任意売却で解決！住宅ローンの滞納・不動産競売の無料相談。東京・神奈川・千葉・埼玉

借金やローンをする際、時に必要となってくるのが連帯保証人を設定することですよね。これは簡単に言うと、債務者本人の支払いが不可能になった時、その連帯保証人が返済をすることとなるシステムのようなものです。いわゆる債務を保証するという人を立てることが必要となるワケですね。これに関しては、親族や友人に頼んで連帯保証人になってもらう方が多い傾向にあります。当然迷惑は掛けたくないですよね。

■誰を連帯保証人にするのが良いの？
連帯保証人にする相手に迷っているという方も多いかもしれませんね。基本的に借金やローン関係というのは、あまり良い印象がないため、いきなり「保証人になってくれ」なんて言うと警戒されてしまうことが多いです。しっかり理由を説明した上で、保証人になってくれるかどうか判断してもらいましょう。もちろん強制的に連帯保証人になってもらうことはできませんし、相手が同意しなければ保証人として立てることはできません。良く考えて相手を探しましょう。

■親族や友人が多い傾向にある
保証人にする相手としては、やはり親族が一番多いと言って良いですね。兄弟や親、その他の親族に頼むという方が多いです。これに関しては、第一に「頼りやすい」という面があり、万が一迷惑を掛けることになっても関係が壊れにくいためと言われています。友人なども多いですが、友人などに連帯保証人になってもらうと、どうしても金銭面でギクシャクしてしまうこともあります。基本的には親族に頼むようにし、どうしてもいない場合は親しい友人に聞いてみてはいかがでしょうか。

■任意売却で連帯保証人に迷惑は掛かる？
基本的に任意売却の場合、連帯保証人に迷惑が掛かることはあまりありません。しかし、任意売却は住宅ローンが払えなくなった時などに行うものなので、滞納し始めた時から、連帯保証人に連絡が入る場合があります。「○○さん（債務者）が滞納している件で」と連絡が入ってしまうかもしれません。せっかく保証人になってくれた人に、ローンが破綻したことを伝えておくことは、勇気が必要なことですが必要なことです。必ず連絡を取るようにし、しっかりと説明して納得してもらうようにしましょう。

住宅を手放したくなくても、ローンが返済不可能なら金融会社も対処しなくてはなりません。滞納を繰り返していると、分割返済の権利を失い、最終的には一括払いを要求してきます。当然分割払いで回収できる利益がなくなるわけですから、「一括で払ってください」ということになりますよね。しかし、実際に滞納している場合な訳なので、当然一括で支払うのも難しいです。そういう時、金融会社は債権回収会社に依頼するわけです。

■債権回収会社（サービサー）とは

債権回収会社というのは、文字通り債権を回収するための専門の会社です。ドラマや映画などでは、「怖い男の人がやってきて・・・」というのが描かれていますが、普通の債権回収会社もあるので、恐れる必要はありません。ただ、債権回収会社は、当然依頼者（金融会社）の融資金額を取り戻そうとするので、いろいろな方法を駆使してきます。その一つが競売という手段ですね。これを使われると家を失う可能性があるので、十分注意したいところです。

■競売にかけられるとどうなるの？

金融会社や債権回収会社は、「支払いができないなら、それはもう債務者のものではないですよ」と判断します。住宅を購入する時、金融会社が住宅の金額を立て替えて支払い、それを回収するのが住宅ローンの仕組みです。当然支払えないのなら、本来購入の時に支払った金融会社のものとなるわけです。そのため、競売にかけて住宅を勝手に売ってしまうのです。当然、債務者は支払いができない訳なので、家を手放すしかなくなります。十分気を付けておきたいところですね。

■不動産を売却して債権を回収するのが仕事

債権回収会社は、何としても債権を回収するために動くので、当然法的手段を取ってくることもあります。住宅ローンを支払わないというのは、一種の金融事故であり、裁判所も絡んでくることとなります。競売開始決定通知が送られてきた場合、原則としては家を取り戻すことはできなくなります。その競売の回避方法として、近年任意売却が行われています。債権回収会社に競売に出されるのではなく、自分の意思で「家を売るよ」という事です。近年は金融会社も住宅ローン分を回収できるということで、売却金額からの配分を認めているところが多いですね。

住宅ローンの支払いに苦しくなる状況は、突然やってくるかもしれませんし、徐々に迫ってくるかもしれません。リストラされた場合は支払いも難しくなりますし、仕事の収入が減った場合は徐々に難しくなるでしょう。しかし、そんな状況でいつでも任意売却ができるのかというと、「そうではない」ということを知っておきたいです。支払えなくなったからといって、「それじゃあ任意売却すれば良い」という考え方を避けた方が良いということです。

■滞納月数が一定以上必要となる

任意売却するためには、住宅ローンを滞納する月数が一定以上必要となります。基本的には3カ月から5カ月と言われていますね。その間は、金融会社も督促状を送ってきたり、催促状を送ってきたりするわけです。当然、金融機関によってそれぞれ異なるので、滞納月数がおのずとたまっていきます。そして、一定以上たまると金融会社は「期限の利益の喪失」という書面を送ってきます。これによって債務者は分割権利を失うこととなります。

■分割返済から一括返済へと変わる時

金融会社が「この債務者は払えない」と判断した場合、当然利益を回収するために一括返済を要求します。当然支払いができない訳ですから、一括返済を要求しても債務者は払えないことが多いですよね。だからこそ、金融会社は債権回収会社へと業務委託するわけです。一括返済の要求に応じない場合、いわゆるサービサーと呼ばれる人たちが法的手段を使って回収しようとするわけです。それが競売の申し立てとなりますね。これを回避するために、任意売却をすることとなります。

■任意売却業屋への相談をするのが吉

実際「債権回収業者とか聞いたら怖いよ」という方もいますし、こういう話をするのが嫌な方も当然いますよね。しかし、そのまま放置しておくと住宅が競売にかけられて、結局損をして手放すこととなります。住宅ローンが払えなくなった時点で、任意売却業者に相談することをおすすめします。相談すると、どのように行動すれば良いのか教えてくれますし、必要な手続きを進めてもらうことができます。素人ではわからないことが多いですし、借金問題や法律などにも詳しくないといけないので、専門の業者に依頼しましょう。

一戸建てを購入したり、マンションを購入したりしたのにも関わらず、どうしても引越しなくてはならなくなることもありますよね。住宅ローンが残っている状態で引越しをするのなら、任意売却も考えておきたいところです。近年は知っている人も多いかもしれませんが、実は任意売却に関しては「知らなかった」という方も多い訳です。しっかり利用すれば、とても便利な方法なので、住宅を売りたい時にも活用していきましょう。

■住宅ローンを払わずに引越しする人もいる

中には、住宅ローンが数千万円～数百万円残っていて、それを払うのが嫌で引越しするという方もいます。当然、一度融資を受けている場合は、その返済が義務となります。返済しなければならないローンを払わずに放置しておくと、当然督促状や催促状が送られてきます。それをさらに無視していると、当然金融会社も債権回収業者に回収を委託します。さらにローンの分割権利を失い、「一括で払ってもらいましょうか」ということとなってしまいます。気を付けてくださいね。

■引越しの際の任意売却とは

引越しするのに、旧居の住宅ローンをずっと支払わなくてはならないというのは、どうしても酷な話ですよね。住んでもいない家のために、長年に亘って支払いをするというのは、家計にも大きな負担を与えてしまいます。そういう時こそ任意売却を利用するのが有効なのです。任意売却は自分が抱えている住宅ローンを支払えない状態と判断された場合にできるもので、当然残りの住宅ローン分の価格で家を売ることができればチャラにできますよね。金融会社も近年、その方法に対応してくれています。

■住宅を売る時の注意点

引越しをして、放置したままにしておくと金融会社に競売にかけられます。勝手に競売にかけられてしまうわけです。当然「知らなかった」では損をしてしまうこととなります。なぜなら、競売で売られる場合、残りの住宅ローン分の金額で売れるかどうかはわかりません。むしろ転売目的で売買されることが多いので、価格は安くなるのです。それなら、引越しの時にしっかりと任意売却しておいた方が、得することが多いと言えますね。どうしても逃げたいという気持ちもわかりますが、しっかりと対応するようにしましょう。

住宅を購入したのは良いものの、やむを得ない理由で住宅ローンの支払いができなくなることもありますよね。それは別に悪いことではないので、落ち込む必要はありません。しかし、何もせずに放置しておくのではなく、しっかりと対策を行いましょう。その対策の一つとして、近年多くの方が行っているのが任意売却です。これは「自分の意思で住宅を売却しますよ」というもので、住宅ローンが残っていても売却できる方法です。

■一戸建ての任意売却の流れと方法

夢の一戸建てを購入したものの、住宅ローンが支払えなくなることは多々あります。一戸建ての場合は、所有者が自分となっているので、任意売却も楽です。専門の不動産コンサルタントに相談すれば、すぐにでも任意売却の手続きを進めてくれますよ。一戸建ての場合は所有者が本人であることも多いので、手続きは意外と楽です。もちろん希望の金額で売れるかどうかはわかりませんが、支払えずに競売にかけられるよりは良いです。

■マンションの任意売却の流れと方法

マンションなどの集合住宅は、いわゆるオーナーや大家という方がいますよね。その他、マンション管理費なども一緒に滞納している方も多いので、十分注意することが必要ですね。ただ、任意売却の時にマンション管理費などの滞納分の債権は買い主に移ることとなっています。そのため、決済する時に諸費用として計上することによって、任意売却した金額から分配することができる場合があります。その配分に関しては、専門の不動産コンサルタントに交渉してもらえば安心ですよ。

■一軒家とマンションならどちらが売りやすい？

近年の傾向としては、一軒家を中古で購入する方も多くなっているので、任意売却の時にも安定して購入してもらえることが多いです。その一方で、マンションなどの集合住宅で暮らしたいという方も多いので、そちらも売りやすいと言えるでしょう。住宅を持っているということは、それほど価値があるということなのです。最適な価格で売却してもらうためには、任意売却業者をしっかり使って、専門の不動産コンサルタントも評価の高いところを選んでいきましょう。一戸建てもマンションも、専門業者によって売却の有無が変わってきますよ。

任意売却をしたくても、正直素人ではわからないことも多いですよね。実際、自分の家を売るという発想は普通ではできないですし、どうしようもなくなった時に初めて任意売却を考える方も多いです。他に借金があるとか、莫大な負債があるとか、そういう状況でないと到底任意売却という選択肢を選んでいる暇はありませんよね。ただ、任意売却はとても便利なものなので、まずは相談してみましょう。

■任意売却時の銀行とは誰が取引するの？

任意売却の時、銀行と取引するのは自分ではなく任意売却業者です。債権者と債務者の間に入り、公平な取引ができるようにサポートしてくれます。不動産業者というよりは、任意売却専門の不動産コンサルタントという方が近いです。任意売却だけでなく、金融関係の知識も必要となるので、相談する時は専門の知識を有した相手に相談するようにしましょう。近年の不動産会社には、そういうコンサルタントも多くなっていますよ。

■良い任意売却業者を見分けるためには

任意売却という言葉が世間に広まるようになり、いろいろな業者が登場するようになっています。利用者の方は「どこに相談すれば良いのかわからない」という状況も多いでしょうね。そういう時、良い業者を見分ける方法を知っておけば、判断する指標となるはずです。まず、第一に丁寧な対応をしてくれる業者を選びましょう。内容やプロセスを詳しく説明してくれる業者だと信頼できます。また、実績を確認できるようであれば、実績豊富な業者の方が確実に信頼できます。単純に名前の通った業者を選ぶのも良いですね。

■借金問題などは弁護士や司法書士にも相談

任意売却するということは、借金問題などを同時に抱えている方も多いですよね。任意売却の後に自己破産をするという方も意外と多いです。そういう時は、合わせて弁護士や司法書士にも相談しておくことをおすすめします。自分一人で借金問題を解決するのは、正直非常に難しいです。任意売却が終わればそれで解決ということではなく、借金の無い生活を取り戻すことがゴールとなります。それまでは弁護士などの意見をもらうなど、頼れる人は頼っておくことが重要となります。自己破産も自分で行うのではなく、信頼できる弁護士などに相談しましょうね。

住宅ローンを返済しないと、結果的に信用情報機関に登録されてしまうこととなります。いわゆるブラックリストと呼ばれているもので、これに一度登録されてしまうと、厄介なことになるので、できれば支払いはしっかり済ませておきたいですよね。住宅ローンというものは、長年支払っていくことになるので、どうしても返済できなくなる場合もあります。その場合も信用情報機関に登録されてしまうので注意しましょう。

■ブラックリストではなく信用情報機関

ちまたでは「借金を返済しないとブラックリストに載る」ということや「滞納し続けるとブラックリスト行きだからな」ということが叫ばれていますよね。しかし、実際にブラックリストというものは存在しません。あるのは信用情報機関というもので、ここに借金の踏み倒しや滞納などについて登録されるのです。自己破産などをすると、確実に信用情報機関に登録されてしまうので、行動する時は慎重に選択していきましょう。

■信用情報機関に登録されてしまうとどうなるの？

一度信用情報機関に登録されると、新たにローンを組めなくなります。もちろん新規でクレジットカードを作ったりすることも難しくなります。簡単に言うと、例えば友人にお金を貸したのに、それが返ってこないことがありますよね。こういう時、自分の頭の中で「こいつにはもう貸さない」と決めるはずです。金融機関としても返してくれなくなる人に貸すことはできないということです。だからこそ、信用情報という形で登録しておき、融資する時に参考にするわけです。

■信用情報機関に登録されたら二度とローンは組めないの？

原則としては信用情報機関に登録されると、借金やローンなどができなくなります。しかし、これに関しては5年ほどで情報が元通りになることもあります。一生借り入れできないというわけではなく、一定の期間を過ぎればまた借り入れすることはできるようになります。その点は心配しなくても大丈夫です。ただ、一番良いのは信用情報機関に登録されないことなので、その辺は十分注意しましょう。住宅ローンなどの場合は、しっかり払っていればブラックリスト行きはあり得ません。延滞しても返済する意志があり、可能性があれば登録されることは避けられます。どうしても払えない場合は、任意売却で回避することもできますからね。

任意売却をするとブラックリストに載るのか？　参照ください。

住宅ローンがどうしても払えなくなる状況もありますよね。失業したりリストラされたり、病気になってしまったり、その他のトラブルで払えなくなるなんてことも多々あります。誰もが悪意を持って住宅ローンを滞納するということではないわけです。だからこそ、近年は任意売却などをする人が多くなっています。金融機関は競売を選択しますが、それよりも任意売却した方が良い面も多いです。

■市場価格や相場に合わせて売却できる

競売となると、転売目的で入札されることが多いので、かなり価格にも差が出ます。場合によっては残りのローンをカバーするには程遠い価格になってしまうかもしれません。しかし、それに比べて任意売却は、市場価格や相場に合わせて売買できる可能性があります。極力負債を残すわけにはいかないので、任意売却の方が良い面も多いと言えますね。負債を減らし、自分の負担を減らし、なおかつ家を最適な価格で売れるワケです。

■近所に知られることが少ない

競売に出されると、当然不動産会社の人たちや裁判所の執行官による自宅の調査などが行われてしまいます。そうなると、周りの人に「あの家、何かあったのかしら」と勘繰られてしまうわけです。しかし、任意売却の場合は通常の感覚で販売できるワケですから、当然「あぁ売りに出したのか」と一般的な感覚で売却できるのです。強制的に売買されるか、自分から売却するのかによって、精神衛生上もダメージが少なくて済むと言えます。裁判所などが介入してくると怖いですよね。それなら、自分で売却した方が心も傷付かなくて済みます。

■費用が一切かからないといううれしさ

競売にかけられると落札されるまでに時間がかかります。当然古くなっている家だと、あまり買い手が見つからないこともあるかもしれませんね。そうなると、遅延損害金が発生してしまって、日に14.6％掛かってしまいます。その負担はかなり大きいのではないでしょうか。ただでさえ負債が大きいのに、無駄に費用を抱えてしまうことになります。任意売却の場合は、そういう費用が掛からないので安心して販売できるわけです。全ての手続きの費用は、物件の売却費用から配分されるようになっているので、安心して売却に専念できるワケです。

住宅ローンが払えなくなってしまった結果、不可抗力的に滞納してしまうという方も多いですよね。基本的にこれらを放置しておくと、ちょっと怖いことになります。もちろん適切に対処すれば良いのですが、放置しておくのだけは絶対にやめましょう。支払いができない場合は、逃げることを選択してしまう方もいますが、逃げるくらいならしっかり任意売却などの方法で対処した方が良いです。

■滞納していたらどうなるの？

住宅ローンは毎月払っていると思いますが、それを滞納すると最初は連絡がきます。金融機関から、「○月分の住宅ローンが振り込まれていません」というような内容の連絡がきます。その時点でしっかり謝り、振り込みを完了すれば良いのですが、それができないこともありますよね。住宅ローンを組んでいる人は会社に勤めていて、給料からそのまま差し引かれるようにしているという方もいます。しかし、その一方でリストラや解雇に遭い、払えなくなることも・・・。そうなると、督促状や催促状が送られています。

■督促状や催促状を無視すると？

督促状や催促状が郵送されてきたにも関わらず、「我かんせず」を貫き通す人もいますよね。しかし、督促状や催促状の時点で対処しておかないと、怖いことになります。金融機関には差し押さえる権利があるので、支払えないと判断した場合は住宅を差し押さえられます。簡単に言うと家を手放すこととなるワケです。今まで住んできた分、愛着などもあると思いますが、住宅ローンが払えないのであれば差し押さえられて当然とも言えます。

■分割権利の消失に注意しないとダメ！

住宅ローンは分割で支払うのが普通ですよね。一括で払えるという方はほとんどいません。つまり、金融機関などに融資してもらって、その返済をすることが必要となるワケです。滞納を繰り返していると、その分割権利を失うことになります。分割の権利を失うということは、金融機関が「残りは一括で払ってくれ」ということになるワケです。この時任意売却などをする方が多いですが、できればしっかり支払いできた方が気持ち良く過ごせますよね。住宅ローンは、あくまで債務者として返済する義務があるので、滞納はしないようにしましょう！

任意売却する状況になった時、「本当に任せて良いのかな」と思ってしまう方も多いかもしれませんね。住宅ローンが払えなくなっている時点で、もはや手に負えなくなっている状況かもしれませんが、任意売却にも良い点と悪い点があるわけです。それぞれ知っておくのと知らないのとでは、天と地ほどの差があります。まずは知識を付けて、最適な方法を選択できるようになりましょう。

■任意売却は絶対的に良いもの？

任意売却は、当然住宅ローンの圧迫感や重圧から逃れられるので、メリットも多いです。しかし、当然のことながらデメリットもあります。そもそも住宅ローンが支払えなくなった理由について、一度深く考えたことはあるでしょうか。任意売却はうれしい面もあるのですが、そういった状況に陥った原因の解決が先決という方も多いです。そのまま放置すると、結局任意売却しても根本的な解決に繋がらないこともあるためです。自分たちの生活を見直し、改善していく努力が必要となります。その点は忘れないようにしましょうね。

■任意売却して得する点

任意売却で知っておきたい点は、実勢価格に近い金額で売却できることや早期売却できる点にあります。その他、平和的な解決へ導いてくれることが多かったり、売却費用がかからなかったりすることなどもメリットですね。債務者の生活を考慮して任意売却できるので、当然その後の生活を立て直しやすいというメリットもあります。また、売却した後は安心できますし、周りの目を気にすることもありません。なので、精神衛生上良いという点もありますね。「支払いたいのに支払いができないよ」という場合、住宅を手放すのも一つの選択肢と言えますね。

■任意売却して損する点

任意売却は助かることもたくさんあるものの、頭の片隅に入れておきたい情報もあります。まず、通常の売却とは異なるため、任意売却は不確実要素が多いです。「債権者に同意されないかもしれない」という点もあれば、「売却が承認されないかもしれない」など、「かもしれない」という点がとても多いわけです。また、自己破産したとしても免責にならないなんてことも・・・。任意売却後に自己破産しても、免責にならないことがあるので注意しましょう。その他、任意売却しても残債となることもあり、その時に新たな連帯保証人が必要となることもあります。これらの点には注意が必要ですね。