最近、テレビ番組でもよく取り上げられる事故物件。あるアンケートでは約20％の人が事故物件に住んでも良いと答えています。先日は千葉の5000万相当の豪邸が、1111万円で落札されたことでも話題になりました。この家、殺人事件が起こり、まだ犯人が見つかっていない曰くつきの物件です。
事故物件は、安い、怖いなどのイメージがつきまといますが、実際のところどうなんでしょうか？
事故物件とは殺人、自殺、火災や災害による死者、事故、孤独死などで前住人が亡くなった物件のことを言います。心理的瑕疵と考えられていて、売り主には告知義務があります。例えば前住人が、対象となる物件で致命傷を負い、病院で亡くなった場合でも告知義務を免れることは出来ません。その一方で、告知義務の範囲は定まっておらず、老衰などによる死は新しい住居者に言うか言わないか不動産屋によって対応が違います。
事故物件の中には、同物件内で別々の事件・事故によって複数人が亡くなっている不動産があります。それが心霊的な話なのかは誰も証明することは出来ませんが、事故物件に関して有名な大島てるさんはこう語っています。
事故物件には、天井が低かったり、日当たりが悪いなど住居環境に原因があり、心理的な鬱憤を招いてしまう部屋、ゴミの出し方のマナーや地域住人のマナーが悪いなど放火に遭いやすいケースなどが存在するそうです。確かに繰り返し事件が起こりやすいのもうなずけますね。
しかし、事故物件に住んでみた人の体験談は悪いものばかりではありませんでした。例えば殺人は無理だけど、孤独死だったらまだ良いかと思い、相場より家賃が数万円安くて入居したAさん。入居後5年経っても未だ何も起きず、今は気に入って住んでいる、こう言った人も少なくはありません。外国ではこういったケースが新聞や雑誌に取り上げられ、事故物件は大きなビジネスチャンスとして注目を集めているのだとか。
ところで事故物件も任意売却することが出来ます。しかし任意売却の場合でも、不動産屋さんへの告知義務は免れることが出来ません。お近くの専門機関にご相談してみてくださいね。
結婚したばかりのときは、明るい将来のことばかり考えられるものですが、結婚生活がうまくいかなくなってくると、別れを強く意識するようになるものです。これから先、一緒に頑張っていこうと、マイホームを買っていたものの、お互い愛情が薄れてしまうと、マイホームは重荷に感じてしまうだけかもしれませんね。
実際に離婚を考えた場合、マイホームを購入しているとなると、どちらの名義になっているかが問題になってきます。最近では共働きをしているケースも多いため、夫婦共有名義にして、連帯保証人になっていることも多いのではないでしょうか。
離婚が成立したとしても、連帯債務は避けられないため、財産分与については、しっかり話し合いをするほうが良いでしょう。自分たちで話し合いができるのであれば問題はありませんが、実際にはもめてしまうケースも少なくありません。
最悪の場合、裁判所に申し立てをして、きちんと財産分与について話し合いの席をたてることになります。
夫がそれなりに稼いでいる場合であれば、こういった債務についても、それほどモメることはないかもしれませんが、もし夫の収入が低い場合、どちらがマイホームを手に入れるかモメてしまうことも考えられます。
あまりにもローン残高が高い場合、慰謝料ではさすがにまかなえないことも考えられます。自分の収入が見込めるのであれば、そのままローンを引き継ぐこともできますが、子育てをしながらの離婚となると、なかなかそうもいかないものです。
今後の生活のことを考えた場合、どちらが生活に負担が少ないかを考え、マイホームを売却するのも一つの方法ではないでしょうか。新たな出会いがあることも否定できないので、そのときには、ただの重荷になってしまうことも十分考えられます。
離婚を決めたなら、全てをゼロにしておいたほうが、お互いの人生にとってプラスになるかもしれません。ローンが支払えず、任意売却を考えなくてはならないような状況だけは、絶対に避けたいものです。別れるからといって、あまりムキにならないことが、離婚にとっては大切なポイントなのかもしれませんね。
人生が順調に進んでいるときはあまり気づかないものですが、一つ歯車が狂い始めると、これまでの当たり前のように暮らしていた生活がありがたかったものなのか気付くことになります。そんなことにならないよう、できれば日頃から仕事や家族を大切にしたいものですが、なかなかそうもいかないのが人間ではないでしょうか。
社会情勢が安定しているときに入社すると、将来に対する不安はそれほど感じないものです。しかし、実際にはリーマンショックなどのとんでもない社会における経済破綻が、いつ訪れるかは分かりません。
先のことを考えて、早めに住宅を購入する人も多いですが、会社の倒産など、自分の予想もできない事態が起きてしまったときは、今後の住宅ローンに頭を悩ましてしまうものです。
仕事のない状況で借金問題はなるべく抱えたくないものですが、マイホームを購入していた場合は、どうしようもないときもあるものです。
すぐに仕事を見つけることができれば良いですが、この就職難の中、なかなか次の仕事を見つけられないという人も少なくありません。そうなってくると、住宅ローンの支払いも滞ってしまい、最終的には自己破産の道をたどるしかないということもあるようです。
なるべく自己破産は避けたいと思うなら、まずは弁護士や司法書士に、個人民事再生を相談してみるのが良いでしょう。全てを失ってしまう自己破産と違い、生活に必要な最低限の保障はされますので、いきなり自己破産するよりも、個人民事再生を考えてみましょう。
自己破産においても、個人民事再生においても、債務整理はしなくてはなりませんので、自分がどれだけの債務を背負っているかは把握しておかねばなりません。
せっかく個人民事再生や自己破産ができたとしても、債務が残ってしまっていると、結局また借金の支払いに追われることになるので、債務整理はきちんとしておきたいものです。
ひどい人になると、何社に借入をしているかも把握していない場合もあるので、自分がいくら借金があって、どれぐらい返済をしているのかはも、常に把握しておくようにしましょう。
住宅ローンを滞納すると、最悪の場合、競売にかけられたり、任意売却をしなければならなくなってしまいます。こうなるとその住宅に住むことはできなくなってしまいます。ですが、そのマンションや一戸建ての住宅にそのまま住み続ける方法もなくはありません。親族間売買を行ったり、リースバックをすることで引越をしなくても、そのまま住み続けることは可能なのです。
親族間売買にもいろいろあります。夫婦間や親子間もそうです。例えば、父親が返済している住宅ローンを自分が肩代わりして、その名義を自分の名義にするといった場合です。また、他人に売却するよりも、身内に。といったところでしょうか。これには、いくつか注意しておくこともあるのです。
親族間の場合、その不動産の売買代金をいくらにするかということが重要になります。その不動産の時価と売買金額の差額によっては、買主に贈与税がかかったり、また、売主に譲渡所得税がかかることがあるのです。そのため、売買金額は慎重に決めなければなりません。また、資金調達においても、親族間の不動産の売買では保証会社がつきません。そのため、一般的な住宅ローンと比べるとどうしても金利が高くなってしまったり、保証人が必要になることがあるのです。
いろいろと考えなければならないことも多いので、個人で進めるよりは、やはり、専門家に相談するのが安心です。第三者への売却であれば、不動産仲介業者にお願いすればよいのですが、親族間の場合はどうでしょうか。任意売却に関する専門の相談室などもありますから、そういったところに相談するのがよいでしょう。
リースバックというのは、現在所有しているマンションや一戸建てといった不動産を買い取ってもらい、その不動産をリース契約するというものです。ですから、売却はしても、そのまま住み続けることが可能になるのです。そのリース契約が満了したあとは、また、その不動産を買い取って自分の所有とすることも可能なのです。
これは、住宅ローンの返済が厳しいけれど、今の家にはずっと住み続けたい。といった場合だけでなく、その他の場合にも有効です。引越しはできないけれど、資金の調達はしておきたい。という場合にも向いています。これは、老後のための資金調達であったり、他人には知られないように資金調達をすることができるのです。
一般的に住宅の購入は、銀行等から住宅ローンを利用して融資を受けて購入することになります。一括で支払える場合は住宅ローン必要ありませんがごく一部のかただけかもしれません。その住宅ローンを滞納し、返済できなくなってしまうと、最悪の場合、その住宅を手放さなければならなくなってしまいます。もちろん、それだけでなく、残額によっては借金も残ってしまうのです。
返済の延滞であれば、督促状が届き、指定された日に再度引き落としが行われたり、指定された口座に振り込みを行うことで問題はなくなります。ですが、延滞を続けていると、督促ではなく、催告になります。それでも返済がないと、期限の利益喪失となってしまいます。こうなってしまうと、一括で返済しなければならなくなってしまいます。その返済が行われないと住宅が競売にかけられ、その売却金額が返済にあてられます。それでも不足している場合は借金として残ることになります。
住宅ローンは銀行だけでなく、独立行政法事である住宅金融支援機構でも扱っています。住宅金融支援機構は以前は住宅金融公庫と呼ばれていたもので2007年から業務を継承しています。こちらの場合は、銀行よりも猶予期間が長くなっているのが特徴といえます。
一般に住宅ローンは保証会社があるので、返済が滞った場合は保証会社から銀行に代位弁済されます。そして、その保証会社に対して、一括で返済をしなければならなくなってしまいます。このままでは、自宅は競売にかけられてしまうことになります。
ですから、その前に手を打たなければなりません。競売になるよりは任意売却のほうが少しでも高額で売却できます。ただし、勝手に売却することはできないので、借り入れをしている銀行に許可を得なければなりません。ですが、銀行としては代位弁済であれば、全額一括ですから、なかなか応じてくれないというのが現状です。そのため、専門家に相談して銀行とかけあってもらうのがいいです。
任意売却の場合でもローンの残債が残ることがあります。その場合、通常はその債権はサービサーと呼ばれる債権回収会社に売却されるのです。以降は、サービサーへの返済となります。ですが、サービサーはその債権を残債と比べると安く買い取っているので、交渉次第ではかなり減額することも可能なのです。
住宅を購入することは、夢の実現のひとつです。ですが、現金一括で購入というのはなかなかできるものではありません。ほとんどの方が住宅ローンを利用されることでしょう。最初のうちは順調に返済もできることでしょう。ですが、何十年も返済するとなると、その期間には何がおこるかわかりません。返済できなくなってしまうこともあるかもしれません。そういったときのために、知っておいたほうがよいこともあるのです。
住宅ローンが返済できなくなると、まずは滞納ということになります。滞納するとどうなるかというと、まずは督促状が届きます。この状態であれば、別の日に引き落としが行われたり、指定口座に指定金額を振り込めば問題はありません。この状態であれば、延滞金なども発生することはありません。
ですが、そのまま滞納を続けてしまうとどうでしょうか。今度は催告書といわれる書類が届きます。催告書になると、延滞金に加えて、借入残額の総額を支払うように請求されるのです。この状態になってしまうと月々の返済に戻すことはできないので、督促状の時点で返済の見込みがなければ、住宅ローンを利用した銀行に相談して、返済のリスケジュールを考えたほうがよいでしょう。
催告されると、一括返済をしなければならなくなるのですが、月々の返済ができない状態ですから、一括返済など、とてもできる状況ではありません。そうなると、不動産は差押えられることになります。そして、その不動産は競売にかけられてしまいます。もちろん、立ち退かなければならなくなってしまいます。
これで、済むのであれば、まだいいのですが、競売による売却金額と返済残額の差額を返済しなければならないのです。家も土地も失った上に借金だけが残ってしまうのです。
競売の場合、本来の価値よりも安く売却されてしまうことがほとんどです。そうなる前に、任意売却をすれば、実際の相場に近い金額での売却も可能になります。ただし、競売にかかってしまうと、なかなか任意売却はできませんから、その前に売却をしなければなりません。
借金という言葉を聞くと、悪いイメージを抱く人は多いことでしょう。しかし借金も見かたを変えれば、プラスに転じる良い借金もあるのです。ここではプラスになる借金とマイナスになる借金の違いをご紹介します。
会社などは事業拡大をしようと思っても、資金がなければできません。そのため銀行からお金を借りて事業を行い成長していきます。これはほとんどの企業や会社が行っていることで、将来性のあるプラスの借金（良い借金）ということになります。
しかし事業が思うように進まず、借りたお金を上手に運用できないとなれば会社が育たず事業も拡大できません。思ったほどの利益が出なければ銀行からの借金も支払うことができず、返済に苦労し滞納してしまうことも。返済できないとなれば銀行もお金を貸すことはできませんから、どこの金融会社に頼んでもお金を借りることができず運転資金に悩み、成長できなくなります。もし借金を滞納しているとなれば最悪の場合は倒産、債務整理などの状況となり資産を売買しても会社を維持できなくなります。これがマイナスの借金（悪い借金）ということになります。
上記のような会社の借金と同じように、個人でもプラスの借金をすることができます。一般的に悪いイメージのついているマイナスの借金は、個人レベルだと「浪費癖のある人」「ギャンブル好きな人」などが多いもの。これらは消費するだけで残ったり増えたりすることがほとんどありません。
逆にプラスの借金は、不動産や株などの投資に使う借金です。基本的にこれらは余裕のある資金で運用することが望ましいといわれていますが、不動産経営などマイナスのリスクが少ない投資においては、借金をしても長期的に見ればプラスに転じやすくなっています。そのため、計画的に利益が見込めそうなら銀行もお金を貸してくれますし、自分にとってもプラスになる良い借金になるのです。
どのような資産運用でも確実ということはなく、やり方次第では誰でも借金問題に発展し、債務整理や自己破産、民事再生という状況になることもあります。住宅を持っていれば任意売却、競売ということもありえるでしょう。しかし計画的な資産運用ができれば、悪い状況をいち早く察知し、最悪の状況だけは避けることができるはず。今の自分の借金が悪い借金になっていないか、良い借金の状態になっているかを常に確認しながら、上手に資産運用をしてみてください。
最近流行の新築住宅で「賃貸併用住宅」というものがあります。これがあると住宅ローンの負担が大幅に減ることも。いったいどういった仕組みなのか、以下で確認していきましょう。
賃貸併用住宅とはその名前通り、自分たちの住居と賃貸住宅が一緒になった家のことです。つくりはさまざまですが、一階部分を賃貸にして二階に自分たちが住む、もしくはその逆などといった感じが一般的。自分たちが新築住宅に住みながら、家賃収入を得ることができるので、結果的に住宅ローンの負担を軽減することができるのです。
メリットが豊富と思われがちな賃貸併用住宅ですが、当然デメリットもあります。まず賃貸部分が1戸以上発生するので、自分たちの住居と合わせて新築物件を二つ建てるくらいの初期費用がかかります。土地は2階建て、3階建てにしていくことで最小限で済みますが、やはり初期の負担は大きく、その後のローンも月々の返済額が通常の住宅よりも高額になります。低金利ではありますが、収入が多く支払い能力が高くなければ銀行の審査を通ることはできません。
そして賃貸住宅ですから、借りてくれる人がいて初めて家賃収入が発生します。スムーズに借り手が見つかり長く住んでくれればいいのですが、なかなか見つからず、賃貸物件のための広告を利用するようなことになればさらなる費用も。どちらにしろ、家賃収入を当てにせずとも毎月のローンが支払えるだけの蓄えや収入が必要になり、銀行での住宅ローン審査も厳しいものになります。
■任意売却を避けるためにも資産の管理はしっかりと
銀行の審査にも無事通り、賃貸併用住宅を手に入れたとしても、出費増や収入減により住宅ローンを滞納すれば、差し押さえ、任意売却ということもありえます。せっかくのこだわりの住宅もこれでは台無しになってしまいますから、資産管理はしっかりと行いましょう。高所得の家庭が住む地域などでは、周辺地域の家庭と生活水準を合わせるがあまり、出費が多少きつくても無理をしてしまうことがあります。これが原因で生活が苦しくなり、借金問題に発展することもありますから注意しましょう。
住宅は土地の上に建っているのが当然ですが、土地と住宅とが必ずしも同じ契約者とは限りません。そしてそれが離婚時にトラブルとなり、住宅をその後どうするかでもめることもあります。ここでは家と土地の名義が違う場合の離婚についてまとめました。
数年程前には、熟年離婚がちょっとしたブームともいえるほど増えたケースがありました。夫が定年して家にずうっといるようになってから、妻が窮屈さを感じて離婚を切り出す……、子供が独立したのでこれを機会に夫婦生活を終わらせたい……、などさまざまなケースがあるでしょうが、こういった熟年離婚がきっかけで、住宅ローンが終わったマンションや一戸建に住む夫婦の離婚が多く聞かれるにようになったのです。
住宅ローンが残っている場合は、住宅を任意売却し、そのお金でローン返済に充てるのが一般的です。しかし住んで何十年もたっている、ローンの返済もないということなら、そのまま夫婦のいずれかが住宅に住み続けることが多いでしょう。
夫婦どちらかに他に行く当てがあるのなら、住宅の名義を必要に応じて変更し、一方が出ていくのが簡単な方法です。しかしここで土地の名義が違うと少々厄介になります。
例えば土地を借りている状態ならその後も支払いが必要になりますから、支払い能力がある方が住むことになります。どちらもそのお金がないということなら住宅ごと手放すしかありません。
そしてさらに厄介なのが、土地が親族所有の場合です。例えば夫が住宅の名義を持っており、妻の親が土地の名義を持っている場合。実際こういったケースはよくあり、こうなると話し合いで妻の親も関わってくるため、非常に複雑です。この場合は夫が交渉で不利になりがちなので、住宅の名義を換えて、妻が住むケースが多くなるでしょう。
土地所有者が親族の場合、住宅ローンを組む場合も負担が少ないというメリットがありますが、後々離婚や相続でもめるようなことがあると少々面倒なことになりがちです。そのためできることなら、住宅も土地も自分の名義としてしまう方がいいでしょう。そしてこれは住宅ローンが滞納になった、任意売却することになったというときにも同様に複雑な問題になります。お金の負担は多少大きくなりますが、今後のためにもシンプルな手続きで済む方法を選んでおくようにしましょう。
最近の住宅の傾向として、マンションのような高齢者向け住宅が増えています。若いころにマンションや一戸建を購入した人なら、わざわざ住み替える必要はないと思うかもしれませんが、実はそういう人ほどこれら住宅が向いていることもあります。ここでは老後に困らないための、不動産の売買についてご紹介します。
立地にもよりますが、基本的にマンションや一戸建の価値はどんどんと下がっていきます。これは経年によるものなので、避けることはできません。ある程度古くなれば逆にリフォームやリノベーションなどでその価値をあげることもできますが、その分費用はかかります。
住宅に修繕の必要があると感じるのが20年前後。中にはローンがまだ終わっていないこともあるでしょう。そうなるとローンが終わるまで修繕せず我慢して住み続けるか、住宅ローン終了後に修繕して、老後も住みやすい住宅を維持するかといった考えが必要になります。
お金に余裕があれば早々に改築などしてしまうのがいいですが、そういうケースは少ないでしょう。そのため不動産価値が下がっていたとしても「自分たちの城」という気持ちから、手放さずそのまま住み続けるケースも多いのです。
住宅ローンが終われば、住宅も胸を張って「自分のもの」ということができますが、住宅には固定資産税がかかります。また、家族向けに作った部屋数の多い住宅では、高齢になった夫婦二人では持て余してしまうことも。掃除などの手入れも大変で、水道光熱費なども割高になることもあります。さらに改築しなかったことで家も自分たちも年をとり、いろいろなところにガタがきていると、長年住んだ家でも住みにくいと感じてしまうことも。
そういった状況から、最近は高齢者向けのマンション等に人気が集まっているのです。夫婦が暮らすのにちょうどいいサイズで、万が一の時のためのさまざまなサービスが充実しているところも。基本的に毎月家賃や管理費がかかりますが、住宅のリフォーム代や維持費を支払うことを比べれば、大差ないとも考えられています。
お金のことも大事ですが、このとき重要になるのは「自分のものを手放す決断」です。長年働いてやっとの思いで手に入れたマンションや一戸建ですから、最後までそこで暮らしたいと思う気持ちがあって当然なのです。
もし高齢者向け住宅に住むという決断ができたのなら、不動産を資産価値のあるうちに任意売却してしまうといいでしょう。そうすればそのお金で引越や今後の家賃も当面支払うことができます。また、状態がいいのならそのまま住居を貸し出し、家賃収入を得るという方法もありです。いずれにしろ自分たちが高齢になってくれば、今後のことも考え不動産の売買などをし、財産の整理を少しずつすすめていくといいでしょう。
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