任意売却を行った経験のある方はご存知と思いますが、任意売却の成立までの過程で交渉窓口が次から次へと変わる場合があります。基本的に期限の利益を喪失するまでは、銀行が窓口となります。住宅金融支援機構から借入されてる場合も、取扱銀行が窓口となります。そこで、この住宅ローンを滞納した場合、どのようにローン債権が移行されて行くのか簡単に解説します。
民間の金融機関の場合、一般的に3ヶ月（6ヶ月の場合も）滞納すると期限の利益を喪失し、保証会社に代位弁済を求めます。但し、銀行によっては個別の事情を配慮し延ばしてくれる場合もあります。そして、代位弁済後は保証会社へ債権が移りますが、その後は従来通りの分割返済はできない事となり一括返済を求められます。また、金融機関の場合は系列の債権回収会社に回収業務を委託する場合があります。
例として
①銀行（三井住友銀行） ②保証会社（SMBC信用保証） ③債権回収会社（SMBC債権回収）というような流れとなります。
しかし、金融機関によっても違いがあり、期限の利益喪失後すぐに債権を譲渡するケースあります。その場合は、その債権を引き受けた機関と任意売却の交渉を行います。
住宅金融支援機構のケースでは、6ヶ月滞納すると取扱銀行から委託先の債権回収会社へと移ります。この場合、債権回収会社から債務者へ任意売却を勧める通知が届きます。このタイミングで任意売却の申出をしないと、競売の手続きに移行してしまします。機構の住宅ローンの多くは保証会社を立ててませんので、代位弁済は行われず機構が債権を持ったまま、回収業務を委託します。
また、任意売却後においても民間金融機関の場合、債権を第三者へ譲渡するケースもありますが、機構の場合は「独立行政法人」で国の金融機関のような組織なので、債権譲渡は行われず、任意売却後に残った債務は債権回収会社を通じて機構側に弁済をします。
このように取扱金融機関によって、債権の流れは違いますので今後、任意売却をされるお客様は「今後どこに債権が移り」「どのように返済していくのか」任意売却を依頼する業者へ相談する事をお勧めいたします。
2019/10/10
■関連サイト
みずほ銀行・みずほ信用保証から催告書や代位弁済通知書が届いたら
横浜銀行・横浜信用保証から催告書、代位弁済の書類等が届いたら
任意売却が終了すると、債務が沢山残ってしまった方は自己破産を選択されるケースがあります。しかし、職業上破産が出来ない方や、借金の額が少なく破産の必要のない人は、任意売却後に残った債務の返済を継続して行くことなります。
その返済額や返済方法はどのように決められるのでしょうか？簡単にご説明します。
原則、話し合いで決まる
よく聞かれるのは、残債の金額について「債権者から金額提示される」とか「改めてローンを組み直す」とか勘違いされる方もおります。しかし、残債については各債権者によって考え方の相違はあるものの、概ね債務者との協議によって決められます。
ここが重要！
高収入があり多く返済出来る方は5万でも10万でも良いかもしれません。また、債権者から返済について聞かれると、ついつい無理な金額を承諾してしまうケースがあります。
しかし、任意売却後の債務者は自宅を失い、次の住居はほとんど賃貸住宅に引っ越しされます。当然、家賃負担があり仮に借金が1,000万円残ったとしても、現在の収入から考えると1万円程度しか捻出出来ない場合が多いのです。また、様々な事情で収入のない人の場合は、返済が不可能なケースもあります。
それぞれの収入や事情により返済出来る額は、違ってきます。その事をきちんと債権者に伝え返済可能な金額を決める事となります。
ですので「返済額は誰が決める」というタイトルからすると「自分が決める」という事になります。
返済額は元金に充当
基本的に残債については、「金利が何％です」と言う取り決めはありませんので、通常ローンような「元金＋金利」のような返済方法ではありません。返済額は全て元金に充当されると考えてください。
私どもは、代理人となって債権者と返済についての交渉は出来ません。しかし、任意売却を行ったお客様へ返済のアドバイスをさせて頂く事は可能です。任意売却した後の残債についてご心配のあるお客様は、ぜひ当センターへご連絡ください。
2019/7/5
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夫婦でマイホームを購入し、住宅ローンを組んでいる家庭も多いと思います。そして共働きの夫婦では、ローンの主債務者を夫にし、妻が連帯保証人になっているケースが多く見受けられます。
残念ながら離婚することとなった場合、婚姻関係が切れても住宅ローンはそう簡単に清算できません。もし夫が支払い不能となった場合、妻である連帯保証人に責任が生じます。そういったトラブルにならないためには、どうすればよいのでしょうか。
連帯保証人は簡単には抜けられない
もし離婚後に、連帯保証人である妻に支払いの請求が来た場合、妻側としては連帯保証人を抜けるという手段があるかどうかです。金融機関と話し合って同意してもらう必要があるのですが、そう簡単にはいきません。なぜなら、最初は妻がもしもの時は支払うという条件でローンを組んでいるので、契約そのものに違反するためです。
ただ、中には連帯保証人を抜けることが認められるケースもあります。例えば、代わりの連帯保証人を用意することです。例えば、元夫の親や兄弟など、一定の収入のある人に代わって貰えるのであれば、交渉してみましょう。また別の不動産を担保として差し出すという方法もあります。
要するに、代替となる案を提示することができれば、連帯保証人をやめることができる可能性があります。ただし、あくまでの債権者と話し合い、それが認められた場合に限ります。自分の意志だけではどうにもならないことは把握しておきましょう。
離婚時に話し合い早期に解決する事が望ましい
離婚した時に、不動産の名義をそのままにしておいたがゆえに、あとからトラブルになるケースが多々見られます。元夫が支払い続けていると思っていたが、いつの間にかローンを滞納し、ある日突然競売開始の決定通知が届く、といったことも珍しくありません。
そうならないように、離婚時には共同名義の不動産についてどうするのか、話し合いしておく必要があります。返済が苦しくなったり滞納してからでは、手遅れになることもあります。お金の問題だけは、きっちりと取りきめておくことが大切です。
連帯保証人は離婚してもその責任が変わらないからこそ、離婚する時には不動産の今後の支払いや、連帯保証人について、親族も含めて話し合いする必要があります。
2019/2/8
離婚に伴う任意売却 のぺージもご参照ください。
不動産の任意売却についての色々調べると、サービサーという言葉が出てくることがあります。このサービサーとは何のことなのでしょうか。
かつて債権回収代行業務というのは、弁護士にしかできない仕事でした。しかし、バブル経済が崩壊した後、多くの不良債権が生まれ、債権回収業務の重要性が高くなりました。そこで政府は、1999年に「債権管理回収業に関する特別措置法」を施行し、民間企業でも債権回収代行をすることが可能になったのです。
サービサーになるためには、いくつか条件があります。資本金が5億円以上の株式会社であること。取締役の1名以上に、弁護士が含まれていること。そして暴力団員とは一切に関わりのない株式会社であることです。
これらの条件を満たしていれば、民間企業として債権代行を行うことができるようになりました。営業するためには法務省の許可がいるのですが、全国には90社以上のサービサーがおります。債務がある方が、身に覚えないの無い会社から、債権について通知が来た場合、基本的にはサービサーが代行して対応していると思ってもよいでしょう。サービサーの大半が、金融機関や投資ファンドなどの子会社が行っております。だから会社名の頭には、よく聞く社名が入っていることが多く、一見して母体も分かるようになっております。
サービサーは国からの許可を得て営業している企業であり、債権者の代行で業務を行っております。だから、もし通知がきた場合、放っておかずに内容を確認するようにしましょう。中には、債権代行業者を名乗り、架空請求をしてくるような悪徳企業もいます。それらを見分けるために、本当に国から許可を得ている会社なのか、インターネット等で調べるようにすべきです。
闇金融のように、暴力まがいのことをしたり恫喝して返済を迫るようなことはしません。支払う側もモラルを持って対応すれば、スムーズに手続きは進むことでしょう。
住宅金融支援機構のローンを組んで6ヶ月以上滞納し期限の利益の喪失した場合、その回収業務をサービサーに依頼します。
「〇〇〇〇〇〇債権回収」という会社から書類が届き、機構とは全く関係ない知らない会社だと思い放置してしまうと、いつの間にか競売の手続きが進行してしまうケースもあります。
サービサーは、国の許可を得ている債権代行業者です。住宅ローンの返済が滞り、知らない会社から通知が来た場合、それがどんな内容について記載されているかをしっかり確認するようにしましょう。
2018/11/17
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仮に住宅ローンの残債が2,000万円、毎月の返済が10万円とします。通常ローンの返済を３ヶ月程度滞納しても30万円に対して年14.6％の遅延損害金しか付加されません。月に換算しても3600円程度の損害金です。しかし、滞納後３ヶ月を過ぎても返済見通しが立たず、そのまま「期限の利益を喪失」してしまうと、今度は元金の2,000万円について14.6％の遅延損損害金が発生してしまいます。その額は月額で約24万円以上となります。
一般的に期限の利益喪失後、不動産競売によって債権者に配当が回るまで、12ヵ月程度かかります。その12ヵ月間の遅延損害金は、当然ながら債務者の負担となります。2,000万円の14.6％、292万円の遅延損害金が元金以外にかかってしまうのです。競売によって実勢価格より安く落札された上、膨大な損害金がプラスされてしまう結果となります。そこで、債務者は競売を回避するため、任意売却によって早期売却を進めて、遅延損害金がかかる期間を短くする事で残債を少なく抑えるべきなのです。
もし、金融機関から「期限の利益喪失します」という書類が届いたら、早めに当センターのような任意売却専門業者に相談することをお勧めいたします。「任意売却支援センター」は法律事務所ではございませんので、一切相談料などはお受けしません。安心してご相談下さい。
2018/10/16
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先日、お問合せいただいた方は、離婚した息子の件で実の母親からの相談でした。（このような相談は母親からが多いのも特徴です）
相談内容は、息子が結婚後、妻の親の土地に息子が住宅ローンを組んで建物を建て妻の両親も同居していたとの事。しかし、妻側の両親と織が合わず息子は自分が建てた家を出て離婚、その後は会社の独身寮で暮らし、元妻とその両親はそのまま息子名義の建物に住み続けているとの事でした。相談者の母としては、自分の家には一銭も入れず離婚した妻とその両親のために毎月9万円のローンを払っていることが許せないらしく、何とかならないかとの相談です。
当然、お子さん（相談者のお孫さん）がいて、父親としての責任行動だと思って話を聞いていたのですが、どうやら子供はいないとの事（驚）。なぜそんな事しているのか聞くと、離婚の際の元妻との約束だとの事。しかも、裁判とか調停でなく単に口約束らしい！息子さんは何というお人好しなのか、それとも責任感が強すぎるのか分かりませんが、母親が呆れるのも理解できます。
決して母親の一方的な話だけで相手方を非難は出来ませんが、このままでは息子さんもローンが終わるまで、元妻と両親のために何十年も働き続けなければなりません。
そこで、息子さんは今後の住宅ローンの返済が困難であることを理由に、現在のローン残高で元妻か妻の両親に建物を売却する方法を提案。当然、妻側は約束違反だと反対されるでしょうが、今後もローンを払いたくても、払えないものは仕方ありません。もし、ローンを数か月滞納すれば建物はもちろんの事、共同担保になっている元妻の親の土地も競売になってしまいます。このように離婚後の住宅ローン問題は、相手方にも緊迫感を感じて行動して頂く必要があります。もし、直接話し合いが出来ない場合は当センターの担当者が間に入って交渉させて頂きます。
2018/7/26
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もし、お客様が今後の再生を希望されるのであれば、ここで任意売却を選択すべきであり、私達はその再生のため精一杯協力させていただきます。すでに代位弁済の通知が届いている方は、お早めにご相談される事をお勧めいたします。
2018/5/30
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任意売却を行ううえで、「期限の利益の喪失」という言葉がよく使われます。
住宅ローンを数ヶ月滞納し契約条項を守れなかった事により、分割で返済する権利を失う事を意味します。
しかし、期限の利益の喪失はこの滞納だけが原因で起こるものではありません。
他にも税金などの滞納による差押、他の債権者による差押や競売の申し立て、あるいはマンションの管理組合による管理費滞納処分による競売の申し立てもなど様々なケースが要因で期限の利益喪失となる場合があります。
ご相談者の中でよくあるケースですが、住宅ローンは何とか頑張って期限の利益を喪失しないように返済を継続しても、固定資産税や住民税などの市県民税を滞納される方が多くいらっしゃいます。しかし、税金関係を1年以上滞納すると各市町村は納税者の自宅不動産に差押登記を入れてくるケースがあります。一般的には差押えが入っても役所は余程の事がない限り、それ以上の法的行為（公売）にはしません。しかし、抵当権が設定されている金融機関では、他の差押えが入った場合、期限の利益の喪失条項に該当する場合があるのです。
住宅ローンをきちんと返済している場合は、金融機関はそれを原因にすぐに一括弁済を求める行為はしませんが、債務者が金融機関の信頼を失ったと判断した場合、銀行はローン滞納でなく差押えを原因とする期限の利益喪失条項を適用させる場合があります。
上記の例はレアなケースかもしれませんが、「6ヶ月以上滞納してないから大丈夫」などと高を括っていては足元をすくわれる場合があるので、特に税金関係の差押には注意が必要です。
2018/4/18
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近年では、住宅建築にあたり環境に配慮し必要なエネルギーを家庭でまかなう太陽光発電とエコキュートを設置する住宅が多いようです。クリーンで経済的なシステムは初期費用がかかっても、毎月の光熱費が大幅に節約できます。信販会社の専用ローンもあるので、新築時に住宅ローンと合わせてソーラーローンを組むケースも見受けられます。
但し、基本的にソーラーローンを組む信販会社では、その商品代金を担保する目的で所有権を留保します。
車を買う場合に例えると、マイカーローンを組む場合は車検証の所有者は販売会社になります。ローンが完済されるまでは所有権を移さず保全する訳です。それと同様に家庭用のソーラーシステムにも支払が終わるまで所有権留保が一般的なのです。
そこで、問題になるのがソーラーローンが残ったまま任意売却するケースです。
任意売却によって住宅ローンの抵当権は解除できても、数百万残っているソーラーローンは完済できないケースがほとんどです。
とは言っても、わざわざソーラーパネルや給湯器を取り外して売買する訳にも行きません。
一般的に住宅を売買する際には、ソーラーパネルや給湯器は建物に付随する設備として売買されるでしょう。
しかし、このようなケースの任意売却の場合、不動産の売買代金にはソーラーシステムは含まれない契約にしなければなりません。
万一、信販会社から強制的に撤去される可能性がある限り、購入者もそれを承知したうえで契約する必要があります。
なお、当方で取り扱った例として任意売却する際に信販会社と交渉しローン残高の1割程度の支払いをして所有権を放棄してもらったケースもあります。しかし、実際に放棄しなくても自動車のように引き上げが可能な商品と違い、ソーラーパネルは建物に付随しています。そのため撤去費用と補修代を考えた場合、いくら所有権留保があるからといえ商品の引き上げはあまり現実的ではありません。
また注意すべき点は、ソーラーパネル購入の際に国や自治体の助成金や補助金を受けて設置した場合は、ローン契約書の中に所有権留保条項があっても適用されません。それは助成金がある場合、商品の代金全額を信販会社が全額払った事にはならないため、所有権留保の条項が適用外となってしまうのです。
このような例から、太陽光パネルのローンが残った状態で任意売却を行う場合は、経験のある専門業者に依頼するべきと考えます。
2018/1/24
良かれと思って行った行為が、マイナスに働くケースは皆様も経験があると思います。 任意売却でもこのような事例があります。
任意売却を行う条件として、住宅ローンの滞納が必要になります。ちなみに、その住宅ローンを複数の銀行から融資を受けている場合、全ての銀行の返済を同時に止める必要があります。
例えば、２行の銀行のうち１行の返済をストップしたが、もう一行の銀行は督促が厳しいしし、返済も少額だからと銀行員の督促に応じ返済を続けていると、任意売却ができなくなる恐れがあるのです。
銀行は、返済が継続して行われていると、保証会社へ代位弁済を請求する事が出来ず、任意売却する条件として全額返済を求められます。債務者が慌てて返済を止めても、既に数か月滞納しているもう一方は保証会社へ移管され、競売の手続きが進行しているのです。
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もっと早く私どもに相談下されば、その時点で全部のローンを止めるアドバイスができたのですが、銀行員の督促を優先した結果、ご自身が不利益を被る結果となってしまったのです。
本来であれば、返済を止めれば纏められたはずの任意売却も、良かれと思い返済を継続した結果が競売になってしまっては理不尽に感じるかもしれません。しかし、銀行にクレームを言っても何も解決しません。債務者から１円でも多く回収を求めるのが彼らの仕事ですから！
このように最初の方向性がズレてしまうと、後々取り返しのつかない結果となる場合があります。現在、任意売却をお考えの方や、住宅ローンの返済にご不安を感じている方は、お早めに任意売却支援センターの無料相談を活用下さい。
2017/9/22
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