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任意売却の際に連帯保証人の同意が必要な理由

住宅購入でローンを組む際に、金融機関は不動産担保の他に連帯保証人を要求するケースがあります。
この場合、民法では連帯保証人の保護のため、債権者が担保不動産を安価に任意売却したり、他の価値の低い物件に差し替えたりすることはできないように規定しています。つまり、債権者は担保不動産の価値を維持し減らさないようにしなければなりません。これを債権者の「担保保存義務」といいます。

 

担保保存義務

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しかし、金融機関では融資の際に「担保保存義務免除特約」を付帯する事が一般的に行われています。そのことにより、債権者は連帯保証人の同意を取り付ける事なく任意売却をしたり、担保を移動することが可能となるのです。ところが、特約があるからと安易にこれを実行した場合、権利濫用などの理由でこの免除特約は認められなくなるケースもあります。

 

そのため、債権者は任意売却による担保権解除にあたっては慎重に処理しなければならず、この担保保存義務免除特約が付いていたとしても、「屋上屋を架す」ではないですが、先々連帯保証人からクレームが出ないように、任意売却の際には連帯保証人の同意を得る必要があるのです。

 

2017/9/29

 

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離婚する際は任意売却も速やかに!

近年は夫婦の離婚割合が高い時代ですが、その際の住宅ローン問題は頭の痛い課題です。しかし、その解決を後回しにしてしまうとトラブルになるのが以下の2つの事例です。

離婚の話し合い

 

1.離婚の時点で、家は元妻と子供が住み続け、住宅ローンを元夫が払う約束をした。

元々、その約束自体に無理があります。元夫が資産家や高収入を得ている人なら問題ないですが、その約束も無期限に続くことは考えられません。しかも、離婚して数年が経過している中で、今更問題が発生しても、その解決には相当な労力が必要です。離婚の段階で任意売却をし、あとに遺恨を残さないようにしなければなりません。

 

2.離婚の際に妻の連帯保証人を外してくれる約束をした。

ローンの連帯保証人を外す権限が夫にあるのなら可能でしょうが、残念ながらそうではありません。また、銀行に対して「離婚するので連帯保証人を外して下さい」と申出ても門前払いされるだけです。
ですから、元々できない約束をすること自体問題ですが、離婚の際に家も売却し後々トラブルが起きないよう対処しておくべきなのです。もし任意売却で残債が残るような場合でも、その残債を夫が支払う事で妻に迷惑をかけない対策をすることも重要です。

 

離婚による住宅問題

このような問題解決には専門家に依頼

元々離婚には精神的な苦痛があり、早く解決したいとの思いから無理な約束をしたり、早めに解決すべき住宅問題も後回しになる事も多いのです。しかし、数年してから問題が起きるとその解決のために、それ以上の苦労と困難が伴います。もしかして、お互い別のパートナーが存在するかもしれません。ここで弁護士に依頼しても費用がかかりますし、相手もいきなり弁護士登場では敵対感情が生まれてしまいます。もし、任意売却の方向性が決まっているなら、当センターの任意売却専門のスタッフに相談される事をお勧めいたします。お互いの間に入って親身に対応させて頂きます。

 

2017/8/23

 

<関連リンク>
離婚に伴う任意売却

離婚後の住宅ローン問題で多いケース

夫の連帯保証人から外れたい!

 

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初めての任意売却、まずは任意売却支援センターにご連絡を

わかるようでわからない任意売却の手続き

住宅ローンが支払えない時の最終手段と言えば、真っ先に推奨されるのは任意売却ではないでしょうか。最近ではインターネットでも積極的に宣伝されているため、聞いたことがあるという方もいるかもしれません。

しかし、それらによってなんとなく言葉は知っていたとしても、具体的にどういう手順で、どういう手続きをするものなのかまでは知らない人も多いはず。ましてや任意売却の手続きを考えるとなれば、インターネットで難しい専門用語を理解するだけでも一苦労のはずです。

そんな時には一人で悩み込まず、専門家に相談しましょう。住宅ローンの任意売却を相談するなら、まず思い浮かぶのが任意売却支援センター。家のことなど何もわからないという方と違い、その道のプロ。任意売却における疑問点や注意点など、わかりやすく説明します。

初めての任意売却

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1人ではできない任意売却

家を半ば強制的に売りに出す競売とは異なり、任意売却には各種業者との綿密な交渉が必要となります。その分、引っ越し代を工面してもらえたり家を高く売りに出してもらえたりとメリットも多くなるわけですが、その分仲介業者や債権者の方との話し合いの密度は濃くなります。

その際に必要になるのが、当センターのような専門知識と経験を備えたプロ。見識を備えた人物との事前の相談を踏まえた上で任意売却に臨めば、自分に有利な条件で手続きを踏めるだけではなく、可能な限り円満な形で交渉を進めることができます。

 

住宅金融支援機構の任意売却を例にすると、おおむね以下のような手続きを踏んで行われます。

①「任意売却に関する申告書」を提出

②物件の調査と価格の査定

③売り出し価格の確認

④仲介業者との媒介契約の締結

⑤購入希望者に向けた販売活動

⑥抵当権抹消に応じられるかどうかに関する審査

⑦売買契約の締結

⑧売買代金の決済および抵当権の抹消

 

こう書いてしまうと手順を踏めばよいだけのように見えますが、各プロセスごとに、内容の綿密な打ち合わせが必要となります。任意売却の手続きを進める際には、経験が少ないという不動産業者も多いでしょうから、その道の経験豊富な専門家の方に相談をするのが有益です。

 

任意売却とは のページもご覧ください。

 

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経験不足の会社に任意売却を依頼するとこうなる

不動産の売値は自由とはいえ!

不動産会社の営業マンが毎日のように閲覧している「レインズ」という不動産登録サイトがあります。販売物件を確認すると、稀に相場の5割以上高い設定金額の物件を見かける事があります。

このような物件の存在理由は、住宅ローンの残債額が要因と考えられます。恐らくローンの残高に手数料などの諸費用を加算して販売価格を決めているのでしょう。これは不動産業者と売主の任意売却の認識不足から生まれています。最初からローンを完済しないと売却できないと思い込んでる業者と、もしかして高値で売れれば儲けものと考えている売主。

業者も売れない金額と分っていながら、専任媒介を獲得する目的で売主を説得した可能性も考えられます。「相場よりかなりお高いですが、ダメもとで出してみましょう」と・・・ また、売主はご自分の家の高く評価してくれる会社に頼みたいという心理が働きます。

 

不動産の価格

 

最終的に競売へ

しかし、いくら高い金額での売却をシミュレーションしたとしても机上の空論、どんなに腕利きの営業マンでも、5割高の不動産を売却するなど不可能なのです。任意売却の重要なポイントは、ローン残高の額ではありません。
仲介業者は、所有者に対して実際に売却可能な金額を提示し、債権者と交渉して任意売却のスキームを立てることが大事なのです。

このまま、半年経過し1年しても売却できず、結局は競売になってしまった事例は多くあります。競売になってしまっては、売主にとっても仲介業者にとっても損失となり後悔する事でしょう。

 

時間切れで競売

 

関係者が任意売却を理解すれば競売は回避できる

当センターへは、一般個人のお客様だけではなく、不動産業者から任意売却の方法などについて質問や問い合わせがございます。
売主も仲介業者も、そして債権者も任意売却をきちんと理解し実践する事で利益を享受できると共に、誰もが望んでいない不動産競売を回避できると確信しております。

任意売却とは何か?またその進め方などについて知りたい方は是非、任意売却支援センターへお問合せ下さい。

 

2017/7/13

 

<参照ページ>

ローン残高に合わせて価格を決めていませんか?

任意売却は価格より確実性を重視!

債務超過の額は重要でなはない

 

 

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任意売却する場合の注意点

1.ご本人の意志と関係者の協力

■ご家族の協力
ご家族には、任意売却は前向きな行動である事の理解と、案内等の立ち会いや片付けなど販売に当たっての協力を求めます。
■連帯債務者、連帯保証人の承諾
任意売却する場合必ず必要になります。話しにくい事ですが、関係を良好に維持する為きちんと説明しましょう!
■任意売却業者との意志疎通
引越時期の希望や資金の相談、残債務の事など、疑問に思うことは必ず担当者に聞く事が必要です。
■他の業者の誘惑に乗らない事
競売の申立が入ると、不動産業者や色々な団体がチラシを入れたり訪問にやってきます。
中には資金提供を匂わせて、契約に誘導する悪徳業者もおりますので注意が必要です。
 

2.住宅ローンについて

■任意売却を決めたら住宅ローンは止める
借入額がオーバーローンの状態の場合、任意売却するには3ヶ月~6ヶ月の滞納が条件となります。
親類や高金利の融資に頼るなら、ここは決断し支払いをストップする事も必要です。
■複数のローンある場合、同時にストップする
一部の債権者だけ返済をすると、任意売却のタイミングがズレてしまいますので、同じ時期に止めて下さい。
 
 3.他の差押えにも注意
■固定資産税や市県民税の滞納
不動産に差押えが入ると、その額によっては解除出来ないケースもありますので、役所や税務事務所から届く書類には注意をして下さい。
■住宅ローン以外の債務
クレジットカードやキャッシングなど新規の借入は起こさないようにしましょう!その債務額によっては任意売却の後に債務整理が必要になる場合もあります。
また、滞納には注意して下さい。不動産の担保評価次第で差押えの手続きに入る場合もあります。  
 

4.お金の管理

■任意売却後の資金計画を立てる。
お引っ越し先の家賃や生活費について、あらかじめ計画しておく必要があります。
病気やケガで仕事が見つからず収入の見通しが立たない場合、生活保護の申請も考えておく必要があります。
■売却までの数ヶ月間でできるだけ資金を蓄える
滞納が始まってからお引っ越しまでは、6ヶ月から1年程度、長い場合は2年近く現在の自宅に居住できる場合もあります。その間、次のスタートの準備として、なるべく資金を蓄える事を考えましょう!
■支払うべきものの優先順位を決める
優先順位としては、ご家族の食費や生活費・光熱費などの支払いが第一、次に固定資産時や健康保険料などの税金関係、住宅ローンとマンションの管理費は払わないで結構です。
マンションの管理費と修繕積立金は売却代金から控除できます(駐車場は別)
■銀行口座の使い方
給与の支払口座と諸払いの口座は分けておく、支払いを止める科目を一緒の口座にすると引き落としされる事があります。
また、固定資産税や市県民税の滞納すると預金口座を差押えるケースがあります。その場合、口座振替してる預金を差押えしますので、給与口座とは別にしておきましょう!
 

 5債権者との関係

■各債権者からの通知書は捨てないで残す
各銀行や保証会社、債権回収会社から来る書類は残しておき任意売却の担当者に渡して下さい。
捨ててしまうと、大事な任意売却のタイミングを逃してしまう恐れがあります。
■連絡が来たら、丁寧に対応し決して無視・放置しない
後に任意売却する場合、金融機関など債権者との関係を良くしておく必要があります。
2017/6/16
 任意売却の注意点
<参照ページ>
任意売却で再生するための5つのポイント
税金の滞納に注意!
任意売却を決断した場合の支払の優先順位
一部の債権者だけの返済はNG
将来への資金管理が大事!
 

任意売却の配分表

任意売却にて販売活動をし購入者が見つかると、その売買価格で抵当権の抹消に応じられるか債権者に稟議をあげてもらいます。その際に、その契約を成立させるために必要な費用等の明細書を債権者に提出するのですが、それを一般的に配分表といいます。では、債権者に認められる費用はどのようなものがあるのか列挙しましたのでご参考まで!

 

■不動産業者への仲介手数料(売買価格の3%+6万円)
■抵当権の抹消費用
■後順位の担保権抹消にかかる解除料(ハンコ代)
■債務者の引越代及び残置物処理費用
■マンションの管理費・修繕積立金の滞納清算金
■差押えの解除費用(債権書によって定めあり)

 

など、任意売却の場合は、一般の不動産を売買する時よりも費用は多くかかってしまいます。それを債務者に費用捻出をお願いしても、すでに破綻状態の状況下ではとても用意できませんので、売買契約を成立させるため、債権者に上記の費用控除を認めてもらう訳です。しかし、債務者にお金がないからといって、上記の費用を全て債権者に出してもられる程甘くはありません。特に引越代などは、10~30万円しか認めてもらえないのが現実で、債権者によっては全く認めないケースもあります。

 

また、市県民税などの税金の差押え登記などがある場合、行政によって全額納付が原則となるケースでは、債権者の解除料だけでは取り下げできない事もあるので注意が必要となります。マンションの滞納についても、遅延損害金や駐車場代などの付加使用料は費用控除が認められないため、ご自身で用意する事となります。

当センターで任意売却される場合、なるべくお客様にご負担のかからないように、各利害関係者と調整を行いますが、それでもご負担頂く場合がございます。そのため、売買が成立する数ヶ月の間に少しでも蓄えをして頂き、生活の再建に向けた準備をしなければなりません。

 

任意売却の配分表

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私たちは、お客様の新しいスタートに希望が持てるよう最善のお手伝いをいたします。しかし最終的には、お客様ご本人によって任意売却を決断し、生活再建に強い意思をもって臨んで頂くことが必要となります。
任意売却に際しての不安なことは、当センターのスタッフに何でもご相談下さい。

 

2017/5/23

 

任意売却の費用と引越代のページもご参照ください。

負担金0円の理由 についてはコチラのページをご覧ください。

 

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借地権付き建物の任意売却

■地代を滞納するとどうなるのか?

借地権付きの一戸建てを住宅ローンで購入した場合、毎月のローンの支払の他に、土地所有者に対して地代を支払う必要があります。

もし、地代を滞納してしまうと、借地契約の解除条項に該当する可能性があります。
簡単に言うと、借地権部分(更地価格の60~70%)の土地価値が消滅してしまい、建物だけの評価となってしまうのです。

 

当然、銀行は借地権(更地価格の60~70%)を評価して融資していますから、競売に申し立てても建物のみの価額しか回収できなければ、大きな損失となってしまいます。そこで、借地権付きの住宅ローンを組む際には、もし借地人が地代を滞納した時のため、「地代代払いの許可の書類」を事前に取り交わす必要があるのです。それは、借地権の権利を喪失させないために、銀行が借地人に代わって地代を払うというものです。これによって借地権の価値を持続できる訳です。

 

 

借地権付き住宅

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■任意売却するには、譲渡承諾料が必要

一般的に借地権付建物が競売となるケースでは、譲渡承諾料(名義変更料とも言う)の取決めは裁判所での範疇ではありません。あくまで、落札人と地主との協議となります。その承諾料が、入札前に分れば問題ないのですが、落札後に確定する場合はトラブルの要因となる事もあります。

 

では、任意売却の場合ではどうか?借地権の任意売却の場合は通常の売買と同様、事前に地主の許可をもらい承諾料の提示をします。

しかし、ここで問題となるのが、その承諾料の金額にあります。剰余金の出ない任意売却のケースでは、その承諾料も費用控除の対象となり、債権者の承諾が必要となります。

各金融機関でも、任意売却における承諾料の控除額は異なります。もし、地主さんが一般相場より高い金額の承諾料を提示した場合、債権者は承認せず競売での処分方法を選択するケースもあります。

 

 

■地主との関係を良好にしておく

任意売却によって購入者が見つかり、その買主が住宅ローンを組む場合には、銀行から土地所有者の印鑑証明書の提出が求められます。地主さんによっては、印鑑証明書の提出を拒むケースもあります。そうなると住宅ローンが組めず、物件自体の価値を下げてしまう結果となります。

 

また、過去に地主と争いやもめ事があると、譲渡の承諾が得られず、売却するために裁判所の手続が必要になる場合もあります。

そのため、あなたの不動産の価値を最低限維持するには、地主との関係を良好に保つ必要があるのです。

 

不動産の価値が下がる

 

 

■借地権の取引に慣れた業者に依頼すべき

このように、借地権の場合は債権者の承諾に加えて、地主の売却許可も必要となります。かつ、前述のように譲渡承諾料の支払が発生します。借地権の任意売却は、その利害関係人が多いほど複雑となり、より専門的な知識と経験が求められます。
弊社では、設立当時から寺院の借地管理や、大地主さんの借地権の売買・管理を取り扱ってまいりました。借地権付建物の任意売却の相談は、ぜひ当センターにごお問い合わせ下さい。

 

2017/4/19

 

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代位弁済通知が届いたら!

一般的に住宅ローンを組む際に、保証会社の保証委託を受け契約しますが、債務者本人が何らかの事由で数ヶ月返済が滞った場合、金融機関は期限の利益喪失した事により、本人に代わって借入の残額を返済することを保証会社へ求めます。これを代位弁済といい、その債権は借り入れした金融機関から保証会社に移りますので、保証会社は債務者に対して求償権を持ちます。

さて、このような状況に至った場合の対処方法はどうすべきか検討しましょう!

 

方法としては

1.そのまま放置して「不動産競売」も覚悟する。

2.「任意売却」のメリットを活かして再建を図る。

3.個人民事再生の「住宅ローン特則」を利用して自宅を守る。

 

代位弁済で悩む
 

保証会社から代位弁済の通知が届いたら「競売」へ向けた最終段階と思って下さい。この段階で債権者に対してアクションを起こさないと債権者は裁判所に競売の申立を行います。競売になってしまうと債務者にとって何のメリットもありません。競売開始決定後でも任意売却は可能ですが、この代位弁済通知が来たら債権者と「2.任意売却」に向けた交渉をすることがベストと考えます。

 

もし、あなたが将来に渡って安定収入の見込があり、住宅ローン以外の債務を整理する事で従来の住宅ローンの支払計画がたてられるのであれば、「3.個人民事再生」をお勧めします。もしかしてマイホームを守る事もが可能かもしれません。ただし、代位弁済後6ヶ月を経過すると「住宅ローン特則」は使えませんのでご注意を!

 

多くの方はローン返済の滞納が続くと、債権者との話し合いを遠ざけてしまいます。しかし債権者も無理な取り立てはしませんので、前向きに再建に向けた行動を起こしましょう!

保証会社や債権回収会社では意外と親身に債務者の事を考えて対応してくれる担当者も多いのです。

もし代位弁済通知が届いたら、当センターへ今後の対処方法を相談する事をお勧めいたします。

 

2017/4/3

 

<参照リンク>

代位弁済とは?
不動産競売は回避すべき!

 

 

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税金滞納の相談で任意売却はタブー

住宅ローンの返済が困難となり、今後も返済の目途が立たない場合、銀行へ連絡し「毎月の返済ができないので任意売却を考えている」とお伝えするよう当方からアドバイスしております。

 

しかし、固定資産税や住民税などの市県民税の滞納がある場合、役所への対処は住宅ローンの場合とは違ってきます。
「滞納があるので任意売却をして納付します」とは決して言ってはいけません。それはなぜか?

売却の情報を知った役所は、その税金などの徴収のため納税者の不動産に差押えを入れてくる可能性があるからです。

 

 

話してはいけない

 

差押えの解除ができないと任意売却も不可能

税金関係の差押えがついてしまうと、その解除方法において任意売却の障害となるケースがあります。滞納額が20~30万程度なら何とかなるでしょう。しかし、その額が100万円を超える額になってしまうと差押えを解除できず任意売却が不可能になる場合もあるのです。一部納付で解除に応じる市町村もありますが、年々強硬姿勢をとる役所が多くなっており、全額きちんと納付しなければ解除に応じないケースが少なからず見受けられます。

 

わざわざ任意売却する情報を提供してしまっては、自ら差押えの窮地を作ってしまう結果になります。もし、税金などの滞納があり差押えの予告通知が届いている方は、分割納付の相談をして下さい。その分割金額を払っている限り差押えを入れてくる事はありません。決して任意売却の話しはしない事。

 

現在、住宅ローンに限らず税金などの滞納にお悩みの方は、ぜひ任意売却支援センターにご相談下さい。

 

2017/3/15

<参照ページ>

税金の滞納に注意!

競売になると税金の差押えが入ります 

任意売却を決断した場合の支払の優先順位

差押えの履歴は消せません

 

 

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TVなどメディアに出ていれば信用できるのか?

テレビの情報番組でよく取り上げられる「任意売却」「住宅ローンの破綻」「不動産の競売」などのワードを特集に出演している業者をよく見かけます。

 

業者のホームページでも「〇〇TVの番組に取り上げられました」とアピールしていますが、ユーザー目線からするとメディアに取り上げられている会社や団体なら信用できるとお考えでしょう。しかし、実際にはメディアに取り上げられているのではなく、高額な費用を払って番組枠を買い広告宣伝している事実を知らなければなりません。

 

TVメディア

 

当センターにも、時おり広告代理店から「10分の番組枠を持っているので任意売却の特集を組みませんか」というような営業電話を受ける事があります。私どもは、純粋な取材ならいくらでも協力しますが、集客の手段として高額な宣伝費を払ってまでアピールしようとは考えておりません。

 

以前にお電話頂いたお客様から「もう1社、TVで観た大手の任意売却業者に相談している」とお話しがありました。

よくTVに出ている団体は会社組織もありますが、NPO法人や社団法人などで決して大手の会社ではありません。また、大手だと思って依頼しても任意売却を扱うのは結局、中小の不動産会社となります。

 

メディアに出ていれば信頼できると誤解されるのは仕方ない事でしょうが、依頼する前にその組織や団体をチェックする事をお勧めいたします。外部サイト 任意売却クチコミRANKING なども参考になるかもしれません

2017/2/24

 

<関連リンク>

任意売却の優良会社を見分ける方法

業者の誇大広告に思う!

 

 

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