一般的に金融機関において住宅ローンを組む際には抵当権を設定します。それは、お客様が債務不履行となった場合に債権者は抵当権を実行し、競売による処分にて貸付金の回収を図るためです。さて、債務者宛に「競売開始決定通知」が裁判所から届いたら、もう諦めるしかないのでしょうか?
いや、まだ手だてはございます。競売申立があっても以下の方法で取下げが可能となるのです。
1.ローンの残額と損害金を一括で支払う。
2.個人民事再生の住宅ローン特則を利用して元の状態に巻き戻す。
3.債権者と交渉し、任意売却によってローン債務の圧縮を図る。
しかし、1.に関してはローンの返済が滞っている状況下で一括返済は不可能かと思います。
2.については返済計画が立てられ、安定した収入見込みのある方ならお勧めします。再生計画が認められれば、自宅を守ることが可能かも知れません。但し、弁護士費用やそれまでの滞納額の精算金が必要となったり、様々な問題をクリアしなければならず困難も予想されます。やはり、競売を回避する方法は、3.任意売却が現実的ではないかと考えます。
もし、裁判所から通知が届いて悩んでらっしゃる方は、まず任意売却支援センターにお電話いただき、スタッフに相談することをお勧めいたします。何時間相談しても無料です。 フリーダイヤル 0120-281-540
2022/10/24
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不動産を取得する際に、その名義をご夫婦や親子、兄弟の共有名義にするケースは多くあります。もし、共有者の一方が競売に申し立てられた場合の対処方法について解説します。
そもそも、共有者の持分が競売されるケースは、共有者の自己破産や住宅ローン以外の債権回収による差押えが原因と考えられます。
もし、競売の取下げができなく落札となってしまった場合、新たな買受人と共有者となる訳なので、「そんな物件は落札する人なんていない」と高をくくってはいけません。
東京地裁の落札結果をみても共有持分の競売だろうが、ほぼ確実に落札されています。それは不動産業者やその道のプロが転売目的で落札する場合があるのです。
落札前であれば、持分を競売ではなく任意売却で買取る方法がベストです。但し、任意売却するには申立人の同意が必要なため、親族だからといっても特別に安い価格で購入はできません。
資金が用意できない場合は、自分の持分と一緒に第三者へ任意売却する方法もあります。
恐らく落札した業者から落札した持分を買わないか、若しくはあなたの持分を売ってくれないか打診があると思います。もし買えない時は、第三者へ同時売却の提案もあります。
もし、協議が整わない場合、落札人から共有物分割訴訟を起こされて競売に申し立てられる可能性があります。
共有物分割訴訟とは、共有持分の不動産を裁判所の手続きにより強制的に分割する方法です。その不動産が土地のみの場合、半分に分割しそれぞれ所有する事は可能ですが、建物が存在していたりマンションのように物理的に分割が不可能な場合は、その不動産を自分の落札した持分も合わせて競売にかけ現金化し分ける事となります。
もちろん彼らもプロですから、裁判所の評価基準をしっかりと把握しており、持分売却では通常の評価より3割程度減額されている事を理解しています。また、一般の不動産業者さえ手を出さない持分競売は競争相手が少なく、かなり安く落札できるため再販が競売となった場合でも利益が出る仕組みとなっているのです。
当然、共有物分割訴訟により競売になると実勢価格より低い額になってしまうために、共有者は訴訟前に協議に応じざる得ない状況に追い込まれる事となるのです。
そんな強引な手法で一般人を困らせる事が社会で通用するのかと思ってしまします。しかし、法律上共有者持分は裁判所で分割訴訟を起こせることが可能なため何の問題もないのです。
以上のことから持分の競売は、その道のプロとの交渉が必要でとても厄介な結果となるので、競売前に任意売却により解決する方法が得策でしょう!
この持分競売はよくある事例ですので、このような事案に直面されている方は任意売却支援センターにご相談下さい。
2022/9/1
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一般的に不動産競売は、住宅ローンなどの返済を滞ってしまった債務者への資金回収のために裁判所の手続きを経て行われるものですが、稀に裁判所の判断で取り消される場合があります。
その中で、無剰余取消しと言われるものがあります。無剰余取消しとは、後順位の抵当権者などが競売を申してても、その競売による配当が回らないと裁判所が判断した時は却下されるというものです。
しかし、競売を申し立てるのは必ずしも抵当権者だけとは限りません。当方で扱った例として、担保権者でないクレジットカード会社が判決で債務名義を取り、明らかに無剰余と判りきって競売の申立てをしたケースがありました。なぜ、競売で配当が回らないのに無駄な事をするのか疑問に思う方もいるでしょう!
もちろん、金融会社もプロですから無駄ではなく思惑があっての行為なのです。クレジットカードの債権額は住宅ローンと違い、せいぜい200万~300万円程度です。一般的に債務者は「無剰余取消し」などという言葉すら知りませんから、競売を申立てられた債務者は競売で家を失うなら、何としても200~300万円をかき集めて競売の取下げに動くと想定して競売の手続きを行っているのです。
しかし、このケースはあくまでレアな事例で、債務者の収入や資産の背景を調べたうえでの行為と考えられます。
もし、返済ができなく債務者が任意売却を選択した場合でも、ハンコ代として数十万円の回収が可能となるのです。
上記の例では、取消の判断が下される可能性が高いのため、下手に動かず裁判所の評価が出るまで様子をみるようお勧めします。しかし、債務者としては評価が出るまで気が気ではありません。そこで、対策として裁判所の執行官宛に上申書を提出し、明らかに無剰余であり権利濫用であることを主張します。
そして、この無剰余取消しと混同されるのが、国税や地方税の無益の差押えの禁止です。無益の差押えとは「差押えるできる財産の価格が、他の債権の金額の合計額を超え回収する見込みがないときは、差押えることができない」と規定しています。しかし、無益の差押えは無剰余取消しと違って無益を立証する事が難しく解除できないケースがほとんどです。しかし、国や市町村は公売しても配当がないと判断した場合は申立てをせず、差押えをいれたまま数年間経過しているケースも多く見受けられます。
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日本では3組に1組が離婚すると言われています。離婚問題が起きてしまうとこの住宅ローンの問題解決が後回しになるケースも多いようです。
離婚の際には、養育費名目で夫が住宅ローンを支払い、妻と子供が住み続ける約束をしても、夫は自身の生活以外に住宅ローンの負担が重くのしかかります。
やがて住宅ローンの返済が滞り、別れた妻にも相談する事も出来ずに時が過ぎてしまい競売となる事もあります。
住宅ローンの債務者が夫となっている場合、住居が別々のために妻は滞納している事実も知らず、ある日突然裁判所からの通知が来て「競売」という重大な局面に遭遇される場合もあります。
このようなケースで当センターへ相談されるのは、夫ではなく妻からの相談が多い事も特徴です。この段階で夫を責め立てても、喧嘩になるだけで何の解決策も生まれません。
離婚相手とは冷静な話し合いも困難な場合がありますので、当スタッフを仲介人とし任意売却に向けた調整を依頼してはいかがでしょうか?もし、そのまま住み続ける方法をご希望なら、任意売却による親族間売買などの方法もありますので、最後まで諦めずにご相談される事をお勧めいたします。
また、夫婦共有名義や連帯債務、連帯保証など、離婚しても解決されてない問題や将来的に不安を感じている方は、事前に対処すべきと考えます。ぜひ、当センターの無料相談へお電話ください。
2022.4.17
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任意売却をご依頼頂いても全て成約するとは限りません。その要因の一つとして、この市県民税等の差押えの解除が不可能な場合があげられます。
一般的に管轄する税務課では、固定資産税や住民税などの滞納があっても1年くらいは所有不動産に差押えを入れません。しかし、住宅ローンなどの滞納が原因で裁判所に競売の申立てが行われると、裁判所に交付要求を行い所有不動産に差押登記を行う場合があります。
もちろん滞納している税金の納付をすれば問題なく解除できます。しかし、その額が10万、20万の額なら任意売却を行う中で対応可能なのですが、百万単位の滞納額になってしまうとその金額を用意する事も出来ず結局は競売による処分となってしまうのです。
また、固定資産税などは4期の分納となっていますが、差押えの解除に当たっては納付期限前の税金分も納付しなければならない事もあるので注意が必要です。
まだ、諦める必要はありません。そこからが私たちプロの仕事になります。管轄する行政によっては納税者の公平性を主張し延滞税を含めた全額納付が解除条件となっているケースもあります。しかし、それは全ての行政ではないので、全額納付ではなく一部納付で残りを分納し解除できる場合がありますので、納税義務者と一緒にその交渉を行います。
このように、競売になってしまうと本来は何の支障もない任意売却が困難となってしまい、債務者様にとって不利益につながるケースがあります。ですので、ローンの滞納が始まった段階、もしくは窓口が銀行から保証会社へ移った段階で当センターへご相談される事をお勧めいたします。
2022.2.5
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ご自宅不動産が住宅ローン不払などが原因で競売となった場合、競売開始決定通知書が届いてから、約1ヶ月以内に管轄裁判所による「現況調査」が行われます。
現況調査とは、競売物件として公開するための資料作りの目的で行います。それは、裁判所から任命された執行官と不動産評価人があなたの家に伺い、対象物件の室内状況や権利関係の確認、建物の不具合や過去に事故・事件などなかったか聞き取りしたり、各居室の写真を撮ったりします。間取り図面等が提供されない場合は寸法を測る作業も行います。
訪問の際には事前に通知がありますが、居留守を使ったり訪問を拒否したとしても無駄な行為です。債務者の協力が得られない場合は、民事執行法の定めにより鍵を解錠し室内に入る権限も持っていますので、なるべくなら時間を合わせて立会すべきと考えます。
現況調査の際に執行官から今後の入札予定など説明があるかもしれませんが、任意売却の相談をしても執行官は対応はしてくれません。しかし、競売になると複数の業者が営業に来ることや勧誘の手紙が多数届くので注意するようにアドバイスされる場合もあります。
この現況調査が入り、パチパチ写真を撮る姿を見ると「いよいよダメかぁ」と失望する債務者が多いようです。しかし、諦めるのはまだ早いです。残された期間は2~3ヶ月程度ありますので、任意売却する時間は十分にございます。今、まさに裁判所から通知書が届いている方は、今後の対処方法など当スタッフが丁寧に説明しますのでお問い合わせ下さい。
2021.12.22
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日本では年間約7万件、競売における取引があります。競売という言葉は誰しもが耳にしたことがあると思いますが、なんとなくしか意味が分からないという人も中にはいるのではないでしょうか。ここでは不動産競売について話を進めていきます。
競売とは、自己破産を行った時やローンが返済できなくなった時、債権者が裁判所に申し立てを行うことで、担保物件を強制的に売却し貸付金の回収を行うことです。そこに、物件の所有者(貸付金の債務者)の意思は尊重されません。そこが任意売却との違いです。競売に掛けられると物件は、任意売却よりも比較的安価で取引されます。任意売却の場合は、市場価格で取引されることがほとんどですが、競売だと50~90%の価格でしか取引されません。また、競売に掛かる費用が100万円近くかかりますが、その請求も債務者に振りかかります。
競売公告によって公開され、知り合いや近所の人に競売に掛けられたことが知られてしまうリスクもあります。さらに競売が成立後、居座り続けると強制執行として住民も家具や生活用品も家から放出されてしまいます。その為、万が一、住宅ローンが払えず競売に掛かりそうになったら、任意売却をした方が圧倒的に有利でしょう。
買う側からしたら、そんなに安くマイホームが手に入るなら競売物件を買った方がお得では?とお気づきの方がいらっしゃるでしょう。しかし、競売物件は購入する側にもリスクがあります。例えば、通常の不動産取引では、もし購入した物件に欠陥があった場合、売り主に瑕疵担保責任が追求できます。しかし、競売物件では、この瑕疵担保責任を追及することができません。また、通常の取引だと開示されていて簡単に手に入る情報を自分で手に入れなければなりません。
さらに取引が成立しているのに、前の住人が居座っているケースがあります。そういった場合、立ち退きの為の費用を買い主が負担しなければならない場合があります。その為、購入する側は競売のリスクを承知の上で入札されるべきと思います。なお、競売物件は購入者側にも金銭的・精神的負担が掛かり、価格が安い反面失敗談もよくあるようですので十分に注意しましょう。
2021/9/12
住宅ローンの滞納が始まって数か月、金融機関に対応できないまま、裁判所から競売開始決定通知が届き、「あ~もう終わりだぁ」と諦めている債務者様も多いかと思います。しかし、まだアウトではありません。時間は十分に残っています。通知書が届いてから間もなく現況調査として裁判所の執行官が訪ねてきますが、競売の資料作りに数か月要します。ですから、競売の入札まで5カ月くらい、販売活動ににかけられる時間は3か月程度あるので、十分に購入者を見つけられる期間となります。
もちろん任意売却は、競売通知前に債権者と交渉する方が優位に進められますが、後戻りできない以上今できることをすべきと考えます。まずは、当センターのような任意売却専門の機関に問い合わせし、現在の状況やお客様の希望を相談しましょう!後々、「競売で家を失った」という結果よりも「自分の意志で売却」を行ったという成果の方が「心の傷」も浅く済むはずです。
2021/9/1
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競売開始決定通知後の任意売却
不動産競売は、必ずしもマイホームだけではありません。賃貸中の物件でもローンが滞ってしまえば競売となります。稀なケースですが、当センターへ賃借人からこんな相談があります。「賃貸で住んでいる家が競売にかけられたが、どうなるのか」というもの。
もし、このケースで落札人から退去を求められたら、一般的には6か月間の猶予をもって退去しなければなりません。もちろん、その間の賃料支払義務は生じます。かつ、敷金の返還義務は元の大家さんにありますが、競売後は大家さんと連絡が取れなかったり、連絡取れても返還してもらえないケースが多いのです。
「こんな事になるなら、賃貸契約をしなかったのに」と賃貸仲介会社にクレームを入れても無駄でしょう!賃貸契約する際、「登記簿に記載された事項」の説明があり、その時点で競売の差押登記がなければ、仲介会社も知り得る事が不可能だからです。自分は何も悪くないのに、敷金も戻らないまま自らの費用で退去を余儀なくされる状況は、納得できるはずもありません。しかし、これが現実で「運が悪かった」と諦めるしかないのか?
しかし、この場合でも解決方法はございます。
まず一つは、競売の落札後に新たに所有者となった落札人に「このまま賃貸契約を継続したい」との意向を伝え、落札人が承諾すれば、新たに契約を結び継続して居住する事が可能となります。
もう一つは、競売の落札前に所有者と交渉して任意売却を行ってもらい、居住している部屋を賃借人が購入する方法です。居住している物件が区分所有のマンションや一戸建てのケースでは低利の住宅ローンも組むこともできます。その場合、競売の初期段階で、裁判所から現地調査のために賃借人に通知がありますので、その段階から行動すべきでしょう。但し、任意売却では不動産の仲介業者が必要なため、相談に乗ってくれる業者とともに現在の所有者に交渉する必要があります。大家さんとしても、賃借人に競売となった責任を感じ任意売却に応じてくれる可能性はあるかもしれません。
このように賃借人から依頼を受けて競売を回避し任意売却に成功した事例もありますので、諦めず任意売却支援センターへご相談下さい。
2021/8/5
私たちは、不動産の業務をしていると「競売」という言葉には慣れっこになっております。しかし、債務者にしてみると想定はしていても、いざ裁判所から「競売開始決定通知」が届くと一大事となります。それは、書類に記載されている名称にも原因があるのです。
裁判所から来る通知書には、1件ごとに「事件番号」がつけられるのです。決して事件を起こしている訳でもないのでに「事件」とは?また、所有者の事を「占有者」とも言います。まだ、競売落札で名義は変わってもいないのに「占有者」とは?
所有者としては、人生で初めて目の当たりにする「競売」という現実に、まるで犯罪を犯して不動産を占拠でもしているような錯覚に陥ってしまいます。
当センターのお客様でも、競売の申し立て後に慌ててご相談に来られる方も多くいらっしゃいます。もちろん、競売が開始されても任意売却は可能ですが、出来れば滞納が始まり2~3ヶ月目の段階でご相談いただく事で、競売の通知書を見る事なく、嫌な気分にならずに任意売却を進める事が可能となります。
何事も早めの行動が必要です。任意売却支援センターではどんな些細な事でもご相談を受け付けています。気になる事があれば、フリーダイヤル0120-281-540までお電話下さい。
2021.5.30
<参照記事>
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