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任意売却した場合の遅延損害金

住宅金融支援機構での任意売却を行う際に機構側に必ず提出する書類があります。
それは「任意売却に関する申出書」という書類で、その中に延滞損害金についての記述があり「延滞損害金については減額又は免除していただくようあらかじめお願いします」とういう内容のもの・・・

 

この書類は、機構側が業者用に用意した任売書式なのですが、これを解すると「任意売却に同意した場合、損害金は減額・免除してもらえる」という判断になります。
しかしこの解釈にも、「但し」がつきます。明文化してはいませんが、それは「残債務を完済した際に対応する」というもの。完済しない限り、減額になるのか?免除なのか?分からないという事です。
また、任意売却によって剰余金が発生する場合は、売却まで遅延損害金について免除どころか減額も一切認めてくれないので注意が必要です。「回収できる債務者からは損害金まで全部回収する」という方針なのでしょう!

 

遅延損害金の対応

 

なお、民間の金融機関においては、任意売却後の遅延損害金の取り扱いについての減免記述はありません。
分かっている事は「任意売却後の返済分は先に元金に充当される」という事なので、完済を目指して返済を継続されているお客様は、元金が完済となった時点で債権者へ減免を申請すべきと考えます。おそらく応じてくれる可能性は高いと思います。

 

2018/5/2

<関連リンク>

任意売却後の遅延損害金は気にしない

任意売却すると支払総額が減る?

住宅ローン残債と遅延損害金

 

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負担金0円の理由

任意売却業者の中には「手数料は無料です」というような表現をする会社もございます。
正確には違います。表現の方法としては「負担金はありません」が正解かと!
 
一般的に任意売却の場合、ローンを滞納している状況下において、不動産売却にかかる仲介手数料や管理費の滞納分などは捻出できないケースが多いのです。
よって、それら任意売却に要する費用等は債権者に同意を得て売買価格の中から控除してもらいます。その控除分は残債として残りますが、当センターで任意売却される場合においては、その費用控除分の他に、ほとんどケースで引越代を捻出させていただいています。
 

ご相談者のなかで、「費用がかかるから」又は「面倒だ」という理由で任意売却をせず、競売へと移行される方も多数おりますが、前述のようにお客様が別途ご用意する資金はございません。

また、債権者との交渉や管理費の精算等も当方で行いますので、安心して任意売却する事が可能となります。

まずは、無料相談から受け付けしております。

 

2017/4/25

 

任意売却にかかる費用のページをご参照ください。

任意売却の配分表についてはコチラから

 

 

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住宅債権管理回収機構から通知が届いたら

住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)からお借り入れしているお客様が、何らかの事由で住宅ローンを6ヶ月滞納すると、「株式会社 住宅債権管理回収機構」などから通知書が届きます。この会社は住宅金融支援機構が債権の回収業務を委託した「サービサー」と言われる債権管理回収会社です。債権回収と言っても、法務大臣の許可を得た民間の企業ですので「怖い取り立て」や「夜間に訪問される」ような事はございませんのでご安心下さい。

 

しかし、この状況まで来てしまうと、すでに期限の利益を喪失してしまっていますから、元のように毎月いくらといった弁済は出来ないこととなります。そして、ローン残高を一括返済出来ない場合、競売か任意売却かの選択となるのです。

住宅債権管理回収機構からの通知書には「任意売却の申出書」が同封されて来ますので、期日までに「任意売却できる業者」を探しその書類を送る事で「競売の申立」を回避出来るのです。提出する期日が決まっていますので、そのままにしてしまうと債権者は「任意売却の意思がない」と判断し競売の申立を行います。

 

住宅債権管理回収機構の任意売却

 

ローンの滞納が続くと、「債権者からの通知書など見たくない」と放置状態になることもあります。しかし、債務者にとって競売のリスクは大きく、ご本人はもちろんご家族の精神的な苦痛を考えた場合、早い段階で任意売却の決断される事をお勧めいたします。

競売の申立が入っても同時並行で任意売却も可能ですが、事前に申出書を提出した場合、6ヶ月の販売期間があるため余裕をもって販売出来る事と、お引越代の捻出や少しでも長く居住できるメリットがございます。

 

当センターでは、住宅金融支援機構の任意売却案件を数多く取り扱いしております。今、まさにその書類が届いている方は、お早めにご相談下さい。

 

2018/4/5

「任意売却に関する申出書」の記載方法についてはコチラから

日立キャピタル債権回収から通知が来てる方はコチラから

債権回収会社から通知書が届いた!  のページも参照ください。

 

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急いで引越して失敗するケース

急いては事を仕損じる」ということわざがあります。物事を焦り急いで行うと、失敗が起こりやすいという例えです。

 

これは任意売却でのお引越のケースにも当てはまります。住宅ローンを滞納すると、人によっては「ローンを払ってないのに図々しく住み続けてもいいのか」と引け目に感じ、急いで転居される方もいます。

 

しかし、それは逆の考え方で債権者からすると先に引越しするくらい金銭的に余裕があるのだと判断されます。それと、通常は債権者から配分される引越代も、既に引越を完了している状況では退去費用を確保する術もなくなってしまいます。

 

また、固定資産税などの滞納がある状態で住民票を移動すると、市町村の納税課では売却の可能性を疑い自宅に差押えを入れるケースもあります。そうなると、任意売却を成立させるためのハードルがより高くなってしまいます。

 

任意売却の引越

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このように急いで引越すると不利益ばかりで何も良い事はありません。当ホームページでも記述しているように、任意売却には時間がかかります。場合によって1年以上かかるケースもあり、その間はローンの支払や賃料もかからないため、考えようによっては「購入者が決まる迄タダで住んでられる」とプラスに考えて任意売却に望みましょう。

2018/2/26

 

<参照リンク>

お引越は急ぐ必要はない
任意売却での引越しは、いつ頃すればよいのか

 

 

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親子間売買、親族間売買

「自宅が競売にかかってしまった、何とか住み続ける方法はないものだろうか?」そんな悩みも任意売却で親子間売買、親族間売買で解決できるケースがあります。

 

親族間売買

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一般的に金融機関は親子間売買の住宅ローンは認めてくれません。その理由としては
■保証会社の保証を受けられない。
■自宅以外の資金流用が考えれれるため。
■適正な売買価格でない場合、税務上の問題も出てくる。

 

このような理由で親子間売買を勧めない業者さんも多く見受けられます。
任意売却支援センターの提携金融機関では積極的に親子間売買、親族間売買の取扱を行っております。お客様の内容によっては長期の住宅ローンも可能となります。
競売になってしまったが、自分の子供や親族の協力を得てこのまま住み続けたい!とお考えの方は是非、ご相談下さい。相談料等は一切かかりません。

 

2018/2/16

<参照ページ>

住み続けるなら親族間売買を検討すべき

 

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なぜ専門業者がいいのか?

住宅ローンの返済に困り自宅の任意売却検討されるお客様の中には、大手不動産会社に査定の見積をとる方もいらっしゃいます。また、知人に不動産をやってるので、そちらに依頼しようか考えている方も・・・
それは決して間違ってはいません。大手の不動産会社は信頼もあるでしょうし、知人なら安心して頼むこともできます。

任意売却の専門業者

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しかし、大手不動産会社は任意売却を扱わないケースが多いのです。それは任意売却が出来ないのではなく、本音を言うと「任意売却をやる必要がない」のが正論かと!
任意売却は通常の不動産売買と異なり、非常に手間のかかる仕事な上とても神経を使います。最近では一般の不動産の売却案件は大手もしくはフランチャイズの有名どこに集まるため、わざわざ面倒な仕事を受けなくてもいいのです。それに任意売却を受けたとしても大手さんでは、引越代や当面の生活費の捻出はあまり期待出来ないでしょう!
 
では、知り合いの不動産会社ではどうでしょうか?
知人なら、あなたのために親身に動いてくれるかもしれません。
しかし、任意売却の経験がないと進め方が分からず、時間だけが経過してしまい最終的には競売に移行されるケース多くあります。また、当センターにも一般の業者さんから手続きについて相談を受ける事があります。
基本的には業者さんからの相談は受け付けておりませんが、性分なのか債務者さんの事を考えると商売抜きでアドバイスしてしまうのです。そのおかげで他の不動産業者さんからも信頼を得るようになりましたが・・・
 
専門業者に依頼した場合の優位性は以下のとおりです。
・債権者との交渉に慣れている。
・引越代の捻出に力を注いでくれる。
・お客様の状況に応じて融通が利く。
・業者によっては本当に債務者のことを考えて行動してくれる。
 
このような点から、任意売却の相談・依頼はやはり任意売却に特化した専門業者にすべきと考えます。
2018/1/10

    

任意売却の際に連帯保証人の同意が必要な理由

住宅購入でローンを組む際に、金融機関は不動産担保の他に連帯保証人を要求するケースがあります。
この場合、民法では連帯保証人の保護のため、債権者が担保不動産を安価に任意売却したり、他の価値の低い物件に差し替えたりすることはできないように規定しています。つまり、債権者は担保不動産の価値を維持し減らさないようにしなければなりません。これを債権者の「担保保存義務」といいます。

 

担保保存義務

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しかし、金融機関では融資の際に「担保保存義務免除特約」を付帯する事が一般的に行われています。そのことにより、債権者は連帯保証人の同意を取り付ける事なく任意売却をしたり、担保を移動することが可能となるのです。ところが、特約があるからと安易にこれを実行した場合、権利濫用などの理由でこの免除特約は認められなくなるケースもあります。

 

そのため、債権者は任意売却による担保権解除にあたっては慎重に処理しなければならず、この担保保存義務免除特約が付いていたとしても、「屋上屋を架す」ではないですが、先々連帯保証人からクレームが出ないように、任意売却の際には連帯保証人の同意を得る必要があるのです。

 

2017/9/29

 

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離婚する際は任意売却も速やかに!

近年は夫婦の離婚割合が高い時代ですが、その際の住宅ローン問題は頭の痛い課題です。しかし、その解決を後回しにしてしまうとトラブルになるのが以下の2つの事例です。

離婚の話し合い

 

1.離婚の時点で、家は元妻と子供が住み続け、住宅ローンを元夫が払う約束をした。

元々、その約束自体に無理があります。元夫が資産家や高収入を得ている人なら問題ないですが、その約束も無期限に続くことは考えられません。しかも、離婚して数年が経過している中で、今更問題が発生しても、その解決には相当な労力が必要です。離婚の段階で任意売却をし、あとに遺恨を残さないようにしなければなりません。

 

2.離婚の際に妻の連帯保証人を外してくれる約束をした。

ローンの連帯保証人を外す権限が夫にあるのなら可能でしょうが、残念ながらそうではありません。また、銀行に対して「離婚するので連帯保証人を外して下さい」と申出ても門前払いされるだけです。
ですから、元々できない約束をすること自体問題ですが、離婚の際に家も売却し後々トラブルが起きないよう対処しておくべきなのです。もし任意売却で残債が残るような場合でも、その残債を夫が支払う事で妻に迷惑をかけない対策をすることも重要です。

 

離婚による住宅問題

このような問題解決には専門家に依頼

元々離婚には精神的な苦痛があり、早く解決したいとの思いから無理な約束をしたり、早めに解決すべき住宅問題も後回しになる事も多いのです。しかし、数年してから問題が起きるとその解決のために、それ以上の苦労と困難が伴います。もしかして、お互い別のパートナーが存在するかもしれません。ここで弁護士に依頼しても費用がかかりますし、相手もいきなり弁護士登場では敵対感情が生まれてしまいます。もし、任意売却の方向性が決まっているなら、当センターの任意売却専門のスタッフに相談される事をお勧めいたします。お互いの間に入って親身に対応させて頂きます。

 

2017/8/23

 

<関連リンク>
離婚に伴う任意売却

離婚後の住宅ローン問題で多いケース

夫の連帯保証人から外れたい!

 

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初めての任意売却、まずは任意売却支援センターにご連絡を

わかるようでわからない任意売却の手続き

住宅ローンが支払えない時の最終手段と言えば、真っ先に推奨されるのは任意売却ではないでしょうか。最近ではインターネットでも積極的に宣伝されているため、聞いたことがあるという方もいるかもしれません。

しかし、それらによってなんとなく言葉は知っていたとしても、具体的にどういう手順で、どういう手続きをするものなのかまでは知らない人も多いはず。ましてや任意売却の手続きを考えるとなれば、インターネットで難しい専門用語を理解するだけでも一苦労のはずです。

そんな時には一人で悩み込まず、専門家に相談しましょう。住宅ローンの任意売却を相談するなら、まず思い浮かぶのが任意売却支援センター。家のことなど何もわからないという方と違い、その道のプロ。任意売却における疑問点や注意点など、わかりやすく説明します。

初めての任意売却

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1人ではできない任意売却

家を半ば強制的に売りに出す競売とは異なり、任意売却には各種業者との綿密な交渉が必要となります。その分、引っ越し代を工面してもらえたり家を高く売りに出してもらえたりとメリットも多くなるわけですが、その分仲介業者や債権者の方との話し合いの密度は濃くなります。

その際に必要になるのが、当センターのような専門知識と経験を備えたプロ。見識を備えた人物との事前の相談を踏まえた上で任意売却に臨めば、自分に有利な条件で手続きを踏めるだけではなく、可能な限り円満な形で交渉を進めることができます。

 

住宅金融支援機構の任意売却を例にすると、おおむね以下のような手続きを踏んで行われます。

①「任意売却に関する申告書」を提出

②物件の調査と価格の査定

③売り出し価格の確認

④仲介業者との媒介契約の締結

⑤購入希望者に向けた販売活動

⑥抵当権抹消に応じられるかどうかに関する審査

⑦売買契約の締結

⑧売買代金の決済および抵当権の抹消

 

こう書いてしまうと手順を踏めばよいだけのように見えますが、各プロセスごとに、内容の綿密な打ち合わせが必要となります。任意売却の手続きを進める際には、経験が少ないという不動産業者も多いでしょうから、その道の経験豊富な専門家の方に相談をするのが有益です。

 

任意売却とは のページもご覧ください。

 

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経験不足の会社に任意売却を依頼するとこうなる

不動産の売値は自由とはいえ!

不動産会社の営業マンが毎日のように閲覧している「レインズ」という不動産登録サイトがあります。販売物件を確認すると、稀に相場の5割以上高い設定金額の物件を見かける事があります。

このような物件の存在理由は、住宅ローンの残債額が要因と考えられます。恐らくローンの残高に手数料などの諸費用を加算して販売価格を決めているのでしょう。これは不動産業者と売主の任意売却の認識不足から生まれています。最初からローンを完済しないと売却できないと思い込んでる業者と、もしかして高値で売れれば儲けものと考えている売主。

業者も売れない金額と分っていながら、専任媒介を獲得する目的で売主を説得した可能性も考えられます。「相場よりかなりお高いですが、ダメもとで出してみましょう」と・・・ また、売主はご自分の家の高く評価してくれる会社に頼みたいという心理が働きます。

 

不動産の価格

 

最終的に競売へ

しかし、いくら高い金額での売却をシミュレーションしたとしても机上の空論、どんなに腕利きの営業マンでも、5割高の不動産を売却するなど不可能なのです。任意売却の重要なポイントは、ローン残高の額ではありません。
仲介業者は、所有者に対して実際に売却可能な金額を提示し、債権者と交渉して任意売却のスキームを立てることが大事なのです。

このまま、半年経過し1年しても売却できず、結局は競売になってしまった事例は多くあります。競売になってしまっては、売主にとっても仲介業者にとっても損失となり後悔する事でしょう。

 

時間切れで競売

 

関係者が任意売却を理解すれば競売は回避できる

当センターへは、一般個人のお客様だけではなく、不動産業者から任意売却の方法などについて質問や問い合わせがございます。
売主も仲介業者も、そして債権者も任意売却をきちんと理解し実践する事で利益を享受できると共に、誰もが望んでいない不動産競売を回避できると確信しております。

任意売却とは何か?またその進め方などについて知りたい方は是非、任意売却支援センターへお問合せ下さい。

 

2017/7/13

 

<参照ページ>

ローン残高に合わせて価格を決めていませんか?

任意売却は価格より確実性を重視!

債務超過の額は重要でなはない

 

 

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