任意売却ブログ ｜ 任意売却支援センター

住宅ローンを組む際に、妻が連帯保証人となるケースが多くございます。そこで離婚問題などが起きローンの滞納が発生すると、妻としては「夫が債務者なので夫に催告してください」と言いたいところです。

しかし、金融機関としては、どちらが主たる債務者どちらが連帯保証人であろうが、どちらでも（両者とも）請求することが可能なのです。仮に金融機関が債務者を超えて連帯保証人へ請求したとしても、連帯保証人は債務者から先に請求してほしいと主張する権利がありません。それを「催告の抗弁権がない」といいます。

保証人という言葉は「自分の借入ではない」という認識のためか、責任という部分では軽く考えてしまうかもしれませんが、その連帯保証人の責任は債務者と同等とお考えいただいた方が良いかと・・・

りそな保証は「りそな銀行」「埼玉りそな銀行」の系列の保証会社です。
住宅ローンの借入をしていて、りそな保証から催告書や競売申立ての書類が届くという事は、すでに数ヶ月の滞納があり保証会社に代位弁済された可能性があります。

この段階まで来ると、そのまま競売になるかご自身の意思によって任意売却を行うかの選択となります。
何もしないで競売を待つ事は解決策にはなりません。行動を起こして再生を期す！その第一歩が電話相談です。

保証会社から通知書が届いたらお早めにご連絡下さい。【相談無料フリーダイヤル】  0120-281-540

＜参考リンク＞

滞納した場合の債権の流れ

代位弁済とは？

横浜信用保証は「横浜銀行」の系列の保証会社となります。
横浜銀行から住宅ローンの組んでいるお客様が何かしらの事由で滞納が続き、期限の利益を喪失すると保証会社の横浜信用保証が代位弁済を行い、その通知書が届きます。そして横浜信用保証が窓口となりその後の法的手続きに入ります。

この時点でお客様は「競売」か「任意売却」かを選択する事となりますが、その後のメリットを考えると任意売却をご希望される事をお勧めします。そのまま放置してしまうと競売の手続きが進行してしまいますので、この保証会社から書類が届いている場合、任意売却支援センターへご相談下さい。電話相談が解決への第一歩です。

ご相談はフリーダイヤル　0120-281-540　

その他の債権者は保証会社の一覧をご参照ください。

住宅ローンの滞納には様々な理由があり、それが一時的なものなら正規な状態に戻すことも可能でしょう！
しかし、大幅な収入減やボーナスカット・リストラ・病気やケガなどの理由により、どうやっても返済の計画がたてられないケースはございます。そして、それを補うために身内からお金をかき集めて返済したとしても意味のないことに気づくでしょう！

今、何をすべきか？それは、ご自身とご家族の将来のために「生活再建の準備」をすべきなのです。そして、頑張っても返済できない場合「任意売却を決断し返済を止める」ことが再建へのスタートとなるのです。
任意売却の手続きには時間がかかり、滞納が始まってから１年位かかる場合もあります。その期間は返済を止めることで多少なりとも余裕資金が生まれ、先々の生活再建には十分な猶予期間となります。

任意売却を経験された方の話しを聞くと「あの時、決断して良かった」という意見がとても多いのです。
決して、滞納する事への罪悪感を持つ必要はありません。金融機関に対する対応は当センターへ早めにご相談いただければ、スタッフが丁寧にご説明いたします。
「決断し、実行する」それが再建への道筋となります。

みずほ信用保証は「みずほ銀行」の系列の保証会社となります。
みずほ銀行（前身の第一勧業銀行・富士銀行も含む）から住宅ローンの借り入れされているお客様が、返済ができなくなり期限の利益を喪失すると、保証会社のみずほ信用保証が代位弁済を行います。その後は、みずほ信用保証が回収窓口となり法的手続きに入ります。

お客様は、保証会社から通知書が届くと「競売」か「任意売却」かを選択する事となります。お客様が生活再建を希望されるなら任意売却をお勧めいたします。
そのまま放置してしまうと競売の手続きが進行してしまいますので、この会社から催告書等の書類が届いているなら任意売却支援センターへお電話下さい。きっと解決へ導く事ができると思います。

ご相談はフリーダイヤル　0120-281-540 迄

SMBC債権回収は三井住友銀行の系列の債権回収会社となります。

三井住友銀行で契約しているお客様が、住宅ローン返済が滞り期限の利益を喪失すると、一般的には保証会社であるSMBC信用保証が代位弁済を行います。そして、このSMBC債権回収が回収業務や競売の申立を行う流れとなります。

この会社から通知書が届く段階では、お客様は「競売」か「任意売却」かの選択が必要になります。何もしないで競売を待つのは解決策にはなりません。現在、SMBC債権回収から書類が届いているようであれば任意売却支援センターへお早めにご相談下さい。良い解決方法がご提案できると確信しております。

＜関連ページ＞

滞納した場合の債権の流れ

金融機関との交渉は早めに

平成25年3月に期限を迎える中小企業金融円滑化法ですが、帝国データバンクの調査によるとリスケを行った企業の50％以上が「今後、金融機関の姿勢が厳しくなる」と回答していす。しかし、当の金融機関への調査で「厳しくなる」と回答したのは、わずか7.6％で、借りている側との意識の差が大きいようです。

では、住宅金融支援機構の期限後の住宅ローンの扱いはどうなるのでしょうか？
機構では、平成21年12月より中小企業金融円滑化法の施行に伴い、お客様の住宅ローンの返済が困難な場合、条件の変更や見直しを積極的に行ってまいりました。先日25年1月1日現在発表の「中小企業金融円滑化法をふまえた措置の実施状況について」では、「住宅ローンのご返済が困難となったお客様への対応をこれまで以上に取り組んでまいります。」という記述があります。
この文面からすると、「円滑化法が期限を迎えても返済条件等の見直しや変更に従来通り対応する」と受け取ることができます。

ちなみに、その書類には、過去3年間のデータが掲載されており、貸付条件変更の申込件数76,234件（金額9,763億円）うち、実行にかかる債権55,551件（金額7,135億円）となっています。 この数字をみると、すごい金額ですが今後これだけの件数と金額をどれだけ回収出来るのかが疑問です。
お客様によっては、3年間の元金据え置きなどの条件緩和を行ってきましたが、結局はそのツケを後回しにするだけで、早期の景気回復や不動産の価格上昇が見込めなければ、ますます「競売」や「任意売却」が増えることとなるでしょう！

当センターとしては、今後も住宅金融支援機構がお客様のリスケジュールに積極的に対応していただく事を願っております。また、当方にご相談いただくお客様にも、一時的な返済困難な場合には、機構の窓口でリスケの相談いただくよう従来通りに勧めてまいる所存です。

任意売却業者のホームページなど見ると「期限の利益の喪失」という言葉はよく使われています。しかしタイトルの「期限の利益の放棄」とはどういう事なのか？住宅金融支援機構の例をあげて説明しましょう！

住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）から住宅ローンを組んでいるお客様が任意売却をする場合、通常ですと住宅ローンを６ヶ月滞納し「期限の利益の喪失」により、機構側は回収業務をサービサーに委託しますが、その期間に約１ヶ月かかります。さらに任意売却する仲介業者を決め、売出価格が決定するまで、また１ヶ月･･･　滞納が始まってから任意売却がスタートするまで最短でも８ヶ月かかってしまう計算になります。場合によっては滞納が始まってから１年位かかるケースもあります。

お客様にとっては、その間のローンを払わずに住み続けられる反面、「銀行の督促が気になる方」や「滞納する事への罪悪感」又は「遅延損害金の額」を考えると6ヶ月滞納まで待てない方もいらっしゃいます。そこで債務者は6ヶ月経過を待たず、期限の利益を喪失する前に「期限の利益を放棄」することで任意売却を早めることが可能となる場合があるのです。

具体的な手続きは、住宅金融支援機構のホームページから「任意売却に関する申出書」の書式をダウンロードするか、任意売却業者から事前に捺印した申出書を取扱い金融機関へ提出する必要があります。ローン返済の見通しが立たず任意売却の意向が固まっていれば、通常よりも早く進めた方がよい場合もございます。但し、金融機関によってはその手続きを知らない担当者もおりますので、その場合は仲介する業者から連絡してもらう方が良いでしょう。

ちなみに、民間の金融機関で保証会社と契約している場合には、期限の利益喪失（通常3ヶ月）すると保証会社に代位弁済を求めますが、保証会社としては代位弁済を早めることはしませんので、債権者側のスケジュールで任意売却を進める事となります。

このような内容は、一般の仲介業者では行えない業務ですので、やはり当センターのような任意売却の専門家に相談・依頼すべきと考えます。

住宅の売却において、住宅ローンの残債務額が、不動産の担保価値を上回り「担保割れ」してしまう事がよくあり、これを一般的に「オーバーローン」といいます。

数年間に渡り住宅ローンを払い続け、借入当初よりも残債務が減っていても、不動産市況が下落傾向にあったり、建物の経年劣化や老朽化が原因で不動産価格が大幅に下落してしまい、売却しても住宅ローンの残債務を完済できない状況に陥ってしまうのです。このような状況下では、売却と同時に残りの債務を別の手段で調達しない限り、債権者は担保物件の売却に応じてくれません。

しかし、債務者が金融機関に対し、任意売却の意向を示した上で交渉し、不動産売却後の残債務の返済方法等の計画案が認められれば、任意売却できる可能性はあります。
または、期限の利益喪失により債権が銀行から、保証会社もしくは債権回収会社に移行するケースでは多くの場合、任意売却に応じてもらえます。

注意しなければいけない事、それは住宅ローンの返済のために高金利の借入をしてしまう事です。借金が膨らみ破綻の危険性が高くなります。