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離婚する際は任意売却も速やかに!

近年は夫婦の離婚割合が高い時代ですが、その際の住宅ローン問題は頭の痛い課題です。しかし、その解決を後回しにしてしまうとトラブルになるのが以下の2つの事例です。

離婚の話し合い

 

1.離婚の時点で、家は元妻と子供が住み続け、住宅ローンを元夫が払う約束をした。

元々、その約束自体に無理があります。元夫が資産家や高収入を得ている人なら問題ないですが、その約束も無期限に続くことは考えられません。しかも、離婚して数年が経過している中で、今更問題が発生しても、その解決には相当な労力が必要です。離婚の段階で任意売却をし、あとに遺恨を残さないようにしなければなりません。

 

2.離婚の際に妻の連帯保証人を外してくれる約束をした。

ローンの連帯保証人を外す権限が夫にあるのなら可能でしょうが、残念ながらそうではありません。また、銀行に対して「離婚するので連帯保証人を外して下さい」と申出ても門前払いされるだけです。
ですから、元々できない約束をすること自体問題ですが、離婚の際に家も売却し後々トラブルが起きないよう対処しておくべきなのです。もし任意売却で残債が残るような場合でも、その残債を夫が支払う事で妻に迷惑をかけない対策をすることも重要です。

 

離婚による住宅問題

このような問題解決には専門家に依頼

元々離婚には精神的な苦痛があり、早く解決したいとの思いから無理な約束をしたり、早めに解決すべき住宅問題も後回しになる事も多いのです。しかし、数年してから問題が起きるとその解決のために、それ以上の苦労と困難が伴います。もしかして、お互い別のパートナーが存在するかもしれません。ここで弁護士に依頼しても費用がかかりますし、相手もいきなり弁護士登場では敵対感情が生まれてしまいます。もし、任意売却の方向性が決まっているなら、当センターの任意売却専門のスタッフに相談される事をお勧めいたします。お互いの間に入って親身に対応させて頂きます。

 

2022/11/23

 

<関連リンク>
離婚に伴う任意売却

離婚後の住宅ローン問題で多いケース

夫の連帯保証人から外れたい!

 

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初めての任意売却、まずは任意売却支援センターにご連絡を

わかるようでわからない任意売却の手続き

住宅ローンが支払えない時の最終手段と言えば、真っ先に推奨されるのは任意売却ではないでしょうか。最近ではインターネットでも積極的に宣伝されているため、聞いたことがあるという方もいるかもしれません。

しかし、それらによってなんとなく言葉は知っていたとしても、具体的にどういう手順で、どういう手続きをするものなのかまでは知らない人も多いはず。ましてや任意売却の手続きを考えるとなれば、インターネットで難しい専門用語を理解するだけでも一苦労のはずです。

そんな時には一人で悩み込まず、専門家に相談しましょう。住宅ローンの任意売却を相談するなら、まず思い浮かぶのが任意売却支援センター。家のことなど何もわからないという方と違い、その道のプロ。任意売却における疑問点や注意点など、わかりやすく説明します。

初めての任意売却

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1人ではできない任意売却

家を半ば強制的に売りに出す競売とは異なり、任意売却には各種業者との綿密な交渉が必要となります。その分、引っ越し代を工面してもらえたり家を高く売りに出してもらえたりとメリットも多くなるわけですが、その分仲介業者や債権者の方との話し合いの密度は濃くなります。

その際に必要になるのが、当センターのような専門知識と経験を備えたプロ。見識を備えた人物との事前の相談を踏まえた上で任意売却に臨めば、自分に有利な条件で手続きを踏めるだけではなく、可能な限り円満な形で交渉を進めることができます。

 

住宅金融支援機構の任意売却を例にすると、おおむね以下のような手続きを踏んで行われます。

①「任意売却に関する申告書」を提出

②物件の調査と価格の査定

③売り出し価格の確認

④仲介業者との媒介契約の締結

⑤購入希望者に向けた販売活動

⑥抵当権抹消に応じられるかどうかに関する審査

⑦売買契約の締結

⑧売買代金の決済および抵当権の抹消

 

こう書いてしまうと手順を踏めばよいだけのように見えますが、各プロセスごとに、内容の綿密な打ち合わせが必要となります。任意売却の手続きを進める際には、経験が少ないという不動産業者も多いでしょうから、その道の経験豊富な専門家の方に相談をするのが有益です。

 

2022.10.2

 

任意売却とは のページもご覧ください。

 

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経験不足の会社に任意売却を依頼するとこうなる

不動産の売値は自由とはいえ!

不動産会社の営業マンが毎日のように閲覧している「レインズ」という不動産登録サイトがあります。販売物件を確認すると、稀に相場の3割以上高い設定金額の物件を見かける事があります。

このような物件の存在理由は、住宅ローンの残債額が要因と考えられます。恐らくローンの残高に手数料などの諸費用を加算して販売価格を決めているのでしょう。これは不動産業者と売主の任意売却の認識不足から生まれています。最初からローンを完済しないと売却できないと思い込んでる業者と、もしかして高値で売れれば儲けものと考えている売主。

業者も売れない金額と分っていながら、専任媒介を獲得する目的で売主を説得した可能性も考えられます。「相場よりかなりお高いですが、ダメもとで出してみましょう」と・・・ また、売主はご自分の家の高く評価してくれる会社に頼みたいという心理が働きます。

 

不動産の価格

 

最終的に競売へ

しかし、いくら高い金額での売却をシミュレーションしたとしても机上の空論、どんなに腕利きの営業マンでも3割高の不動産を売却するなど不可能なのです。任意売却の重要なポイントは、ローン残高の額ではありません。
仲介業者は、所有者に対して実際に売却可能な金額を提示し、債権者と交渉して任意売却のスキームを立てることが大事なのです。

このまま、半年経過し1年しても売却できず、結局は競売になってしまった事例は多くあります。競売になってしまっては、売主にとっても仲介業者にとっても損失となり後悔する事でしょう。

 

時間切れで競売

 

関係者が任意売却を理解すれば競売は回避できる

当センターへは、一般個人のお客様だけではなく、不動産業者から任意売却の方法などについて質問や問い合わせがございます。
売主も仲介業者も、そして債権者も任意売却をきちんと理解し実践する事で利益を享受できると共に、誰もが望んでいない不動産競売を回避できると確信しております。

任意売却とは何か?またその進め方などについて知りたい方は是非、任意売却支援センターへお問合せ下さい。

 

2022/8/22

 

<参照ページ>

ローン残高に合わせて価格を決めていませんか?

任意売却は価格より確実性を重視!

債務超過の額は重要でなはない

 

 

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任意売却の配分表

任意売却にて販売活動をし購入者が見つかると、その売買価格で抵当権の抹消に応じられるか債権者に稟議をあげてもらいます。その際に、その契約を成立させるために必要な費用等の明細書を債権者に提出するのですが、それを一般的に配分表といいます。では、債権者に認められる費用はどのようなものがあるのか列挙しましたのでご参考まで!

 

■不動産業者への仲介手数料(売買価格の3%+6万円)
■抵当権の抹消費用
■後順位の担保権抹消にかかる解除料(ハンコ代)
■債務者の引越代及び残置物処理費用
■マンションの管理費・修繕積立金の滞納清算金
■差押えの解除費用(債権書によって定めあり)

 

など、任意売却の場合は、一般の不動産を売買する時よりも費用は多くかかってしまいます。それを債務者に費用捻出をお願いしても、すでに破綻状態の状況下ではとても用意できませんので、売買契約を成立させるため、債権者に上記の費用控除を認めてもらう訳です。しかし、債務者にお金がないからといって、上記の費用を全て債権者に出してもられる程甘くはありません。特に引越代などは、10~30万円しか認めてもらえないのが現実で、債権者によっては全く認めないケースもあります。

 

また、市県民税などの税金の差押え登記などがある場合、行政によって全額納付が原則となるケースでは、債権者の解除料だけでは取り下げできない事もあるので注意が必要となります。マンションの滞納についても、遅延損害金や駐車場代などの付加使用料は費用控除が認められないため、ご自身で用意する事となります。

当センターで任意売却される場合、なるべくお客様にご負担のかからないように、各利害関係者と調整を行いますが、それでもご負担頂く場合がございます。そのため、売買が成立する数ヶ月の間に少しでも蓄えをして頂き、生活の再建に向けた準備をしなければなりません。

 

任意売却の配分表

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私たちは、お客様の新しいスタートに希望が持てるよう最善のお手伝いをいたします。しかし最終的には、お客様ご本人によって任意売却を決断し、生活再建に強い意思をもって臨んで頂くことが必要となります。
任意売却に際しての不安なことは、当センターのスタッフに何でもご相談下さい。

 

2022/6/1

 

任意売却の費用と引越代のページもご参照ください。

負担金0円の理由 についてはコチラのページをご覧ください。

 

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借地権付き建物の任意売却

■地代を滞納するとどうなるのか?

借地権付きの一戸建てを住宅ローンで購入した場合、毎月のローンの支払の他に、土地所有者に対して地代を支払う必要があります。

もし、地代を滞納してしまうと、借地契約の解除条項に該当する可能性があります。
簡単に言うと、借地権部分(更地価格の60~70%)の土地価値が消滅してしまい、建物だけの評価となってしまうのです。

 

当然、銀行は借地権(更地価格の60~70%)を評価して融資していますから、競売に申し立てても建物のみの価額しか回収できなければ、大きな損失となってしまいます。そこで、借地権付きの住宅ローンを組む際には、もし借地人が地代を滞納した時のため、「地代代払いの許可の書類」を事前に取り交わす必要があるのです。それは、借地権の権利を喪失させないために、銀行が借地人に代わって地代を払うというものです。これによって借地権の価値を持続できる訳です。

 

 

借地権付き住宅

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■任意売却するには、譲渡承諾料が必要

一般的に借地権付建物が競売となるケースでは、譲渡承諾料(名義変更料とも言う)の取決めは裁判所での範疇ではありません。あくまで、落札人と地主との協議となります。その承諾料が、入札前に分れば問題ないのですが、落札後に確定する場合はトラブルの要因となる事もあります。

 

では、任意売却の場合ではどうか?借地権の任意売却の場合は通常の売買と同様、事前に地主の許可をもらい承諾料の提示をします。

しかし、ここで問題となるのが、その承諾料の金額にあります。剰余金の出ない任意売却のケースでは、その承諾料も費用控除の対象となり、債権者の承諾が必要となります。

各金融機関でも、任意売却における承諾料の控除額は異なります。もし、地主さんが一般相場より高い金額の承諾料を提示した場合、債権者は承認せず競売での処分方法を選択するケースもあります。

 

 

■地主との関係を良好にしておく

任意売却によって購入者が見つかり、その買主が住宅ローンを組む場合には、銀行から土地所有者の印鑑証明書の提出が求められます。地主さんによっては、印鑑証明書の提出を拒むケースもあります。そうなると住宅ローンが組めず、物件自体の価値を下げてしまう結果となります。

 

また、過去に地主と争いやもめ事があると、譲渡の承諾が得られず、売却するために裁判所の手続が必要になる場合もあります。

そのため、あなたの不動産の価値を最低限維持するには、地主との関係を良好に保つ必要があるのです。

 

不動産の価値が下がる

 

 

■借地権の取引に慣れた業者に依頼すべき

このように、借地権の場合は債権者の承諾に加えて、地主の売却許可も必要となります。かつ、前述のように譲渡承諾料の支払が発生します。借地権の任意売却は、その利害関係人が多いほど複雑となり、より専門的な知識と経験が求められます。
弊社では、設立当時から寺院の借地管理や、大地主さんの借地権の売買・管理を取り扱ってまいりました。借地権付建物の任意売却の相談は、ぜひ当センターにごお問い合わせ下さい。

 

2022/4/9

 

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税金滞納の相談で任意売却はタブー

住宅ローンの返済が困難となり、今後も返済の目途が立たない場合、銀行へ連絡し「毎月の返済ができないので任意売却を考えている」とお伝えするよう当方からアドバイスしております。

 

しかし、固定資産税や住民税などの市県民税の滞納がある場合、役所への対処は住宅ローンの場合とは違ってきます。
「滞納があるので任意売却をして納付します」とは決して言ってはいけません。それはなぜか?

売却の情報を知った役所は、その税金などの徴収のため納税者の不動産に差押えを入れてくる可能性があるからです。

 

 

話してはいけない

 

差押えの解除ができないと任意売却も不可能

税金関係の差押えがついてしまうと、その解除方法において任意売却の障害となるケースがあります。滞納額が20~30万程度なら何とかなるでしょう。しかし、その額が100万円を超える額になってしまうと差押えを解除できず任意売却が不可能になる場合もあるのです。一部納付で解除に応じる市町村もありますが、年々強硬姿勢をとる役所が多くなっており、全額きちんと納付しなければ解除に応じないケースが少なからず見受けられます。

 

わざわざ任意売却する情報を提供してしまっては、自ら差押えの窮地を作ってしまう結果になります。もし、税金などの滞納があり差押えの予告通知が届いている方は、分割納付の相談をして下さい。その分割金額を払っている限り差押えを入れてくる事はありません。決して任意売却の話しはしない事。

 

現在、住宅ローンに限らず税金などの滞納にお悩みの方は、ぜひ任意売却支援センターにご相談下さい。

 

2021/11/15

<参照ページ>

税金の滞納に注意!

競売になると税金の差押えが入ります 

任意売却を決断した場合の支払の優先順位

差押えの履歴は消せません

 

 

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代位弁済通知が届いたら!

一般的に住宅ローンを組む際に、保証会社の保証委託を受け契約しますが、債務者本人が何らかの事由で数ヶ月返済が滞った場合、金融機関は期限の利益喪失した事により、本人に代わって借入の残額を返済することを保証会社へ求めます。これを代位弁済といい、その債権は借り入れした金融機関から保証会社に移りますので、保証会社は債務者に対して求償権を持ちます。

さて、このような状況に至った場合の対処方法はどうすべきか検討しましょう!

 

方法としては

1.そのまま放置して「不動産競売」も覚悟する。

2.「任意売却」のメリットを活かして再建を図る。

3.個人民事再生の「住宅ローン特則」を利用して自宅を守る。

 

代位弁済で悩む
 

保証会社から代位弁済の通知が届いたら「競売」へ向けた最終段階と思って下さい。この段階で債権者に対してアクションを起こさないと債権者は裁判所に競売の申立を行います。競売になってしまうと債務者にとって何のメリットもありません。競売開始決定後でも任意売却は可能ですが、この代位弁済通知が来たら債権者と「2.任意売却」に向けた交渉をすることがベストと考えます。

 

もし、あなたが将来に渡って安定収入の見込があり、住宅ローン以外の債務を整理する事で従来の住宅ローンの支払計画がたてられるのであれば、「3.個人民事再生」をお勧めします。もしかしてマイホームを守る事もが可能かもしれません。ただし、代位弁済後6ヶ月を経過すると「住宅ローン特則」は使えませんのでご注意を!

 

多くの方はローン返済の滞納が続くと、債権者との話し合いを遠ざけてしまいます。しかし債権者も無理な取り立てはしませんので、前向きに再建に向けた行動を起こしましょう!

保証会社や債権回収会社では意外と親身に債務者の事を考えて対応してくれる担当者も多いのです。

もし代位弁済通知が届いたら、当センターへ今後の対処方法を相談する事をお勧めいたします。

 

2021/11/3

 

<参照リンク>

代位弁済とは?
不動産競売は回避すべき!

 

 

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任意売却は価格より確実性を重視!

 

先日、電話相談受けたお客様から「地元の不動産会社に任意売却を依頼したが、購入希望者が現れず競売になった」というお話をお聞きしました。なぜ売れる価格に値を下げなかったのか聞いたところ、高く売りお金を少しでも残す目的との事。
その会社から、債権者との交渉経緯や任意売却について説明はなかったか伺うと特に聞いてないとの回答・・・・?

 

住宅の価格

 

債権者との価格交渉が重要

専任の不動産会社がその販売期間中、何をしていたか分りかねますが不動産会社が全くやる気がないか、もしくは経験不足が原因だろうと思われます。通常の不動産売買なら、売れないような価格で販売活動しても、それが売主の意向なら誰の責任も問えません。
しかし、任意売却のケースでは時間的制限があるので、債権者と協議し売却可能な価格まで下げて販売活動しないと時間切れとなってしまいます。

 

任意売却を扱う場合、債権者との交渉能力や実務経験が重要となってきますので、最初に依頼する業者は慎重に選定しなければなりません。そして任意売却で重要なポイントは、その価格ではなく債権者と交渉し期限までに完結させる確実性が必要なのです。

 

任意売却の確実性

 

お客様はどうにかならないかと思い当センターへ連絡してきた訳ですが、既に入札期間が開始された段階では残念ですが手の打ちようがないのです。あとは、落札人との交渉方法や引越時期などのアドバイスをするしかありませんでした。

 

このようなケースをお聞きすると、なぜ最初に連絡しなかったのか後悔が残りますので、これから任意売却をお考えの方は、任意売却を扱う専門機関へ依頼する事をお勧めいたします。

 

2021.6.10

 

<関連リンク>

債務超過の額は重要でなはない

ローン残高に合わせて価格を決めていませんか?

任意売却できないと断られたお客様へ

時おり他社で任意売却が出来ないと断られ当センターへお問い合わせ頂くケースがございます。

それは、本当に任意売却が不可能な場合と、本当は任意売却が可能なのに出来ないと主張するケースがあります。

前者の場合は仕方ないのですが、後者の場合は債務者の不利益につながるので問題です。なぜ、そのような事態になるのか以下に解説しました。

ƒ任意売却できない

1.依頼した会社が任意売却の専門会社ではないケース

任意売却は不動産の売買ですが、特殊性があり経験を積まなければ、一般の不動産会社では対処できない場合があります。その経験不足を隠し、債権者や物件の状態など別の理由付けで出来ないと主張する担当者もおります。

 

 

2.最初から会社の方針で断られるケース

任意売却は、依頼をしても会社の方針で受けられない場合があります。特に大手不動産会社では、非常に手間のかかる任意売却を扱わなくても一般の物件が集まるため初期相談段階で断られるケースもあります。

 

 

3.専門会社でも収益の見込めないと判断した場合

任意売却の専門会社は基本的に不動産の仲介ですが、仲介だと仲介料のみの収入になるため、関連会社に買取させ転売で利益を出そうとする業者もいます。しかし、業者価格となると債権者の承認が得られず、それを理由に断る場合もあります。最悪なのは断りもせず放置しそのまま競売となるケースもあります。

 

任意売却の相談

このように、本来正当な任意売却の仲介が可能にも拘わらず、業者の経験不足や営利主義のために任意売却できないと断られるケースがございます。任意売却支援センターでは他社で断わられた案件や、業者からさじを投げられたケースでも成功した事例は数多くございます。もし、任意売却を一度でも断られたお客様、または現在依頼している業者に不信感がある場合など、遠慮なく当センターへお問い合わせ下さい。

 

2021/5/07

 

<関連リンク>

任意売却できないケース

任意売却の優良会社を見分ける方法

 

 

 

任意売却を相談する際の準備

金融機関からの督促や裁判所の競売通知などが届くと、冷静に現状把握ができず、私たちの質問に対して正確にお答え出来ないお客様いらっしゃいます。また、電話相談される方が債務者本人でなく、奥様やお子様などケースも多く、何をどのようにお聞きになりたいのか分らないままお電話相談頂くこともございます。

私たちは、そのような状況でも一つ一つご事情をお聞きし、現在の債務状況を紐解いたうえでアドバイスをするよう心がけております。しかし、出来れば電話相談される前に以下のような事柄を把握したうえで相談された方が的確なアドバイスが可能となります。

 

任意売却の相談受付

 

<現状把握>

・ご自宅の所有者のご名義は誰か(単独なのか共有なのか)

・住宅ローンの借入先の金融機関(1社の借入か複数なのか)

・購入時期や購入価格

・ローンの借入額と現在の残債額

・住宅ローンの債務者は単独か連帯債務か

・借入の際に連帯保証人が設定されているか

・ローンを滞納している場合、何カ月目か

・住宅ローン以外の借入状況と滞納状況

・ご親族で親族間売買など協力してくれる人がいるか

 

<書類の確認>

・住宅ローンの償還表(返済予定表)があるか

・金融機関や裁判所からの書類を廃棄せず残してあるか

・マンションの場合、管理費の督促状など

・税金の滞納がある場合、その催告書や差押通知書など

・謄本や購入時の資料があれば、土地・建物の面積を把握しておくこと

・不動産の売却査定をしたことのある場合、その書類

 

<ご自身とご家族の希望>

・ご自宅の任意売却希望か、もしくは可能なら売却せずに解決したいのか

・もし、住み続ける方法があればそれを選択したいのか

・今後、自己破産を含めた債務整理は考えているか

 

<聞きたい事をまとめておくこと>(例)

・ベストな解決方法は何か

・返済を継続すべきか、それとも止めるべきか

・関係する機関(銀行、保証会社、債権回収会社、裁判所)との対応について

・任意売却の期間や引越の予定時期について

・引越代は確保できるのか

・任意売却後の残債務の返済について

・債務整理が必要かそうでないか

 

 

上記の項目が多くなりましたが、分らない事は後で調べれば良いので、ある程度は把握しておきましょう。

一般的に電話相談される場合、1時間以上ご説明する場合もございますので、時間的に余裕をみてお電話される事をお勧めします。

このようなご相談は、ご本人やご家族にとって生活再建のための重要な相談事です。些細な内容でも真摯に対応しますので、遠慮なくフリーダイヤル迄お電話ください。

 

2021.3.30

 

<参照リンク>
お客様にお伝えしたい事

任意売却支援センターの方針とご相談方法について

任意売却する場合の注意点

 

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