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任意売却で解決!住宅ローンの滞納・不動産競売の無料相談。東京・神奈川・千葉・埼玉

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任意売却を相談する際の準備

金融機関からの督促や裁判所の競売通知などが届くと、冷静に現状把握ができず、私たちの質問に対して正確にお答え出来ないお客様いらっしゃいます。また、電話相談される方が債務者本人でなく、奥様やお子様などケースも多く、何をどのようにお聞きになりたいのか分らないままお電話相談頂くこともございます。

私たちは、そのような状況でも一つ一つご事情をお聞きし、現在の債務状況を紐解いたうえでアドバイスをするよう心がけております。しかし、出来れば電話相談される前に以下のような事柄を把握したうえで相談された方が的確なアドバイスが可能となります。

 

任意売却の相談受付

 

<現状把握>

・ご自宅の所有者のご名義は誰か(単独なのか共有なのか)

・住宅ローンの借入先の金融機関(1社の借入か複数なのか)

・購入時期や購入価格

・ローンの借入額と現在の残債額

・住宅ローンの債務者は単独か連帯債務か

・借入の際に連帯保証人が設定されているか

・ローンを滞納している場合、何カ月目か

・住宅ローン以外の借入状況と滞納状況

・ご親族で親族間売買など協力してくれる人がいるか

 

<書類の確認>

・住宅ローンの償還表(返済予定表)があるか

・金融機関や裁判所からの書類を廃棄せず残してあるか

・マンションの場合、管理費の督促状など

・税金の滞納がある場合、その催告書や差押通知書など

・謄本や購入時の資料があれば、土地・建物の面積を把握しておくこと

・不動産の売却査定をしたことのある場合、その書類

 

<ご自身とご家族の希望>

・ご自宅の任意売却希望か、もしくは可能なら売却せずに解決したいのか

・もし、住み続ける方法があればそれを選択したいのか

・今後、自己破産を含めた債務整理は考えているか

 

<聞きたい事をまとめておくこと>(例)

・ベストな解決方法は何か

・返済を継続すべきか、それとも止めるべきか

・関係する機関(銀行、保証会社、債権回収会社、裁判所)との対応について

・任意売却の期間や引越の予定時期について

・引越代は確保できるのか

・任意売却後の残債務の返済について

・債務整理が必要かそうでないか

 

 

上記の項目が多くなりましたが、分らない事は後で調べれば良いので、ある程度は把握しておきましょう。

一般的に電話相談される場合、1時間以上ご説明する場合もございますので、時間的に余裕をみてお電話される事をお勧めします。

このようなご相談は、ご本人やご家族にとって生活再建のための重要な相談事です。些細な内容でも真摯に対応しますので、遠慮なくフリーダイヤル迄お電話ください。

 

2017.1.30

 

<参照リンク>
お客様にお伝えしたい事

任意売却支援センターの方針とご相談方法について

 

 


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任意売却できないと断られたお客様へ

時おり他社で任意売却が出来ないと断られ当センターへお問い合わせ頂くケースがございます。

それは、本当に任意売却が不可能な場合と、本当は任意売却が可能なのに出来ないと主張するケースがあります。

前者の場合は仕方ないのですが、後者の場合は債務者の不利益につながるので問題です。なぜ、そのような事態になるのか以下に解説しました。

ƒ任意売却できない

1.依頼した会社が任意売却の専門会社ではないケース

任意売却は不動産の売買ですが、特殊性があり経験を積まなければ、一般の不動産会社では対処できない場合があります。その経験不足を隠し、債権者や物件の状態など別の理由付けで出来ないと主張する担当者もおります。

 

 

2.最初から会社の方針で断られるケース

任意売却は、依頼をしても会社の方針で受けられない場合があります。特に大手不動産会社では、非常に手間のかかる任意売却を扱わなくても一般の物件が集まるため初期相談段階で断られるケースもあります。

 

 

3.専門会社でも収益の見込めないと判断した場合

任意売却の専門会社は基本的に不動産の仲介ですが、仲介だと仲介料のみの収入になるため、関連会社に買取させ転売で利益を出そうとする業者もいます。しかし、業者価格となると債権者の承認が得られず、それを理由に断る場合もあります。最悪なのは断りもせず放置しそのまま競売となるケースもあります。

 

任意売却の相談

このように、本来正当な任意売却の仲介が可能にも拘わらず、業者の経験不足や営利主義のために任意売却できないと断られるケースがございます。任意売却支援センターでは他社で断わられた案件や、業者からさじを投げられたケースでも成功した事例は数多くございます。もし、任意売却を一度でも断られたお客様、または現在依頼している業者に不信感がある場合など、遠慮なく当センターへお問い合わせ下さい。

 

2017/1/11

 

<関連リンク>

任意売却できないケース

任意売却の優良会社を見分ける方法

 

 

 

信用保証協会の任意売却

中小企業の経営者や自営業者なら誰でも承知の信用保証協会ですが、日本の大企業に比べ信用力の劣る中小企業ではその資金調達において大きな味方となります。

日本の36%余りの中小企業が利用し、保証残高がピーク時には30兆円を超える大規模な公的金融機関と言えるでしょう。

 

自営業者

 

この融資のケースでは、一般的にお取引銀行が融資を行い保証協会が保証料を徴収し債務保証を行います。

一般的には不動産の担保は入れませんが、法人名義の不動産や代表者の自宅を担保に保証を行う場合もあり、返済が不能になりその不動産を任意売却するケースもございます。

 

当センターでも多くの経営者から任意売却のご相談を受けますが、保証協会では比較的任意売却に対して概ね応じていただけるケースが多いようです。この場合、通常の住宅ローンの任意売却とは違い、売却後の残債も企業の破綻によって回収不能となる債権も1年で数千億単位となります。

 

信用保証協会

 

また、任意売却の方法については、住宅金融支援機構のように一定のルールがある訳ではないので、それぞれの都道府県の信用保証協会の債権管理部や保証協会サービサーと任意売却について話し合いを進める流れとなります。

 

今現在、信用保証協会や政策金融公庫など公的な金融機関から任意売却を勧められている経営者も多くいらっしゃると思います。ご相談だけでも承りますので任意売却支援センターの無料相談をご活用下さい。

 

2016.11.8

 

<関連記事>

日本政策金融公庫の任意売却

任意売却は価格より確実性を重視!

 

先日、電話相談受けたお客様から「地元の不動産会社に任意売却を依頼したが、購入希望者が現れず競売になった」というお話をお聞きしました。

なぜ売れる価格に値を下げなかったのか聞いたところ、高く売りお金を少しでも残す目的との事。
その会社から、債権者との交渉経緯や任意売却について説明はなかったか伺うと特に聞いてないとの回答・・・・?

 

住宅の価格

 

専任の不動産会社がその販売期間中、何をしていたか分りかねますが不動産会社が全くやる気がないか、もしくは経験不足が原因だろうと思われます。

通常の不動産売買なら、売れないような価格で販売活動しても、それが売主の意向なら誰の責任も問えません。しかし、任意売却のケースでは時間的制限があるので、債権者と協議し売却可能な価格まで下げて販売活動しないと時間切れとなってしまいます。

 

任意売却を扱う場合、債権者との交渉能力や実務経験が重要となってきますので、最初に依頼する業者は慎重に選定しなければなりません。そして任意売却で重要なポイントは、その価格ではなく債権者と交渉し期限までに完結させる確実性が必要なのです。

 

任意売却の確実性

 

お客様はどうにかならないかと思い当センターへ連絡してきた訳ですが、既に入札期間が開始された段階では残念ですが手の打ちようがないのです。あとは、落札人との交渉方法や引越時期などのアドバイスをするしかありませんでした。

 

このようなケースをお聞きすると、なぜ最初に連絡しなかったのか後悔が残りますので、これから任意売却をお考えの方は、任意売却を扱う専門機関へ依頼する事をお勧めいたします。

 

2016.9.20

 

<関連リンク>

債務超過の額は重要でなはない

マンション管理費は滞納しても大丈夫?

マンションにお住いのお客様の任意売却をお引受けする際に、私どもから必ず管理費等の滞納があるかどうかお尋ねします。
住宅ローンを滞納している場合、管理費も滞納される事も多いのですが、中にはきちんと納められている方もおります。

理由をお聞きすると、以下のような回答が返ってきます。

 

・住宅ローンの額に比べても払える額なので払っている

・マンションの管理会社がうるさく催促してくるので

・理事会を通じて、滞納している事が他の居住者に分ってしまうから

 

マンションの管理

 

しかし、任意売却を決断したら滞納金額の多寡にかかわらずマンションの管理費・修繕積立金はストップして頂いて結構です。
管理会社からの通知書やお電話でビクビクする必要もありません。もし、それまでの滞納があったとしても、管理会社には当方から連絡し売却によって決済時までに精算する旨の連絡を差し上げます。
管理会社としても売買によってそれまでの滞納額が精算される事は、煩わしい業務が一つ解決することになる訳です。

 

0890

 

任意売却において管理費の滞納がある場合、売却金額の中から費用控除が認められていますので、売却までの数か月間は支払いを止め、お引越の準備資金などに充てて頂く方が有益でしょう。その後の管理会社との交渉や滞納している管理費の精算金は、依頼する仲介業者にお任せすれば良いのです。

現在、管理会社との対応にお悩みのお客様は、ぜひ当センターまでご相談下さい。

 

2016.9.15

 

<参照リンク>

任意売却の費用と引越代

マンションの任意売却

 

任意売却の手順と手続

任意売却を行う際の手順や流れは以下の通りとなります。①~⑪までの期間は金融機関や債権者によって異なりますが、概ね6ヶ月から1年程度、場合によっては1年以上かかる場合もあります。

 

①住宅ローンの滞納

②期限の利益喪失

③保証会社による代位弁済

④任意売却の申出

⑤物件価格の評価と査定

⑥不動産の販売活動

⑦購入希望者の購入申し込み

⑧不動産の売買契約

⑨債権者への配分表提出と稟議

⑩債務者様のお引越

⑪最終決済と物件の引渡し

 

任意売却の方法

 

その都度、仲介業者の担当者から流れについての説明があると思いますが、仲介する業者が任意売却専門の会社なら何の問題もなくクリアできるでしょう!但し、任意売却では常に債権者との調整や交渉が伴いますので、依頼する仲介会社の実務経験と交渉能力の重要性が高くなります。

 

一般的には上記の手順で任意売却を行っていきますが、住宅金融支援機構の場合については独自に任意売却のパンフレットを作成しており、一定のルールに基づいて行います。

 

そして、任意売却で重要なポイントは債権者への配分額となります。

債権者として全額回収できない場合、その売買価格とそれにかかる仲介手数料などの費用、後順位の債権者がある場合のハンコ代などを考慮して任意売却に応じられるか検討します。取引価格が相場でも、売買価格が低額の場合、費用控除すると債権者への配分があまり見込めず、競売の方が良いと判断するケースもございます。

 

当センターでは、これまで数多くの任意売却を成功へと導いてまいりました。それには各金融機関、保証会社、債権回収会社の特徴や意向を把握する必要があります。任意売却にご不安を感じている債務者様は是非、任意売却支援センターへご相談頂きます様お願いいたします。

 

2016.9.9

 

任意売却とは のページもご参照下さい。

 

 

「任意売却に関する申出書」とは

住宅金融支援機構の住宅ローンを契約されている方も沢山いらっしゃいますが、そのローンを6日月滞納し期限の利益を喪失すると、機構が委託したサービサーと言われる債権回収会社からお便りが届きます。

 

一般的には次の3社の中の1社から届きます。
エム・ユー・フロンティア債権回収
住宅債権管理回収機構 
日立キャピタル債権回収

 

参照ページ :住宅金融支援機構の任意売却

 

任意売却の申出書

 

その書類の中には競売手続きではなく、任意売却によって残債務を圧縮される事を勧める内容のお手紙も同封されます。

お客様が任意売却を希望される場合は、同封されている「任意売却に関する申出書」をサービサーへ送ることで、任意売却の意志があることを債権者へ伝えます。

 

任意売却に関する申出書は中段に任意売却を仲介する不動産業者の捺印箇所もございます。すぐに仲介業者の選定が出来ない場合は、「後日決定する」にチェックをし、取りあえずその書類をサービサーへ返信しましょう!申出書を送る事で一旦は競売の申し立てをストップする事が出来ます。その後に任意売却を行う業者を探せば良いのです。

 

申出書の捺印部分に「実印」と書かれていますが、必ずしも実印でなくてもいいです。但し、仲介業者と締結する媒介契約書と同じ印鑑にして下さい。また、共有者がいる場合や連帯債務者がいる場合も連名で記入する事となります。

 

後は、依頼した仲介業者にお任せすれば大丈夫です。しかし、その業者選定が一番難しいかもしれません。ただ単に不動産会社に任せても任意売却に不慣れなケースもありますので、任意売却の業者はその事業に特化した専門の会社にご依頼すべきと考えます。

 

2016.8.22

 

債権回収会社から通知書が届いた!  のページをご参照下さい。

 

 

 

金融機関のスタンスを理解すれば任意売却に抵抗はなくなる

住宅ローンを滞納し競売手続きが進んでしまうと、「借りた金を返せない」という後ろめたい心理が働き、任意売却に対し消極的になってしまいます。しかし、住宅ローンの仕組みや任意売却についての考え方を理解すれば、現在解決すべきことや先々の行動についてポジティブに考える事が出来ます。

そこで、任意売却を理解するうえで必要な金融機関のスタンスについて解説します。

 

任意売却の理解

 

■貸した側(銀行)にも責任があるので、恥じる必要はない。

住宅ローンを組む際には、その自宅不動産に抵当権を設定します。万一返済できない場合の「借金の形(かた)」として差し出している訳です。銀行・保証会社は、審査段階で不動産の担保評価をし融資を行っているので、売却しても完済できない担保割れが起きてしまうのは、金融機関の「担保評価基準の甘さ」も要因の一つなのです。

 

■銀行や保証会社は損をしない

あなたが住宅ローンを組んだ時には、銀行は保証会社をたてたはずです。もしあなたがローンを数か月滞納した際には保証会社が債務者の代わりに弁済を行うためです。ですから、ローンを滞納しても銀行は損失する事はありません。そして、保証会社についも保証料を債務者が負担して払っているため、滞納による事故は想定内なのです。

 

■任意売却は債権者にもメリットがある

債権の回収方法として一般的に不動産の競売が連想されますが、債権者としては競売を申し立てるにも費用が掛かります。まして競売は入札方式ですから市場より低い価格で落札される事が考えられるため、債務者が任意売却を選択し一般市場で販売する行為は、金融機関としてもより多く回収できるメリットがあるのです。

 

■債権回収会社(サービサー)は怖くない

数か月の滞納が続くと、保証会社は系列の債権回収会社に手続きを委託するケースがあります。また、保証会社があなたの債権を別の債権回収へ譲渡する場合もあります。債権回収と聞くと、何か怖いイメージもありますが金融庁のお墨付きを受けた民間の会社となります。ですので、乱暴な言葉を使ったり、夜間の連絡など、無理な回収方法は一切ありませんのでご安心下さい。

任意売却を行う際には、あなたが依頼した不動産仲介会社がこの債権回収会社と間に入り交渉を進める流れとなります。

 

■任意売却は義理を果たす事となる

前述のように、銀行・保証会社・債権回収会社のスタンスを理解する事で、決して任意売却は恥ずべき行為ではなく、前向きな行動である事を分って頂けると思います。また、大切な家を処分し1円でも多く金融機関に返済する任意売却は、債務者として「借りた金は返す」という信義を果たす結果に繋がると確信しています。

 

2016.7.5

<関連ページ>

滞納すると銀行は損するのか?

任意売却の優良会社を見分ける方法

住宅ローンの返済に困り最終的に任意売却を決断しても「いったいどこに頼めば良いのだろう」とお悩みの方も多いのでは?
任意売却の場合、一旦頼んでしまうと複数の業者に依頼出来ない事と販売期間が限られているために、途中で他の業者に変更する事が難しくなってしまいます。

 

また、高値の売却を希望し、売却不可能な価格で活動していると期限が迫り競売に移行してしまう可能性もあります。
このような事から任意売却を依頼する際には慎重に決めなければなりません。

そこで任意売却の優良な会社をホームページで見極める方法や依頼を避けるべきサイトを以下に記載しましたのでご参考まで!

 

任意売却の優良会社

 

<このようなサイトは避けるべき>

■成約件数や成功率の数字ばかり強調するサイト
参照ページ:誇大広告に注意!

 

■不動産の一括査定・一括見積などは利用しない方が良い 
参照ページ:不動産の一括査定は無意味!

 

■ランキングサイトに騙されるな!
参照ページ:任意売却比較・ランキングサイトは自作自演?

 

■面談予約が必要な機関は避ける
参照ページ:任意売却は来店不要です!

 

■任意売却のポータルサイト

ネットで検索すると様々な機関が任意売却の取扱をしています。特にポータルサイトの場合は相談連絡入れても、そこから登録業者へ紹介されるため、任意売却の扱いに慣れていない業者を紹介されるケースも考えられます。

 

■情報量の薄いサイト

最近では集客用にランディングページを作成しているところもあり、ページ1枚で情報量も少なく、かつ会社名や所在地など掲載してないページも存在しますので注意が必要です。

 

 

<優良な会社を見分ける簡単な方法>

■宅建業の免許があり、任意売却に特化している

■代表者や相談員の顔が見える

■ユーザーに有益な情報を発信している

■ブログやコラムが常時更新されているか

■常に相談員が在籍し、いつでも相談が可能

 

 

その他、参考になるページをご覧ください。任意売却業者の見極め方 

 

 

2016.6.21

日本政策金融公庫の任意売却

株式会社日本政策金融公庫は、平成20年に旧金融公庫(国民生活金融公庫、農林漁業金融公庫、中小企業金融公庫)が統合された組織で、頭に株式会社がつきますが100%政府系の金融機関となります。こちらの金融機関は、中小企業や個人事業者の運転資金、新規事業の開設資金の融資に至るまで多用な顧客層が利用されている金融機関です。

 

日本政策金融公庫

 

日本政策金融公庫では、住宅ローンの取り扱いはありませんが、当方で任意売却を行う案件でも、この政策公庫が担保設定しているケースや、個人・法人の所有不動産に差押えを入れている場合もございます。特に会社経営者、又は個人事業主で自宅を担保に融資を受けているケースや、法人の借入に対し、代表者が個人保証している事も多く、その返済が滞ってしまい任意売却を行う事も少なくありません。

 

日本政策金融公庫の任意売却では、同じ政府系の住宅金融支援機構のように、滞納期間や販売方法などの特別なルールはなく、滞納機関が続いてもすぐ競売に申し立てたり、回収業務を民間企業に委託したりしないのが特徴です。任意売却についても比較的柔軟で、処分による配分が回らない場合でも一定の解除料で抹消に応じて頂けます。

 

この日本政策金融公庫の抵当権や差押など担保設定されていても任意売却は可能ですので、自宅や事業用不動産の任意売却を希望されるお客様は、ぜひ任意売却支援センターへご相談下さい。

 

 

2016.6.20

 

<関連リンク>

信用保証協会の任意売却

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