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賃貸で借りている家が競売に

■競売になったら6ヶ月以内に退去が必要!

不動産競売は、必ずしもマイホームだけではありません。賃貸中の物件でもローンが滞ってしまえば競売となります。稀なケースですが、当センターへ賃借人からこんな相談があります。「賃貸で住んでいる家が競売にかけられたが、どうなるのか」というもの。

もし、このケースで落札人から退去を求められたら、一般的には6か月間の猶予をもって退去しなければなりません。もちろん、その間の賃料支払義務は生じます。かつ、敷金の返還義務は元の大家さんにありますが、競売後は大家さんと連絡が取れなかったり、連絡取れても返還してもらえないケースが多いのです。

 

 

■賃貸会社には責任がありません!

「こんな事になるなら、賃貸契約をしなかったのに」と賃貸仲介会社にクレームを入れても無駄でしょう!賃貸契約する際、「登記簿に記載された事項」の説明があり、その時点で競売の差押登記がなければ、仲介会社も知り得る事が不可能だからです。自分は何も悪くないのに、敷金も戻らないまま自らの費用で退去を余儀なくされる状況は、納得できるはずもありません。しかし、これが現実で「運が悪かった」と諦めるしかないのか?

しかし、この場合でも解決方法はございます。

 

■解決方法はあるのか?

まず一つは、競売の落札後に新たに所有者となった落札人に「このまま賃貸契約を継続したい」との意向を伝え、落札人が承諾すれば、新たに契約を結び継続して居住する事が可能となります。

もう一つは、競売の落札前に所有者と交渉して任意売却を行ってもらい、居住している部屋を賃借人が購入する方法です。居住している物件が区分所有のマンションや一戸建てのケースでは低利の住宅ローンも組むこともできます。その場合、競売の初期段階で、裁判所から現地調査のために賃借人に通知がありますので、その段階から行動すべきでしょう。但し、任意売却では不動産の仲介業者が必要なため、相談に乗ってくれる業者とともに現在の所有者に交渉する必要があります。大家さんとしても、賃借人に競売となった責任を感じ任意売却に応じてくれる可能性はあるかもしれません。

 

このように賃借人から依頼を受けて競売を回避し任意売却に成功した事例もありますので、諦めず任意売却支援センターへご相談下さい。

 

 

2021/8/5

任意売却を決断した場合の支払の優先順位

住宅ローンを組んでいるお客様が、様々な要因で住宅ローンの返済見通しが立たず、やむを得ず任意売却を決断した場合は、将来に向け自らが資金計画をする必要があります。何を優先して支払うべきか?ご参考にして下さい。
支払の優先順位は?
 

○住宅ローンの返済は止める

お客様の債務状況を分析し、現在の残高が不動産価格に対してオーバーローンの状態と判断した場合、任意売却を行うには住宅ローンの支払を止める必要があります。
また、住宅ローンの抵当権者が複数の場合、同時期に止める事も必要となります。それは、一方の銀行の返済額が少ないからという理由で、特定の債権者だけ返済を続けていると期限の利益喪失まで数か月を要し、任意売却できる期間が他の債権者とズレが生じてしまい、売却が難しくなってしまうからです。
なお、売却までの数か月間はローン返済がなくなるため、少しでも資金を蓄えていただき、その期間は新たな生活再建に向けた準備期間と考えて下さい。
 

○ご家族の生活費やお子様の教育費を優先する

住宅ローン返済のために生活費を切り詰めたり、お子様の学費や給食費を溜めてしまってはいけません。
任意売却を決断したら、住宅ローンの支払分を生活費に回してください。
 

○管理費・修繕積立金も支払困難であれば止める

マンションの任意売却の場合、管理費と修繕積立金については売買代金の中から費用控除できますので、滞納しても問題ありません。しかし、それ以外の付加使用料は費用控除が認められませんので、もし分けて支払いができるなら駐車場などの付加使用料は支払っておいた方が良いでしょう!
 

○固定資産税や市県民税は状況に応じて対応

任意売却をする際に気を付けなければならないのが、この税金関係の滞納です。あるケースでは不動産の契約締結後、決済の直前に市から差押が入る事例もありました。その状態では差押を解除するための納付資金が必要となり、滞納額によっては差押が解除できないケースもございます。もし、税金の滞納があり差押の予告通知が来ている場合、収納課へ相談に行き分割納付にする手続きをした方がよいでしょう。
2021.7.25
<関連ページ>
ローン返済をストップする行為
一部の債権者だけの返済はNG
マンション管理費は滞納しても大丈夫?
任意売却する場合の注意点

携帯料金を滞納すると住宅ローンが組めない?

マイホームを手に入れるには住宅ローンは不可欠ですので、家の購入考えている方はカードキャッシングや他のローンなどの借入、滞納などに気を付けなければなりません。

 

ある例では、勤続年数や年収など何も問題ない属性のお客様が、住宅ローンの事前審査で否認されたケースがありました。ご本人に聞くと他の借入もないとの事でしたが、よく調べると過去に携帯電話の料金未払いがあったことに気づき、それが原因と判明したのです。

携帯料金の滞納

 

はたして数千円の電話料金未納で信用情報の滞納記録に載ってしまうのか?基本的に携帯電話の使用料の滞納だけでは、個人信用情報機関に滞納記録されることはありませんので、料金未納でもローンを組むことはできるでしょう!では、何が問題なのか?それは、携帯やスマホを扱う販売会社の料金形態に原因があるのです。

 

各携帯電話販売会社は、競争激化の中でシェアを伸ばすため「初期費用0円キャンペーン」など行います。初期費用0円というと「携帯の料金がタダ」だと勘違いすかもしれませんが、そうではなく、端末料金が月額の使用料に24回分割で加算される料金システムになっているのです。すなわち、携帯電話の端末料金を割賦払い(クレジット)で購入していることになります。ですので、携帯料金を滞納するとクレジットの料金を滞納したこととなり、信用情報に登録されてしまう結果となるのです。

 

これは、意外と見落としがちな盲点と言えるでしょう。「わずか数万円の携帯クレジット」と思われるでしょうが、金額の多寡にかかわらず滞納した事実に変わりはありません。月額数千円の未納が原因で、夢のマイホームが遠のいてしまう事がないよう注意したいところです。

 

 

2021/7/10

任意売却は価格より確実性を重視!

 

先日、電話相談受けたお客様から「地元の不動産会社に任意売却を依頼したが、購入希望者が現れず競売になった」というお話をお聞きしました。なぜ売れる価格に値を下げなかったのか聞いたところ、高く売りお金を少しでも残す目的との事。
その会社から、債権者との交渉経緯や任意売却について説明はなかったか伺うと特に聞いてないとの回答・・・・?

 

住宅の価格

 

債権者との価格交渉が重要

専任の不動産会社がその販売期間中、何をしていたか分りかねますが不動産会社が全くやる気がないか、もしくは経験不足が原因だろうと思われます。通常の不動産売買なら、売れないような価格で販売活動しても、それが売主の意向なら誰の責任も問えません。
しかし、任意売却のケースでは時間的制限があるので、債権者と協議し売却可能な価格まで下げて販売活動しないと時間切れとなってしまいます。

 

任意売却を扱う場合、債権者との交渉能力や実務経験が重要となってきますので、最初に依頼する業者は慎重に選定しなければなりません。そして任意売却で重要なポイントは、その価格ではなく債権者と交渉し期限までに完結させる確実性が必要なのです。

 

任意売却の確実性

 

お客様はどうにかならないかと思い当センターへ連絡してきた訳ですが、既に入札期間が開始された段階では残念ですが手の打ちようがないのです。あとは、落札人との交渉方法や引越時期などのアドバイスをするしかありませんでした。

 

このようなケースをお聞きすると、なぜ最初に連絡しなかったのか後悔が残りますので、これから任意売却をお考えの方は、任意売却を扱う専門機関へ依頼する事をお勧めいたします。

 

2021.6.10

 

<関連リンク>

債務超過の額は重要でなはない

ローン残高に合わせて価格を決めていませんか?

競売になると事件?

私たちは、不動産の業務をしていると「競売」という言葉には慣れっこになっております。しかし、債務者にしてみると想定はしていても、いざ裁判所から「競売開始決定通知」が届くと一大事となります。それは、書類に記載されている名称にも原因があるのです。

 

裁判所から来る通知書には、1件ごとに「事件番号」がつけられるのです。決して事件を起こしている訳でもないのでに「事件」とは?また、所有者の事を「占有者」とも言います。まだ、競売落札で名義は変わってもいないのに「占有者」とは?
所有者としては、人生で初めて目の当たりにする「競売」という現実に、まるで犯罪を犯して不動産を占拠でもしているような錯覚に陥ってしまいます。

 

 

当センターのお客様でも、競売の申し立て後に慌ててご相談に来られる方も多くいらっしゃいます。もちろん、競売が開始されても任意売却は可能ですが、出来れば滞納が始まり2~3ヶ月目の段階でご相談いただく事で、競売の通知書を見る事なく、嫌な気分にならずに任意売却を進める事が可能となります。

 

何事も早めの行動が必要です。任意売却支援センターではどんな些細な事でもご相談を受け付けています。気になる事があれば、フリーダイヤル0120-281-540までお電話下さい。

 

2021.5.30

<参照記事>

競売開始決定後の任意売却

 

個人民事再生の注意点

多額の借金を抱えたが、債務整理においてお仕事の関係で自己破産ができない方も多数おられます。
その場合に、この個人民事再生を利用し借金を5分の1まで圧縮することができれば、有効な債務整理の手段となるでしょう!
しかし、この制度は誰でも利用できる訳ではなく、以下のように注意する事項もあります。

 

■安定した収入の見込みがないと裁判所から再生計画は認められません。

■住宅ローン以外の債務が5,000万円以下であること。
■借金は免責とならず、圧縮した債務を3年から5年かけて返済する必要があります。
■連帯保証人の債務は減額されないので、その場合は連帯保証人に通知しておく必要があります。
■住宅ローン特則を利用する場合、住宅ローン以外の担保が設定されていないこと。
■債権者が個人再生に対して異議申し立てを行う場合があります。
■個人信用情報に事故扱いとして登録されるため、借入れやクレジットカード等は原則として組めません。

 

その他にも条件はございますがご参考まで!

2021.5.21

 

<関連リンク>
代位弁済通知が届いたら
個人民事再生をする前に

任意売却できないと断られたお客様へ

時おり他社で任意売却が出来ないと断られ当センターへお問い合わせ頂くケースがございます。

それは、本当に任意売却が不可能な場合と、本当は任意売却が可能なのに出来ないと主張するケースがあります。

前者の場合は仕方ないのですが、後者の場合は債務者の不利益につながるので問題です。なぜ、そのような事態になるのか以下に解説しました。

ƒ任意売却できない

1.依頼した会社が任意売却の専門会社ではないケース

任意売却は不動産の売買ですが、特殊性があり経験を積まなければ、一般の不動産会社では対処できない場合があります。その経験不足を隠し、債権者や物件の状態など別の理由付けで出来ないと主張する担当者もおります。

 

 

2.最初から会社の方針で断られるケース

任意売却は、依頼をしても会社の方針で受けられない場合があります。特に大手不動産会社では、非常に手間のかかる任意売却を扱わなくても一般の物件が集まるため初期相談段階で断られるケースもあります。

 

 

3.専門会社でも収益の見込めないと判断した場合

任意売却の専門会社は基本的に不動産の仲介ですが、仲介だと仲介料のみの収入になるため、関連会社に買取させ転売で利益を出そうとする業者もいます。しかし、業者価格となると債権者の承認が得られず、それを理由に断る場合もあります。最悪なのは断りもせず放置しそのまま競売となるケースもあります。

 

任意売却の相談

このように、本来正当な任意売却の仲介が可能にも拘わらず、業者の経験不足や営利主義のために任意売却できないと断られるケースがございます。任意売却支援センターでは他社で断わられた案件や、業者からさじを投げられたケースでも成功した事例は数多くございます。もし、任意売却を一度でも断られたお客様、または現在依頼している業者に不信感がある場合など、遠慮なく当センターへお問い合わせ下さい。

 

2021/5/07

 

<関連リンク>

任意売却できないケース

任意売却の優良会社を見分ける方法

 

 

 

自己破産と退職金の扱い

多額の借金を整理するため自己破産を選択される方も多いようです。
自己破産する場合、手元に残せる総財産は99万円までと決まっています。

しかし、会社勤めの方が自己破産した場合、将来受給する退職金はどうなるのか心配ですね!
それは、退職金の受ける時期によって大きく分かれますので注意が必要です。
以下のとおり、簡単に解説しましたのでご参考にして下さい。

 

■退職金の受給予定が先のケース
この場合、現時点で退職したとしての退職金を計算し、8分の1相当額を財産評価とし債権者への配当へ回ります。
8分の7は自由財産として残せる事となります。また、退職金の8分の1相当額が20万円以下なら、全額を残す事が可能です。

 

■退職間近、もしくは退職したが退職金を受けていないケース
給与の差押のケースと同じで、4分の1が配当金の対象となり、4分の3は自由財産として残せます。

 

■すでに退職金を受給されているケース
この場合は退職金という扱いではなく、預貯金や現金の扱いになるため1/8や1/4という概念はなく、総財産99万を超える部分は債権者への配当金となります。

 

このように、将来退職金を見込める方はその額と受給時期を見極めて判断される事をお勧めいたします。
詳しくは依頼される法律事務所にご相談下さい。

 

2021.4.25

<参照リンク>

自己破産をする際の注意

 

「無益の差押えの禁止」について

任意売却をする際に通常の抵当権以外に市県民税の滞納による差押えがついているケースがしばしばあります。しかし、売却にあたっては抵当権者の同意はもちろんの事、この差押えを解除しなければ売買は成立しません。

最近では、ほとんどの金融機関で債務者の任意売却に柔軟に対応しておりますが、このように市県民税の差押えが入っている場合は少し難題です。国税や地方税には「無益の差押えの禁止」という規定があります。(国税徴収法48条)「差押えるできる財産の価格が、他の債権の金額の合計額を超え回収する見込みがないときは、差押えることができない」としています。しかし、滞納者の不動産等が競売の申し立てを受けた時にはすぐに差押することが一般的となっているのです。それは「無益の差押え」かどうかの調査をしているうちに差押えの時機を逸するため、即時に差押えを行っても違法とはならないのです。

 

 

私達が役所と交渉し「無益の差押えの禁止」を理由に解除を求めても、それが「無益の差押え」かどうかの判断は難しく、仮に差押物件の評価において問題があったとしても、ほとんど場合はその差押えの有効性を認めています。
そして、地方税の差押え解除にあたっては市町村によって対応が異なっており、一部納付で解除に応じる役所もありますが、納税者の公平性を理由に全額納付を原則としている場合も多くございます。例えば、固定資産税や住民税などの支払を数年間滞納すると、本税の他に14.6%の遅延金が加算され、知らぬ間に100万円単位の額になっている事もあります。全額納付を主張する市町村の場合、任意売却を成立させるには滞納額全額を用意して納付しなければならなく、出来なければ競売に移行されてしまうのです。しかし、競売になってしまうと市町村に入る配当(税金)がなくなる訳で、結果として税収が減ってしまう事となります。
本来であれば一部納付に柔軟に応じて、納税者の再生を支援する事の方が合理性があるのではないかと考えます。

 

2021.4.10

 

<関連リンク>

競売における無剰余取消し

 

任意売却を相談する際の準備

金融機関からの督促や裁判所の競売通知などが届くと、冷静に現状把握ができず、私たちの質問に対して正確にお答え出来ないお客様いらっしゃいます。また、電話相談される方が債務者本人でなく、奥様やお子様などケースも多く、何をどのようにお聞きになりたいのか分らないままお電話相談頂くこともございます。

私たちは、そのような状況でも一つ一つご事情をお聞きし、現在の債務状況を紐解いたうえでアドバイスをするよう心がけております。しかし、出来れば電話相談される前に以下のような事柄を把握したうえで相談された方が的確なアドバイスが可能となります。

 

任意売却の相談受付

 

<現状把握>

・ご自宅の所有者のご名義は誰か(単独なのか共有なのか)

・住宅ローンの借入先の金融機関(1社の借入か複数なのか)

・購入時期や購入価格

・ローンの借入額と現在の残債額

・住宅ローンの債務者は単独か連帯債務か

・借入の際に連帯保証人が設定されているか

・ローンを滞納している場合、何カ月目か

・住宅ローン以外の借入状況と滞納状況

・ご親族で親族間売買など協力してくれる人がいるか

 

<書類の確認>

・住宅ローンの償還表(返済予定表)があるか

・金融機関や裁判所からの書類を廃棄せず残してあるか

・マンションの場合、管理費の督促状など

・税金の滞納がある場合、その催告書や差押通知書など

・謄本や購入時の資料があれば、土地・建物の面積を把握しておくこと

・不動産の売却査定をしたことのある場合、その書類

 

<ご自身とご家族の希望>

・ご自宅の任意売却希望か、もしくは可能なら売却せずに解決したいのか

・もし、住み続ける方法があればそれを選択したいのか

・今後、自己破産を含めた債務整理は考えているか

 

<聞きたい事をまとめておくこと>(例)

・ベストな解決方法は何か

・返済を継続すべきか、それとも止めるべきか

・関係する機関(銀行、保証会社、債権回収会社、裁判所)との対応について

・任意売却の期間や引越の予定時期について

・引越代は確保できるのか

・任意売却後の残債務の返済について

・債務整理が必要かそうでないか

 

 

上記の項目が多くなりましたが、分らない事は後で調べれば良いので、ある程度は把握しておきましょう。

一般的に電話相談される場合、1時間以上ご説明する場合もございますので、時間的に余裕をみてお電話される事をお勧めします。

このようなご相談は、ご本人やご家族にとって生活再建のための重要な相談事です。些細な内容でも真摯に対応しますので、遠慮なくフリーダイヤル迄お電話ください。

 

2021.3.30

 

<参照リンク>
お客様にお伝えしたい事

任意売却支援センターの方針とご相談方法について

任意売却する場合の注意点

 

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