任意売却ブログ ｜ 任意売却支援センター

破産をするとどのような制限を受けるか？一般的に知られている事が、個人信用情報に掲載され５年～７年は新たにクレジットカードを作ったり、金融機関から借入することができなくなります。

その他に、当ホームページにも記述されていますが、破産した場合の資格制限があります。それは、ある一定の仕事や資格の仕事に就く事ができない、又は既にその資格の職業に就いている方は免責決定となるまでは資格を失います。 どのような職業か？
仕業と言われる弁護士・司法書士・公認会計士・税理士・社会保険労務士・不動産鑑定士・宅地建物取引業者にもなれません。 その他、諸々ございます。

なお、民法上の制限もあります。後見人や保佐人・遺言執行者にもなれません。 また、会社法上の制限もあります。合名・合同・合資会社の社員や株式会社の取締役など 破産によって免責決定を受け、今までの借金返済の苦痛から逃れられて精神的にも楽になります。その反面、色々な制限を受け再生への道はとても厳しいですね！

自宅を購入の際に多く方は住宅ローンを組みます。そこであまり気にされていないのが抵当権の設定者の事です。一般的には、借り入れした銀行が抵当権者となるはず････
しかし、よくよく登記簿謄本を見ると「○○○保証」というような登記がなされています。 それは何故か？

保証委託契約を結んでいる場合、債務者が期限の利益を喪失すると貸付けた金融機関が保証会社から代位弁済され、債権者は銀行ではなく保証会社に移ります。同時に抵当権者も保証会社となるのです。
代位弁済後に債務者がローンの残額を支払わないと保証会社は競売の申立を行います。このとき抵当権者の登記が銀行となっていると、保証会社に抵当権の移転登記を行い、それから競売の申立を行うこととなります。

当然ですが、抵当権の移転登記には費用と手間がかかります。そこで住宅ローンの抵当権設定登記を行う場合、競売になる事を見越して、最初から保証会社が抵当権者になっているのです。
意外に知らない登記の仕組みですね。

＜参照ページ＞
代位弁済とは？

競売物件の落札すると通常、その買受人に対し裁判所から売却許可決定通知が届きます。一般的に落札から１０日から２週間位で届くのですが３週間経っても届かず裁判所に確認してみると「占有者（所有者）が異議申し立てをの抗告をしています」との事。 こうなると書類が高等裁判所に送られ１ヶ月以上は棄却されるまで待たなくてはなりません。

競売の場合、占有者が物件引渡を意図的に延ばす手段としてよくある事ですが、ほとんどのケースでは棄却となります。今回の場合も、暫くして棄却命令が出て代金納付通知が届き、残代金を納付して所有権も無事移転されました。落札者は代金納付と同時に占有者に対して引渡命令を出す事ができます。これは占有者が物件の明け渡しを拒否した場合に強制執行するために必要となります。

しかし驚くべき事に、今度はその引渡命令に対して執行抗告を申し立ててきたのです。一度棄却されたにも拘わらず２度までも！ 裁判所の方も「ここまでされる占有者は居ません」とのご意見でしたが、あきらかに制度を悪用した明け渡し引き延ばし作戦です。占有者と話す機会がありその事を訪ねてみると、やはり引越をギリギリまで延ばしたいとの理由でした。これにはただ呆れるしかありません。

このようなケースは滅多にありませんが、やはり競売という特殊事情の物件を購入される場合は、そのリスクも考慮しなければなりませんね。

債務者にとって任意売却をする場合、引越代がいただけるかどうかは重要なポイントとなります。当センターでも金額の違いはあるものの、ほぼ１００％のお客様へ引越代や残置物の処理費用を提供できています。

ところで、任意売却をする場合、自己破産の前にすべきかという議論があります。任意売却支援センターでも自己破産を考えているお客様に対して任意売却を優先される事を勧めております。ホームページでもその記述がございますが、任意売却を優先すべき理由はもう一つあり、この引越代なのです。

住宅金融支援機構では自己破産により免責決定後２ヶ月を経過すると、任意売却をしても引越代の費用控除は認めない事になっています。その理由は「免責を受けることで他の債務弁済が免除となり、それによりある程度の蓄えができているため引越代の配分は不要である」という見解のようです。

しかし、これは原則論であり、当センターでは債務者の生活状況をご説明した上で、難しい交渉となりますが特例で認めていただいています。 但し、交渉ごとに不慣れな業者さんや機構側の紹介業者の場合「決まりですから貰えませんでした」で終わってしまいます。

このような事から、最初に行う業者選択は引越代の捻出に長けている専門業者なり担当者を慎重に選択すべきですね！

タイトルが大げさになってしまいましたが、本日は新宿区にあるマンションの売買契約を締結しました。
買主は外国の方です。しかも、この物件を先に申込みされたお客様も外国人でした。
今、マスコミでも扱っているように、中国の富裕層が都心の不動産やリゾート物件を買いあさっているように思います。私の知人でも中国に対し不動産ビジネスで儲けようと必死に計画されている方も･･･

このままでは日本中の不動産が外国の資本になってしまうようで心配です。
日本人頑張れって言いたいですね！

最近、当センターのホームページをみてお問い合わせいただく中で、任意売却の物件を購入したいとお考えの方も多くいらっしゃいます。
なかには競売で落札できないという理由から当方に電話いただき、競売に出ている物件から「この競売物件を任意売却で購入したい」など････無理難題！

任意売却をする物件は通常、競売の入札が行われる数ヶ月前から準備し、債権者とも調整を重ねて行きます。
正直、これから入札が始まってしまう物件の任意売却は日程的に困難であり、仮に所有者が任意売却での売却を希望されてたとしても、債権者の了承を取り付ける事はほぼ不可能と考えられます。

購入希望者のお客様の考えも、一般的に任意売却物件は割安のイメージがあるらしく、競売による購入より競争しないで安く買いたいという心理は当然の事。 しかし、そんなに甘くはありません。
最近の任意売却の価格も最初の売出価格は一般相場と比べても、あまり割安感は感じられないでしょう！

また、任意売却物件の購入には２つほど注意事項があります。
１．「瑕疵担保責任が免責であること」
２．「債権者の合意が得られず担保権抹消ができない場合、白紙解約となる」リスクがあります。
それ以外は普通の物件を購入するのと何ら変わりありませんし、特に任意売却の偏見をもつ必要もありません。もちろん住宅ローンも普通に組む事ができます。

このような内容を十分に担当者から説明を受けてから購入をご検討頂ければと思います。

昨日２８日は任意売却の決済のため群馬県太田市へ ！
これまでは関越道を使っての移動でしたが、今回東北道の方が近い事がわかり館林インター経由で１時間４０分で到着。１１時からの決済に１時間も早く着いてしまいました。
決済に遅れる事を考えたら、早めの準備ですね。

「ろうきん」での決済でしたが、振込等の手続きもスムーズで予定した時間より早く終了！ 任意売却の決済といっても、それまでの準備が整っていれば問題は起きません。

もちろん通常の売買より数段手間のかかる仕事です。今回の任意売却の期間も相談いただいてから約１０ヶ月かかりました。 しかし所有者様との信頼感もでき、取引終了後にお客様から感謝いただきました。
これが私たちの喜びです。まだまだ寒い日が続きます。乾燥には注意ですね！

自己破産の申立をし、破産宣告を受けただけでは債務がなくなる訳ではありません。破産宣告決定と同時に免責申立して、免責決定を受けることにより返済義務がなくなるのです。そもそも自己破産をする目的は免責決定を受ける事にあります。しかし、免責不許可事由に該当した場合、免責を受けられないケースもあります。それは以下のようなケースです。

・財産の処分や隠蔽や財産の価値を下げる行為をした場合
・特定の債権者に対してのみ、債務の返済を行った場合
・借金の事由が浪費やギャンブルなどの場合
・自己破産手続において、裁判所に虚偽の説明をした場合
・免責を受けてから、７年以内に再度自己破産の申立てを行った場合 など、

他にも多くの免責不許可事由がありますので、自己破産をお考えの方はご自身が破産をするに至った経緯を弁護士・司法書士に伝え、免責不許可事由に該当しないか確認する必要があります。

今日は友人のマンション購入にあたり、三菱東京UFJローンビジネス（新宿）へ住宅ローンの事前審査へ同行しました。

久しぶりに行った新宿や車で通過した原宿は活気に溢れていて、自分自身を奮い立たせる何かが感じられますね！この不景気でも、若い人は昨今の景気とは無縁のようです。しかし、バブルを経験した私たちの世代は永久にその世界が忘れられずにいます。
この時代の厳しさは、私たちに「以前のような好景気を求めるのではなく、もっと心の豊かさが必要だ」という事を教えてもらっている気がします。

という訳で、早く友人が新居に越せるよう願いたいです。

kobayashi

週末は各地の任意売却のご相談のため、休日返上です。
そして、本日は西多摩郡瑞穂町へ･･･　ここはとても寒く感じました。
同じ東京都にありながら目黒区と比べて、かなり気温差があるようですね！

ところで、新着情報でもお伝えしましたように、任意売却支援センターでは多くのお客様に 「任意売却のサービスを」と考え、訪問相談のエリアを拡大して活動しています。
債権者は待ってはくれません。日々、返済のことで悩んでいる債務者の方にとって 当センターの迅速な行動はお客様に安心を与えることと確信しております。
日帰りできる場所なら、どこへでもご相談に伺いますのでお気軽にお電話を！

kobayashi