任意売却ブログ ｜ 任意売却支援センター

マイホームの購入は、多くの人にとって人生で一番大きな買い物です。キャッシュで一括で支払える人などめったにいません。ほとんどの人が住宅ローンを組むことになります。
25年、30年など、長期的なローンを組むという話をよく聞きますが、実際に何年ぐらいで完済している人が多いのでしょうか。

住宅ローン完済までの平均期間は14.4年

住宅金融支援機構が行っている調査によると、住宅ローン完済時の返済期間の平均は14.4年だったようです。思っているよりも早く返済していることに驚きです。しかし、借入期間の平均は25.4年となっておりました。つまり、借入時は25年で組むものの、それより早く完済している人が多いということが分かります。
実際に、住宅ローンの借入期間は、25年以上35年以下が、54%近くと約半数以上を占めました。しかし、実際に返済した期間で25年以上35年以下の人は、5.4%しかいなく、15年以下に返済している人は70%近くいらっしゃいます。

繰上げ返済や他行への借換が有効

どうして最初の借入期間より10年も返済期間が短いのか？例えば、まとまった金額が入ったり、貯蓄ができたら、一部繰り上げ返済をすることができます。また、借り換えという手法もあり、より金利が低いローンに乗り換える人もいらっしゃいます。それが返済期間の平均を短くしている要因かもしれませんね！
いずれにせよ、多くの人が15年以下で住宅ローンを返済しているという事実があります。やはり、長期でローンを組めば組むほど、金利分損することになるため、ローンは早めに返すに越したことはありません。

破産した人の割合は16%

逆に、住宅ローンを支払えず、破産してしまった人は、全体の内の16%近くいらっしゃいます。この数字も想像以上多いことがわかります。経済的理由で支払うことができず、自己破産に陥ってしまった人もいらっしゃいます。中には、任意売却や競売などで不動産を明け渡し、売却した金額で、住宅ローンを支払う人もいらっしゃいます。ただ、その場合は売却金額で住宅ローンの全てを賄うことは難しく、それ以降も残債の支払いに追われることとなります。

2019/2/15

夫婦でマイホームを購入し、住宅ローンを組んでいる家庭も多いと思います。そして共働きの夫婦では、ローンの主債務者を夫にし、妻が連帯保証人になっているケースが多く見受けられます。
残念ながら離婚することとなった場合、婚姻関係が切れても住宅ローンはそう簡単に清算できません。もし夫が支払い不能となった場合、妻である連帯保証人に責任が生じます。そういったトラブルにならないためには、どうすればよいのでしょうか。

連帯保証人は簡単には抜けられない

もし離婚後に、連帯保証人である妻に支払いの請求が来た場合、妻側としては連帯保証人を抜けるという手段があるかどうかです。金融機関と話し合って同意してもらう必要があるのですが、そう簡単にはいきません。なぜなら、最初は妻がもしもの時は支払うという条件でローンを組んでいるので、契約そのものに違反するためです。
ただ、中には連帯保証人を抜けることが認められるケースもあります。例えば、代わりの連帯保証人を用意することです。例えば、元夫の親や兄弟など、一定の収入のある人に代わって貰えるのであれば、交渉してみましょう。また別の不動産を担保として差し出すという方法もあります。
要するに、代替となる案を提示することができれば、連帯保証人をやめることができる可能性があります。ただし、あくまでの債権者と話し合い、それが認められた場合に限ります。自分の意志だけではどうにもならないことは把握しておきましょう。

離婚時に話し合い早期に解決する事が望ましい

離婚した時に、不動産の名義をそのままにしておいたがゆえに、あとからトラブルになるケースが多々見られます。元夫が支払い続けていると思っていたが、いつの間にかローンを滞納し、ある日突然競売開始の決定通知が届く、といったことも珍しくありません。
そうならないように、離婚時には共同名義の不動産についてどうするのか、話し合いしておく必要があります。返済が苦しくなったり滞納してからでは、手遅れになることもあります。お金の問題だけは、きっちりと取りきめておくことが大切です。

連帯保証人は離婚してもその責任が変わらないからこそ、離婚する時には不動産の今後の支払いや、連帯保証人について、親族も含めて話し合いする必要があります。

2019/2/8

離婚に伴う任意売却　のぺージもご参照ください。

任意売却を行う上で注意しなければならないのが、市県民税や固定資産税・健康保険料などの税金納付です。
ローンの返済がきつくなると、どうしても税金関係から滞納が始まります。そして、数ヶ月滞納しても法的手続きに移行しないため、支払を後回しにされてる方も多いようです。

しかし、この税金関係を長期間滞納すると本税に対し遅滞金が約9.0％前後（平成25年以前は14.6％）が加算され、いつの間にか遅滞金の額が想定以上に膨れ上がってしまう事もあります。そして、不動産を任意売却をする際に税金の滞納が障害になってくる場合もあるのです。もし、売却予定の不動産に「差押」や「参加差押」が付いている場合には、当然ながら解除しなければ任意売却出来ません。その滞納額によっては解除が不可能となり競売を待つしかないケースもございます。

現在、税金の滞納がある方は役所から通知書が届いていると思いますので、お早めに窓口へ行き分割の相談をして下さい。約束した額の分納が行われていれば、遅滞金も軽減してくれると思います。ちなみに、税金関係の滞納金は自己破産しても免責の対象となりません。

もし、お気持ちが任意売却の方向で決まっているのであれば、住宅ローンのやマンションの管理費などを滞納してでも税金は優先して納付される事をお勧めいたします。

2019/1/25

＜関連ページ＞

競売になると税金の差押えが入ります

税金滞納の相談で任意売却はタブー

「他社に任意売却を依頼してますが相談できますか」と任意売却支援センターにはこのようなお電話があります。
もちろん当方からの返事は「何でもご相談受付させて頂きます」とお答えします。

なぜ他の会社に相談するのか？現在、依頼している業者の対応をお聞きすると以下のような回答がありました。

・最初は対応が良かったので任意売却の依頼をしたが、依頼後は態度が変わってしまった。
・書類にサインしたものの、その後の報告や連絡がなくどうなっているか心配。
・何か質問すると不機嫌になるので、聞きにくい。
・担当者が高圧的な態度や説教をする。
・話がころころ変わるので、今後に不安を感じる。
・最初に約束した引越代がもらえないかもしれない。など･･･

上記の内容は、任意売却の業務内容でなく、全てが依頼先に対する不信感なのです。ほとんどの相談者様は、私どもが丁寧に説明すると依頼先を任意売却支援センターに変更したいと言われます。もちろん、その申出には嬉しい気持ちもございますが、簡単に変更できるものでもありません。

任意売却のケースでは、販売期間が決まっている都合上、一旦依頼すると業者を変更する事が困難な場合があります。特に競売の申立て等が始まっている案件や、すでに依頼して数か月経過しているようなケースでは変更する事で債務者のリスクとなる場合があるからです。それを分っていて任意売却を依頼した後は、債務者の要望は聞かず業者自身のペースで進めようとする不親切な業者も存在します。

当センターとしては、一応これまでの経緯や内容をお聞きし、当方に変更してもお客様のリスクを伴わないと判断した場合は、喜んで債務者様の依頼をお受けさせて頂きます。もし現在、依頼している業者に連絡取りにくかったり、担当者への不信感がある場合は、遠慮なく当センターのフリーダイヤルへご連絡下さい。もちろん相談料無料でご対応させていただきます。

※物件の性質上、掲載されない物件もございます。

2019年12月
・埼玉県新座市　　　　　　一戸建
・千葉県浦安市　　　　　　一戸建
・東京都大田区　　　　　　クレッセント〇〇〇
・川崎市麻生区　　　　　　虹ヶ丘団地

2019年11月
・千葉県木更津市　　　　　一戸建（親族間売買）
・埼玉県幸手市　　　　　　一戸建
・千葉市稲毛区　　　　　　モア・ステージ西千葉
・横浜市港南区　　　　　　ロイヤルクレスト下永谷

2019年10月
・神奈川県平塚市　　　　　一戸建
・千葉県松戸市　　　　　　ゼファー〇〇
・東京都東村山市　　　　　一戸建
・さいたま市大宮区　　　　一戸建（親族間売買）
・茨城県古河市　　　　　　一戸建

2019年9月
・相模原市南区　　　　　　グランシーズン〇〇〇〇
・東京都八王子市　　　　　一戸建
・千葉県佐倉市　　　　　　一戸建

2019年8月
・横浜市神奈川区　　　　　一戸建
・神奈川県平塚市　　　　　一戸建
・千葉県東金市　　　　　　一戸建
・さいたま市緑区　　　　　セントーレ浦和第三

2019年7月
・東京都杉並区　　　　　　一戸建
・横浜市港南区　　　　　　シティクレスト横浜上永谷壱番街
・埼玉県所沢市　　　　　　一戸建
・横浜市金沢区　　　　　　エステ・シティ湘南六浦2番館

2019年6月
・神奈川県横須賀市　　　　NICEアーバン湘南田浦
・山口県山口市　　　　　　グランドパレス小郡
・東京都立川市　　　　　　一戸建
・埼玉県桶川市　　　　　　一戸建（親族間売買）
・千葉県船橋市　　　　　　デュオヒルズ船橋

2019年5月
・埼玉県所沢市　　　　　　リーデンススクエア所沢けやき台
・埼玉県日高市　　　　　　一戸建
・静岡市清水区　　　　　　一戸建
・神奈川県座間市　　　　　クレアールさがみ野

2019年4月
・横浜市鶴見区　　　　　　ダイアパレス横浜矢向
・千葉県松戸市　　　　　　モア・ステージ松戸くすのき通り
・横浜市港北区　　　　　　ナイスアーバン綱島Ⅲ
・兵庫県明石市　　　　　　アルファステイツ〇〇〇〇
・静岡県沼津市　　　　　　一戸建

2019年3月
・東京都府中市　　　　　　レクセルマンション西国分寺
・東京都墨田区　　　　　　グレイス錦糸町
・横浜市旭区　　　　　　　一戸建
・千葉市緑区　　　　　　　一戸建
・埼玉県川越市　　　　　　一戸建

2019年2月
・埼玉県川口市　　　　　　東浦和パークホームズフロラシオン
・千葉県松戸市　　　　　　一戸建（リースバック）
・千葉県木更津市　　　　　一戸建

2019年1月
・神奈川県藤沢市　　　　　ダイアパレス湘南台
・さいたま市大宮区　　　　コスモ大宮プレステージ
・東京都羽村市　　　　　　一戸建
・千葉県市川市　　　　　　一戸建

当センターにご相談されるお客様で、任意売却をする事によって「自己破産をしなければならない」または「弁護士さんから勧められた」という方も多くいらっしゃいます。果たして、自己破産すべきなのでしょうか？

多くの方は、任意売却後の残債務が多く残ることによって自己破産しかないのでは？と考えます。弁護士さんは当然、返済できる金額でないから自己破産しなさいとアドバイスされます。しかし、当ホームページやブログでもコメントしていますように、住宅ローン以外の借入がない場合、もしくは毎月返済できる金額であれば自己破産を含めた債務整理はする必要はありません。任意売却後の残債務は、不動産の担保権が外れ無担保の債権となり回収見込のない債権として扱うため、カードローンの催促のように煩わしい取り立てはしません。決して「払わなくてもよい」のではなく「払えない」こともあるのです。また返済額を月々数千円程度の約定であれば返済できる方も多く、破産まで考える必要は全くなくなります。

場合によっては、債権回収会社に譲渡された債権は安く買い取ることも可能です。破産費用の数十万を払う資金があるなら、もしかしてその資金で債権者と交渉し残債を精算できるかもしれません。
「借金がゼロになる」これはひとつの再生の手段でもありますし、気持ちが楽になる事も理解できます。見事に復活された方もいらっしゃいます。しかし、債務者の本音は「自己破産したくない」と思っている方が多いのではないでしょうか？

迷っている方は是非、ご相談下さい。

2019/1/10

自己破産についてはこちらのページもご参照ください。

法律事務所に相談する前に！ 　のサイトもご覧ください。

任意売却は、債務者にとって貴重な手段となるのですが、中には任意売却を行いたいと思っても全て成功するとは限りません。頼れる任意売却会社に早期に相談する事と、きちんと手順を踏めば失敗することはほとんどありませんが、うまく行かず競売になったのはどのようなケースなのでしょうか。代表的な事例を紹介いたします。

競売入札直前に任意売却の相談をされるケース

任意売却には、実はできる期間が決まっております。住宅ローンの支払いができなくなると、滞納関連の通知が届くようになります。最初は、滞納の催告書、督促状です。そして滞納が始まって半年ほどすぎると滞納の期限の利益喪失通知が届きます。そして、代位弁済通知、差押通知書、競売開始決定通知書といった流れでどんどん通知が送られてきます。そして競売の期間入札通知書が届いた頃には、任意売却が困難な状況にあります。本来であれば、滞納の始まった時期や期限の利益喪失の段階で依頼すれば6ヶ月～1年ほどの猶予期間があり、それまでに任意売却の手続きをすれば、債権者が任意売却に要する期間は競売を一時的にストップしてもらえるケースもあります。しかし、その間に何も債権者とコンタクトを取らず任意売却の意思も示さない場合は、競売の手続きに移行してしまいます、もちろん並行して任意売却も可能ですが、入札直前にその意思をしてももうどうすることもできません。
裁判所から期間入札の通知が届き慌てて任意売却の業者へ依頼しても成功する確率は少なくなりますので、競売に移行される前に相談されることをお勧めいたします。

契約直前に市県民税の差押が入ってしまったケース

ある人は、任意売却の手続きをしっかりと行い、購入者も見つかり、あとは不動産売買契約をするだけの状態でした。しかし、その段階になって、市から税金の差押えの通知が届きました。市が何かしら売買の情報を得て差押さえを入れた可能性も否定できません。以前は、分割納付を条件に数十万円ほどを一時納付することで、差押えを解除することができました。しかし現在は全額納付が差押えを解除の条件とする市町村が多くなりつつあります。
結局、その方は税金を全額納付できず、不動産は競売にかけられてしまい、任意売却ができなくなったのです。

任意売却をするためには、手続きをしっかりすること、そして税金滞納がある場合には任意売却を行う担当者に伝え差押さえにならないように注意をする必要があります。

2018/11/23

不動産の任意売却についての色々調べると、サービサーという言葉が出てくることがあります。このサービサーとは何のことなのでしょうか。

サービサーは、不良債権の債権回収代行業者の事

かつて債権回収代行業務というのは、弁護士にしかできない仕事でした。しかし、バブル経済が崩壊した後、多くの不良債権が生まれ、債権回収業務の重要性が高くなりました。そこで政府は、1999年に「債権管理回収業に関する特別措置法」を施行し、民間企業でも債権回収代行をすることが可能になったのです。
サービサーになるためには、いくつか条件があります。資本金が5億円以上の株式会社であること。取締役の1名以上に、弁護士が含まれていること。そして暴力団員とは一切に関わりのない株式会社であることです。
これらの条件を満たしていれば、民間企業として債権代行を行うことができるようになりました。営業するためには法務省の許可がいるのですが、全国には90社以上のサービサーがおります。債務がある方が、身に覚えないの無い会社から、債権について通知が来た場合、基本的にはサービサーが代行して対応していると思ってもよいでしょう。サービサーの大半が、金融機関や投資ファンドなどの子会社が行っております。だから会社名の頭には、よく聞く社名が入っていることが多く、一見して母体も分かるようになっております。

サービサーから通知がきたら書類の内容を確認しよう

サービサーは国からの許可を得て営業している企業であり、債権者の代行で業務を行っております。だから、もし通知がきた場合、放っておかずに内容を確認するようにしましょう。中には、債権代行業者を名乗り、架空請求をしてくるような悪徳企業もいます。それらを見分けるために、本当に国から許可を得ている会社なのか、インターネット等で調べるようにすべきです。
闇金融のように、暴力まがいのことをしたり恫喝して返済を迫るようなことはしません。支払う側もモラルを持って対応すれば、スムーズに手続きは進むことでしょう。

住宅金融支援機構はサービサーに回収業務を依頼します。

住宅金融支援機構のローンを組んで6ヶ月以上滞納し期限の利益の喪失した場合、その回収業務をサービサーに依頼します。
「〇〇〇〇〇〇債権回収」という会社から書類が届き、機構とは全く関係ない知らない会社だと思い放置してしまうと、いつの間にか競売の手続きが進行してしまうケースもあります。
サービサーは、国の許可を得ている債権代行業者です。住宅ローンの返済が滞り、知らない会社から通知が来た場合、それがどんな内容について記載されているかをしっかり確認するようにしましょう。

2018/11/17

＜関連ページ＞

MUフロンティア、日立キャピタル債権回収から通知が来てる方

住宅債権管理回収機構から通知が届いたら

SMBC債権回収から催告書が届いたら

不動産を売却する際に、「売却代金が借入残高を下回り債務が残るか」それとも「売却代金で全額返済できるのか」が債務者にとっては重要なポイントとなります。

任意売却の業者の中には、債務者からの相談の際に期限の利益を喪失させるため「住宅ローンの支払いを全て止めて下さい」とアドバイスされる業者さんもおります。しかし、前述の全額返済なるケースではこのアドバイスは債務者の不利益に繋がるので注意が必要です。

債務者が住宅ローンを滞納し、数ヶ月後に期限の利益を喪失した場合、元金に対して14.5％の遅延損害金が付加されます。2,000万円の残高がある場合、年間で290万円もの損害金がかかってしまうのです。依頼される業者によっては、査定価格を高めに設定したがために１年間売却出来ず、想定外の遅延損害金290万円が加算されてしまうケースもあります。

債権者は、任意売却で剰余金が発生する場合、損害金の軽減又は免除はせず、しっかりと全額回収されてしまいます。仮に価格2,500万円で売却できたとすると、仲介手数料等を差し引いても400万円の剰余金が本来あるはずなのに、結果として100万円しか残らない事となってしまいます。よって、全額返済が見込めるケースでは、期限の利益を喪失させず頑張って「返済を継続させる」事も債務者への重要なアドバイスとなります。

また、すでに期限の利益を喪失している場合については、損害金のかかる日数を短くするべきであり、売主にきちんと説明して売却可能な価格に変更し早期売却を目指す必要があります。

このように任意売却を行う場合、ローンの滞納をすべきケースと支払を継続すべきケースがあり、残債と売却額をしっかりと見極めてから方向性を決める必要があります。やはり業者選択する際は任意売却に長けた業者に依頼する事をお勧めいたします。

2018/11/9

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住宅ローン残債と遅延損害金

返済を止めることの意味

ローン返済をストップする行為

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任意売却支援センター　小林です。

昨日、伊豆の国市の大仁で不動産の決済の仕事がありました。

無事に仕事を終え帰りの東名高速での運転中、雲一つない晴天に気づき思わず１枚

走行中の富士山がとても綺麗に映ります。

途中の足柄SAで休憩

昼食に「鮭いくらご飯」を･･･

やはり、ここでも富士山を撮ります。

伊豆の名物「いちご大福」をお土産に会社のフタッフで美味しくいただきました。

最近は遠方の仕事の際、その地の美味いものや名産品を買うのが楽しみですね。

2018/11/1