任意売却の依頼をすると、すぐにでもご自宅から退去しなければいけないと思われている方もいらっしゃいます。任意売却を行う債務者は、ローン返済が停止している状態なため、引け目を感じ「ローンを払ってないから早く退去するのが当然」と考える方も！
しかし、そんな事はありません。逆に買主が現れるギリギリまでご自宅に住む方が効果的ですし、「ローン払わずに居座っている」などと言う金融機関もありません。もし早期の退去となると、引越先の家賃負担が発生するためなるべくなら引越は先延ばし、その間に少しでも資金を蓄えて再出発の準備をすべきなのです。その場合、不動産の販売活動はお客様が居住中の段階で行いますので、お掃除は適度にされた方が良いです。購入希望者のご案内にはご家族にも協力を求めましょう。
お引越時期の目安としては、ご依頼頂いて購入希望者が見つかるまで3か月～6か月、それから契約後1ヶ月程度でお引越しとお考えください。ご契約やお引越の詳しいスケジュールは、お客様の状況にもよりますので、担当するスタッフにご相談願います。
2019/11/9
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任意売却を行う際に債権者の価格の同意が必要となりますが、私たちの重要な仕事がこの価格交渉にあります。しかし、債権者に価格の根拠をいくら説明しても応じないケースが多々あります。それはどのようなケースか？
マンションの任意売却をしていると、同時期に別の部屋の「任意売却でない物件」が売りに出されている場合があります。インターネットでその物件を見た債権者の担当は「もっと高く売れるのではないか」と価格の値下げに一切応じないのです。ネットではこのような弊害も生むため、販売中の物件を参考に価格を決めるのは危険であり、実際の取引事例を基準に価格設定する必要があります。ほとんどの債権者は取引事例を参考にするのですが、たまに不慣れな担当者もおられるのも事実。
それは売主側にも当てはまります。販売するマンションに居住していれば、他の部屋の販売チラシが良く目に止まります。売る側の心理としてはなるべく高く売りたいのが本音で、相場より高いチラシを見てしまうと強気の価格設定になる場合もあります。あくまで一般物件の価格設定は売主の希望額なので、仲介業者も売れないのを承知で販売活動しているのでしょう。それでも通常売却では売れなくても問題ないのですが、任意売却では販売の期限があるため悠長な事は言ってられません。
任意売却では、売却可能な適正価格に修正しなければ、最終的に競売に移行してしまいます。販売中の物件は「売れていない物件」と理解し価格交渉しなければならないのです。
2019/10/2
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ローンを滞納され期限の利益を喪失や代位弁済が行われると、借入残高に対して14.6％の遅延損害金が加算されます。任意売却を行った後、残債が残ってしまった場合に債務者にとっては気になる数字です。仮に売却後500万円残ったとすると、損害金だけで年間73万円となります。月に換算すると6万円以上･･･
しかし、このような計算をしても机上の空論、一生かけても終わらない損害金に悩んでも意味がありません。
当ブログでも述べているように、売却後の残債の取り扱いについては毎月の返済額は元金に充当して行きます。債務額の表面上には遅延損害金がつきますが、元本が完済になると損害金部分を利息に引き直したり、損害金の減免又は免除交渉が可能となります。すなわち、元本が優先して完済となるので、通常ローンの「元金＋利息」の返済よりも支払総額は少なくて済む計算となります。今現在も返済を継続され、完済を目指して行動されている債務者にとっては、任意売却をした事の優位性がご理解いただける事でしょう。
2019/8/28
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相談いただいたお客様で「大手の仲介業者に依頼し１年以上販売しているが売れない」というお話しがありました。よくよく調べると実勢価格より３割ほど高い価格･･･
なぜ、売れない数字で販売しているのか？答えは簡単！「ローンの残高に諸費用分を乗せた価格」になっているからなのです。
大手仲介業者の中には任意売却を扱わないケースもあり、売れないのを承知で販売しているのでしょう！
お客様は売却出来る事を信じ、その間のローン返済のためカードローンなどを利用してしまったのですが、それにも限界を生じ当センターに相談されたようです。
では、このお客様のケースではどう対応すれば良いのか？
１．不動産の媒介を任意売却の専門業者に変更する。
ご本人は、このままだと「自己破産しかない」と考えていたようで、このようなご提案をしたところ１年間もやもやしていた気持ちが晴れ、前向きなお気持ちで任意売却のご依頼を頂きました。このように不安や心配事は専門家に相談することで多少でも解決に向かうはずです。現在、ローンの返済や競売にお悩みの方、お電話お待ちしております。
2019/6/25
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「所有者が行方不明になり住宅ローンを滞納してるのですが、任意売却できますか」当センターには、時折このような相談があります。
このケースでは、不在者財産管理人の制度を利用すれば任意売却も可能となります。行方不明といってもは数日や数週間の不明では「不在者」とはならず、概ね3ヶ月位の行方不明の期間がないと不在者とは言えません。管理人は弁護士や司法書士に依頼する事も可能ですが費用がかかるので、任意売却の場合は面倒でもご家族がされる事をお勧めします。
不在者財産管理人の申請は、管轄する家庭裁判所に申請し審判を受ける必要があります。しかし、その審判を受けただけでは不在者の財産を処分する事はできません。管理人の審判を受けた後、裁判所に対して「権限外行為の許可の申立て」を行う必要があります。
不在者が行方不明となり、住宅ローンの返済が滞ってしまっている場合、そのままだと不動産競売に移行されるため、この制度を利用して任意売却された事例も多々ございます。
同じように行方不明のケースで失踪宣告がありますが、その場合は行方不明になってから7年経過しないと認められません。7年間を待つよりは不在者財産管理人の審判を受けた方が不在者の財産を処分する事が可能となります。
現在、不動産の所有者が行方不明になり、お困りのご親族の方はぜひ任意売却支援センターへご連絡ください。
2019/5/24
任意売却をされた場合、私の経験上から売却後に残債が残ってしまうケースがほとんどです。
債務をなくすには、債務整理をするか時効を迎えない限り残債が消えることはありません。
その債務が残ってしまった場合、毎月いくら返済すれば良いのかよく質問がありますが、返済額に決まりはありません。「いくら返済すればいいのか」ではなく「いくら返済できるのか」がポイントとなります。売却後は家賃の支払も発生するため、なるべくなら返済額は低く抑えたいのが本音です。
収入がある程度あって多くの返済可能な方は別として、一般的に私たちがお客様にお話しするケースでは「毎月5,000円程度の返済で交渉してください」とアドバイスしております。
無理に高い返済額を約束しても、生活が成り立たなくなる可能性も考えられますので、任意売却の際に債権者から返済額を求められたら、生活を維持するために支障のない額をご提示しましょう。
任意売却をお考えの方は任意売却支援センターへご相談下さい。解決方法をご一緒に考えます。
2019/4/1
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任意売却を行う上で注意しなければならないのが、市県民税や固定資産税・健康保険料などの税金納付です。
ローンの返済がきつくなると、どうしても税金関係から滞納が始まります。そして、数ヶ月滞納しても法的手続きに移行しないため、支払を後回しにされてる方も多いようです。
しかし、この税金関係を長期間滞納すると本税に対し遅滞金が約9.0％前後（平成25年以前は14.6％）が加算され、いつの間にか遅滞金の額が想定以上に膨れ上がってしまう事もあります。そして、不動産を任意売却をする際に税金の滞納が障害になってくる場合もあるのです。もし、売却予定の不動産に「差押」や「参加差押」が付いている場合には、当然ながら解除しなければ任意売却出来ません。その滞納額によっては解除が不可能となり競売を待つしかないケースもございます。
現在、税金の滞納がある方は役所から通知書が届いていると思いますので、お早めに窓口へ行き分割の相談をして下さい。約束した額の分納が行われていれば、遅滞金も軽減してくれると思います。ちなみに、税金関係の滞納金は自己破産しても免責の対象となりません。
もし、お気持ちが任意売却の方向で決まっているのであれば、住宅ローンのやマンションの管理費などを滞納してでも税金は優先して納付される事をお勧めいたします。
2019/1/25
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不動産を売却する際に、「売却代金が借入残高を下回り債務が残るか」それとも「売却代金で全額返済できるのか」が債務者にとっては重要なポイントとなります。
任意売却の業者の中には、債務者からの相談の際に期限の利益を喪失させるため「住宅ローンの支払いを全て止めて下さい」とアドバイスされる業者さんもおります。しかし、前述の全額返済なるケースではこのアドバイスは債務者の不利益に繋がるので注意が必要です。
債務者が住宅ローンを滞納し、数ヶ月後に期限の利益を喪失した場合、元金に対して14.5％の遅延損害金が付加されます。2,000万円の残高がある場合、年間で290万円もの損害金がかかってしまうのです。依頼される業者によっては、査定価格を高めに設定したがために１年間売却出来ず、想定外の遅延損害金290万円が加算されてしまうケースもあります。
債権者は、任意売却で剰余金が発生する場合、損害金の軽減又は免除はせず、しっかりと全額回収されてしまいます。仮に価格2,500万円で売却できたとすると、仲介手数料等を差し引いても400万円の剰余金が本来あるはずなのに、結果として100万円しか残らない事となってしまいます。よって、全額返済が見込めるケースでは、期限の利益を喪失させず頑張って「返済を継続させる」事も債務者への重要なアドバイスとなります。
また、すでに期限の利益を喪失している場合については、損害金のかかる日数を短くするべきであり、売主にきちんと説明して売却可能な価格に変更し早期売却を目指す必要があります。
このように任意売却を行う場合、ローンの滞納をすべきケースと支払を継続すべきケースがあり、残債と売却額をしっかりと見極めてから方向性を決める必要があります。やはり業者選択する際は任意売却に長けた業者に依頼する事をお勧めいたします。
2018/11/9
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任意売却で販売する不動産の価格は誰がどのように決めているのでしょうか？
任意売却ではない一般の物件に関しては売主の意思が尊重されます。仲介業者が2,000万と査定しても、売主が2,200万で売りたいと言えば、業者も「では、お断りします」とはならないでしょう！その価格で購入者が現れなくても売主の希望額なので問題はありません。
しかし、こと任意売却の価格に関してはそうも言ってられません。高い価格設定のため、期間内に購入者を見つけられなければ競売に移行されてしまいます。また、住宅金融支援機構の任意売却では、仲介業者の査定書に基づいて機構側から売出価格の指示があります。売却代金で全額返済が見込めない場合、売主が高く売りたいと思ってもそれは通らない事となります。それでも債権者の立場上、任意売却による債権回収を目的としますので、少しでも高く売却し回収額を多くしたいのも本音です。
よく任意売却を否定するサイトを見ると「任意売却は悪徳業者に安く買いたたかれる」というような不安をあおる記述がございますが、それは正しくはありません。もし債権者が「価格は任せますので任意売却して下さい」というなら話は簡単ですが、そうは行きません。
近年では、債権者側も「回収額を増やす」という点と「債務者の利益を守る」という観点から独自に物件査定も行いますし、特別なケースを除き不動産業者の買取は困難な状況になっています。従って、債務者が心配するような「任意売却だから安く買いたたかれる価格」とはならないのです。
結局のところ、販売活動し購入者が現れ、その価格が「債権者の抵当権抹消に応じられる価格」なら任意売却が成立するので、最終的に任意売却の価格は「市場が決める」と言えるのでしょう！
2018/8/20
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住宅金融支援機構の任意売却では、以前は認めていた債務者の引越代を、数年前から特別な場合を除き一切認めなくなりました。
ここ数年で住宅金融支援機構の任意売却のページに記載された引越代の記述について以下のような変化があります。
①7,8年前のホームページの記述には 「お客様に引越費用をお渡しできる場合があります」
②次の表記は 「破産などやむをえない事情ある場合」の条件付き。
③そして、直近では引越代に関する記述は一切消えてしまいました。
それは何故でしょう？私が考えるに
数年前まで10万円～30万円まで債務者によって退去費用を決めていました。しかし、その控除費用が一定額に決まっていなく債務者に不公平さが生じたため、最終的には一切認めない方針になったと推測できます。
そのような変化があったにも拘わらず、多くの任意売却サイトでは今現在でも引越代30万円認められるという表示を消しません。
集客のために意図的にそのままの表記にしているのか、それとも取引実績がなく単に知らないだけなのか、或いはただ面倒だから直さないのか真意は不明ですが、多くのユーザーはどこのホームページを見ても引越代がもらえる記載あるので、そのような認識をしてしまいます。また、引越代がもらえると思い依頼したお客から後々クレームが出てトラブルになる可能性もあります。
住宅金融支援機構では、その退去費用を認めない代わり税金などの差押解除費用を以前より多く認めるケースが増えております。以前は10万円しか認めなかった控除費用が、現在では50万円認めた例もございます。
このように、時代とともに債権者の動向に注目しながら常にサイトの情報も変更しなければなりません。それに対応できない不動産業者は任意売却専門と表記すべきではないと考えます。
2018/6/22
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