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競売になると事件?

私たちは、不動産の業務をしていると「競売」という言葉には慣れっこになっております。しかし、債務者にしてみると想定はしていても、いざ裁判所から「競売開始決定通知」が届くと一大事となります。それは、書類に記載されている名称にも原因があるのです。

 

裁判所から来る通知書には、1件ごとに「事件番号」がつけられるのです。決して事件を起こしている訳でもないのでに「事件」とは?また、所有者の事を「占有者」とも言います。まだ、競売落札で名義は変わってもいないのに「占有者」とは?
所有者としては、人生で初めて目の当たりにする「競売」という現実に、まるで犯罪を犯して不動産を占拠でもしているような錯覚に陥ってしまいます。

 

 

当センターのお客様でも、競売の申し立て後に慌ててご相談に来られる方も多くいらっしゃいます。もちろん、競売が開始されても任意売却は可能ですが、出来れば滞納が始まり2~3ヶ月目の段階でご相談いただく事で、競売の通知書を見る事なく、嫌な気分にならずに任意売却を進める事が可能となります。

 

何事も早めの行動が必要です。任意売却支援センターではどんな些細な事でもご相談を受け付けています。気になる事があれば、フリーダイヤル0120-281-540までお電話下さい。

 

2021.5.30

<参照記事>

競売開始決定後の任意売却

 

「無益の差押えの禁止」について

任意売却をする際に通常の抵当権以外に市県民税の滞納による差押えがついているケースがしばしばあります。しかし、売却にあたっては抵当権者の同意はもちろんの事、この差押えを解除しなければ売買は成立しません。

最近では、ほとんどの金融機関で債務者の任意売却に柔軟に対応しておりますが、このように市県民税の差押えが入っている場合は少し難題です。国税や地方税には「無益の差押えの禁止」という規定があります。(国税徴収法48条)「差押えるできる財産の価格が、他の債権の金額の合計額を超え回収する見込みがないときは、差押えることができない」としています。しかし、滞納者の不動産等が競売の申し立てを受けた時にはすぐに差押することが一般的となっているのです。それは「無益の差押え」かどうかの調査をしているうちに差押えの時機を逸するため、即時に差押えを行っても違法とはならないのです。

 

 

私達が役所と交渉し「無益の差押えの禁止」を理由に解除を求めても、それが「無益の差押え」かどうかの判断は難しく、仮に差押物件の評価において問題があったとしても、ほとんど場合はその差押えの有効性を認めています。
そして、地方税の差押え解除にあたっては市町村によって対応が異なっており、一部納付で解除に応じる役所もありますが、納税者の公平性を理由に全額納付を原則としている場合も多くございます。例えば、固定資産税や住民税などの支払を数年間滞納すると、本税の他に14.6%の遅延金が加算され、知らぬ間に100万円単位の額になっている事もあります。全額納付を主張する市町村の場合、任意売却を成立させるには滞納額全額を用意して納付しなければならなく、出来なければ競売に移行されてしまうのです。しかし、競売になってしまうと市町村に入る配当(税金)がなくなる訳で、結果として税収が減ってしまう事となります。
本来であれば一部納付に柔軟に応じて、納税者の再生を支援する事の方が合理性があるのではないかと考えます。

 

2021.4.10

 

<関連リンク>

競売における無剰余取消し

 

不動産競売は回避すべき!

不動産の競売は、所有者にとって何もメリットがない事は様々なところで言われています。それを改めて述べる必要はないと思いますが、競売回避すべき一番の理由は「精神的な負担」だと私は考えます。競売になった際、「これからどうなるのか?」また「どう対処すればよいのか?」という不安や心配は、経験した者でないと理解できないでしょう。いや経験すべきではないと思います。

 

 

通常、競売の申立てが行われると地方裁判所の執行官が現地調査のため訪問してきます。住居内に入り各居室の写真を撮ったり、間取作成のため隅々まで寸法測定します。それを拒否したり留守しても鍵を開錠して調査を進めるのです。そして、裁判所で情報を入手した不動産業者や競売業者が自宅に多数訪れます。また、何十通もの手紙やDMが届くでしょう!もし、このような現場にご家族が一緒にいたとしたらどうでしょう。お子様は不安や恐怖まで感じるはずです。

 

「競売で家を無くした」という結果よりも、任意売却へ行動を移す方がご家族にとって「心の傷」が浅く済むものと考えます。競売となってもトラブルや事件になることは皆無ですが、ご家族を守るため競売が進行する前に任意売却のご相談をしてはいかがでしょうか?僅かでも未来に向かって希望が持てるかもしれません。

 

2020.12.20

 

<関連リンク>

不動産競売の流れについて

競売申立が入ると面倒な事が!

不動産競売に対するイメージ

「不動産競売」というと一般的にどのような印象をお持ちでしょうか?「自宅が競売にかけられる」という出来事は誰もが初めて体験する事で、多くの方は競売に対する間違ったイメージが頭に浮かんでしまいます。

 

・競売になったら自己破産しなければならないのでは?
・給与の差押えが入り、会社に知られてしまうのでは?
・年金等が差押えられ、生活に支障がでるのでは?
・競売となると、自宅に赤紙が貼られるのでは?
・車や動産なども処分されるのでは?
・怖い取り立てがあるのでは?

 

 

競売のイメージ

 

必要以上に不安になる必要はない!

上記のようなイメージが債務者の悪循環を生み、競売に対するネガティブな思考を増長させてしまっています。
しかし、ご自宅が競売になっても、上記のような心配は不要です。
競売=自己破産ではありません。職業上破産できない事情の債務者もいらっしゃいますし、競売になっても自己破産せずに再生された方も沢山おられます。

 

また、競売になっても給与や年金などの差押えはありませんので、会社にも知られる事はありません。ましてや競売で赤紙が貼られる事は一切ないですし、テレビに出てくるような怖い取り立てなど心配無用です。
なお、不動産競売はあくまで担保となる不動産の差押えですので、車や家電などの動産は持っていかれる事はありません。

 

しかし、ご自宅不動産は管轄裁判所による強制的な処分となります。上記のような心配がなくても、競売となった精神的なダメージは伴いますので、競売を避けたい場合は任意売却を検討すべきです。現在、裁判所から通知が来ており、今後ご不安に思われている債務者の方は、ぜひ任意売却支援センターの無料相談をご活用下さい。
当相談員に電話いただく事で、競売に対する間違った解釈や今の悩み等は多少でも解消されるものと考えます。

 

2020.10.19

 

<関連記事>

競売開始決定後の任意売却

 

 

"<br    

競売三点セット

 

任意売却支援センターの小林です。

 

良く耳にする競売の三点セットとはどのようなものか?
それは裁判所が作成する「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」のことを言います。私が競売の入札を始めた頃、霞が関の東京地方裁判所に競売の資料閲覧のため通った記憶があります。

三点セットをその場でコピーするのですが、1物件の資料をコピーすると確か1,000円くらいかかったような?当時と比較すると現在では、インターネットで無料で閲覧でき、PCにお気に入りの物件を保存できるのでいつでも確認できます。

 

 

その三点セットで、私が最初に確認する事は、4ページ目あたりの「買受人が負担することとなる他人の権利」という箇所です。もし、賃借人がいたりすると立退きに時間がかかったり、そのまま賃貸借契約を継続しなければならないケースもあるので注意が必要となります。

 

その次に、マンションの場合の管理費の滞納記録です。現所有者が管理費等を滞納している場合は、落札した人がその債務を引き継ぐこととなります。管理組合によっては、遅延損害金までしっかり徴収するマンションもありますので確認が必要です。

 

そして「評価書」です。売却基準価格は裁判所の評価ですが、東京の場合は基準価格以下で落札される事はほぼ無いでしょう。まず、その物件にどれだけの入札があるか予想し、近隣の取引事例などを鑑みて入札額を決定します。

不動産関係に携わっていないと取引事例の調査はできないので、そこはプロにお任せした方が良いかもしれません。

 

2020/8/28

 

   

競売開始決定後の任意売却

住宅ローンを滞納して数ヶ月過ぎると金融機関から期限の利益喪失のお知らせが届きます。そして、その債権は保証会社に代位弁済され一括請求されますが、債務者はどうすることもできず放置せざるを得ない状況に陥ってしまいます。そのような場合、債権者は競売の申立を行いローンの残債務の回収を図りますが、この段階に来て多くの方は自宅の競売という重要な局面に立たされるのです。

 

よくある相談に競売の通知が来るまでご家族に話すことができず、通知が届き慌てて債務者の奥様からどうすれば良いかという電話があります。なかには既に引越の準備をされているお客様も・・・
そのような局面でも、慌てないで私たち専門業者に相談して下さい。本来であれば、競売の申立手続きの前にご相談いただくと任意売却もスムーズに行えるのですが、競売開始決定通知が届いてしまったらもう元に戻す事はできません。今、出来る最善の方法で解決して行きましょう!

 

競売申立後の任意売却

 

債権者によっては一旦、競売の申立を行うと任意売却に応じないケースもありますが、そこは粘り強く交渉して行きます。住宅金融支援機構の場合、競売の申立て後は通常の方法で任意売却できないことになります。しかし、競売の通知がきても入札まで約5ヶ月~6ヶ月の時間がかかるので、その間に購入者を見つけてその価格が債権者の納得できる金額であれば任意売却に応じてくれます。そこで、この価格が重要となります。

 

債権者はすでに競売の申立を行っていますので、通常だと数ヶ月後に競売の基準価格が決まります。一般的には、入札の1ヶ月前に新聞やインターネットに公告という形で基準価格が公開されます。しかし、この公告を待っていては時間的に任意売却する事が難しくなるのです。
そこで債務者本人が裁判所に出向き、身分証と印鑑を持参する事で事前に価格を知る事が可能となります。その査定価格を債権者に提示したうえで稟議に応じてもらうのです。

 

債権者によって任意売却に応じる価格判断は異なります。それは「基準価格の1.5倍」以上や「基準価格に減額する前の査定価格」以上だったりします。任意売却する場合、競売の基準価格が決まる前にその価格をある程度予測しながら販売する必要があり、そこは販売する不動産業者の腕の見せ所ではないでしょうか?一般の不動産業者では手間と手順が難しく手に負えない仕事かもしれません。
しかし、任意売却に特化した業者なら競売決定通知が届いても成功させる術があります。
競売通知が来てもまだ時間はありますので、まさに、その状況に置かれているお客様はお電話で相談される事をお勧めいたします。

 

2020/3/1

 

<参考記事>

競売について

競売申立までの期間は?

 

     

差押と仮差押の違いは?

「差押」という言葉を聞くと、一般的には耳障りのいい言葉ではなく、世間話しの中ではあまり話題にしたくない言葉かもしれません。ちなみに、差押には以下のような種類があります。

 

■土地や建物などの不動産
■車や貴金属などの動産
■預金や給与などの債権

では「差押」と「仮差押」はどう違うのか、不動産ついて確認しましょう!
不動産競売の場合を例にとると、「差押」は債権者が「債権額○○○円を支払いなさい」という「確定判決」をとり、それに基づいて、管轄する裁判所に不動産競売を申立てて行うもので、既に「債務名義」を得ているため、そのまま強制競売にかけて換価し配当へと移ります。強制競売にするには、この債務名義が必要となるのです。

 

 


一方「仮差押」とは、確定判決などの「債務名義」を取得するのに時間がかかってしまう事件では、判決を得る間に債務者が財産を隠したり処分するなどして、債務者の財産を減少させる恐れがあります。そのため、裁判所が不動産処分を禁じる仮差押命令を発し、それに基づいて仮差押の登記がなされます。
しかし、裁判にて債権者が「確定判決」を取得するまでは、強制競売には移行されません。


簡単に解説すると、「差押」は債権者に競売で強制的に売られてしまい、「仮差押」は債権者が競売にするため、不動産の処分などをさせないようにようにする事です。 仮差押えは差押えの前段階と考えられますね。


なお、債権者は「仮差押」を行うには裁判所に対して予納金が必要となります。それは、万一「その債権が実際には存在しない」又は「債権者の主張が間違っている」などの判決が出た場合に、債務者が受ける損害賠償額を保全するためと言われています。

 

2019/10/30

 

■参照リンク■

差押えの履歴は消せません

抵当権と差押えの優先順位

「無益の差押えの禁止」について

 

 

  

競売の取下げによる予納金の返還

当センターで任意売却を行うお客様には、既に競売の申立が行われている場合も多いのですが、任意売却が成立すると競売の取り下げを行います。その取り下げが行われた場合、予納金がどのように取り扱われるか簡単にご説明します。

 

競売を実行するには費用がかかる
債務者がローンを滞納し、再三の催告にも対応できずに返済困難となった場合、金融機関は仕方なく担保物件を不動産競売にかけます。申立から落札までは概ね6ヶ月くらいの期間を要しますが、その間に裁判所が行う業務も多岐にわたり、その分経費もかさみます。

例えば、現地調査の費用、競売3点セット(物件明細書・現況調査書・評価書)の作成、差押登記費用、各通知書の作成・送付など競売開始決定から落札に至るまで様々な工程を経るため、相当額の費用がかかってしまうのです。そのため不動産競売において、申立人は裁判所に対し予納金を納める必要があります。

 

 

競売の取り下げの場合、予納金の一部は返還される

その予納金の額は、請求金額が2,000万円未満の場合は60万円、2,000万円~5,000万円未満の場合は100万円の予納金がそれぞれ必要になります。(実際は手数料や印紙代・切手代など細やかな費用もプラスされます)もし、競売の取り下げがある場合は、その時点で残る予納金の返還を受けられます。

申立の際の予納金の納付は前述のように債権者が行います。しかし、競売にかかる費用は最終的に申立人から不動産の所有者(債務者)へ請求されるので、債務が残った時はその債務に競売費用が加算され、予想以上の借金が膨らんでしまう事となります。
また、競売や任意売却により余剰金が見込めるケースでは、その余剰金から予納金等の費用が差し引かれる結果となるのです。

 

 

取り下げが早ければ早いほど返還額は多くなる 

予納金の返還は競売手続きの進行状況や取り下げ時期によって、その返還額や返還割合は違ってきます。取り下げは早ければ早いほど、裁判所に手続きが進行していないため多く返還される訳です。

しかし、どの時点でいくら返還されるかは、実際の取り下げ手続きが行われなければ分かりません。

任意売却が行われるケースでは、売却代金で借金が完済されたうえ余剰金がある場合、予納金がいくら還付されるかは不明なため、一旦は予納金全額を剰余金の中から債務者が精算します。

そして、予納金の返還額が確定し、裁判所から申立人に返還された予納金の一部は、さらに債権者から債務者に還元される仕組みとなっています。

 

このような競売手続きにおいても、任意売却を行う事の優位性は確実にあります。
まさに今現在、競売の申してや差押の手続きが実行されている方は任意売却支援センターへお問合せ下さい。

2019/8/19

 

<関連リンク>

競売を取下げするには?

競売の取り下げはいつまで?

 

 

 

競売の取り下げ

競売の入札においては取り下げされるケースが良くあります。債務者は執行停止文書を裁判所に提出して競売手続の停止を求めることができ、執行裁判所がこれを認めると、競売の手続は取消されます。
なお、競売を申し立てられた債務者からの取下げは出来ません。競売開始決定通知が届いた後でも、任意売却により債権者との合意ができ円満にまとまれば競売を取り下げも可能となるのです。

ただし、競売の申立てに相応の費用がかかり、債権者によっては任意売却に応じないケースもありますので、債務者は競売開始決定される前に任意売却専門の会社に相談されるのが理想です。
競売の取り下げの期日は競売開札日の前日までとなっています。開札後でも売却許可決定確定前なら、執行抗告を提出し確定を止め、競売申立人に競売申立を取下げてもらう方法もあります。買受人が代金を納付した後は取下げできなくなります。

 

入札期日が近づいてから当センターに相談される方もおりますが、日程的に無理があり任意売却をお断りする場合もございます。何事も早目に連絡いただく事をお勧めいたします。

 

2019/4/17

<関連ページ>

競売の取り下げはいつまで?

競売開始決定通知で終わりではない

 

 

任意売却を行う意思はあっても競売になった事例

任意売却は、債務者にとって貴重な手段となるのですが、中には任意売却を行いたいと思っても全て成功するとは限りません。頼れる任意売却会社に早期に相談する事と、きちんと手順を踏めば失敗することはほとんどありませんが、うまく行かず競売になったのはどのようなケースなのでしょうか。代表的な事例を紹介いたします。

 

 

競売入札直前に任意売却の相談をされるケース

任意売却には、実はできる期間が決まっております。住宅ローンの支払いができなくなると、滞納関連の通知が届くようになります。最初は、滞納の催告書、督促状です。そして滞納が始まって半年ほどすぎると滞納の期限の利益喪失通知が届きます。そして、代位弁済通知、差押通知書、競売開始決定通知書といった流れでどんどん通知が送られてきます。そして競売の期間入札通知書が届いた頃には、任意売却が困難な状況にあります。本来であれば、滞納の始まった時期や期限の利益喪失の段階で依頼すれば6ヶ月~1年ほどの猶予期間があり、それまでに任意売却の手続きをすれば、債権者が任意売却に要する期間は競売を一時的にストップしてもらえるケースもあります。しかし、その間に何も債権者とコンタクトを取らず任意売却の意思も示さない場合は、競売の手続きに移行してしまいます、もちろん並行して任意売却も可能ですが、入札直前にその意思をしてももうどうすることもできません。
裁判所から期間入札の通知が届き慌てて任意売却の業者へ依頼しても成功する確率は少なくなりますので、競売に移行される前に相談されることをお勧めいたします。

 

契約直前に市県民税の差押が入ってしまったケース

ある人は、任意売却の手続きをしっかりと行い、購入者も見つかり、あとは不動産売買契約をするだけの状態でした。しかし、その段階になって、市から税金の差押えの通知が届きました。市が何かしら売買の情報を得て差押さえを入れた可能性も否定できません。以前は、分割納付を条件に数十万円ほどを一時納付することで、差押えを解除することができました。しかし現在は全額納付が差押えを解除の条件とする市町村が多くなりつつあります。
結局、その方は税金を全額納付できず、不動産は競売にかけられてしまい、任意売却ができなくなったのです。

任意売却をするためには、手続きをしっかりすること、そして税金滞納がある場合には任意売却を行う担当者に伝え差押さえにならないように注意をする必要があります。

 

2018/11/23

 

  

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