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よくある相談 | 任意売却や住宅ローン滞納の相談なら【任意売却支援センター】

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住み続ける事はできますか?

当センターへ相談頂くお客様の中で、債務者が「現在の住宅に住み続ける事ができないか」という問合せが多くございます。そのようなご質問に対して、「リースバック」という方法もございますが、まずお客様の債務状況や物件内容をヒアリングし「親族間売買」が可能かどうかを検討させて頂きます。そこで、当センターで取り扱った親族間売買の事例を元に解説します。

 

 

 

 

<親族間売買が可能なら、自宅に住み続けられる>
任意売却では、残債を下回る価格で売却されるケースが多いのですが、仮に残債が1,500万円残っていても不動産の相場が1,000万円であるならば、債権者である金融機関も無理に「1,500万円全額返しなさい」とはなりません。これを上手く利用し、親族間売買を成立させる事ができるなら、本来1,500万円返済しなければならないものを、1,000万円で親族に任意売却し住み続ける事が可能となります。それが上手く成立できれば債務者としては願ったり叶ったりです。

 

<親族間売買は、銀行の住宅ローンが利用できない>

そこで、問題となるのが売買代金となる資金をどのように用意するかです。元々購入者である親族の方が1,000万円手持ちで現金をもっているなら何も問題はありません。しかし、そのような大金がすぐにご用意できる方もそう多くはありません。その場合、その物件を担保にローンを組む必要があります。しかし、一般の銀行の場合、親族間での売買は保証会社の融資対象外となるため住宅ローンが使えないのです。では、どうすれば良いのか?このケースでは親族間でも融資可能な「信販系のローン会社」を利用します。金利は銀行より高いですが、数年後に低利の銀行融資に借り換える事も可能です。

 

<ローン利用の場合、不動産の担保余力が必要>

しかし、その信販系のローンについても担保評価が問題となります。一般の住宅ローンの場合売買価格の100%融資が可能な銀行も多くあります。しかし、信販系のローンの場合は一般的に評価の70%しか融資できません。1,000万円の売買では700万円しか借入できないため、300万円+諸費用は現金で用意する必要があります。当センターでも親族間売買のお取引を何件も成約させて頂きましたが、その多くは債務額に対して担保余力が多くある場合、又は前述のように購入者である親族が現金を多くもっている場合に限られるのです。

 

<一旦、業者販売し買戻す方法>

このように任意売却では親族間売買のハードルも高く、成功できる確率は決して高いとは言えません。そのようなケースでも諦めず他の解決方法を探ります。

これも、当センターで取り扱った事例です。

親族間でのローンが取扱できなかったため、一旦当センターで購入し、その後息子さんが低利の銀行融資を受けて買い戻したケースがございます。

 

 

このような例もあり、住宅ローンを滞納によって競売手続きを待つよりも、住み続けられる解決方法があるならばチャレンジしてみてはいかがでしょうか。

2019/9/16

<参照リンク>

住み続けるなら親族間売買を検討すべき
親子間売買、親族間売買
任意売却でのリースバックは可能か?

                                

任意売却での引越しは、いつ頃すればよいのか

任意売却をご依頼されるお客様から「引越しはいつすればよいのか」という質問を受けます。ご自宅の売却ですから、内覧等の立ち合いの煩わしさから早期の引越しを希望される方もいらっしゃいます。しかし、私たちがお客様にお話しすることは、購入者が決まり物件引渡しの時期が明確になってからお引越しするようにお勧めしています。それには以下のような理由があります。

 

■お引越しが早ければ引越先の家賃もかかり、経済的負担が多くなる。
■100%任意売却ができるという確証がない。
■何らかの事由で任意売却不成立で競売となった場合、概ね6か月間はそのまま住むことが可能。
■当センターの支援金制度を利用するには、債権者の最終稟議が必要なため。

 

 

主に上記の理由が考えられますが、やはり大きな理由は家賃負担の経済的な部分かと思います。
任意売却を行っている期間は、当然ですがローンの支払はありませんし家賃もかかりません。
お客様には、ギリギリまでご自宅に住んでいて、その間に「次の生活再建の準備をすべき」とアドバイスしております。

 

その他、お引越費用などのご心配などもあるかと思いますので、当スタッフに相談いただければ親身に対応させていただきます。

 

<関連記事>
任意売却の引越

 

  

他に依頼してますが相談できますか?

「他社に任意売却を依頼してますが相談できますか」と任意売却支援センターにはこのようなお電話があります。
もちろん当方からの返事は「何でもご相談受付させて頂きます」とお答えします。

なぜ他の会社に相談するのか?現在、依頼している業者の対応をお聞きすると以下のような回答がありました。

 

・最初は対応が良かったので任意売却の依頼をしたが、依頼後は態度が変わってしまった。
・書類にサインしたものの、その後の報告や連絡がなくどうなっているか心配。
・何か質問すると不機嫌になるので、聞きにくい。
・担当者が高圧的な態度や説教をする。
・話がころころ変わるので、今後に不安を感じる。
・最初に約束した引越代がもらえないかもしれない。など・・・

 

上記の内容は、任意売却の業務内容でなく、全てが依頼先に対する不信感なのです。ほとんどの相談者様は、私どもが丁寧に説明すると依頼先を任意売却支援センターに変更したいと言われます。もちろん、その申出には嬉しい気持ちもございますが、簡単に変更できるものでもありません。

 

 

任意売却のケースでは、販売期間が決まっている都合上、一旦依頼すると業者を変更する事が困難な場合があります。特に競売の申立て等が始まっている案件や、すでに依頼して数か月経過しているようなケースでは変更する事で債務者のリスクとなる場合があるからです。それを分っていて任意売却を依頼した後は、債務者の要望は聞かず業者自身のペースで進めようとする不親切な業者も存在します。

 

当センターとしては、一応これまでの経緯や内容をお聞きし、当方に変更してもお客様のリスクを伴わないと判断した場合は、喜んで債務者様の依頼をお受けさせて頂きます。もし現在、依頼している業者に連絡取りにくかったり、担当者への不信感がある場合は、遠慮なく当センターのフリーダイヤルへご連絡下さい。もちろん相談料無料でご対応させていただきます。

 

 

  

「担保不動産競売開始決定」通知書が届いのですが?

住宅ローンを数ヶ月間滞納し期限の利益を喪失すると、金融機関はあなたの担保不動産を競売にかけ債権を回収します。一度、競売の申立が入ると裁判所に意見書を出したとしても、債権者側に過失がなければ延期や取り下げはできません。

 

そして注意すべき事は、競売の申立が行われると裁判所で調べた「競売屋」と言われる人たちが毎日のように訪問して来て、根拠もなく高額な引越代の提示をしたり、強引な手法で契約しようとします。ご自身やご家族の心労を考えると、煩わしい対応を迫られますので、その場合「もう他に依頼しました」とお断りしましょう。

競売開始決定通知

 

しかし、この段階まで進んでしまったら、もう諦めるしかないのか? いや、諦める必要はありません。
競売の入札は4~5ヶ月後ですので、諦めず「あなたが今出来る事」をすべきです。

債務者ができる事とは何をすれば良いのか?まずは「任意売却を決断」するだけでいいのです。
その後の債権者交渉や不動産の販売活動、契約に至るまで、任意売却専門の会社に任せておけば滞りなくお手続きします。

 

今現在、その通知書が届いている方は、任意売却支援センターのフリーダイヤル0120-281-540迄ご相談下さい。

任意売却は最初から最後まで相談料無料です

 

     

借金を残したまま亡くなったらどうなるのか?

任意売却のご相談の中で、残債が多額に残ってしまい完済できないまま死亡した場合どうなるのかよく質問がございます。
ご本人が亡くなった場合は、財産は相続人に相続されますが、同時に負の財産(借金など)も相続されます。
「プラスの財産だけを相続し、借金は相続しません」というような都合の良いことはできないのです。

 

相続の問題

 

前述の任意売却の際の残債については、亡くなった時点で借金の方が多ければ「相続放棄」をすれば借金を引き継がなくて済みます。しかし、プラスの財産が多いのかマイナスの財産が多いのか、親の財産など分らないケースもありますし、財産が多いと思っていたが後々借金があることが判明する事も考えられます。
その場合の有効な方法として「相続財産の限定承認」という制度を利用することが可能です。

 

限定承認とは、プラスの財産の範囲内でマイナスの財産を相続することで、後で多額の借金が判明した時でもプラスの財産の中で支払うこととなるので、相続人が余計な負担をしなくて済むのです。もし、清算後に剰余財産があれば相続人に帰属されるため、とても合理的な制度と言えます。簡単にいうと「条件付相続」でしょうか?

しかし、相続人の一人でも反対者がいると限定承認は申請ができないため、全員の同意が必要となります。
先々、相続の心配がある方は調べておいた方が良いでしょう!

 

<関連リンク>

法律の専門家に相談

任意売却と団体信用生命保険

 

 

 

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住宅ローンを滞納した時の対処方法は?

住宅ローンの返済見通しが立たないケースや既に滞納が始まっているお客様がとる行動として、以下のような対応が考えられます。

1.返済条件の見直しを銀行に相談する 
2.ご自宅の売却によって弁済をする 
3.そのまま放置して競売入札まで住み続ける  

 

波

 

せっかく手に入れたマイホームを手放したくないと考えるのは当然の事。出来れば銀行にリスケジュールをお願いして返済の負担を減らす事が可能であるなら相談に行くべきでしょう!ただし、返済期間を延ばしたり元金を据え置く対処は一時的には楽になるかもしれませんが、そのつけを後回しにする事となりますので先々の返済計画が立てられない場合は、やはり自宅の売却も考えなくてはなりません。

 

そこで問題となるのが、現在のローン残高と売却額の金額です。
何年も住宅ローンを払い続けてきたのに、その時期から不動産の相場が下落したり、建物の経年劣化によって資産価値が下がったりして売却しても全額返済出来ない、「担保割れ」の状態になってしまうケースが多く見受けられます。
このような場合どうすればよいのか?銀行としては「売却で全額返済出来ないなら、不足分をご用意して下さい」と言われます。しかし、資金の用意ができるならローンの滞納はしない訳で、当然ながら不可能と思われます。

 

そこで「任意売却」という方法により、担保権を抹消し借入残額を圧縮する方法をとるべきなのです。 ですが、銀行の窓口で相談しても任意売却を勧めてくれる担当者はほぼ皆無です。それは、任意売却するにはローンを数ヶ月滞納し「期限の利益を喪失する」ことが条件となるからです。銀行の担当者が、わざわざローンの滞納を勧める訳がありません。
くれぐれも、銀行の担当者さんには「任意売却をするのでローンを滞納します」とは説明しないで下さい。「滞納をした結果として任意売却を選択せざる得ない」という状態に持って行くべきなのです。その間、数ヶ月という時間がかかり金融機関としては返済してもらうため、あなたに何度も連絡を入れてきます。決してその連絡に対して放置してはいけません。後々、債権が保証会社に移行された場合でも、あなたの情報はそのまま引き継がれますので任意売却に対して非協力的になる場合もあるのです。

 

一般的には、このような任意売却は経験はする事がないため、お客様は金融機関とどのように対応して行けば良いのか難しい判断となります。そこで、住宅ローン滞納が予測される初期の段階から当センターにご相談いただく必要が出てくるのです。多くの方は切羽詰まった状況になってからご相談されます。よく競売の入札間近になってどうにかして欲しいというご依頼も多々ありますが、実際そうなってからでは遅いのです。
色々な状況を想定しながら早めに相談する事が成功へのポイントとなります。
当センターでは、お客様から何度ご相談いただいても相談料は一切いただきませんのでご安心下さい。

 

<関連リンク>

住宅ローン破綻の原因その1<無理な返済計画>

住宅ローン破綻の原因その2<経済状況悪化>

住宅ローン破綻の原因その3<内部的要因>

 

いつまで返済が続くのか?

任意売却をしたお客様は不動産売買が終われば全てが完結ではなく、その後の住宅ローン残債の返済を考えなければなりません。その額が100万程度なら完済できる希望もあるのですが、500万円、1,000万円となると一生涯かけて返済を続ける事となります。このように考えると、返済する気力も消え失せてしまいそうです。そこで、残った債務は将来どうなるのか?考えてみましょう!

 

住宅ローンの返済

 

■自己破産をして借金をなくす

自己破産をして債務を無くするのが、早期の解決策ではありますが、費用面や仕事上などの理由で自己破産できない方もおります。また、毎月の返済額が数千円程度なら自己破産を考えなくても良いでしょう。

 

■頑張って債務を全て完済しまう

多額の債務がある場合、残念ながら完済できるケースは少ないと思われますが、もし元本の返済が終わった時点で遅延損害金については免除の申出をしましょう。

 

■5年間返済をせず時効を迎える

借金は簡単に逃れることはできませんが、「ない袖は振れぬ」ので、本当に支払いができない場合は放置せざる得ない場合もあります。しかし、5年の間に一度でも返済が行われたり、債権者の裁判所の訴訟手続きにより、時効が中断される場合があります。

 

■全部あるいは一部の債務免除を受ける

債権者側が税務対策上、債権を放棄(免除)することもあります。また、債権者に一時金の弁済(債権額の10%~50%)を行い、残りの債務を免除してもらう方法もあります。

 

■借金を残したまま相続

相続はプラスの財産だけではありません。ご本人が借金をしたまま亡くなると、その借金は相続人に承継されるので、そのような場合は相続放棄すれば借金を引き継ぐ事は免れます。

 

※任意売却後に債務が残ったとしても、上記のような方法もありますし、多額の借金で落ち込んでいても仕方ありません。完済できない程の債務は、ある意味開き直る気持ちがあれば未来も変わるかもしれません。

 

 

<関連リンク>

任意売却した後の残債務の対処方法
住宅ローンの残債が時効消滅したケース
借金を残したまま亡くなったらどうなるのか?
任意売却すると支払総額が減る?

リースバックでの買戻しはできるか?

任意売却を検討されるお客様の中には、リースバックを希望し且つ将来その家を買い戻したいとの意向のある方も少なからずおられます。任意売却をした債務者が将来買戻しで出来るか出来ないかといえば、可能性は0ではありません。

 

しかし、仮に相手方が買戻しを承諾したとしても、任意売却を行う債務者のほとんどが、金融事故により信用情報機関(ブラックリスト)に登録されている状況のため、現実問題として新たにローンを組む事が困難なのです。また、買戻し金額は売却額にプラスして諸費用と売却相手の利益が乗ってしまい、想定以上の金額になる事が予測されます。

 

リースバック住居リースバックマンションリースバック契約書

 

最近、大手の不動産会社が盛んに宣伝している「ハウスリースバック」は、将来買い戻す事もできるとあります。弊社もこの会社と取引があり、何度か見積依頼した経緯がありますが、この会社のリースバックは、不動産に担保余力があり売却時に剰余金が発生するお客様が対象で、債務が残ってしまう任意売却ではほぼ成立しない事が多いようです。理由は買取金額が非常に低く、債権者の同意が必要な任意売却では価格の承認が得られない事が理由の一つです。

 

当方で過去に取引したリースバック契約で買戻しを希望されるお客様もおりましたが、実際に買戻しできたケースは今のところございません。なお、残債が残ってしまう任意売却において、買戻しが出来るケースは以下の2つの条件をクリアしなければなりません。

1.取引価格に対して債権者の合意があり、かつ取引の相手方が買い戻しを承認した場合。

2.買い戻しのための資金が、親からの援助(又は身内の住宅ローン審査)など明確になっている事。

 

このように売却の際に剰余金が残るケースと比較すると、任意売却での買戻しできる可能性が極端に低くなりますので、それを認識したうえで相談される事をお勧めいたします。

 

<参照ページ>

売却後も住み続ける方法

任意売却でのリースバックは可能か?

 

 

 

 

任意売却するとブラックリストに載るのか?

よく「ブラックリスト」という言葉を耳にします。ブラックリストというのは俗語で、正式には個人信用情報機関の事故情報のことです。個人的にはブラックリストという言葉は、何か犯罪者リストのようであまり好きな言葉ではありません。

住宅ローンでブラックリスト

 

任意売却をするとブラックリストに載るんですか?
任意売却のご相談者からこのような質問を受ける事があります。それは少し違います!

 

任意売却とは任意整理や民事再生・自己破産といった債務整理とは違い、債務超過に至った不動産の売却の行為を意味するのです。任意売却をするからブラックリストに載るのではなく、ローンを滞納し期限の利益を喪失したことにより事故扱いとなり信用情報機関に登録されるのです。結果として、任意売却してもしなくても事故情報に登録されてしまいます。

 

当然ですが、一定期間ローンを組む事やクレジットカードの制限を受ける事もあります。まだ住宅ローンを滞納されいないお客様には、その事をきちんとご説明しますが、すでに期限の利益を喪失し代位弁済されてしまったお客様は、金融機関から信用情報機関に登録されることとなります。ですので、債務者様にとっては任意売却をきっかけとして、今後の再生のための準備をする事が重要となります。

 

<関連リンク>

ブラックでも賃貸物件の審査は通るのか?

期限の利益の喪失

 

自己破産しか方法はないのか?

私たちのもとに相談される債務者様から「任意売却したら自己破産しかないのでしょうか?」という質問がよくございます。それは、住宅ローン以外の債務状況にもよりますが、任意売却=自己破産ではございません。
依頼者のなかには自己破産だけは避けたい、もしくは仕事の都合で自己破産できない方、連帯保証人に迷惑がかかってしまうケースなど様々です。また、債務状況を確認し住宅ローン以外の債務が少ない場合は自己破産までしなくても良い場合も多いのです。

 

自己破産の悩み

 

任意売却の相談窓口は多岐に渡ります。任意売却の専門会社や一般の不動産会社・法律事務所・NPOや社団法人・WEB制作会社まで・・・しかし、相談先や依頼先が違うと、自分が意図した方向とは異なる方向へ進む場合がございます。
法律事務所、又は弁護士と提携している任意売却専門会社は、基本的に任意売却が終了し債務残高が確定すると自己破産を勧められます。任意売却と債務整理をセットで処理してしまうんですね!
クライアントへの説得は簡単です。「〇〇様は任意売却後の残債が〇百万円になりますが返済できますか?できなければ自己破産された方がよろしいです」 はたして、このような回答で良いのか疑問です。

 

最初から債務整理のお考えがあり、一緒に任意売却を行う場合は法律事務所でも良いかもしれませんが、どうすべきか思案中の方は当センターへご連絡ください。お客様に最善の方法がご提案できると思います。

 

<関連リンク>

任意売却をどこに依頼するか迷っている方は参考にしてください。任意売却の相談・依頼先

自己破産も一緒にお考えの方はこちらを参照ください。自己破産をお考えの方

自己破産する場合の注意点について解説しています。自己破産をする際の注意

 

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