住宅ローン ｜ 任意売却支援センター

関東在住のお客様からの相談があり、地方都市にマンションを保有し居住しなくなったため賃貸で回していたのですが、半年間入居者が埋まらず住宅ローンの返済が始まってしまったとの相談。

借入先は住宅金融支援機構で、お客様が取扱銀行の住構センターへ任意売却の意志を示したところ、すぐに「任意売却に関する申出書」を郵送され、捺印して返送くださいとの事。

一見、何の問題のない流れのように思われますが・・・・

お客様は、既に申出書にサインし郵送する間際で当センターに相談されました。

「その申出書の送付ちょっと待って下さい」　はい。

「その申出書を提出する事で、どんなリスクがあるか銀行から説明を受けていますか」　いいえ。

「とりあえず、その書類を出す前に物件の評価を算出し完済なるか残債が残るか試算しましょう」　分りました。

「住宅ローンの残高はいくらありますか」　600万円です。

※評価の結果　1,000万円以上で売却が可能と判断

このケースでは任意売却の申出書は提出する必要はありません。逆に提出すべきではないのです。滞納がまだ1ヶ月で、申出書を出せば期限の利益を放棄することとなり、個人信用情報に金融事故として登録されてしまうんですね。まして、期限の利益を放棄する事で、元金に対して14.6％の遅延損害金が加算されるリスクが伴います。住宅金融支援機構での損害金の扱いは、任意売却で完済とならない場合は損害金免除になりますが、完済の場合は損害金までしっかりと回収されます。その結果、売却によって債務者が得られる剰余金が目減りする事となるのです。

以上の事をお客様に説明し、住構センターにも当方から電話して「任意売却ではなく通常売買をして完済する」旨をお伝えしました。

決して銀行の担当者が間違っている訳ではありません。いくらで売却できるかも判断できないでしょうし、お客様から任意売却の意向を伝えられればマニュアル通りに書類を送る手順となるからです。

もし、お客様が当センターへ相談せず、任意売却の申出書を提出していたらと考えると、債務者の損害は計り知れません。

お客様としては、銀行の担当者の言動に間違いはないだろうと信用し行動します。せめて、その書類を出すことでどのようなリスクがあるのか説明すべきと感じた案件でした。

同系列の金融機関でも、その債権の状態や担当窓口によって任意売却に対する協力体制が大きく異なります。どういう事か解説しましょう。

任意売却は期限の利益喪失や代位弁済が条件と言われていますが、完済予定の場合は期限の利益喪失前に銀行の支店担当者と任意売却の折衝を行う場合もあります。任意売却を行う債務者は返済が困難な状況にあり不動産を処分するのですが、銀行の担当者はとにかく１か月分でも多く回収しようと躍起になり、任意売却にあまり積極的ではありません。

と言うより、きちんと任意売却を理解されてない場合もあり、また滞納者に対して高圧的な態度で接する担当者も少なからずおります。

これが、債権管理部や保証会社・債権回収会社に回ってしまうと、担当者も比較的に経験を積まれたご年配の方も多く任意売却には概ね協力的です。債務者はそのギャップに戸惑う事もあるようです。銀行から債権管理部や債権回収会社へ回ると「より一層の取り立てが厳しいのでは」と心配されますが、そんな事はありません。それは、既に事故扱いとなった債権は競売では回収額の見込みが薄いため、競売より任意売却による回収をしようと考えます。その場合、債務者の協力が必要となる事も理由の一つと考えられます。

既に数か月滞納され、銀行から他の部門に移ってしまった場合、元の状態に巻き戻すことができません。また、任意売却はお客様が直接債権者と交渉しても任意売却は進展しません。私たちのような任意売却の専門会社にご依頼する事が解決の早道となりますので、お早目に当センターの無料相談をご活用下さい。

スルガ銀行は静岡県に本部を置く地方銀行ですが、投資用物件の融資やアパートローンなどを積極的な融資を行い、地方銀行としては珍しく全国展開している金融機関です。

企業や法人より、主に個人向けの融資が多く、不動産の個人投資家の中では有名な銀行となっています。
もちろん、住宅ローンの取り扱いも多くあり、当センターでもスルガ銀行の融資物件の任意売却を受けるケーもございます。

しかし、スルガ銀行の場合、他の金融機関とは異なる方法で債権回収を行う事も多いようです。一般的に住宅ローンを組む際には保証会社を必要としますが、スルガ銀行の場合、その保証会社を立てないケースがあり、もし、債務者が期限の利益を喪失した場合、もちろん任意売却には応じるのですが、その債権を任意売却の前に、関連する中部債権回収や他の債権回収会社に債権譲渡するケースも多数ございます。

債権譲渡された場合、その譲渡先の債権回収会社と任意売却の話し合いを進めて行く訳ですが、無担保債権ではなく担保付きの譲渡のため、その不動産の債権譲渡価格は実勢価格に近い場合もあり、価格面で任意売却に応じられないケースもございます。

住宅ローンの保証会社には銀行の系列の保証会社が債務保証するケースが良くあります。

しかし、この全国保証は、特定の銀行の保証というよりは、各銀行や信用金庫、年金や旧住宅公社・共済会・JAなど様々な金融機関の保証業務を行っいる独立系の保証会社です。

当センターで取り扱う任意売却の案件でも、全国保証から代位弁済されたケースでは、他の保証会社とは多少傾向が違ってきます。
任意売却に対し特に厳しい訳ではありませんが、任意売却業者の選定から不動産の査定方法や残債の返済金額など細かく協議が必要です。

時には、担当者が直接債務者の自宅に訪問し、任意売却業者の斡旋もする場合がございます。また、不動産の売出価格についても、取引先の不動産会社に査定依頼し評価の妥当性のチェックが入ります。

さらに、任意売却後の残債についても、住宅金融支援機構のように毎月数千円の返済とはならない事もあり、交渉が難航したケースも多々ございます。しかし、このような行動は企業として当然のことで、全国保証の徹底した方針には逆に感心させられ勉強にもなります。

今現在、こちらの全国保証から代位弁済の通知書が届いている方は、すでに期限の利益を喪失し競売の手続きが迫っています。是非、当センターの無料相談をご利用下さい。

「ろうきん」の愛称で有名な金融機関は正式名称は「労働金庫」ですが、労組や生協などの組合員を対象に住宅ローンなどの融資を行っています。当センターのご相談者にも、この労働金庫からお借入れされているお客様も多いのですが、残念ながら様々なご事情で滞納される場合もございます。

住宅ローンを滞納していても、ろうきんから督促状や催告書が来ている段階では、まだ分割で支払える状況です。しかし、その催告に対応できず返済不能となった際には、後者の社団法人日本労働者信用基金協会（略称：日本労信協）から代位弁済通知が届きます。この日本労信協は主に労働金庫のご融資に対する保証業務を行っている組織です。

この段階になってしまうと、すでに期限の利益を喪失し分割払いが出来ない状況に置かれていますので、今後の返済や任意売却については、この日本労信協と話し合いをすることとなります。

日本労信協は比較的任意売却には協力的で、任意売却の申出書を提出すれば一定期間任意売却の販売活動を容認してくれますので、すぐには競売の手続きには入りません。どちらかと言えば、住宅金融支援機構と同じような流れとなります。

現在、「ろうきん」の住宅ローンの返済が厳しいとお感じのお客様は、ぜひ当センターのスタッフに相談される事をお勧めいたします。

住宅金融支援機構が取り扱うフラット35では、平成25年3月の金融円滑化法終了以降でも、住宅ローン支払が困難となったお客様に対し、融資対象物件を賃貸にし家賃収入を返済原資に回す事を認めています。しかも、住所変更の届けだけで承認手続きが必要ないとの事。

これは本来あるべき住宅ローンの主旨を逸脱しているように感じます。元々、住宅ローンは他のアパートローンなどに較べ低金利で貸付している訳で、それを無条件で認めてしまうという事は、悪く考えると最初から投資目的に利用される可能性もあるのです。民間の金融機関では、連絡もなく賃貸にした場合に一括繰上返済を求められた例もございます。

もし、本当に支払困難なお客様が不動産投資的な運用をしたとしても、上手く行くと私は思いません。当ブログでもコメントしていますが、不動産賃貸業は修繕費用や空室リスク、固定資産税や管理費等の支出を考慮しなければならず、概ねご自身の給料から多額の持出金が発生します。住宅金融支援機構が、その賃貸収支計画を精査したうえで承認するなら問題ありませんが、無条件で認め債務者も安易に賃貸に出した場合、いずれ破綻される事が予測されます。

当センターでも、賃貸中物件の任意売却依頼を受ける事がありますが地域によって賃貸料が安く、販売価格に見合う利回りが得られないため売却できない事が多いのです。賃借人の立退きを行う事もままならず、結局のところ競売の処分となるケースも考えられますので、マイホームを賃貸に変更する場合は事業計画を十分に検討したうえで判断されるべきと考えます。

「賃貸に回す危険性」についてはコチラの記事も参照ください。