ローンで住宅を購入する時の形式の一つに、「連帯債務」というものがあります。通常、個人が一人で契約を結ぶ住宅ローンを、複数名でも連名とするというタイプの債務となります。複数名で契約を結ぶ（＝収入が多いことの証明となる）ことで、個人で契約する時よりもさらに高額なローン、つまりより良い住宅を購入することができるのです。良くあるのは、夫婦共働きで、連帯債務で家を購入する、というケース。個人名義だけではどこか物足りない物件しか買えなかったものが、連帯債務とすることで一気に選択肢が充実、理想よりも良い家を購入できました、という話はよくあるでしょう。
しかし、ローンが払えなくなり延滞となり、結局家を売却するという結果になった場合はどうでしょうか。購入時にはメリットが多く見えた連帯債務も、今度はデメリットな部分が目立ち始めてしまいます。
まず単純に、連帯債務で購入した家のローンは高額です。したがって、支払う金額も多くなるわけですから、その時点で計画的な支払いは難しいでしょう。二人で働いているから大丈夫と言う考え方もあるかもしれまえせんが、逆に言えば、二人の内どちらか一方の収入が減ってしまえば、一気に支払いが難しくなる危うさがあるとあるわけです。夫婦で家を買うとなれば、子どもの養育もしなくてはなりませんから、二人だけの問題にとどまらないということも肝心です。
連帯債務が最も厄介になるのは、離婚した時でしょう。ローンが残っていなければ離婚しても差し支えはありませんが、ローンが残ったままで離婚、さらに任意売却をするとなると、売却する、しないの決定はもちろん、お互いが支払う金額をいくらに設定するかというところが非常に問題になります。基本的には、離婚したからと言って連帯債務を外れるということはできない（連帯債務での借り入れは、金融機関としては二人分の収入を前提とした金額だから）ため、これからの支払いをどうしていくのかという問題は、二人の関係性を離婚の動機とはまた違った意味で行き詰まります。
このように、二人で責任が分散できる、その分高い家も買えるといった購入時のメリットが、支払いや二人の関係性が悪化しただけで一気にデメリットに変わってしまうことがわかるかと思います。仲むつまじい夫婦が、一緒にあこがれの家を買うというのも良いですが、その手続きにはこういったリスクもあるということは、しっかりと覚えておく必要があるでしょう。
例えば、自分の息子が一人暮らしを始めたとして、住むマンションと契約をする際に、連帯保証人となる必要が生じたとします。そうなれば、書類にサインをし、何かあれば家賃の支払い義務などが自分にも生じてくるわけですが、こういった「連帯保証人としての責務、立場」を自覚するという機会は、普通中々訪れるものではありません。よほど家賃を滞納するとか、恣意的に部屋を壊してしまったとか、そんなことでもない限り、連帯保証人にまでお金の問題や責任問題が及ぶということはまずありません。
では、誰かの組んだ住宅ローンの任意売却をする場合にはどうなるのでしょうか。その住宅の連帯保証人が自分であるとして、それが計画通りに返済されずに売却されることになったとして、その場合に何かしら責任問題が自分にも生じることはないのでしょうか。
今回は、その辺りについて少しご紹介したいと思います。
まず前提として、ローンが計画的に支払われてさえいれば、債務者本人はともかく、連帯保証人にまで何かしら責任が生じる恐れはありません。しかし、それが円滑に支払われないとなれば話は変わってきて、債務者本人に返済能力がないと見なされれば、次はその連帯保証人にも債務が生じてくるわけです。
そのためなのか、家を任意売却するという段階になると、大抵の債権者、もしくは金融機関は、売却の手続きを始める前に連帯保証人にも連絡をすると言います。また、この時によくあるのが、売却をする債務者が保証人にそれを伝えていないために、連帯保証人からすれば寝耳に水でした、というケースです。
しかし、任意売却のほとんどのケースは、連帯保証人の許可もなければ手続きが進みません。それほど、債権者や金融機関にとって、連帯保証人の意見は重要となり、また、支払いにおける立場も重くなります。誰かの連帯保証人を務める時に軽い気持ちでサインをする人もいるかもしれませんが、こういう事態になることもあり得るということは承知しておきましょう。逆に言えば、もしも自分が任意売却を検討する側であるのであれば、連帯保証人の方にもこのような話が行くと言うことを覚えて置き、せめてもの礼節として、先に相談を済ませてから、手続きを始めましょう。
住宅ローンの任意売却は、文字通りの任意、つまり債務者の意志次第で売却を決定することができます。有利な条件不利な条件、得した損したと言った違いはあれで、本来はまだ支払いの最中で、「厳密に言えば完全に自分のものではない」住宅を、「自分の意志で能動的に売りに出す」ことができるのが任意売却です。
ですが、そんな任意売却でも、自分の意志だけでは中々売却が進まないケースが存在します。矛盾したような表現ですが、本来は任意なはずのものが、中々任意には進まないということです。
夫婦共有名義で家を購入した場合がまさにそれ。夫婦仲が円満であればそれほど意識することもないのですが、夫婦が不仲であったり、そもそもすでに離婚した後だったりという場合には、「家を任意売却する」ということは「双方合意の上で行うこと」と同義になります。つまりはパートナー、もしくは元パートナーの合意が必要になるわけです。
この問題は、夫婦がまだ結婚している場合、すでに離婚している場合、どちらに関しても起きうる問題のようです。前者であれば、離婚調停の最中で「ローンが途中の家をどうするか」という形で議題に上がるようです。片方は、どうせなら売りに出してしまいたいと主張するも、他方は住み続けたいと主張するようなシチュエーションは、あまり創造したくありません。
一方で、後者のように離婚がすでに成立している場合にも、難しい問題が発生します。そもそも、離婚調停の段階で一度解決されているはずのローンの支払い問題が再燃、しかも債務者のどちらかが「支払いを続けられない」という形で再燃するわけです。既に離婚した二人の間に絆など無い場合の方が多いわけで、交渉以前の問題として「お互いを信用して話し合えるか」という問題が発生することも多いといいます。
売却した金額はどちらが受け取るのか。折半するとしてどのくらいのウエイトになるのか。そもそも引越代は出るのか。一方にとっては得な売却でも、他方にとってはそうではないなど、双方の生活状況や主義主張に基づいた意見が複雑に工作します。言うまでもなく、弁護士などの専門知識を備えた第三者がいなければ到底まとまらないであろう問題であり、その道のプロであっても難しさや不安を感じるといいます。
任意売却で家を売るということは、ただそれだけでも大事です。費用面の負担が減るとは言っても、引っ越しをする必要はありますし、各種手続きや交渉も盛りだくさんです。大抵の人は、人生の中でそんな経験をしたことがありませんから、そういった意味でも苦労が絶えないことでしょう。
しかし、任意売却をする人の中には、そこにさらに離婚問題を抱えるという人もいます。離婚が決まり、それに際してローンの残った住宅を売却（任意売却）することになってしまったというような複雑な問題を抱える人は、少ないようで多いと言います。実際、そのような相談を年間に何百件も受けるという業者も実際に存在するようです。
今までは、二人で協力しながらローンを返済してきた。それが、これからはそうではない。その事実と残ったローン金額をどう処理するか？という問題は、第三者の視点から考えてみても、難しい議題だと言うことがわかると思います。
夫婦間の話し合いでローンの返済額やその比率を決める時には、様々な問題が発生します。もちろん、任意売却するというところまで決まっていれば、家の所持者については考える必要はありませんが、売却だけではローンが残ることは多いため、それでもなお、複雑で厄介な問題が残されています。
まず、慰謝料や養育費の問題が絡んできます。ただでさえ、高額なローンに加えて、離婚協議の段階で双方のどちらかにこの支払いがのしかかるわけです。当然、支払う側としてはローンくらい減らしてほしいと主張するでしょうが、支払われる側からすれば、これから考えるの自分の収入を考えれば、できるだけローンは減らしておきたいところでしょう。
また、結婚後に購入した家の場合、連帯保証人の立場も難しくなります。例えば、双方の内、元夫がローンを支払うことになったとして、でも保証人は妻の方の親で、なんてことになると、責任の所在はもちろん、双方の関係性がさらにこじれてしまうでしょう。
こんな風に、単にお金の問題にはとどまらないゆえの難しさが離婚がらみの任意売却には付きまとうことがわかるかと思います。
任意売却に限らず、借金関係の問題を抱えた時に思いつくのが「弁護士に相談してみる」という選択肢。専門家のアドバイスや話を聞くだけでも、適切な対処や状況認識ができるというのであれば、相談する価値はあるというものでしょう。むろん、弁護士に相談するにはお金がかかりますから、お金に困っている時にさらに支払いを、というのがはばかられる人もいるかと思います。とはいえ、借金問題に対して適切な対策をするのが自分一人では難しいという場合には、有効な選択肢の一つであることに変わりはありません。
ただし、借金問題の中でも、任意売却関係に関して言えば、弁護士に相談するメリットは薄いと言わざるを得ないようです。その主な理由としては、任意売却自体は債務者と債権者の間で行われる手続きであって、裁判所や税務署と言った公的な機関が介入することがないケースもあるということが挙げられます。
任意売却の場合、むしろ専門の業者に（しかも早期に）相談をした方が、それ以外の選択肢に関する相談もできるため、メリットが多いと言います。費用面でもこちらの方が安くまとまるため、弁護士よりもオススメです。
では、任意売却をするなら弁護士はお役御免と言うかと言えば、もちろんそんなことはありません。ある一定の条件にあてはまる場合の任意売却においては、むしろ弁護士に相談する、事態に介入してもらうといった対処がかなり有効になるケースも存在します。
その代表的な例として、ローンの借入先の業者が闇金だったりと、交渉内容が不正なものになる可能性があります。業者と話をしていて、少しでもそのような可能性を感じたのであれば、弁護士に事情を説明してみる価値があるでしょう。
また、ローン以外にも様々な借り入れがあるという場合にも有効です。その場合には、任意売却以外にも自己破産など様々な債務整理を行う必要があるため、何が自分にとって最も賢い選択なのかを知るうえで、弁護士への相談が有益です。
延滞した住宅ローンに対する対策として、有名なものには任意売却が挙げられるでしょう。自分の家を売却する代わりに、ローンの一部を返済するという手法ですが、何も任意売却だけがローンの対策ではありませんし、債権者や連帯保証人の同意が得られないと交渉できないなど、デメリットも存在します。
一般的に、住宅ローンの滞納のような借金問題に対する対策を債務整理と総称します。任意売却自体は債務整理ではありませんが、それに関連していくつかの方法が存在します。ここでは、それらについて紹介したいと思います。
代表的な債務整理の手法は、主に任意整理、特定調停、個人民事再生、自己破産の4つになります。それぞれの違いについて、順に説明していきましょう。
債務者と債権者の2者のみで返済の条件について再度話し合いを行うことをいいます。弁護士が交渉に関わる場合もありますが、裁判所を通すわけではないので、公的な記録に残りません。つまり、周囲に知られることなく手続きを済ませることができます。広義には、任意売却もこの任意整理に含まれます。
上手くいかない借金の支払いに関して、裁判所の調停のもとに条件面の折り合いをつける手法のことを指します。裁判所が仲介に入る分、返済に関する条件はより公正になりますが、自分に有利な条件で契約できるとは限らないこと、合意までに多額の費用がかかるのがネックです。
借金の返済が安定しない際に、計画的に返済ができるような状態にまで債務者を再生させる方法です。具体的に、収入が落ち着くまで債務者の返済を一時的にカットしたりすると言った手続きが取られます。ただし、先々の支払いがどうしても増えてしまうため、使われるのは珍しい手法です。
任意売却以外だと、最も有名な手法の一つです。返済義務を免責する代わりに高額な所持品（家や車など）はすべて差し押さえられて、現金化されてしまいます。破産後は7年間借金ができなくなるなど、破産後に復権を得るまでの間は就職ができないなどリスクも多く、個人民事再生同様に、あまり推奨されない手段です。
任意売却に関するサイトを見ていると、度々見かけるのが「リースバック」という用語。会社の経営に関しても使用される用語ですが、個人の住宅を売買する場合には、どういった意味があるのでしょうか。
簡単に言うと、新しい不動産投資家などに自分の家を購入してもらうことで、ローン返済の問題を解消する一つの手法としてリースバックがあります。この場合、これまでの自分の家は、「家を買った人から借りている」扱いとなります。そのため、月々の家賃の支払いが必要となるわけですが、その代わりにローンの問題はいったん解消されます。
任意売却と異なるのは、ローンの支払いが他者に委譲されるという点、そして、手続きを済ませた後もその家に引き続き住み続けることができるという点です。任意売却がデメリットがあるとすれば、自分の家だった住居から引っ越す必要があるという点ですが、リースバックという手続きを踏めば、その必要はありません。
ただし、買ってくれる投資家が見つからなければできることではないため、誰にでもできるわけではないということ、必ずできるとは限らないという点がネックになります。
家を売却した後も、その家に住み続けることができるという点では、任意売却の親族間売買と形式は似ています。ただし、親族間売買と違うのは、家を売る相手が第三者（しかも投資家）であるということ、もう一つは、契約を交わした後、その相手に家賃を払い続ける必要があるということです。
極端な話、親族さえいれば手続き成功の可能性があるのが親族間売買です。ですがリースバックの場合にはそうはいかず、家賃を継続して支払えるだけの収入が見込める人でなければ、リースバック不動産はできません。
ただし、きちんと契約を結ぶことさえできれば、色々とメリットも多いのがリースバックです。それはローン問題の解決ということもそうですが、各種手続きの簡素さが、類似した他の手法と比べると大きく異なります。
と言うのも、リースバックの場合、ローンに関する契約は新しい投資家と不動産の間でなされるからです。家賃と言うデメリットは付きまとうものの、煩わしい契約の手間が削減されるのは事実です。
任意売却の解決で、その手法の一つとして挙げられるのが「親族間売買」です。住宅ローンの補てんとして家を売るという点は普通の任意売却と変わりません。違うのは、売る相手自分の親族、例えば子どもや兄弟などであるという点です。
親族間売買をすると何が変わるかと言うと、「売却をした後でもその家に住める」という点です。要は、家を売り払ったけれども所有者が自分の親族になっているので、その親族の許可があれば、引き続きその家に住むことができるということです。
住宅ローンの問題から任意売却をする際、今まで住んできた自分の家を手放すことに抵抗感を覚える人もいます。そういった人にとっては、非常に有効な手続きであると言えます。
しかしながら、親族間売買も何も万能というわけではありません。住む家を変えなくて済むという便利な売買ではあり、法律上の問題もありませんが、いくつか注意点も存在します。
まず第一に、売買契約の段階での審査が、通常よりも慎重かつ厳正になることが多いと言われています。不動産側からすれば、親族同士で家の売買を行うということは、悪意で解釈すれば「怪しい」ともとることができます。そのために、きちんと支払いがなされるのか、家の購入動機は妥当なものなのかと言った点が、第三者への売買のケースよりも厳しく審査されます。さらに言えば、そもそも親子間売買自体を行っていない不動産も存在します。そういった業者に親子間売買を持ちかけると、その後の信用に差し障る可能性もありますから、相談の前から慎重に検討しましょう。
それと関係して、家を買う場合には住宅ローンを組むことが許可されないことも多いそうです。つまり、親族間売買は親族であれば誰でもできるというわけではなく、買う側にそれなりの貯蓄が用意されていることが前提として必要となります。親族間で任意売却をする際には、ローンを組んでそれを支払うということは許されないと思っておいた方がよいでしょう。
それでも、住宅ローンを組んでの親族間売買を行いたいという場合には、かなり慎重な審査が設けられる可能性があるということは承知しておきましょう。
任意売却で家を売却した場合に、地味に問題になるのが引越の費用です。住宅ローンの返済のために、今まで住んでいた自分の家を手放さなくてはならないわけですから、当然、手続きが済んだ後には、新居を探し、引越を行わなくてはなりません。
ですが、任意売却をするほどに経済的に困窮している場合、引越費用の工面には一苦労する人も多いと言います。所帯が大きいほど引越費用も膨らみますし、前提として費用が賄えるほどの収入や貯蓄があるのであれば、任意売却をするほどの事態にはならないからです。
そうなると、必然的に任意売却の交渉を進める段階で「引越費用」の問題が売却する人と業者との間で話題になると言います。
任意売却時の引越費用。端的に結論を述べれば、「業者が出してくれる時もあれば、そうでない時もある」というのが現実のようです。
実際問題として、引越費用も賄えないほどに貧窮した方が任意売却をするというケースは多いようです。当然、業者や金融機関としても、引越してもらえなければ家を売却できないので、交渉の段階できちんと条件面の折り合いがつけば、必要経費として引越費用を補てんしてくれます。
要は、売却に際して引越代の工面が現実的経済的に厳しいという点を、金融機関に理解してもらうことが大切です。
ただし、一から十まで費用を工面してくれるというわけではありませんから、その点は留意する必要があります。引越費用と言っても10万円から、高くても50万円程が限度となりますし、荷物の梱包や搬送などは自分でしなくてはなりません。また、肝心の新居選びに関しても、自分の選択次第となります。引越代を工面してくれるからと言っても、何から何まで面倒を見てくれるというわけではないので、勘違いしないようにしましょう。
ちなみに、肝心の引越代を受け取るのは、ある程度荷物の整理がつき、売り渡す家が完全に空になってからになることが多いと言います。つまり、実際に引っ越すよりも多少の遅れがあるということです。金融機関からすれば、任意売却交渉の援助として支払うものになるために、そのタイミングとなるということも理解しておきましょう。
住宅ローンの任意売却について調べていると、時折耳にする「債権回収会社」という言葉。サービサーとも言われるこの業者では、一体どのような仕事を行っているのでしょうか。
一言で言うと、貸したお金の返済、その管理回収を手掛けるのが債権回収会社の仕事です。各種金融機関や保障会社、つまり外部からの委託を受けて回収業務を行う場合もあれば、自ら債券を買い取り、担保不動産を処理するような場合もあります。
一昔前までは弁護士専門の仕事でしたが、1999年に（取扱債権の種類の限定付きで）この会社の参入が認められる法律（債権回収業に関する特別措置法）が施行されたことにより、現在では一般的となりました。
住宅ローンの任意売却を行う人にとっては、知っておくべき存在なので、自分のローンに関わるサービサーがどのような会社なのかは、知っておく必要があります。
任意売却を行った後、あるいは、ローンの延滞が続いてしまった際などに、この債権回収会社から通知が来る場合があります。その際は、何らかの理由でローンの返済に支障が出ているとみなされている可能性がありますから、看過できません。
債権回収会社は、一般の会社とは違います。法務大臣に認可されなければ営業が許可されないほか、警察庁長官による立ち入り検査などによって、業務の適正化が国によって保障された会社です。そのため、悪質な手法による取り立ての心配などは無用ですが、その会社からの要求にはかなりの重みが付きまとうということは知っておかなくてはなりません。
住宅ローンの任意売却に関わる会社ですと、オリックス債権回収株式会社、エム・ユー・フロンティア債権回収株式会社、株式会社住宅債権管理回収機構などが有名です。これらの業者は、滞納した住宅ローン債権の回収業務を住宅金融支援機構より委託されている、信用のある会社です。基本的に、任意売却関係でこれらの会社から何かしら通知が来た場合には、ローンの支払いについて問題が生じたと考えるべきでしょう。
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