中小企業の経営者や自営業者なら誰でも承知の信用保証協会ですが、日本の大企業に比べ信用力の劣る中小企業ではその資金調達において大きな味方となります。
日本の36%余りの中小企業が利用し、保証残高がピーク時には30兆円を超える大規模な公的金融機関と言えるでしょう。
この融資のケースでは、一般的にお取引銀行が融資を行い保証協会が保証料を徴収し債務保証を行います。
一般的には不動産の担保は入れませんが、法人名義の不動産や代表者の自宅を担保に保証を行う場合もあり、返済が不能になりその不動産を任意売却するケースもございます。
当センターでも多くの経営者から任意売却のご相談を受けますが、保証協会では比較的任意売却に対し理解いただき概ね応じていただけるケースが多いようです。この場合、通常の住宅ローンの任意売却とは違い、売却後の残債も企業の破綻によって回収不能となる債権も1年で数千億単位となります。
また、任意売却の方法については、住宅金融支援機構のように一定のルールがある訳ではないので、それぞれの都道府県の信用保証協会の債権管理部や保証協会サービサーと任意売却について話し合いを進める流れとなります。
今現在、信用保証協会や政策金融公庫など公的な金融機関から任意売却を勧められている経営者も多くいらっしゃると思います。ご相談だけでも承りますので任意売却支援センターの無料相談をご活用下さい。
2016.11.8
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住宅ローンの返済に困り最終的に任意売却を決断しても「いったいどこに頼めば良いのだろう」とお悩みの方も多いのでは?
任意売却の場合、一旦頼んでしまうと複数の業者に依頼出来ない事と販売期間が限られているために、途中で他の業者に変更する事が難しくなってしまいます。
また、高値の売却を希望し、売却不可能な価格で活動していると期限が迫り競売に移行してしまう可能性もあります。
このような事から任意売却を依頼する際には慎重に決めなければなりません。
そこで任意売却の優良な会社をホームページで見極める方法や依頼を避けるべきサイトを以下に記載しましたのでご参考まで!
<このようなサイトは避けるべき>
参照ページ:誇大広告に注意!
参照ページ:不動産の一括査定は無意味!
参照ページ:任意売却比較・ランキングサイトは自作自演?
参照ページ:任意売却は来店不要です!
ネットで検索すると様々な機関が任意売却の取扱をしています。特にポータルサイトの場合は相談連絡入れても、そこから登録業者へ紹介されるため、任意売却の扱いに慣れていない業者を紹介されるケースも考えられます。
最近では集客用にランディングページを作成しているところもあり、ページ1枚で情報量も少なく、かつ会社名や所在地など掲載してないページも存在しますので注意が必要です。
■宅建業の免許があり、任意売却に特化している
■代表者や相談員の顔が見える
■ユーザーに有益な情報を発信している
■ブログやコラムが常時更新されているか
■常に相談員が在籍し、いつでも相談が可能
その他、参考になるページをご覧ください。任意売却業者の見極め方
2016.6.21
株式会社日本政策金融公庫は、平成20年に旧金融公庫(国民生活金融公庫、農林漁業金融公庫、中小企業金融公庫)が統合された組織で、頭に株式会社がつきますが100%政府系の金融機関となります。こちらの金融機関は、中小企業や個人事業者の運転資金、新規事業の開設資金の融資に至るまで多用な顧客層が利用されている金融機関です。
日本政策金融公庫では、住宅ローンの取り扱いはありませんが、当方で任意売却を行う案件でも、この政策公庫が担保設定しているケースや、個人・法人の所有不動産に差押えを入れている場合もございます。特に会社経営者、又は個人事業主で自宅を担保に融資を受けているケースや、法人の借入に対し、代表者が個人保証している事も多く、その返済が滞ってしまい任意売却を行う事も少なくありません。
日本政策金融公庫の任意売却では、同じ政府系の住宅金融支援機構のように、滞納期間や販売方法などの特別なルールはなく、滞納機関が続いてもすぐ競売に申し立てたり、回収業務を民間企業に委託したりしないのが特徴です。任意売却についても比較的柔軟で、処分による配分が回らない場合でも一定の解除料で抹消に応じて頂けます。
この日本政策金融公庫の抵当権や差押など担保設定されていても任意売却は可能ですので、自宅や事業用不動産の任意売却を希望されるお客様は、ぜひ任意売却支援センターへご相談下さい。
2016.6.20
<関連リンク>
任意売却と検索すると、数年前と比較しても取り扱う業者が増えていますが、そのサイトによく書かれているのが「悪徳業者に気を付けて下さい」という記述を見かけます。
この文言は、逆に「自分の会社は悪徳ではありませんよ」とユーザーにアピールしているように感じるのは私だけでしょうか?
何をもって悪徳いう判断になるのか?それぞれの見方にもよりますが、ただ単に対応が悪いとか、行動を批判されたとか、依頼したが競売になったとかは悪徳には該当しません。
相手の弱みに付け込み、成果の出ない事を分っていながら、色々な名目で費用請求する。そのような業者が悪徳業者だと定義します。
稀なケースとして、競売が開始され、いきなり訪問してきて「○○万用意すれば私が全部解決する」というようなブローカー的な人間が存在するケースは事実あります。又、そういう人に一度お金を渡すと他の理由をつけて再度お金を請求される事もあるので、そのような飛込み営業するブローカーには気を付けたいところです。
任意売却を考えているお客様にとっては「悪徳」という言葉が任意売却に対して二の足を踏んでしまう事も考えられます。
しかし、一般的に宅建業の免許のある業者で長くホームページを開設しているところは、対応の善し悪しはあるにしても悪徳ではないと私は判断します。当センターに電話頂くお客様で、現在依頼している業者を不審に思い相談される場合もありますが、よく話を聞く限り詐欺的な行為を行っているようには感じません。
もし、あなたが任意売却業者を探すのであれば、まずインターネットで検索し、そのホームページの会社概要を確認しましょう!宅建の免許番号がきちんと記載され代表者の顔写真が載ってあれば悪徳業者ではありません。
「悪徳業者に気を付けましょう!」という各社の表現がよりいっそう債務者の不安心理を増幅させているようですが、前述のように弱みに付け込むような業者はごく稀なケースですので、ネットで検索し何社か電話相談される事をお勧めいたします。
2016.5.18
<関連リンク>
任意売却の専門機関は、不動産会社・法律事務所・NPO法人など多岐に渡りますが、これらの機関に依頼した場合でも、相談料やコンサルタント料などはなく、不動産会社の仲介手数料が収入源となります。したがって、本来売却せずに解決可能なケースでも、その報酬目的のために任意売却を勧める業者も存在します。
当センターに相談されるお客様でも、任意売却だけが唯一の解決方法とは考えておりません。私たちは債務者の現状を詳細にお聞きしたうえで、任意売却以外の良い方法があればそれを提案するケースもございます。
例えば、住宅ローンが一時的に返済困難な方には、銀行へ返済条件の変更を依頼して返済額を減らしたり、元金据置の手続にて解決できる場合もあるのです。
また、他の借金が理由で住宅ローンの足かせになっている場合、まず個人民事再生を検討し可能ならば住宅ローン特則を活用して、マイホームを維持したまま債務整理できるケースもございます。
当センターでは任意売却の無料相談に際し、お客様のご希望もお聞きした上で、どのような解決方法が一番良策なのか十分に検討しアドバイスさせて頂いております。もし、売却を選択されない方でも遠慮なく相談下さい。お電話お待ちしております。
<参照ページ>
最近では任意売却の際に債権者側でも査定をするため、実勢相場をある程度は把握している場合が多いのですが、時に実勢価格で購入申込書を提出しても否認されることがあります。
とある例として、最初に住宅ローンを組んだ際の金利が高かったため低金利の都市銀行への組替えをしたのですが、その後1年も経たずしてローン滞納が発生し保証会社から代位弁済を受けたケースです。
これの何が問題なのか?
債権者としては住宅ローンの組替えにより前銀行へ全額繰上返済をし、当銀行へは短期に滞納をしてしまった事実関係を重視してる訳です。このようなケースでは、買付価格が適正であると理解しているものの、簡単には任意売却に応じられない金融機関の事情があるのです。
私の見解では、ローン組替えの時点で「保証会社の担保評価が甘かったのでは」と言いたいところですが、どんなに交渉し嘆願書を出しても「金額だけではない理由がある」との回答で抹消に応じていただけないケースも・・・
私たちも不動産のプロですが、相場以上の価格で処分する事は困難を極めます。結局は金融機関の都合なのかもしれませんが、回収額が低くても競売による処分をせざるを得ないケースもあるという事です。
不動産の任意売却というとあまり聞きなれていない方も多いので簡単にご説明します。
任意売却というと債務整理の方法と思われる方もおりますが、基本は不動産の売買で不動産会社が介在します。
広義に解釈すると、一般売却も任意という意味では「任意売却」となります。しかし、物件によっては処分しても担保が抹消できないケースがあり、そのようなケースでは通常の不動産売買ができないため、売却にあたっては金融機関の合意が必要となります。その販売方法を不動産や金融の業界では「任意売却」という共通認識で取引を行っています。
では、買い手の立場からすると任意売却物件は一般の売却とどう違うのか?「任意売却は安く購入できるのでは」という質問をよく受けますが、必ずしもそうとは限りません。債務者(売主)が安くてもいいから早く売りたいと思っても、債権者側は少しでも回収額を増やすために、その買付価格を承認しないケースがあります。
しかしながら、任意売却では期限内に購入者を見つける必要があり、長期化すると競売に移行する事もあるので、その場合は一般物件よりも安く購入できる場合もございます。
任意売却物件の取引条件は、一般の売買契約とほとんど変わりません。もちろん購入の際に住宅ローンも利用可能です。デメリットがあるとすると、「売主の瑕疵担保責任が免責」くらいでしょうか。
詳しくは任意売却とは?をご参照ください。
最近では、任意売却の事をネットで調べると色々なサイトが溢れています。 運営元をみると、任意売却専門の宅建業者から、一般の宅建業者・司法書士・弁護士事務所・NPO法人・社団法人・インターネット事業者・任意売却ポータルサイトなど・・・一般の顧客の立場から、どこに依頼すればいいのか判断に迷ってしまいます。
しかし、その選択も「最終目的が何か」を考えた場合、難しい事ではありません。それは、不動産の売買を目的にする訳ですから「宅建の免許を持つ不動産会社」に依頼すべきと考えます。しかも、債務者の事情をよく理解し、共に解決に導く事ができる「任意売却に特化した会社」に依頼される事をお勧めします。
他のサイト運営者の主張もそれぞれあるか思いますが、不動産と関わりのない団体が、手数料の上前をはねるような行為はあまりお勧めできません。 もちろん「任意売却専門」とうたっても、実績のないような業者も存在するようですので、ご心配な方は複数の業者に電話相談されるのも良い手段ではないでしょうか。
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