいけません。

東京地裁の落札結果をみても共有持分の競売だろうが、ほぼ確実に落札されています。それは不動産業者やその道のプロが転売目的で落札する場合があるのです。

 

 

では、共有持分が競売となった場合、どう解決すれば良いのか?

落札前であれば、持分を競売ではなく任意売却で買取る方法がベストです。但し、任意売却するには申立人の同意が必要なため、親族だからといっても特別に安い価格で購入はできません。
資金が用意できない場合は、自分の持分と一緒に第三者へ任意売却する方法もあります。

 

もし、任意売却できなくて競売となってしまった場合は?

恐らく落札した業者から落札した持分を買わないか、若しくはあなたの持分を売ってくれないか打診があると思います。もし買えない時は、第三者へ同時売却の提案もあります。

 

その提案を拒否したらどうなるのか?

もし、協議が整わない場合、落札人から共有物分割訴訟を起こされて競売に申し立てられる可能性があります。
共有物分割訴訟とは、共有持分の不動産を裁判所の手続きにより強制的に分割する方法です。その不動産が土地のみの場合、半分に分割しそれぞれ所有する事は可能ですが、建物が存在していたりマンションのように物理的に分割が不可能な場合は、その不動産を自分の落札した持分も合わせて競売にかけ現金化し分ける事となります。

 

落札者は競売で取得した不動産をまた競売にかけたら利益が出ないのでは?

もちろん彼らもプロですから、裁判所の評価基準をしっかりと把握しており、持分売却では通常の評価より3割程度減額されている事を理解しています。また、一般の不動産業者さえ手を出さない持分競売は競争相手が少なく、かなり安く落札できるため再販が競売となった場合でも利益が出る仕組みとなっているのです。

 

どちらにしても、競落人が主導権を握っている事となる

当然、共有物分割訴訟により競売になると実勢価格より低い額になってしまうために、共有者は訴訟前に協議に応じざる得ない状況に追い込まれる事となるのです。

そんな強引な手法で一般人を困らせる事が社会で通用するのかと思ってしまします。しかし、法律上共有者持分は裁判所で分割訴訟を起こせることが可能なため何の問題もないのです。

 

 

以上のことから持分の競売は、その道のプロとの交渉が必要でとても厄介な結果となるので、競売前に任意売却により解決する方法が得策でしょう!

この持分競売はよくある事例ですので、このような事案に直面されている方は任意売却支援センターにご相談下さい。

 

2017/2/14

<関連ページ>

離婚後の住宅ローン問題で多いケース

法律の専門家に相談

 

 

 

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競売における無剰余取消し

一般的に不動産競売は、住宅ローンなどの返済を滞ってしまった債務者への資金回収のために裁判所の手続きを経て行われるものですが、稀に裁判所の判断で取り消される場合があります。

その中で、無剰余取消しと言われるものがあります。無剰余取消しとは、後順位の抵当権者などが競売を申してても、その競売による配当が回らないと裁判所が判断した時は却下されるというものです。

無剰余

しかし、競売を申し立てるのは必ずしも抵当権者だけとは限りません。当方で扱った例として、担保権者でないクレジットカード会社が判決で債務名義を取り、明らかに無剰余と判りきって競売の申立てをしたケースがありました。なぜ、競売で配当が回らないのに無駄な事をするのか疑問に思う方もいるでしょう!

 

もちろん、金融会社もプロですから無駄ではなく思惑があっての行為なのです。クレジットカードの債権額は住宅ローンと違い、せいぜい200万~300万円程度です。一般的に債務者は「無剰余取消し」などという言葉すら知りませんから、競売を申立てられた債務者は競売で家を失うなら、何としても200~300万円をかき集めて競売の取下げに動くと想定して競売の手続きを行っているのです。
しかし、このケースはあくまでレアな事例で、債務者の収入や資産の背景を調べたうえでの行為と考えられます。

もし、返済ができなく債務者が任意売却を選択した場合でも、ハンコ代として数十万円の回収が可能となるのです。

 

 

上記の例では、取消の判断が下される可能性が高いのため、下手に動かず裁判所の評価が出るまで様子をみるようお勧めします。しかし、債務者としては評価が出るまで気が気ではありません。そこで、対策として裁判所の執行官宛に上申書を提出し、明らかに無剰余であり権利濫用であることを主張します。

 

裁判所の取り消し

そして、この無剰余取消しと混同されるのが、国税や地方税の無益の差押えの禁止です。無益の差押えとは「差押えるできる財産の価格が、他の債権の金額の合計額を超え回収する見込みがないときは、差押えることができない」と規定しています。しかし、無益の差押えは無剰余取消しと違って無益を立証する事が難しく解除できないケースがほとんどです。しかし、国や市町村は公売しても配当がないと判断した場合は申立てをせず、差押えをいれたまま数年間経過しているケースも多く見受けられます。

 

このような無剰余取消しとか無益の差押えの禁止とか難しい事を述べても一般社会ではあまり必要ありません。しかし、競売や任意売却を扱う業者の方は知っておきたい情報です。

 

<参照リンク>

「無益の差押えの禁止」について
2017.1.23

 

 

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知らぬ間に競売に(離婚後のトラブル例)

日本では3組に1組が離婚すると言われています。離婚問題が起きてしまうとこの住宅ローンの問題解決が後回しになるケースも多いようです。

離婚のイメージ

離婚の際には、養育費名目で夫が住宅ローンを支払い、妻と子供が住み続ける約束をしても、夫は自身の生活以外に住宅ローンの負担が重くのしかかります。
やがて住宅ローンの返済が滞り、別れた妻にも相談する事も出来ずに時が過ぎてしまい競売となる事もあります。

 

■離婚後の任意売却は最後の共同作業、仲介人を入れ最善の策を考える

住宅ローンの債務者が夫となっている場合、住居が別々のために妻は滞納している事実も知らず、ある日突然裁判所からの通知が来て「競売」という重大な局面に遭遇される場合もあります。

このようなケースで当センターへ相談されるのは、夫ではなく妻からの相談が多い事も特徴です。この段階で夫を責め立てても、喧嘩になるだけで何の解決策も生まれません。

 

離婚相手とは冷静な話し合いも困難な場合がありますので、当スタッフを仲介人とし任意売却に向けた調整を依頼してはいかがでしょうか?もし、そのまま住み続ける方法をご希望なら、任意売却による親族間売買などの方法もありますので、最後まで諦めずにご相談される事をお勧めいたします。

 

また、夫婦共有名義や連帯債務、連帯保証など、離婚しても解決されてない問題や将来的に不安を感じている方は、事前に対処すべきと考えます。ぜひ、当センターの無料相談へお電話ください。

 

2016.12.7

 

<参照ページ>

離婚に伴う任意売却

夫の連帯保証人から外れたい!

 

 

競売になると税金の差押えが入ります

任意売却をご依頼頂いても全て成約するとは限りません。その要因の一つとして、この市県民税等の差押えの解除が不可能な場合があげられます。

税金の差押え

一般的に管轄する税務課では、固定資産税や住民税などの滞納があっても1年くらいは所有不動産に差押えを入れません。しかし、住宅ローンなどの滞納が原因で裁判所に競売の申立てが行われると、裁判所に交付要求を行い所有不動産に差押登記を行う場合があります。

 

任意売却を成立させるには、抵当権の抹消とともに差押えの解除をしなければなりません

もちろん滞納している税金の納付をすれば問題なく解除できます。しかし、その額が10万、20万の額なら任意売却を行う中で対応可能なのですが、百万単位の滞納額になってしまうとその金額を用意する事も出来ず結局は競売による処分となってしまうのです。

また、固定資産税などは4期の分納となっていますが、差押えの解除に当たっては納付期限前の税金分も納付しなければならない事もあるので注意が必要です。

 

では、その市県民税の納付が出来なければ任意売却は諦めるしかないのでしょうか?

まだ、諦める必要はありません。そこからが私たちプロの仕事になります。管轄する行政によっては納税者の公平性を主張し延滞税を含めた全額納付が解除条件となっているケースもあります。しかし、それは全ての行政ではないので、全額納付ではなく一部納付で残りを分納し解除できる場合がありますので、納税義務者と一緒にその交渉を行います。

 

このように、競売になってしまうと本来は何の支障もない任意売却が困難となってしまい、債務者様にとって不利益につながるケースがあります。ですので、ローンの滞納が始まった段階、もしくは窓口が銀行から保証会社へ移った段階で当センターへご相談される事をお勧めいたします。

 

2016.11.5

 

<参照リンク>

任意売却する場合の注意点

競売申立が入ると面倒な事が!

競売における現況調査とは?

ご自宅不動産が住宅ローン不払などが原因で競売となった場合、競売開始決定通知書が届いてから、約1ヶ月以内に管轄裁判所による「現況調査」が行われます。

 

現況調査とは、競売物件として公開するための資料作りの目的で行います。それは、裁判所から任命された執行官と不動産評価人があなたの家に伺い、対象物件の室内状況や権利関係の確認、建物の不具合や過去に事故・事件などなかったか聞き取りしたり、各居室の写真を撮ったりします。間取り図面等が提供されない場合は寸法を測る作業も行います。

家の調査

 

訪問の際には事前に通知がありますが、居留守を使ったり訪問を拒否したとしても無駄な行為です。債務者の協力が得られない場合は、民事執行法の定めにより鍵を解錠し室内に入る権限も持っていますので、なるべくなら時間を合わせて立会すべきと考えます。

 

現況調査の際に執行官から今後の入札予定など説明があるかもしれませんが、任意売却の相談をしても執行官は対応はしてくれません。しかし、競売になると複数の業者が営業に来ることや勧誘の手紙が多数届くので注意するようにアドバイスされる場合もあります。

 

写真撮影

 

この現況調査が入り、パチパチ写真を撮る姿を見ると「いよいよダメかぁ」と失望する債務者が多いようです。しかし、諦めるのはまだ早いです。残された期間は2~3ヶ月程度ありますので、任意売却する時間は十分にございます。今、まさに裁判所から通知書が届いている方は、今後の対処方法など当スタッフが丁寧に説明しますのでお問い合わせ下さい。

 

 2016.6.22

 

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「担保不動産競売開始決定」通知書が届いのですが?

不動産競売の流れ

不動産競売は回避すべき!

「競売と任意売却」

日本では年間約7万件、競売における取引があります。競売という言葉は誰しもが耳にしたことがあると思いますが、なんとなくしか意味が分からないという人も中にはいるのではないでしょうか。ここでは不動産競売について話を進めていきます。

 

住宅セット

 

競売とは、自己破産を行った時やローンが返済できなくなった時、債権者が裁判所に申し立てを行うことで、担保物件を強制的に売却し貸付金の回収を行うことです。そこに、物件の所有者(貸付金の債務者)の意思は尊重されません。そこが任意売却との違いです。競売に掛けられると物件は、任意売却よりも比較的安価で取引されます。任意売却の場合は、市場価格で取引されることがほとんどですが、競売だと50~90%の価格でしか取引されません。また、競売に掛かる費用が100万円近くかかりますが、その請求も債務者に振りかかります。

 

競売公告によって公開され、知り合いや近所の人に競売に掛けられたことが知られてしまうリスクもあります。さらに競売が成立後、居座り続けると強制執行として住民も家具や生活用品も家から放出されてしまいます。その為、万が一、住宅ローンが払えず競売に掛かりそうになったら、任意売却をした方が圧倒的に有利でしょう。

 

買う側からしたら、そんなに安くマイホームが手に入るなら競売物件を買った方がお得では?とお気づきの方がいらっしゃるでしょう。しかし、競売物件は購入する側にもリスクがあります。例えば、通常の不動産取引では、もし購入した物件に欠陥があった場合、売り主に瑕疵担保責任が追求できます。しかし、競売物件では、この瑕疵担保責任を追及することができません。また、通常の取引だと開示されていて簡単に手に入る情報を自分で手に入れなければなりません。

 

さらに取引が成立しているのに、前の住人が居座っているケースがあります。そういった場合、立ち退きの為の費用を買い主が負担しなければならない場合があります。その為、購入する側は競売のリスクを承知の上で入札されるべきと思います。なお、競売物件は購入者側にも金銭的・精神的負担が掛かり、価格が安い反面失敗談もよくあるようですので十分に注意しましょう。

競売入札はリスクを負う覚悟が必要

 

ひと昔前の競売物件は、競売専門のプロや不動産業者入札参加がほとんどでした。近年では、法改正などの影響で一般ユーザーでも入札に多数参加するようになり、落札額も東京都内では実勢価格に近い金額まで高騰しているようです。それでも尚、競売物件の入札には様々なリスクを伴う事を承知のうえで参加すべきとお伝えしたいのです。

 

平成17年に競売をめぐってこのような判例がありました。

競売で落札した物件が、調査報告書に記載のなかった事実関係(自殺があった事)を後から知り、裁判所の執行官と評価人に調査義務違反による損害賠償請求を起こした事件です。

判決の結果は、棄却となりました。理由は”現況調査において、所有者の協力が得られない事と自殺をうかがわせる情報がなかったため、執行官の注意義務違反があったとは言えない”との内容。

 

住宅街中古マンション事件現場

 

このような事件や事故があっても本人の告知や情報提供がない限り、裁判所の責任を問えないという事になり、最終的には落札者が泣き寝入りする結果となります。しかし、競売の3点セットに記載されている売却基準価格は、実勢価格の50%~70%程度な訳で、このようなリスクが有ることを含めた価格となっている事を暗に示しているように感じます。

では、裁判所で知り得ない事実を自分で調査する必要があるのか?実際に度胸のある方は所有者へ直接訪問したりする人もいますが、所有者やご近所に”ここで事件や自殺はありませんでしたか”と聞く事などは通常は出来きません。また、確実に落札出来る確率が低い競売市場において、1件1件を詳細に調査する労力は無駄な作業となる可能性が高いのです。

 

このような自殺物件は希なケースですが、私たちが実際に体験した例として、マンションの滞納管理費額が評価書と異なっていたり、内部写真にはなかった大量のゴミが残されたケースや、動物の死骸があった例もありました。不動産会社が物件の仕入行為で落札する場合は、このようなリスクや損害があっても想定内ですが、個人入札のケースでは落札額は安くななければ意味がないと私は考えています。

 

現在、不動産競売の流通を推奨する専門機関もあり、一般個人も気軽に競売に参加されているようですが、一部ではその加盟企業とトラブルが起きている事も耳にします。代行会社に依頼する場合、業者はお客様が落札できなければ報酬が発生しないため、落札できるような実勢価格に近い入札額を提案される事も考えられます。高い金額で落札し且つ、リスクを負う必要があるため、落札後に「あの時に無理をしなければ良かった」と後悔しないようにしたいところです。

 

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