任意売却ブログ ｜ 任意売却支援センター

横浜市／50代男性／自営業

裁判所から競売開始決定通知が届き、自暴自棄になって誰にも相談できないまま競売になるのを待つしかないと諦めていました。
そんな時、テレビのニュース番組で”任意売却”を 取り上げているのを見て、すぐにインターネットで調べ任意売却支援センターさんを知り、電話相談しました。

家族の話し合いでは、どうしても住み続けたい、引っ越ししたくないとの考えでした。その中で長男が26歳の社会人5年目であったことで一つの提案をいただきました。それは長男に新たに住宅ローンを組んでもらう親子間売買というものでした。様々な選択肢の中でもそれが一番家族の要望を叶える方法であると感じました。
それは、私を含め家族全員同じ考えで一致しました。そして、残された時間も少ないため、すぐ銀行へ行き長男の住宅ローンの打診をしたものの、親子間売買での住宅ローンは難しいとの回答を受けました。

しかし、セルバプランニングさんのお客様により、一度私の自宅を買取りしてもらい、期日寸前での競売取り下げができ、さらに長男と売買契約を行う方法で、無事に自宅に住み続けることが出来たのです。
こんな方法で、引っ越しせず住み続けることができるとは思ってもいませんでした。このご提案をいただきました小林さんには家族ともども感謝しております。スタッフの皆様にもよろしくお伝えください。 ありがとうございました。

今年の短い夏休みは我が子（７歳）を連れて岩手の実家に里帰り！
今年は震災もあり特別な思いで新幹線に乗り込んだのです。
被災地に行ってボランティアに参加したいという気持ちを抑え、せっかくの夏休みは子供と過ごしました。

プールの後のコーヒー牛乳は美味い！（７歳でマニキュアしちゃってます）

怖そうに羊にニンジンを！  

時間があれば平泉の中尊寺も行きたかったのですが･･･
子供にとってもパパにとってもいい思い出となりましたね。

kobayashi

先日、お誕生日のお祝いに横浜大さん橋にあるイタリアンレストラン「サブゼロ」で食事をご馳走になりました。ちょっと高級感もあり大人の雰囲気のお店です。何といっても一面のガラス越しに見える横浜の夜景がとても綺麗で感動ものですね！
年に一度くらいは、こんな贅沢もいいかも？
分かりにくいですが、コスモワールドの観覧車とランドマークタワーが見えます。

最後にいただいたデザートにもHAPPY　BIRTHDAYの文字が！

弊社では任意売却に特化した不動産の仲介業務がメインですが、十数年前から自社での競売入札も行っておりました。「任意売却」と「競売」は、一見すると相反する業務のように捉えられますが、競売の一連の業務は任意売却を行う上で大きく役立っている事は事実なのです。 競売の流れや期間・物件の評価額の査定方法・落札後の債務者（占有者）の心理や意向など、経験してみないと分からないスキルを得る事で任意売却の業務を円滑に進める事が出来るのです。

現在でも競売に興味をお持ちの個人の方から入札の代行を依頼される事が多いのですが、基本的に代行業務は積極的に行っていません。それは何故か？
代行の場合、自身の入札の場合と違ってお客様の資金を動かす都合上、より慎重に入札額を検討しなければならず、どうしても金額を抑え気味に設定し結果的に落札出来ないという事に繋がってしまいます。そのこと考えると、競売代行を行うには「繊細に数字をはじく人」よりも「大胆に物事を考える人」の方が成功するのかもしれませんね！ ちなみに、任意売却の仕事をするには前者の方が向いています。

弊社で扱う競売業務のサービスは以下のとおりです。
■代行業務
弊社は競売入札における様々なリスクやトラブルを回避するために、物件調査、売買事例の提示、入札額の相談、入札申請業務、残代金納付手続き、退去交渉、強制執行手続き等、競売入札から物件明け渡しまでの手続きをすべて代行して行ないます。

■請負業務
原則として利用できない銀行のローンを利用したい方や、名前を出したくない方のために  一旦、弊社が希望の物件を落札した後に、諸経費や手数料を上乗せしてお客様に売却する方法。但し、通常の場合は業者の手数料が最低１０％～２０％上乗せされるので、入札金額によっては競売のメリットが出ない場合もあります。

■競売共同事業
長年の競売業務の経験と実績を生かし、落札した物件の再販売により利益を上げ、出資いただいた投資家の皆様へ利益配当として還元するシステムです。なお、お客様自身が「不特定多数の人」に対して「反復継続」して取引を行う場合、宅建業の免許が必要になりますので注意が必要です。

＜本人及び家庭の原因による内部的要因＞

住宅ローンの破綻した債務者の方と接する機会が多くあり、様々な人間模様も目の当たりにしてまいりました。債務者本人の浪費癖やギャンブルが原因で破綻するケースがありますが、これに関してはご本人の問題ですので何もアドバイスはありません。

しかし、相談のなかで特に多いのは「離婚」によって生じる金銭的な問題なのです。これは金銭的な事が原因で離婚になるのか、元々離婚が原因でローンの支払をストップしたのかは別にして、離婚後にマイホームを巡って大きなトラブルとなる要因です。

離婚後、ご主人様がローンを支払う約束でそのまま奥様とお子様が自宅に住んでいたものの、ご本人は別の生活もありながらの住宅ローン返済の負担は重くのしかかります。それまでは、何とか返済してきたローンも離婚を機に滞納するパターンは多くあります。特に奥様が連帯保証人や連帯債務者になっている場合では、離婚しても銀行は奥様の連帯保証人を外してはくれませんので、ご主人様の破綻によりその債務の返済義務が奥様に来てしまう事となってしまいます。

ご夫婦の縁は切れても借金の縁だけは切れないで残ってしまうのです。
このような場合、離婚後でもお互いに協力して「競売」を回避すべきと考えます。
任意売却によって残債務を少しでも減らす事と、引越代を捻出して再出発の足がかりにして貰いたいと願います。

今日は社有物件のご紹介です。
普段は任意売却を扱っている都合上、お客様の秘密保持のためにホームぺージでの物件紹介は行っていません。 ですので、当社所有でこれから販売する予定のマンションをご紹介します。

マンション名：セザール東雪谷４階
面積　41.09㎡　　間取り　２ＤＫ
フルリフォーム済み 販売価格は1,880万円の予定です。

モノトーンでシックなリフォームとなっています。

今回は、給湯器からカラーモニター付インターホンまで全て交換しました。

沢山の方にご覧いたければと思っております。

kobyashi

＜経済状況悪化による外部的要因＞

＜無理な返済計画＞

一般的に金融機関にて住宅ローン審査をする場合、「返済比率」という言葉を耳にする事があります。

年間のローン返済額が年収の３０～３５％以内であれば、住宅ローンを組む事ができるのです。 不動産を販売する営業マンは、この返済比率という数字のマジックを利用し「お客様の年収からすると○○○○万円まで購入可能です」というセールストークで何とか高額な物件を販売しようとします。まして、この低金利時代では借入可能額は上がってくるのは当然の事。
住宅ローンを組む場合の注意点は、お客様の「借入可能額」ではなく「返済可能額」を考えるべきなのです。今後増える教育費や保険料、家の修繕費、管理費や固定資産税の支払いなどを考慮して、毎月いくらなら返済可能なのかを検討しなければなりません。

近年では住宅購入を促進させる目的もあり、購入価格に対して１００％のローンを組む事が可能となりましたが、この事も住宅ローン破綻の要因となります。１００％ローンで借り入れし、数年後に売却しなければならない事情が起こった場合、売却代金で返済出来ないケースが多く見受けられます。この場合、どうするか？

「不足分を身内から借りて返済」するか、数ヶ月間滞納をして「任意売却」するという選択になってしまいます。住宅の購入にあたっては、不動産の営業に惑わされずある程度の自己資金の蓄えをし、しっかりとした返済計画で購入を検討すべきです。

競売に直面されているお客様からの相談のなかには、マイホームが競売になると「赤紙が貼られる」とか、「怖いお兄さんが立ち退きに来る」とか不安に思っている方が多くいらっしゃいます。安心して下さい。決してドラマの世界のように赤紙を貼られる事はありません。（最近はドラマでもそのようなシーンは見ないですが･･･）

競売開始決定通知書が来てから間もなく、裁判所の執行官が資料作りのため訪問して来ます。その時点でも近所に知られるような行為は一切ありませんし、執行官は怖い人でもないので落ちついて対応しましょう！
もし、貼るものがあるとすると落札後の強制執行する場合の「公示書」です。しかも、他の家族に分からないように室内の隠れた場所に貼ってくれます。

多くの方は、競売の通知書が来ても友人や親類にも相談出来ないケースがほとんでしょう。でも、慌てて引越の準備をしなくてもいいのです。通知書が来ても落札まで４～５ヶ月はかかり、その間は住み続ける事が出来ます。落札者が訪ねて来たら、ダメもとで引越代を要求してみて下さい。落札者が円満に解決したいと思えば１０～２０万円いただける場合もあります。

しかし、当センターでは競売になる前に「任意売却」を当然ながらお勧めしております。
強制的に売られてしまうか、自らの意思で売却するか、不安な事は専門のスタッフに相談することで、前向きに考えられるようになると確信しています。既に通知書がきている方は早めにご相談下さい。

先日、嬉しいニュースがありました。
既にご存じと思いますが、小笠原諸島に続き平泉の金色堂が世界遺産に登録されました。  
私の故郷、奥州市の隣町の平泉ですので、何かとても誇らしく感じています。
子供の頃や学生時代は何度もこの地を訪れた記憶があります。（３年位前にも）
震災直後は観光客も減っていたと聞きましたので、これを機に多くの方にも足を運んで頂きたいですね。

ちなみに、ここの駐車場横にある茶店でいただく「ずんだ餅」は最高に旨いですよ！

kobayashi