任意売却ブログ ｜ 任意売却支援センター

2019/11/18

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2019/11/9

任意売却での引越しは いつ頃すれば良いのか

急いで引越して失敗するケース

任意売却の引越し

借金返済が滞ってしまうと、債務整理を余儀なくされることがあります。債務整理とはその名のとおり、債務を整理することです。債務は借金を返済する義務を意味しますので、借金をキレイにするといった意味ともいえるでしょう。
債務整理というと自己破産をイメージする人も多いですが、債務整理には自己破産や個人再生、任意整理に特定調停とさまざまな方法があります。

自己破産

どうしても債務を返済できなくなった場合、自己破産という方法を選ぶこともできます。自己破産は債務者が返済不能になったとき、裁判所に申し立てをして認められると債務が免除される債務整理方法です。
その代わり所有する財産のほとんどは手放さなくてはならないので、不動産や車など財産とみなされる多くのものを放棄しなくてはなりません。

個人民事再生

個人民事再生は住宅ローンを除いた借金が5000万円未満の場合、裁判所に申し立てできる債務整理です。再生計画案を提出し、それが認められれば債務を5分の1まで減らすことが可能です。
しかし保証人が付いている債務は対象外となりますので、保証人付きの債務は自分で返済しなければ、保証人に迷惑をかけてしまいます。なお、住宅ローン特則の制度を利用する事で、債務整理しながらマイホームを維持する事が可能となります。

任意整理

任意整理は債権者に交渉して、債務を減らしてもらう整理方法です。利息の高い借金の場合、なかなか元本が減りませんが、交渉することで利息を減額してもらうことも可能です。
任意整理は3年から5年の間に返済するのが一般的ですので、あまり高額な債務がある人にはおススメできません。

特定調停

特定調停は自分で行える債務整理の一つです。裁判所が債権者と債務者に介入し、解決策を見つけていきます。あまり長期間の返済計画は認められませんが、3年ほどの返済計画で合意するのが一般的です。
任意整理の場合、安定した収入がなければいけませんが、特定調停は申し立てした時点で無職だとしても、調停が始まるまで働き始めていれば問題ないとされています。

任意整理も特定調停も、弁護士や行政書士などを介入せず個人で行うことが可能ですが、必要な資料や書類を集めるだけでも大変な労力がかかります。

2019/11/6

「差押」という言葉を聞くと、一般的には耳障りのいい言葉ではなく、世間話しの中ではあまり話題にしたくない言葉かもしれません。ちなみに、差押には以下のような種類があります。

■土地や建物などの不動産
■車や貴金属などの動産
■預金や給与などの債権

では「差押」と「仮差押」はどう違うのか、不動産ついて確認しましょう！
不動産競売の場合を例にとると、「差押」は債権者が「債権額○○○円を支払いなさい」という「確定判決」をとり、それに基づいて、管轄する裁判所に不動産競売を申立てて行うもので、既に「債務名義」を得ているため、そのまま強制競売にかけて換価し配当へと移ります。強制競売にするには、この債務名義が必要となるのです。

一方「仮差押」とは、確定判決などの「債務名義」を取得するのに時間がかかってしまう事件では、判決を得る間に債務者が財産を隠したり処分するなどして、債務者の財産を減少させる恐れがあります。そのため、裁判所が不動産処分を禁じる仮差押命令を発し、それに基づいて仮差押の登記がなされます。
しかし、裁判にて債権者が「確定判決」を取得するまでは、強制競売には移行されません。

簡単に解説すると、「差押」は債権者に競売で強制的に売られてしまい、「仮差押」は債権者が競売にするため、不動産の処分などをさせないようにようにする事です。 仮差押えは差押えの前段階と考えられますね。

なお、債権者は「仮差押」を行うには裁判所に対して予納金が必要となります。それは、万一「その債権が実際には存在しない」又は「債権者の主張が間違っている」などの判決が出た場合に、債務者が受ける損害賠償額を保全するためと言われています。

2019/10/30

■参照リンク■

差押えの履歴は消せません

抵当権と差押えの優先順位

「無益の差押えの禁止」について

任意売却を行った経験のある方はご存知と思いますが、任意売却の成立までの過程で交渉窓口が次から次へと変わる場合があります。基本的に期限の利益を喪失するまでは、銀行が窓口となります。住宅金融支援機構から借入されてる場合も、取扱銀行が窓口となります。そこで、この住宅ローンを滞納した場合、どのようにローン債権が移行されて行くのか簡単に解説します。

民間の金融機関の場合、一般的に3ヶ月（6ヶ月の場合も）滞納すると期限の利益を喪失し、保証会社に代位弁済を求めます。但し、銀行によっては個別の事情を配慮し延ばしてくれる場合もあります。そして、代位弁済後は保証会社へ債権が移りますが、その後は従来通りの分割返済はできない事となり一括返済を求められます。また、金融機関の場合は系列の債権回収会社に回収業務を委託する場合があります。

例として
①銀行（三井住友銀行）　②保証会社（SMBC信用保証）　③債権回収会社（SMBC債権回収）というような流れとなります。
しかし、金融機関によっても違いがあり、期限の利益喪失後すぐに債権を譲渡するケースあります。その場合は、その債権を引き受けた機関と任意売却の交渉を行います。

住宅金融支援機構のケースでは、6ヶ月滞納すると取扱銀行から委託先の債権回収会社へと移ります。この場合、債権回収会社から債務者へ任意売却を勧める通知が届きます。このタイミングで任意売却の申出をしないと、競売の手続きに移行してしまします。機構の住宅ローンの多くは保証会社を立ててませんので、代位弁済は行われず機構が債権を持ったまま、回収業務を委託します。

また、任意売却後においても民間金融機関の場合、債権を第三者へ譲渡するケースもありますが、機構の場合は「独立行政法人」で国の金融機関のような組織なので、債権譲渡は行われず、任意売却後に残った債務は債権回収会社を通じて機構側に弁済をします。

このように取扱金融機関によって、債権の流れは違いますので今後、任意売却をされるお客様は「今後どこに債権が移り」「どのように返済していくのか」任意売却を依頼する業者へ相談する事をお勧めいたします。

2019/10/10

■関連サイト

SMBC債権回収から催告書が届いたら

みずほ銀行・みずほ信用保証から催告書や代位弁済通知書が届いたら

横浜銀行・横浜信用保証から催告書、代位弁済の書類等が届いたら

「りそな保証」から催告書や代位弁済通知書が届いたら

銀行から期限の利益喪失通知、又は予告通知が届いている場合

2019/10/2

■関連リンク

経験不足の会社に任意売却を依頼するとこうなる

債務超過の額は重要ではない

任意売却の価格はどう決まるか？

昨日は、仕事の関係で静岡市清水区に行って来ました。

物件の立ち会いと役所調査を終え、お腹が空いたので清水漁港のまぐろ館へ！

「河岸の市」ここは、以前にお客様から連れていただいた場所で、何とか記憶をたどり到着。

せっかくなので、マグロづくし定食をいただきました。

2019/9/20

当センターへ相談頂くお客様の中で、債務者が「現在の住宅に住み続ける事ができないか」という問合せが多くございます。そのようなご質問に対して、「リースバック」という方法もございますが、まずお客様の債務状況や物件内容をヒアリングし「親族間売買」が可能かどうかを検討させて頂きます。そこで、当センターで取り扱った親族間売買の事例を元に解説します。

＜親族間売買が可能なら、自宅に住み続けられる＞
任意売却では、残債を下回る価格で売却されるケースが多いのですが、仮に残債が1,500万円残っていても不動産の相場が1,000万円であるならば、債権者である金融機関も無理に「1,500万円全額返しなさい」とはなりません。これを上手く利用し、親族間売買を成立させる事ができるなら、本来1,500万円返済しなければならないものを、1,000万円で親族に任意売却し住み続ける事が可能となります。それが上手く成立できれば債務者としては願ったり叶ったりです。

＜親族間売買は、銀行の住宅ローンが利用できない＞

そこで、問題となるのが売買代金となる資金をどのように用意するかです。元々購入者である親族の方が1,000万円手持ちで現金をもっているなら何も問題はありません。しかし、そのような大金がすぐにご用意できる方もそう多くはありません。その場合、その物件を担保にローンを組む必要があります。しかし、一般の銀行の場合、親族間での売買は保証会社の融資対象外となるため住宅ローンが使えないのです。では、どうすれば良いのか？このケースでは親族間でも融資可能な「信販系のローン会社」を利用します。金利は銀行より高いですが、数年後に低利の銀行融資に借り換える事も可能です。

＜ローン利用の場合、不動産の担保余力が必要＞

しかし、その信販系のローンについても担保評価が問題となります。一般の住宅ローンの場合売買価格の100％融資が可能な銀行も多くあります。しかし、信販系のローンの場合は一般的に評価の70％しか融資できません。1,000万円の売買では700万円しか借入できないため、300万円＋諸費用は現金で用意する必要があります。当センターでも親族間売買のお取引を何件も成約させて頂きましたが、その多くは債務額に対して担保余力が多くある場合、又は前述のように購入者である親族が現金を多くもっている場合に限られるのです。

住宅ローンの滞納による督促状や催告書、裁判所からの競売通知書などが届いてる債務者は不安で夜も眠れない方も多くおられると思います。なぜ不安なのか？それは、ほとんどの方が初めて経験する事で、この先どうなるのか、又どう対応すれば良いのか分らないから不安になるのです。

先が分れば不安は軽減できる！

私たちスタッフは、お客様からご相談いただいた際に現状の状況をお聞きし、この先どのような書類が届き、どう対応すればいいのか詳細に説明いたします。例えば、競売申立てが近い方には、裁判所の執行官が来ることや業者から何十通ものDMが届いたり、直接飛込み営業で訪ねてくることをお伝えします。
でも、それを知っておくのと知らないのでは、その時の対処方法も違ってきます。先が分らない事は余計に不安を増徴させネガティブな方向へと進んでしまいます。必要のない自己破産を考えたり、最悪は自殺まで考える方も･･･

覚悟を決める！

そして、もう一つ「覚悟」が必要です。それは任意売却する事だけが覚悟ではありません。考えた末に競売を選択されるケースもあるでしょう！それも覚悟した決断です。また、任意売却でも競売でも自宅を手放すことに違いはありませんので、大切な家族に現状を話し協力を求める覚悟も必要です。

将来どうなるのか見えない事で、ご家族にも説明できず毎日ビクビクして生活するより、現実を理解し方向性が明確になれば、将来に明るい兆しが見えるかもしれません。当センターへ電話相談することも、ある意味覚悟が必要でしょう。しかし、その行動であなたの不安が少しでも軽減出来れば、問題の半分は解決に向かっています。現在ご不安を抱えている方は是非ご連絡をお待ちしております。

任意売却にご不安な方は「お客さにお伝えしたい事」のページもご参照ください。

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2019/8/28

＜参照ページ＞

任意売却した場合の遅延損害金

任意売却すると支払総額が減る？