売却後も住み続ける方法

任意売却を決断したいが、子供の学校の学区を変えられなく引越できないケース、または事業所として登録し移動が困難なケースなどがあります。また、そのような理由から売却後も住み続ける方法がないかのご相談も多くあります。そこで、以下の方法により任意売却の後もそのまま住み続ける事が可能となります。

親子間売買・親族間売買が難しい理由

任意売却のご相談の中で、所有不動産をご本人の兄弟や子供に売買し「そのまま住み続けたい」と希望されるお客様が増えております。
不動産の担保権がはずれ、なお且つ自宅に住み続けられる事が可能ならそれが理想です！
その場合でも、親族または身内の方が現金で購入されれば何も問題はありません。しかしながら現実は不動産という高額な商品ゆえ、やはり住宅ローンを組むことになりますが、その売買が親子間・親族間売買である場合には、住宅ローンを断る金融機関が多いのが実情です。
それは、金融機関と保証会社との保証契約のなかに担保物件の売主が申込み本人の配偶者、親、子のいずれかである場合、融資保証の対象とならないという条項があるからなのです。

それには、以下のような理由があります。

1.親子間、親族間の場合、所有権移転の原因は一般的に相続か贈与であるのに対し売買は不自然である。
2.自宅購入の名目で金利の安い住宅ローンでお金を借り、他の弁済に回る可能性がある。特に任意売却の場合、
　オーバーローンの状態から担保物件の借入額を圧縮する事を目的に行う場合があるため。
3.売買価格を安く設定した場合、適正価格からの差額分が贈与の対象となり、贈与税がかかることもある。
4.住宅ローンは原則として自己の居住のための住宅取得に限られるので、同居しない親族のための取得の場合、
　融資対象外となる。

当センターでは親子間売買・親族間売買に実績があります

前述のことから、原則として親子間・親族間の売買では、住宅ローンの利用が難しくなります。
しかし当センターが取扱うことにより融資が可能となります。それは

・不動産仲介業者による売買契約書や重要事項説明書など通常の契約と同様の書類がある。
・不動産業者が仲介することで客観性が保たれ、価格の妥当性かつ本来の目的で売買されると認められる。

などの条件が整えば、通常の住宅ローンと同様に親子間などの売買に対しても融資を受けられる場合もあります。当センターの取引する金融機関では、購入者の属性によって１００％ローンを組む事も可能となります。但し、一般の優遇金利を使った住宅ローン融資より金利は高くなりますのでご承知おき下さい。

住宅ローン返済が困難になったり、ストップしてしまった場合、そのままだと通常は競売へと移行してしまいます。債務者（所有者）が売却後もそこに住み続けたいと思った場合、任意売却では購入者（投資家）の協力を得て、債務者のご自宅を購入しあなた自身が賃借人として賃貸契約を結ぶ事によりそれが可能となります。いわゆるオーナーチェンジ物件と同様の形態です。
先々の景気が不透明な時代だからこそ、不動産投資に注目している投資家は数多くおります。当然の事ですが、あくまで投資目的ですので収支の合わない物件や再販売が困難な物件は購入しません。
そこで、売主であるあなたの支払える対価（賃料）と不動産価格とのバランスも十分に考慮されます。

こんな方法も！

前述のように親族間の売買が困難な場合、その対処方法として買受け予定の親族、または子供が住宅ローンの審査に特段問題のない方であれば一旦、投資家や当センターの関係会社が購入し、その後、通常の売買で親族の方に住宅ローンを組んでいただく事も可能となります。ただし、その場合は不動産取得に際し様々な費用や税金がかかってしまい、結局は高い買い物をする結果になる事も考えられます。
ご自宅に特別な思い入れがあり、どうしても手放したくないとお考えの方は、ご検討いただいても良いかもしれません。