今回の売主である債務者様は永年ご商売をされ後継者がなく数年前に事業を閉鎖しておりました。しかし、自宅不動産に事業をされていた当時の根抵当権が3,000万円設定(実際の残額は1,000万程度)されてましたが、当社の査定額は土地・建物で約3,000万円の評価となります。
実際に担保割れし返済に困っている状態でもなく、ご相談内容としては住み換えることなく売買して借入金を無くし、且つ手元資金を残したいというリースバックのご希望でした。
ご希望のリースバックで当方の取引のある業者へ見積を依頼したところ、なんと1,400万円との回答、通常は相場の7割程度の買取額になるはずが、今回の不動産は土地が80坪で分割できない地型のうえ、建物が鉄骨造3階建てがあるため、転用が利かないために評価が低くなってしまったようです。
この金額ではお客様も納得できず、他の方法を模索しますがリバースモゲージや不動産担保ローンなど提案してもお客様のメリットが得られないと判断したため断念。
そこで、親族間売買を検討出来ないかお客様に聞いてみたところ、娘の旦那さんが大手のメーカーに勤務しており年収が600万あるとの事。その後、義理の息子さんに同意をいただき息子さん名義で住宅ローンを組み、今後の返済はご両親の年金や娘さんのパート収入など皆さんで協力して、家を維持しようと団結されました。
そして、弊社で取引のある金融機関に担保評価と息子さんの個信を依頼し2,000万円の借入ができるとの回答を頂き、早速売買契約の運びとなりました。
このように、ご家族の協力があれば家の処分やリースバックで他人に売却せず解決できる手段もございます。
返済が困難でも何とかマイホームに住み続けたいとご希望のお客様はぜひ任意売却支援センターへご相談下さい。
2016.8.31
最近では老後破産という言葉が、新聞やテレビ番組などで多々取り上げられています。これにより借金問題に発展すれば、任意売却、債務整理、自己破産ということもあり、その子供や孫世代も危険と言われています。以下では団塊世代が抱える問題をわかりやすくまとめました。
団塊世代とは1947年~1949年生まれの世代のこと。2016年現在では60代後半の世代がこれにあたります。すでに仕事を退職している人も多いですが、定年のない仕事についている人なら現役で、大事な稼ぎ頭であることも。
団塊世代はバブル期とその後20年間の低迷期、両方を経験している世代とも言われています。そのため人によって仕事やお金、生活の違いが激しく、その差が老後である今になって影響を及ぼしているのです。
バブル期に高収入であった人も、その後の低迷期でリストラにあい、職を失って一気に債務整理、自己破産といった状況になった人も多くいます。また、一時期熟年離婚が増えたこともあり、老後生活できるだけの蓄えや年金があてにできなくなったケースも。また、老後の資金が国民年金だけの場合は年金額が少なく、預貯金に余裕がなければ生活はままなりません。
さらにこの世代は、親と同居し面倒を見ていることが多く、親の介護などにかかる費用がかさむこともあります。そればかりか、独立しているであろう子の仕事が不安定であったり、離婚によって実家に戻ってきたりといったケースも。そのため、本来ならば夫婦二人だけの生活費だけでよくなる時期であっても、親と子両方の面倒をみなくてはいけないという状況が起こります。
こういった予定外の出費が次々と重なることで、当初なら大丈夫と思われていた家計が破たんし、老後に生活するお金が無くなってしまうのです。
実はこの老後破産は、団塊世代やその上の世代だけの問題ではなく、子や孫の世代に連鎖的に起こります。親族を当てにすることができなくなれば、借金問題を抱えることも。もし最初は順調でマンションを買い住宅ローンを組んだとしても、職が安定しない、離婚をしたなどといったことがあれば、住宅を任意売却しなければいけないこともあるのです。
この連鎖を食い止めるには、子や孫世代がしっかりと独立し安定していくことがカギとなります。これは今の働き盛りの世代でもありますから、親に頼らず仕事や家庭をしっかりと築くこと。世間的に厳しい時代とも言われていますが、それを乗り越えなければ今後どんどんと苦しい状況が増えてしまいます。また、公的な支援や制度などもたくさんありますから、それらを積極的に利用することも大事です。
急に出費が増えるようになれば、住宅ローンや借金の支払いは一気に困難になります。お金に悩まされないためにも、今のうちに、できることをしっかりとしておくようにしましょう。
2016.6.14
<関連リンク>
最近の武蔵小杉は大規模な不動産開発が進み、少し前の街並みと大きく様変わりしてしまいました。
武蔵小杉駅は、東急東横線とJR南武線の2路線あり、渋谷にも電車で15分程。最近では「住みたい街ランキング」でも上位にも登場するようになりました。
今回、任意売却のご依頼を受け成約した物件は小杉駅から約10分ほどの一戸建てになります。
築年数は新築後15年位経過していますが、外観や室内もまだ綺麗な状態だったため、販売活動を開始して2か月で成約に至りました。
当初は、他社の不動産会社に販売を依頼しておりましたが、任意売却に慣れてなく債権者との交渉に支障をきたしたため、その会社との専任媒介を解除し当方で依頼されたという経緯です。
任意売却に至った原因は、債務者であるご主人が数年前に離婚され、元奥様と大学生のお嬢様は家を出て、ご主人一人で居住していましたが、離婚後は娘さんの大学に通わせるお金もかかり、住宅ローンの滞納が続いてしまったようです。娘の事を最優先する父親としての責任感からこのような結果になってしまった事は残念ですが、お嬢様のその思いにきっと答えてくれるだろうと思います。
その後は単身用のマンションに越したため、以前のようなローンの負担もなく「大学卒業まであと1年」と頑張っておられるようで、私たちもそれを聞き多少安心した次第です。
任意売却のお客様は様々なご事情を抱えておられる場合が多く、私たちはその生活の再建に少しでもお手伝いできればと考えています。
2016.5.20
不滅の法灯で有名な、比叡山延暦寺(滋賀県大津市)に行って来ました。
油断大敵の語源は諸説あるそうですが、なかでもこの不滅の法灯を消すことの無きよう (毎日油断する事なく油を注ぎ足しする僧侶の)注意を怠らない為の戒めから来ているとも言われています。係わる僧侶の緊張感が伺えるようですね。
延暦寺は、788年に最澄が開いた天台宗の総本山で、平成6年古都京都にある文化財の一つとして(京都にある16件の社寺とともに)世界遺産登録されています。
主人の実家が天台宗なので、いつか機会があれば総本山である比叡山延暦寺に行こうと随分前から心に決めていて今回ようやく参拝する事が出来ました。 長さ・眺めともに日本一の坂本ケーブル(比叡山鉄道株式会社)に乗ってケーブル坂本駅よりケーブル延暦寺駅まで乗車 比叡山延暦寺に着くと(根本中堂にて)住職のありがたい説法を伺う事が出来ました。 延暦寺は、東塔(とうどう)、西塔(さいとう)、横川(よかわ)の3エリアからなり特に東塔エリアには、国宝である根本中堂を始めとし文殊楼や大講堂などがあります。
根本中堂にはご本尊の薬師如来があり、その前で最澄が灯した「不滅の法灯」が1200年間灯り続けています。 織田信長による比叡山焼き討ちによって一時は途絶えたものの山形県にある立石寺(通称;山寺)に分灯していてものを延暦寺に移したとされており。 立石寺の分灯も天童頼長による焼き討ちで消滅し延暦寺から再び分灯されてとされています。
お参りの後で 鐘楼が目に入り近くまで行って見ると ゆく年、くる年の放映で見た事もある・・・あの「除夜の鐘」でした。 鐘をついてみると大晦日の晩にテレビから聞こえて来るあの鐘の音でした。 心が洗われる思いでした。
女性スタッフより
2016.5.19
先日、弊社がある品川区のマンションの任意売却のご依頼を受け、1ヶ月で契約、その後1か月後に残金決済を完了した早期解決案件です。そのお客様は、法人の経営者ですが、事業資金を保証協会の借入れ、残額が約2,000万円ほど残っております。しかし、事業がうまく行かず、現在は銀行にリスケジュールを申出し、利息のみの返済を行っておりました。
自宅は3LDKのお一人暮らしで、住宅ローンの残債も3,000万円ほど残っています。その住宅ローンの返済もきつくなり、一人で3LDKはもったいないし、又住宅ローンの他に管理費や固定資産税の負担も大きいため売却を決断したのです。
ご依頼頂いて相場を調査すると3,800万円となり、会社借入は自宅の担保には付いてはいませんでしたので、諸費用を差し引いても住宅ローンが完済でき剰余金が出る試算となります。売主としては、翌月からの返済もままならない状況だったため、早期の解決を望まれましたので依頼後すぐに販売活動を行い、まもなく3,800万円の希望満額で購入者が決まり無事に契約の運びとなったのです。
ここで、売主から「売却により残った剰余金は、事業資金の返済に回すべきか」という質問がございました。
それはお客様が、ご自身の会社を今後どうしたいのかによります。社長はご年齢も70歳となり、会社を承継できる人材も見当たらない状況であり、今その資金を会社の返済に充ててしまったら、生活が成り立たなくなる可能性も考えられます。
銀行とはリスケジュールによって返済を猶予してもらってる訳ですから、今まで通りに金利だけを返済していきましょうとアドバイスさせていただきました。もちろん、会社の借金は代表者が個人保証している訳ですが、個人の僅かな資産を会社の返済に充当してしまうと後に生活のやり繰りに苦慮してしまいます。
このように、個人事業主や会社経営者様のご相談も承っておりますので、お気軽にお電話下さい。
2016.2.1
当センターで親族間売買をされたケースのご紹介です。
ご相談者様のご自宅は横浜市磯子区の高台にある住宅地の一角で、元々事業をされており、自宅の担保には政府系の金融機関とノンバンクの借入がありました。(ちなみに住宅ローンは完済されてます)特にノンバンクの借入が金利も高く、毎月返済額が20万円以上となり、それが要因で将来の生活に不安を感じられ当方にご相談頂いたのです。
所有者の希望としては、高齢の母もいるために、出来ればこのまま自宅に住み続ける事望んでいたため、ご身内間の売買が出来ないか検討しました。色々伺っているうちに、ある大手企業の関連会社に勤務する息子さんがおられる事を聞き、息子さんを買主として親子間売買をし、息子さんに住宅ローンを組んで頂く事を提案。その後、息子さんの了承を得てローンの審査を行う流れとなりました。
この場合、息子さんの属性が良くても通常の金融機関の住宅ローンが難しいため、銀行系のファイナンスに住宅ローンを組んでいただきます。多少の金利高はあるのものの、返済実績を重ねれば将来的に都市銀行でローンを組み直す事も可能となるのです。
そして、無事ローンの審査も問題なく契約に至ったわけですが、その結果として毎月の返済額が抑えられ他人に売却することなく、ご家族が安心して居住できるようになりお母様をはじめ皆様に感謝いただきました。
このように現在の返済が厳しい状況でも、住み慣れた家を手放すことなく解決できる場合があるので、現在ローン返済にお悩みの方は任意売却支援センターへ無料相談下さい。
先日、何年かぶりに東京ディズニーシーにて11歳になる娘と休暇を楽しんできました。
(久しぶりにブログに登場した我が子は、以前より成長したでしょうか?)
当日は雨模様で、きっと空いててアトラクションもすぐ乗れるものと思いきや、8月の下旬ともなると夏休み最後の思い出なのか中高生の皆さんが多く通常の休日のような賑わいでした。1番長い待ち時間はトイストーリーマニアの180分待ち、さすがにそれは避けて待ち時間の少ないアトラクションを選びながらの一日、食事するのにも時間帯によってかなり並んで待つ必要があります。
夜に行われたエンターテイメントは、ウォータースクリーンやレーザー光線・花火・炎などの特殊効果で幻想的な世界を創り出し、子供から大人まで十分に楽しめるショーでした。
子供は好きな事に対しては疲れを知らないのですが、この年齢になり小雨の中一日中歩いたり、列に長い時間並ぶのはさすがにハード・・・・ でも娘との楽しい一日となりました。
kobayashi
大田区にある東京サーハウスセンターポートの任意売却の依頼を受け販売活動をしておりましたが、購入者も見つかり決済に至りました。このマンションは平成15年築ですが、大田区の中でも取引価格平均がが5,000万~6,000万円台と近隣のマンションと比較しても高額の類に入ります。
36,000㎡の広大な敷地に758戸の世帯数があり、温水プールや、フィットネス、シアタールーム、ライブラリー、ゲストルーム、バーベキューテラスなど共用施設が充実しています。それに何といっても天然温泉のスパがあり居住者は無料で利用ができることが最大の特徴となります。ちょっとしたリゾート気分になりますね!
中古マンションでも高価格帯になりますが、人気があるマンションなので売り物件が出ても購入希望者が多く売却の足も速いようです。こちらのマンションに拘らず、現在住宅ローンの返済にお悩みのお客様は任意売却支援センターへお問い合わせ下さい。
住宅ローンの返済が困難となると、一時的にキャッシングやカードローンで凌ぐ方もいらっしゃいます。
本当に一時的なら問題はありませんが、借金返済のためにまた借金を重ねて行くと、まさに「借金で首が回らない」状態になってしまいます。
そのような状況下で、親・兄弟や友人・知人に頭を下げて資金を作ったとしても、銀行や金融会社の利益のために頑張るだけで、結局は困っている時に助けてくれた近親者に不義理をする結果となります。金融機関に返済しなくてもよいとは言いませんが、あくまで経済行為として銀行には金利、保証会社へは保証料を払って融資している訳で、金融機関も回収不能となるリスクは承知のうえ。しかし、近親者の損得勘定なしで融通してくれたお金は、一生懸命働いて稼いだお金です。何としても返済しなくてはならないし、返済の見通しがなければ借りてはいけません。
「家族のため」と住宅ローンの返済に奔走するお気持ちも理解できますが、破たん状態を解消しない限り、近親者からの借入をしてとしても、それはただ単に延命措置でしかありません。それよりも早い段階で任意売却を決断し行動する事で、大事な身内や知人に迷惑をかける事を回避できると確信しております。
現在、ローンの返済でお悩みの方は当センターへご相談下さい。
1年以上前の事例ですが、世田谷区の閑静な住宅地にそびえ立つ「深沢ハウス」の任意売却を行いました。
任意売却物件にしては、珍しい高級物件です。東京都立大学の跡地で、約12,000坪の広大な敷地に13棟からなるマンションです。駒沢公園にも隣接し緑あふれ、私たち庶民からすると憧れるような住環境ですね!
売主様は都内で会社を経営する50代のお客様で、購入時には事業も順調でしたが今後の業績見通し判断から早期の売却を決断されました。今の理想的な住まいに固執せず、会社と個人の再生のために任意売却を覚悟された決断力には私たちも感心させられた案件です。その後にお話する機会もあり、現在の状況をお聞きしたところ、お仕事も順調との事で任意売却をした後に復活される姿は私たちも喜ばしい限りです。
こちらの物件に限らず、会社経営者様や個人事業主の方についても、様々なご事情で販売せざる得ない状況下に置かれているお客様は、ぜひ任意売却支援センターにお問い合わせ下さい。
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