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競売物件を落札した場合の費用は?

競売物件の入札に初めて参加される方は、物件の基準価格に目が行ってしまい諸費用について見落としがちになります。では、入札にあたってはどの段階で資金が必要となり、落札額以外にどんな費用が発生するのか検証しましょう!

 

■入札段階
入札期日までに、基準価格の20%の入札保証金を裁判所の指定口座へ送金します。
落札できなかった場合は、開札日から1週間程度で返金されます。

 

■代金納付時
・売却許可決定が届いたら、落札代金から保証金を控除した額を期日までに振り込みます。
・代金納付には所有権移転と抹消登記の登録免許税がかかります。
・その他、関係書類送付のため使う切手を用意します。

 

■所有権移転後
・マンションの場合、管理費の滞納額を管理組合へ納める必要があります。
(できるなら、遅延損害金の免除を申し出してください)
・占有者が退去しない場合は強制執行しなければならず、その費用が発生します。
・占有者に立退料を支払う事で、立退きを早期解決できる場合があります。
・代行業者へ依頼して落札した場合は、業者への手数料が発生します。
・一般的に競売物件の室内は荒れていることが多いので、設備の修理や内装工事が必要となります。

 

このように、競売物件を安く落札したつもりが、諸費用が多額にかかり後悔しないよう気を付けてください。
また、落札したが残代金の資金が用意できない場合、入札保証金は返金されませんので十分に資金計画をたてる必要があります。

 

競売のスケジュールは不動産競売と相談時期をご参照ください。

借金問題、家族に言えない!

多重ローンを抱えていると、家族に相談できないことが多々あります。責任感の強い人ほど家族を守るために自分一人で解決しようと頑張りますが、返済のために借金を繰り返す方もいらっしゃいます。

 

一番まずいケースは、自分の奥様に内緒のまま、金融機関からの督促や裁判所の競売通知で事実を知らされることです。そうなると、家族との信頼が一瞬にして崩れてしまう事もあります。もし事実を伝えて離婚されるような婚姻関係はいずれ崩壊する関係だと私は思います。「金の切れ目が縁の切れ目」と言いますが、そのように考えたくはありません。どんな障害があっても共に立ち向かうのが家族であり、パートナーに打ち明けることで気持的にも楽になり、将来の困難に立ち向かう勇気も湧いて来るはずです。

 

現在、そのような状況にあり家族にどう伝えればよいのか、悩んでいる方は当センターへお電話下さい。
解決への道は必ずございます。
但し、相談先を間違えてはいけません。まだ債務整理を考えていない段階で法律事務所に相談してしまうと、ほとんどのケースで自己破産を勧められるので注意してください。

 

<参照ページ>

知らぬ間に競売に(離婚後のトラブル例)

任意売却と一般売却の違い

不動産の任意売却というとあまり聞きなれていない方も多いので簡単にご説明します。

任意売却というと債務整理の方法と思われる方もおりますが、基本は不動産の売買で不動産会社が介在します。
広義に解釈すると、一般売却も任意という意味では「任意売却」となります。しかし、物件によっては処分しても担保が抹消できないケースがあり、そのようなケースでは通常の不動産売買ができないため、売却にあたっては金融機関の合意が必要となります。その販売方法を不動産や金融の業界では「任意売却」という共通認識で取引を行っています。

 

では、買い手の立場からすると任意売却物件は一般の売却とどう違うのか?「任意売却は安く購入できるのでは」という質問をよく受けますが、必ずしもそうとは限りません。債務者(売主)が安くてもいいから早く売りたいと思っても、債権者側は少しでも回収額を増やすために、その買付価格を承認しないケースがあります。
しかしながら、任意売却では期限内に購入者を見つける必要があり、長期化すると競売に移行する事もあるので、その場合は一般物件よりも安く購入できる場合もございます。

 

任意売却物件の取引条件は、一般の売買契約とほとんど変わりません。もちろん購入の際に住宅ローンも利用可能です。デメリットがあるとすると、「売主の瑕疵担保責任が免責」くらいでしょうか。

 

詳しくは任意売却とは?をご参照ください。

催告の抗弁権がない(連帯保証人の責任)

住宅ローンを組む際に、妻が連帯保証人となるケースが多くございます。そこで離婚問題などが起きローンの滞納が発生すると、妻としては「夫が債務者なので夫に催告してください」と言いたいところです。

 

しかし、金融機関としては、どちらが主たる債務者どちらが連帯保証人であろうが、どちらでも(両者とも)請求することが可能なのです。仮に金融機関が債務者を超えて連帯保証人へ請求したとしても、連帯保証人は債務者から先に請求してほしいと主張する権利がありません。それを「催告の抗弁権がない」といいます。

 

保証人という言葉は「自分の借入ではない」という認識のためか、責任という部分では軽く考えてしまうかもしれませんが、その連帯保証人の責任は債務者と同等とお考えいただいた方が良いかと・・・

 

 

ワールドカップが終わって

サッカーワールドカップはドイツの優勝で終わり、我が日本の結果は予選で惨敗しました。

負けたにも拘らずサポーターがスタジアムのゴミ拾いをしたり、負けて帰ってきた代表チームでも、その労をねぎらい暖かく迎えてくれました。このような行為は、恐らく他国にはない日本特有の美学と考えられます。
「日本は優しいから勝てない」という意見もあるようですが、「敗者を責めない」気持ちは今後も持ち続けていたいと思います。
勝負ごとなので負ける事もあります。しかし、このように負けても「追い詰めるのではなく、頑張った人間を評価すること」の方が日本らしくて良いのではないかと・・・

それは、スポーツ界だけではなく、一般社会にも通じるものがあると思います。ローンを払えず破綻してしまった人でも再出発の支援や再生方法は必ずあります。それには失敗し後悔ばかりしていても何の解決策にはなりません。
「失敗から学び再建する」 私たちは微力ですが、債務者が前向きに行動できるよう導きたいと日々活動しております。

業者の誇大広告に思う!

任意売却支援センター 小林です。

インターネットでホームページや広告をご覧いただいた方はご承知でしょうが、当たり前のように誇大広告が氾濫しています。任意売却を例とすると

★引越代〇〇万円差し上げます
★成約率〇〇%
★実績件数〇〇〇〇件

など、ありえないような広告文をよく目にします。私たち任意売却を長く経験した者からみると、そのようなHPや広告は本当にユーザーから信用されるのか疑問です。

よくお客様から、どこのサイトも同じことが記載されており、どれが良いのか判断できないというご意見を聞きます。そのために、同業他社との違いをアピールする狙いがあると思われますが、やりすぎると逆効果になるので注意が必要です。

しかし、その中でも有益な情報を掲載しているサイトもあります。

「安瀬法務事務所」 http://www.anze.jp/
「にんすい」   http://www.ninsui.com/

勝手に名前を出してしまいましたが、両サイトともHPの華やかさではなく、実務経験に基づいた情報を発信しており、私どもも参考にさせていただいています。

 

もし、お客様が任意売却業者をお探しなら、「誇大広告業者」や「ポータルサイト」「マスコミ取材や弁護士を前面に出したサイト」よりも、地味でも「記事内容の充実したサイト」や「偽りのない業者」をしっかり見極める必要があります。ご参考まで!

 

競売入札を代行業者に依頼する場合の注意

不動産競売の入札というとひと昔前までは、競売専門業者や不動産会社などしか入札がなく、割と安く取得できる環境でした。しかしながら昨今では、法整備も整い一般個人でも入札に参加されるようになって、様々な斡旋団体も存在し「不動産競売物件の購入」を勧めています。

とは言え、やはり不動産取引の経験のない個人が入札に参加するには多少ハードルが高い部分もあり、最初はトラブル回避のため専門の代行業者へ依頼すべきと考えます。

その場合、注意しなければならないこともあります。

 

業者に依頼するにしても、ご自身でしっかりと価格の調査をしておくこと。

業者は、お客さんの希望する物件が落札できた場合に報酬を受けることがきる成功報酬型が多いので、その物件を落札させるために予定より高い設定をするケースがあります。落札結果を見ると一般市場より高く落札される物件もありますので、業者の言いなりで入札額を決めないことがポイントです。

どうしても落札したいと、業者の勧める価格で落札したが、次順位との価格差が大きく落札後に後悔することもございます。業者にクレームを言ってもどうしようもありません、すべては自分の責任となります。
もし、落札できなくても次の物件にチャレンジすれば良いのです。

 

代行手数料は決まりがない。

競売の代行手数料は不動産の仲介業のように法的な報酬制限はありません。報酬形態としては

・落札できた場合に報酬が発生する業者
・落札できなくても、調査料名目で定額の手数料がかかる業者
・立退きの交渉費用は別途請求の業者

など様々ですので、依頼する前にしっかりと確認しておく必要があります。

 

任意売却された、その後

代表の小林です。

この仕事をしていて、任意売却をされた売主さんと取引成立後も連絡を取り合うことが多々ございます。
私たちはお客様との不動産取引が成立しても、債務者さんの「その後」が心配でどうしても連絡するのですが、特に任意売却後の残債の相談やお仕事のこと、債務整理の相談などもいたします。

通常の売却より時間と手間がかかる任意売却だからこそ、お客様との信頼感も生まれているのだと感じています。不動産仲介は決済したら終わりですが、債務者さんにとってはこれからが新たなスタートとなるのです。

当センターでは、スタッフ全員が任意売却終了後も、お客様の「再建・再生」のためのアフターフォローを心がけて仕事にあたっていますので、ご安心してご相談ください。

 

今日は最大級の台風が近づいていることもあり心配ですね!

傘寿祝い

昨年の12月~最初の土日で広島・山口方面に行って来ました。
安芸の宮島錦帯橋城下

この旅行の一番の目的は「傘寿祝い」
私の父が(3月に)お誕生日を迎えると80歳になるので、父の傘寿のお祝いも兼ねた家族旅行でした。

行き先は「(広島県)安芸の宮島→(山口県:岩国市)錦帯橋→下関市から関門橋を通り→(福岡県)門司港→再び関門橋で(山口県に戻り)角島大橋を通り角島、萩→(島根)津和野」でした。

一泊二日にしては、あちらこちらと観光をする結構ハードな旅程でしたが、
もともと父は大の旅行好きという事もあり・・・
(旅行の時点で79歳の父は)最初から最後まで、杖もつかずに自分の足で元気に歩き・・・食事も観光も楽しんでくれました。

宮島の景色宮島建物宮島景色宮島鳥居

まず、自宅近くの駅からリムジンバスで羽田空港へ行き。後は広島空港へと・・・ひとっ飛び!

空港に到着すると二日間お世話になるツアーの現地添乗員の方が出迎えてくれていました。
普段 主人と二人だけの観光旅行の場合、新幹線や在来線を乗り継ぐ旅行や。
航空券と宿泊ホテルだけ予約し後は適当に観光するような事も多いのですが。

今回は、お年寄り(もうじき80歳になる父)が同行するので、極力、観光以外で歩かせる事は避けようと考えて「観光バスで見て回れる」ツアーを選択しました。
関門橋と錦帯橋関門橋と錦帯橋錦帯橋

行き先をなぜ広島・山口方面にしたのか・・・ですが、
父が昔から関門橋と錦帯橋に興味があり、是非行きたいと行っていたのですが(福岡県・長崎県には何度も訪れているのに)山口県にはなかなか行く機会に恵まれず、未だに行っていないという事だったので決めました。

夜景

山口県といえば、歴代総理大臣の出身地で一番多くの総理大臣の出ている「県」のようです。(戦前)伊藤博文、山縣有朋・桂 太郎・寺内正毅・田中義一(戦後)岸 信介、佐藤栄作、安倍晋三※(敬称略します)
<<出生地はその人物が出生した場所であり、出身地や選挙区とは必ずしも一致しない様です。>>

海岸線

最後に、萩と津和野は自由散策だったので、街並みを見ながらのんびりと歩いた。
参道門構え城下町萩城城下町木戸孝允

他人のペースで歩くと、疲れも出るのでしょうが・・・

 

父は、自分のペースで歩いていたので、とても楽しかった!ありがとう!と感謝の言葉をくれた。
銅像石碑CIMG7357
全員満足出来た旅行でした。
(久々にブログ登場の女性スタッフより)
CIMG7374CIMG7376CIMG7386CIMG7391

任意売却比較・ランキングサイトは自作自演?

最近はネット社会になり、ユーザーの判断材料として比較サイトなるのもを作り、業者をランキングするサイトが増えております。
しかし、これってランキング1位の会社が自作自演で制作業者に依頼しているのはご存知でしょうか?
弊社にも新たな集客方法として、ネット制作会社からこのような手法の営業電話がよくございますが、丁重にお断りしております。

 

お金を出せば、いくらでも自社サイトを1位にしてしまうんですね!2位以下の会社は何も知らず勝手に掲載されているのですが、それでも自分のサイトがランキングされれば悪い気はしないのでクレームも出ない訳です。

 

そもそも業者のランキングなど不可能である。

同一商品の価格を掲示するような価格比較サイトは明瞭性がありユーザーにとってメリットはありますが、第三者が任意売却業者をランク付けする事は不可能かと思われます。仲介手数料も皆同じですし、運営会社が各業者を回り聞取り調査している訳でもなく、無理矢理こじつけて1位にし、それを見たユーザーはほぼ1位の会社をクリックするという仕組みなのです。

 

これは任意売却業者を探しているユーザーを欺く悪質な手法であり、とても恥ずかしい行為です。また、そのようなサイトが検索順位の上位に表示されること自体腹立たしい気もします。

その一方で、業者から費用を徴収しない正当な口こみサイトもございます。(例:@任意売却任意売却クチコミランキングなど)

 

最終的にはユーザーがどう判断するかなのですが、ネット制作会社及びそれを依頼する業者も正攻法な営業方法で勝負すべきと考えます。

 

 

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