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不動産競売 | 任意売却支援センター

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競売三点セット

 

任意売却支援センターの小林です。

 

良く耳にする競売の三点セットとはどのようなものか?
それは裁判所が作成する「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」のことを言います。私が競売の入札を始めた頃、霞が関の東京地方裁判所に競売の資料閲覧のため通った記憶があります。

三点セットをその場でコピーするのですが、1物件の資料をコピーすると確か1,000円くらいかかったような?当時と比較すると現在では、インターネットで無料で閲覧でき、PCにお気に入りの物件を保存できるのでいつでも確認できます。

 

 

その三点セットで、私が最初に確認する事は、4ページ目あたりの「買受人が負担することとなる他人の権利」という箇所です。もし、賃借人がいたりすると立退きに時間がかかったり、そのまま賃貸借契約を継続しなければならないケースもあるので注意が必要となります。

 

その次に、マンションの場合の管理費の滞納記録です。現所有者が管理費等を滞納している場合は、落札した人がその債務を引き継ぐこととなります。管理組合によっては、遅延損害金までしっかり徴収するマンションもありますので確認が必要です。

 

そして「評価書」です。売却基準価格は裁判所の評価ですが、東京の場合は基準価格以下で落札される事はほぼ無いでしょう。まず、その物件にどれだけの入札があるか予想し、近隣の取引事例などを鑑みて入札額を決定します。

不動産関係に携わっていないと取引事例の調査はできないので、そこはプロにお任せした方が良いかもしれません。

 

2020/8/28

 

   

競売開始決定後の任意売却

住宅ローンを滞納して数ヶ月過ぎると金融機関から期限の利益喪失のお知らせが届きます。そして、その債権は保証会社に代位弁済され一括請求されますが、債務者はどうすることもできず放置せざるを得ない状況に陥ってしまいます。そのような場合、債権者は競売の申立を行いローンの残債務の回収を図りますが、この段階に来て多くの方は自宅の競売という重要な局面に立たされるのです。

 

よくある相談に競売の通知が来るまでご家族に話すことができず、通知が届き慌てて債務者の奥様からどうすれば良いかという電話があります。なかには既に引越の準備をされているお客様も・・・
そのような局面でも、慌てないで私たち専門業者に相談して下さい。本来であれば、競売の申立手続きの前にご相談いただくと任意売却もスムーズに行えるのですが、競売開始決定通知が届いてしまったらもう元に戻す事はできません。今、出来る最善の方法で解決して行きましょう!

 

競売申立後の任意売却

 

債権者によっては一旦、競売の申立を行うと任意売却に応じないケースもありますが、そこは粘り強く交渉して行きます。住宅金融支援機構の場合、競売の申立て後は通常の方法で任意売却できないことになります。しかし、競売の通知がきても入札まで約5ヶ月~6ヶ月の時間がかかるので、その間に購入者を見つけてその価格が債権者の納得できる金額であれば任意売却に応じてくれます。そこで、この価格が重要となります。

 

債権者はすでに競売の申立を行っていますので、通常だと数ヶ月後に競売の基準価格が決まります。一般的には、入札の1ヶ月前に新聞やインターネットに公告という形で基準価格が公開されます。しかし、この公告を待っていては時間的に任意売却する事が難しくなるのです。
そこで債務者本人が裁判所に出向き、身分証と印鑑を持参する事で事前に価格を知る事が可能となります。その査定価格を債権者に提示したうえで稟議に応じてもらうのです。

 

債権者によって任意売却に応じる価格判断は異なります。それは「基準価格の1.5倍」以上や「基準価格に減額する前の査定価格」以上だったりします。任意売却する場合、競売の基準価格が決まる前にその価格をある程度予測しながら販売する必要があり、そこは販売する不動産業者の腕の見せ所ではないでしょうか?一般の不動産業者では手間と手順が難しく手に負えない仕事かもしれません。
しかし、任意売却に特化した業者なら競売決定通知が届いても成功させる術があります。
競売通知が来てもまだ時間はありますので、まさに、その状況に置かれているお客様はお電話で相談される事をお勧めいたします。

 

2020/3/1

 

<参考記事>

競売について

競売申立までの期間は?

 

     

差押と仮差押の違いは?

「差押」という言葉を聞くと、一般的には耳障りのいい言葉ではなく、世間話しの中ではあまり話題にしたくない言葉かもしれません。ちなみに、差押には以下のような種類があります。

 

■土地や建物などの不動産
■車や貴金属などの動産
■預金や給与などの債権

では「差押」と「仮差押」はどう違うのか、不動産ついて確認しましょう!
不動産競売の場合を例にとると、「差押」は債権者が「債権額○○○円を支払いなさい」という「確定判決」をとり、それに基づいて、管轄する裁判所に不動産競売を申立てて行うもので、既に「債務名義」を得ているため、そのまま強制競売にかけて換価し配当へと移ります。強制競売にするには、この債務名義が必要となるのです。

 

 


一方「仮差押」とは、確定判決などの「債務名義」を取得するのに時間がかかってしまう事件では、判決を得る間に債務者が財産を隠したり処分するなどして、債務者の財産を減少させる恐れがあります。そのため、裁判所が不動産処分を禁じる仮差押命令を発し、それに基づいて仮差押の登記がなされます。
しかし、裁判にて債権者が「確定判決」を取得するまでは、強制競売には移行されません。


簡単に解説すると、「差押」は債権者に競売で強制的に売られてしまい、「仮差押」は債権者が競売にするため、不動産の処分などをさせないようにようにする事です。 仮差押えは差押えの前段階と考えられますね。


なお、債権者は「仮差押」を行うには裁判所に対して予納金が必要となります。それは、万一「その債権が実際には存在しない」又は「債権者の主張が間違っている」などの判決が出た場合に、債務者が受ける損害賠償額を保全するためと言われています。

 

2019/10/30

 

■参照リンク■

差押えの履歴は消せません

抵当権と差押えの優先順位

「無益の差押えの禁止」について

 

 

  

競売の取下げによる予納金の返還

当センターで任意売却を行うお客様には、既に競売の申立が行われている場合も多いのですが、任意売却が成立すると競売の取り下げを行います。その取り下げが行われた場合、予納金がどのように取り扱われるか簡単にご説明します。

 

競売を実行するには費用がかかる
債務者がローンを滞納し、再三の催告にも対応できずに返済困難となった場合、金融機関は仕方なく担保物件を不動産競売にかけます。申立から落札までは概ね6ヶ月くらいの期間を要しますが、その間に裁判所が行う業務も多岐にわたり、その分経費もかさみます。

例えば、現地調査の費用、競売3点セット(物件明細書・現況調査書・評価書)の作成、差押登記費用、各通知書の作成・送付など競売開始決定から落札に至るまで様々な工程を経るため、相当額の費用がかかってしまうのです。そのため不動産競売において、申立人は裁判所に対し予納金を納める必要があります。

 

 

競売の取り下げの場合、予納金の一部は返還される

その予納金の額は、請求金額が2,000万円未満の場合は60万円、2,000万円~5,000万円未満の場合は100万円の予納金がそれぞれ必要になります。(実際は手数料や印紙代・切手代など細やかな費用もプラスされます)もし、競売の取り下げがある場合は、その時点で残る予納金の返還を受けられます。

申立の際の予納金の納付は前述のように債権者が行います。しかし、競売にかかる費用は最終的に申立人から不動産の所有者(債務者)へ請求されるので、債務が残った時はその債務に競売費用が加算され、予想以上の借金が膨らんでしまう事となります。
また、競売や任意売却により余剰金が見込めるケースでは、その余剰金から予納金等の費用が差し引かれる結果となるのです。

 

 

取り下げが早ければ早いほど返還額は多くなる 

予納金の返還は競売手続きの進行状況や取り下げ時期によって、その返還額や返還割合は違ってきます。取り下げは早ければ早いほど、裁判所に手続きが進行していないため多く返還される訳です。

しかし、どの時点でいくら返還されるかは、実際の取り下げ手続きが行われなければ分かりません。

任意売却が行われるケースでは、売却代金で借金が完済されたうえ余剰金がある場合、予納金がいくら還付されるかは不明なため、一旦は予納金全額を剰余金の中から債務者が精算します。

そして、予納金の返還額が確定し、裁判所から申立人に返還された予納金の一部は、さらに債権者から債務者に還元される仕組みとなっています。

 

このような競売手続きにおいても、任意売却を行う事の優位性は確実にあります。
まさに今現在、競売の申してや差押の手続きが実行されている方は任意売却支援センターへお問合せ下さい。

2019/8/19

 

<関連リンク>

競売を取下げするには?

競売の取り下げはいつまで?

 

 

 

競売の取り下げ

競売の入札においては取り下げされるケースが良くあります。債務者は執行停止文書を裁判所に提出して競売手続の停止を求めることができ、執行裁判所がこれを認めると、競売の手続は取消されます。
なお、競売を申し立てられた債務者からの取下げは出来ません。競売開始決定通知が届いた後でも、任意売却により債権者との合意ができ円満にまとまれば競売を取り下げも可能となるのです。

ただし、競売の申立てに相応の費用がかかり、債権者によっては任意売却に応じないケースもありますので、債務者は競売開始決定される前に任意売却専門の会社に相談されるのが理想です。
競売の取り下げの期日は競売開札日の前日までとなっています。開札後でも売却許可決定確定前なら、執行抗告を提出し確定を止め、競売申立人に競売申立を取下げてもらう方法もあります。買受人が代金を納付した後は取下げできなくなります。

 

入札期日が近づいてから当センターに相談される方もおりますが、日程的に無理があり任意売却をお断りする場合もございます。何事も早目に連絡いただく事をお勧めいたします。

 

2019/4/17

<関連ページ>

競売の取り下げはいつまで?

競売開始決定通知で終わりではない

 

 

任意売却を行う意思はあっても競売になった事例

任意売却は、債務者にとって貴重な手段となるのですが、中には任意売却を行いたいと思っても全て成功するとは限りません。頼れる任意売却会社に早期に相談する事と、きちんと手順を踏めば失敗することはほとんどありませんが、うまく行かず競売になったのはどのようなケースなのでしょうか。代表的な事例を紹介いたします。

 

 

競売入札直前に任意売却の相談をされるケース

任意売却には、実はできる期間が決まっております。住宅ローンの支払いができなくなると、滞納関連の通知が届くようになります。最初は、滞納の催告書、督促状です。そして滞納が始まって半年ほどすぎると滞納の期限の利益喪失通知が届きます。そして、代位弁済通知、差押通知書、競売開始決定通知書といった流れでどんどん通知が送られてきます。そして競売の期間入札通知書が届いた頃には、任意売却が困難な状況にあります。本来であれば、滞納の始まった時期や期限の利益喪失の段階で依頼すれば6ヶ月~1年ほどの猶予期間があり、それまでに任意売却の手続きをすれば、債権者が任意売却に要する期間は競売を一時的にストップしてもらえるケースもあります。しかし、その間に何も債権者とコンタクトを取らず任意売却の意思も示さない場合は、競売の手続きに移行してしまいます、もちろん並行して任意売却も可能ですが、入札直前にその意思をしてももうどうすることもできません。
裁判所から期間入札の通知が届き慌てて任意売却の業者へ依頼しても成功する確率は少なくなりますので、競売に移行される前に相談されることをお勧めいたします。

 

契約直前に市県民税の差押が入ってしまったケース

ある人は、任意売却の手続きをしっかりと行い、購入者も見つかり、あとは不動産売買契約をするだけの状態でした。しかし、その段階になって、市から税金の差押えの通知が届きました。市が何かしら売買の情報を得て差押さえを入れた可能性も否定できません。以前は、分割納付を条件に数十万円ほどを一時納付することで、差押えを解除することができました。しかし現在は全額納付が差押えを解除の条件とする市町村が多くなりつつあります。
結局、その方は税金を全額納付できず、不動産は競売にかけられてしまい、任意売却ができなくなったのです。

任意売却をするためには、手続きをしっかりすること、そして税金滞納がある場合には任意売却を行う担当者に伝え差押さえにならないように注意をする必要があります。

 

2018/11/23

 

  

競売で処分された借金の行方

■最後の手段でも終わらない借金 

住宅ローンの返済を滞納している人にとって、家を競売で強制的に売却されるというのはいわば最後の手段でしょう。そもそも、自分の家が欲しくて組んだ住宅ローンなのに、それを競売で売ることによって借金を減らすわけです。仕方のないこととはいえ、本末転倒だと言わざるを得ないでしょう。
しかし、住宅ローンが世知辛いのは、たとえそこまでしたとしても、借金が残ってしまうということです。そのくらい土地の価値というものは変動がしやすいものであり、建物も経年劣化で資産価値が下がり、家を競売にかけるくらいでは住宅ローンを返しきれないという場合も多いのです。

 

 

■競売後の返済は大変

さらに苦しいことに、競売が終わった後の返済は大変です。単に競売代金が残債から減ると思ったら大間違い。競売の費用や損害金が多額にプラスされて請求がくることになります。もし、返済できなければ給与の差し押さえを行うこともあり、そうなると最悪となります。競売後に残った残債は不良債権と言い、債権が銀行から債権回収会社に債権譲渡されるケースもあります。もし、相手が債権回収会社であれば、弁護士などに債務減額交渉をお願いすることも悪い手ではありませんが、いずれにしても長くて苦しい戦いが続くものだと思っておいた方が良いでしょう。

残債の返済にまで戸惑ってしまえば、債権回収会社から通知が来る可能性が高いです。債権回収会社にも色々あり、取り立てが厳しい所、そうでないところ、会社によってある程度の差があります。いずれにしても、一個人で上手に交渉ができるとは思わない方が良いので、弁護士や各種専門機関に相談をするのが無難です。中には「時効まで逃げ切る」という選択を薦めるアドバイザーもいるようですが、逃げ切るというのも中々難しいのが現実です。

 

■理想は任意売却を行うこと

家を競売によって処分されてからでは遅いのです。理想的なのは競売ではなく、任意売却を行ってローンの残債を減らすということでしょう。競売と比べると、任意売却の方が家が高く売れますし、何より、残債の返済計画をある程度任意で組むことが可能となります。いずれにしても、事後の残債の処理のことを考えれば、競売よりも任意売却の方が話がスムーズに進みます。選択の余地が可能であるならば、まずはそのあたりの選択を誤らないようにするのが賢明です。

 

2018/9/15

 

<関連リンク>

法律の専門家に相談

いつまで返済が続くのか?

任意売却した後の残債務の対処方法

 

  

不動産の競売と公売の違い

不動産の仕事をされている方は「競売」と「公売」という言葉を聞いた事があるかと思います。しかし、その内容や違いについて以外に知らないことが多いようです。

では、競売と公売はどのように違うのか列挙してみましたので、ご参考まで!

 

 

◆債権

競売も公売も債権の回収という意味では同じような制度ですが、違いはその債権にあります。競売の場合は抵当権の実行による任意競売や、裁判所の判決などによる強制競売があり、主に民間による債権の回収をいいます。それに比べて公売の場合は、税金の滞納や市県民税の滞納による債権の回収方法で行政機関が執行する制度です。

 

◆場所
競売の行われる場所は管轄する地方裁判所で行いますが、公売については税務署や各自治体で行います。

 

◆名称の違い

競売:「期間入札」「基準価格」

公売:「期日入札」「見積価格」

 

◆現況調査
競売では裁判所で作成する物件の資料(3点セット)などの物件資料を確認してから入札に参加できます。公売の場合は自分で調査しなければならず、所有者や占有者等が存在するかどうか綿密に調べる必要があります。

 

◆占有者
競売の場合は一定の条件に該当すれば、引渡命令や強制執行の手続きができます。 公売の場合には所有者・占有者と話し合いが不調になった場合、民事訴訟による判決をもって強制執行の手続きを経なければならない場合もあります。

 

◆開札結果

競売は期間入札が終了して1週間後に開札が行われます。 公売の場合は当日開札しますので、その日のうちに結果が分かります。

 

◆入札保証金

競売は「基準価格」の20%に対し、公売は「見積価格」の10%となります。

 

◆消費税

競売の場合、建物があっても消費税はかかりません。公売の場合、その財産が消費税法上の課税財産である場合に限って、入札価額に対して8%に相当する金額を加算して納付する必要があります。

 

2018/6/18

 

公売物件の任意売却のページも参照ください。

 

クリックにご協力下さい。

  

不動産競売の流れ

住宅ローンを滞納し金融機関の期限の利益を喪失すると、金融機関及び保証会社は、その債権を回収するために担保不動産を裁判所を通じて競売にかけます。但し、競売の申立があっても、実際の入札までは4~5ヶ月の期間を要します。
 
まず、債権者が競売の申立があると「競売開始決定通知書」が管轄する地方裁判所から送られて来ます。その後、1ヶ月程度で、裁判所の担当執行官が「現況調査」のため訪問に訪れます。事前に日時の通知があるので、都合が悪い場合は日程調整も可能です。但し、連絡をしないと鍵の解除人を同行し、勝手に入室し内部の写真を撮られますので、なるべく調査日には執行官に協力される事をお勧めいたします。その際に、不動産の権利関係や占有状況など聞き取り調査があります。
 

現況調査から2~3ヶ月後に期間入札の通知が届きます。その通知によって入札日・開札日が決まりますので、その日程に合わせてお引越の目処を立てましょう。その後、「期間入札の公告」があり債務者の不動産が、新聞やインターネットへ競売情報として掲載されてしまいます。期間入札の公告から、2~4週間後にで入札が開始されます。入札期間は1週間行われ、更に1週間後に開札があり落札人が決定します。開札後、競落人に「売却許可決定通知書」が送られ代金納付が実施されると、不動産の所有権は落札人に移転します。

 

不動産競売の流れ

 

裁判所からは誰が落札したかの連絡はありませんが、だいたいは落札人が直接訪問に来られるか手紙が届きますので、お引越はその後でもかまいません。お引越代は落札者からもらえる可能性は少ないですが、資金がない旨を話しお引越代を交渉してみましょう!好意で10~20万円位いただける場合もあります。もし、入居者が明け渡しを拒否した場合どうなるかというと、競落人は裁判所に「明け渡し命令」を取り、最終的には強制執行となる場合もあります。強制執行の断行まで住み続けるには、よほどの精神力が必要ですので、できれば多少のお引越代をいただき円満に明け渡す事をお勧めいたします。

2018/3/21

 

<関連ページ>

競売を取下げするには?
競売の取り下げはいつまで?
   

競売申立が入ると面倒な事が!

当センターへ任意売却をご依頼されているお客様で「まもなく競売の申立が入る予定の方」に必ずお話ししている事がございます。それは裁判所から「競売開始決定通知」が届くと、その事実を閲覧した不動産業者の「飛び込み営業」が来たり「大量のDMが届く」事をお伝えしています。

 

競売手続き

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彼らは他の同業者に勝つために「いち早い債務者との接触」を試みます。訪問しても留守の場合は、帰りを待ち伏せする営業マンもおります。なかには利益誘導したり、強引な手法で依頼を受けようとする業者も・・・

また、DMに関しては30通~50通くらい届く場合もあり、業者によっては同じ債務者に2通、3通出すところもあります。それは「情報を閲覧し販売している業者」が存在する事も要因かもしれません。

そのような業者が来た場合「既に任意売却を依頼しています」と丁重にお断りするようお願いしております。
お客様に競売の流れを説明しておくことで、心の準備ができ突然の訪問にも上手く対応ができると感じております。しかし、ご本人だけでなくご家族の心労を考えると、やはり競売は避けたいところです。

 

債権者には、任意売却を行う場合「予め販売期間を設ける債権者」と「競売手続きと平行して任意売却に対応する債権者」と二者に分かれます。前者の場合は販売期間に余裕があるため競売申立前に任意売却できるケースがほとんどです。しかし、後者の場合ご依頼された時期にもよりますが、競売手続きの進捗状況を見定めながら任意売却を行わなければなりません。

まだ大丈夫と思っていても、任意売却にはある程度の期間が必要なため、滞納が始まったら早めにご相談される事をお勧めいたします。

2017/12/15

<参照ページ>

競売になると税金の差押えが入ります

 

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