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香川県高松市に出張と観光

12月5日~6日、任意売却の決済で香川県高松市に出張したのですが、初めて行く香川なのでレンタカーを借り観光も兼ね楽しんできました。

 

高松空港に到着し、レンタカーでこんぴらさんへ直行し
まずは腹ごしらえで、最初にうどんを食べてから頂上めざしチャレンジです。

 

こんぴらうどんこんぴら階段

 

長い階段を上り続け、もうすぐ着くかなと思い地図を確認したらまだ中間地点では・・・
一人で黙々と上るもの辛い!普段の運動不足のために太ももに乳酸が溜まります。

 

境内こんぴら景色

 

スタートから40~50分上り続けたでしょうか?
やっと展望台のある場所までたどり着きました。(本当はもっと奥まで道が続いているとか)

 

 

宿泊したホテルは高松駅近くのホテルクレメント高松、シングルで予約したのですが月曜日で空いていたのか広い部屋にしていただきました。

ホテルクレメント高松ホテルからの景観

 

 

 

翌日、午前中仕事の決済を終え、午後から四国村に向かいました。

 

四国村かずら橋

 

まず敷地内に入ると「かずら橋」と言うつり橋を渡ります。思った以上に古く足場の隙間もあり、滑ったら池に落ちそうで怖いです。

 

沢山写真を撮ったのですが、紅葉と茅葺き屋根のコントラストがきれいな一枚を!

茅葺き屋根わら屋のうどん

 

そして、四国村の帰りに隣接する「わら屋」でうどんをいただきました。
建物も茅葺のお店で雰囲気もあり、うどんも美味しかった。

 

 

四国村の次は、地元の方のお勧めで栗林(りつりん)公園へ

栗林公園の絶景栗林公園の植栽

 

ここは、国の特別名勝に指定されている文化財庭園で最大の敷地があるそうで、この庭園の一番きれいに撮れる撮影スポットが左の画像!確かにきれいですね。

 

初めての香川県でしたが、会社の女性スタッフがスケジュール調整や空港のチケット、レンタカーの手配までしてもらったので、滞りなく仕事と観光を両立することが出来ました。

 

 

2016.12.10

さいたま市大宮区で任意売却

当センターでは、さいたま市在住のお客様の相談が比較的多くございます。さいたま市は合併後の人口も100万人を超え、東京にも近い事情から当センターへ相談される件数も多いようです。

 

大宮駅

 

今回お取引されたお客様は、大宮区のマンションにお住いでご主人がお仕事の関係で単身赴任、お子様も独立され今は奥様一人で住んでおられました。それぞれ家族が別々の生活をされ、その経済的な事情から従来まで返済してきた住宅ローンが滞るようになったのです。今回、奥様より電話相談があり色々お話を聞いたうえ、ご主人様とも話し合われ任意売却を決意されました。

 

依頼の受けたマンションは築年数も浅く需要の見込めるロケ―ションでしたが、大型犬の飼育をされた関係で部屋の壁やフローリングの傷みが激しい状態でした。それもあり、通常は同じマンションの取引価格より売出価格を減額せざる得ません。しかし、債権者である保証会社では内部を確認する作業までしないため、査定段階においてマイナス部分を説明しても理解が得られず、当初は債権者側の希望する販売価格となりました。それでも、何度も報告書を提出し価格改定を債権者へ申入れ、それが認められて最初の販売活動開始から4カ月目に購入希望者が現れ契約に至りました。

 

このように各保証会社や債権回収会社によっては、独自の査定機関をもって価格提示する場合もあり、その方法や考え方も債権者によって大きく異なります。特に任意売却の場合、買主との折衝より債権者との価格交渉や引越代の交渉が重要なポイントとなります。

また、通常売却と違い時間の制限もあることから、債権者の提示した金額のまま価格改定をしなければ競売になってしまうケースもございます。

 

このことから、任意売却の業者選択は慎重に決めなければなりません。もちろん一般の不動産業者でも任意売却は可能です。しかし、最悪の競売を避けるためには、その業に特化した専門のプロにお任せすべきです。先々住宅ローンに不安をお感じの方は参考にして下さい。

 

2016.10.31

大阪USJの旅

任意売却支援センター 小林です。

 

先日、娘と二人で大阪のユニバーサル・スタジオ・ジャパン、一泊二日の旅行へ!
USJへの娘の強い要望と小学6年生で子供料金で行ける最後の年でもあり、旅行気分で一緒に遊んで来ました。

 

USJパレード

 

週末と中国の大型連休が重なりパーク内は混み混みの状況でしたが、初日はエクスプレスパスという優先パスで目的のアトラクションを楽しむことが出来ましたが、パーク内ではアトラクションだけではなくパレードや様々なショーもあり、それだけでも十分楽しめる場所だと思います。

 

宿泊先は、パークに隣接するオフィシャルホテルで朝食のバイキングもとても美味かったですね!

 

USJホテルUSJと娘

 

感じた事は、初めて行く際には遠方から行くので、予め目的やスケジュールを決め下調べをしないと右往左往し、ただ疲れるだけになってしまう事です。

次に行く機会があれば、娘が怖くて乗れなかったフライングダイナソーにチャレンジしてみたいと思います。

 

 

2016.10.5

川口市の任意売却

埼玉県川口市のお客様で親族間売買された案件をご紹介します。

 

川口市

 

今回の売主である債務者様は永年ご商売をされ後継者がなく数年前に事業を閉鎖しておりました。しかし、自宅不動産に事業をされていた当時の根抵当権が3,000万円設定(実際の残額は1,000万程度)されてましたが、当社の査定額は土地・建物で約3,000万円の評価となります。
実際に担保割れし返済に困っている状態でもなく、ご相談内容としては住み換えることなく売買して借入金を無くし、且つ手元資金を残したいというリースバックのご希望でした。

 

ご希望のリースバックで当方の取引のある業者へ見積を依頼したところ、なんと1,400万円との回答、通常は相場の7割程度の買取額になるはずが、今回の不動産は土地が80坪で分割できない地型のうえ、建物が鉄骨造3階建てがあるため、転用が利かないために評価が低くなってしまったようです。
この金額ではお客様も納得できず、他の方法を模索しますがリバースモゲージや不動産担保ローンなど提案してもお客様のメリットが得られないと判断したため断念。

 

そこで、親族間売買を検討出来ないかお客様に聞いてみたところ、娘の旦那さんが大手のメーカーに勤務しており年収が600万あるとの事。その後、義理の息子さんに同意をいただき息子さん名義で住宅ローンを組み、今後の返済はご両親の年金や娘さんのパート収入など皆さんで協力して、家を維持しようと団結されました。
そして、弊社で取引のある金融機関に担保評価と息子さんの個信を依頼し2,000万円の借入ができるとの回答を頂き、早速売買契約の運びとなりました。

 

このように、ご家族の協力があれば家の処分やリースバックで他人に売却せず解決できる手段もございます。
返済が困難でも何とかマイホームに住み続けたいとご希望のお客様はぜひ任意売却支援センターへご相談下さい。

 

2016.8.31

老後破産で任意売却、滞納、差し押さえ!? 団塊世代の借金問題事情

最近では老後破産という言葉が、新聞やテレビ番組などで多々取り上げられています。これにより借金問題に発展すれば、任意売却、債務整理、自己破産ということもあり、その子供や孫世代も危険と言われています。以下では団塊世代が抱える問題をわかりやすくまとめました。

 

老夫婦ローン破綻家族

 

■バブル全盛期と20年の低迷期を経験した団塊世代

団塊世代とは1947年~1949年生まれの世代のこと。2016年現在では60代後半の世代がこれにあたります。すでに仕事を退職している人も多いですが、定年のない仕事についている人なら現役で、大事な稼ぎ頭であることも。

団塊世代はバブル期とその後20年間の低迷期、両方を経験している世代とも言われています。そのため人によって仕事やお金、生活の違いが激しく、その差が老後である今になって影響を及ぼしているのです。

 

■老後に生活するお金がなくなる理由

バブル期に高収入であった人も、その後の低迷期でリストラにあい、職を失って一気に債務整理、自己破産といった状況になった人も多くいます。また、一時期熟年離婚が増えたこともあり、老後生活できるだけの蓄えや年金があてにできなくなったケースも。また、老後の資金が国民年金だけの場合は年金額が少なく、預貯金に余裕がなければ生活はままなりません。

さらにこの世代は、親と同居し面倒を見ていることが多く、親の介護などにかかる費用がかさむこともあります。そればかりか、独立しているであろう子の仕事が不安定であったり、離婚によって実家に戻ってきたりといったケースも。そのため、本来ならば夫婦二人だけの生活費だけでよくなる時期であっても、親と子両方の面倒をみなくてはいけないという状況が起こります。

こういった予定外の出費が次々と重なることで、当初なら大丈夫と思われていた家計が破たんし、老後に生活するお金が無くなってしまうのです。

 

■子や孫の世代も危険! 連鎖を止めるにはどうする!?

実はこの老後破産は、団塊世代やその上の世代だけの問題ではなく、子や孫の世代に連鎖的に起こります。親族を当てにすることができなくなれば、借金問題を抱えることも。もし最初は順調でマンションを買い住宅ローンを組んだとしても、職が安定しない、離婚をしたなどといったことがあれば、住宅を任意売却しなければいけないこともあるのです。

この連鎖を食い止めるには、子や孫世代がしっかりと独立し安定していくことがカギとなります。これは今の働き盛りの世代でもありますから、親に頼らず仕事や家庭をしっかりと築くこと。世間的に厳しい時代とも言われていますが、それを乗り越えなければ今後どんどんと苦しい状況が増えてしまいます。また、公的な支援や制度などもたくさんありますから、それらを積極的に利用することも大事です。

急に出費が増えるようになれば、住宅ローンや借金の支払いは一気に困難になります。お金に悩まされないためにも、今のうちに、できることをしっかりとしておくようにしましょう。

 

2016.6.14

<関連リンク>

住宅ローンで老後破綻の可能性

川崎市中原区「武蔵小杉」の任意売却

最近の武蔵小杉は大規模な不動産開発が進み、少し前の街並みと大きく様変わりしてしまいました。
武蔵小杉駅は、東急東横線とJR南武線の2路線あり、渋谷にも電車で15分程。最近では「住みたい街ランキング」でも上位にも登場するようになりました。

 

武蔵小杉

 

今回、任意売却のご依頼を受け成約した物件は小杉駅から約10分ほどの一戸建てになります。
築年数は新築後15年位経過していますが、外観や室内もまだ綺麗な状態だったため、販売活動を開始して2か月で成約に至りました。

当初は、他社の不動産会社に販売を依頼しておりましたが、任意売却に慣れてなく債権者との交渉に支障をきたしたため、その会社との専任媒介を解除し当方で依頼されたという経緯です。

 

任意売却に至った原因は、債務者であるご主人が数年前に離婚され、元奥様と大学生のお嬢様は家を出て、ご主人一人で居住していましたが、離婚後は娘さんの大学に通わせるお金もかかり、住宅ローンの滞納が続いてしまったようです。娘の事を最優先する父親としての責任感からこのような結果になってしまった事は残念ですが、お嬢様のその思いにきっと答えてくれるだろうと思います。

その後は単身用のマンションに越したため、以前のようなローンの負担もなく「大学卒業まであと1年」と頑張っておられるようで、私たちもそれを聞き多少安心した次第です。

 

任意売却のお客様は様々なご事情を抱えておられる場合が多く、私たちはその生活の再建に少しでもお手伝いできればと考えています。

 

2016.5.20

比叡山延暦寺(滋賀県大津市)に行って来ました。

不滅の法灯で有名な、比叡山延暦寺(滋賀県大津市)に行って来ました。
油断大敵の語源は諸説あるそうですが、なかでもこの不滅の法灯を消すことの無きよう (毎日油断する事なく油を注ぎ足しする僧侶の)注意を怠らない為の戒めから来ているとも言われています。係わる僧侶の緊張感が伺えるようですね。
延暦寺は、788年に最澄が開いた天台宗の総本山で、平成6年古都京都にある文化財の一つとして(京都にある16件の社寺とともに)世界遺産登録されています。

 

主人の実家が天台宗なので、いつか機会があれば総本山である比叡山延暦寺に行こうと随分前から心に決めていて今回ようやく参拝する事が出来ました。 長さ・眺めともに日本一の坂本ケーブル(比叡山鉄道株式会社)に乗ってケーブル坂本駅よりケーブル延暦寺駅まで乗車 比叡山延暦寺に着くと(根本中堂にて)住職のありがたい説法を伺う事が出来ました。 延暦寺は、東塔(とうどう)、西塔(さいとう)、横川(よかわ)の3エリアからなり特に東塔エリアには、国宝である根本中堂を始めとし文殊楼や大講堂などがあります。

 

根本中堂にはご本尊の薬師如来があり、その前で最澄が灯した「不滅の法灯」が1200年間灯り続けています。 織田信長による比叡山焼き討ちによって一時は途絶えたものの山形県にある立石寺(通称;山寺)に分灯していてものを延暦寺に移したとされており。 立石寺の分灯も天童頼長による焼き討ちで消滅し延暦寺から再び分灯されてとされています。

 

お参りの後で 鐘楼が目に入り近くまで行って見ると ゆく年、くる年の放映で見た事もある・・・あの「除夜の鐘」でした。 鐘をついてみると大晦日の晩にテレビから聞こえて来るあの鐘の音でした。 心が洗われる思いでした。

女性スタッフより
坂本ケーブル 根本中堂への入口
比叡山延暦寺の鐘楼根本中堂

 

 

2016.5.19

差押えの履歴は消せません

不動産を所有している方は、毎年固定資産税の納付書が送られ年に4回の分割納付ができます。諸事情で滞納しても、また納付書が送られて来るだけで民間の金融会社のように厳しい督促もなく、後回しにしている納税者も多いようです。しかし、その滞納が1年以内に解消出来れば問題はないのですが、他のローンの支払や生活費を優先してしまい複数年滞納されている方もいらっしゃいます。行政機関によっても違いはありますが、再三の督促したにも拘らず放置していると所有不動産に差押登記が入ってしまう事があります。

差押えの履歴

もちろん滞納している税金全額を納付すれば、その差押は解除できるのですが、問題は「差押えがついた履歴」がずーっと残ってしまう事なのです。後々、その不動産を担保として金融機関から融資を受けようとする場合、謄本を見れば過去に差押があった事実は一目瞭然、隠しようがないのです。差押を解除した時期にもよりますが数年経過していても金融機関の印象は良くないのは事実です。

 

よく当センターにこのような問合せがあります。「謄本上の差押登記を完全に消したいのですがどうすれば良いのか」と、「現状の不動産のままでは無理です」とお答えします。完全に履歴まで消去するには建物を解体して滅失登記をかけ、土地は分筆し新たに地番を取得する必要があります。そこまでして過去の履歴を消去する問題でもないと思いますが・・・・

 

行政としては、催告なしにご自宅に差押えをすることはありません。必ず予告通知が送付されますので、その段階で納税課に相談し一括納付が無理であれば分割納付を申出しましょう。不動産の差押えは可能な限り回避すべきです。

 

 

2016.4.21

税金の滞納に注意! のページもご参照ください。

 

品川区にあるマンションの任意売却

先日、弊社がある品川区のマンションの任意売却のご依頼を受け、1ヶ月で契約、その後1か月後に残金決済を完了した早期解決案件です。そのお客様は、法人の経営者ですが、事業資金を保証協会の借入れ、残額が約2,000万円ほど残っております。しかし、事業がうまく行かず、現在は銀行にリスケジュールを申出し、利息のみの返済を行っておりました。

 

自宅は3LDKのお一人暮らしで、住宅ローンの残債も3,000万円ほど残っています。その住宅ローンの返済もきつくなり、一人で3LDKはもったいないし、又住宅ローンの他に管理費や固定資産税の負担も大きいため売却を決断したのです。

 

品川区マンション品川区マンション2

 

 

ご依頼頂いて相場を調査すると3,800万円となり、会社借入は自宅の担保には付いてはいませんでしたので、諸費用を差し引いても住宅ローンが完済でき剰余金が出る試算となります。売主としては、翌月からの返済もままならない状況だったため、早期の解決を望まれましたので依頼後すぐに販売活動を行い、まもなく3,800万円の希望満額で購入者が決まり無事に契約の運びとなったのです。

 

ここで、売主から「売却により残った剰余金は、事業資金の返済に回すべきか」という質問がございました。
それはお客様が、ご自身の会社を今後どうしたいのかによります。社長はご年齢も70歳となり、会社を承継できる人材も見当たらない状況であり、今その資金を会社の返済に充ててしまったら、生活が成り立たなくなる可能性も考えられます。
銀行とはリスケジュールによって返済を猶予してもらってる訳ですから、今まで通りに金利だけを返済していきましょうとアドバイスさせていただきました。もちろん、会社の借金は代表者が個人保証している訳ですが、個人の僅かな資産を会社の返済に充当してしまうと後に生活のやり繰りに苦慮してしまいます。

 

このように、個人事業主や会社経営者様のご相談も承っておりますので、お気軽にお電話下さい。

 

2016.2.1

横浜市磯子区で親族間売買

当センターで親族間売買をされたケースのご紹介です。

 

不動産計画

 

ご相談者様のご自宅は横浜市磯子区の高台にある住宅地の一角で、元々事業をされており、自宅の担保には政府系の金融機関とノンバンクの借入がありました。(ちなみに住宅ローンは完済されてます)特にノンバンクの借入が金利も高く、毎月返済額が20万円以上となり、それが要因で将来の生活に不安を感じられ当方にご相談頂いたのです。

 

所有者の希望としては、高齢の母もいるために、出来ればこのまま自宅に住み続ける事望んでいたため、ご身内間の売買が出来ないか検討しました。色々伺っているうちに、ある大手企業の関連会社に勤務する息子さんがおられる事を聞き、息子さんを買主として親子間売買をし、息子さんに住宅ローンを組んで頂く事を提案。その後、息子さんの了承を得てローンの審査を行う流れとなりました。

 

この場合、息子さんの属性が良くても通常の金融機関の住宅ローンが難しいため、銀行系のファイナンスに住宅ローンを組んでいただきます。多少の金利高はあるのものの、返済実績を重ねれば将来的に都市銀行でローンを組み直す事も可能となるのです。

そして、無事ローンの審査も問題なく契約に至ったわけですが、その結果として毎月の返済額が抑えられ他人に売却することなく、ご家族が安心して居住できるようになりお母様をはじめ皆様に感謝いただきました。

 

このように現在の返済が厳しい状況でも、住み慣れた家を手放すことなく解決できる場合があるので、現在ローン返済にお悩みの方は任意売却支援センターへ無料相談下さい。

 

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