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不動産競売 | 任意売却支援センター

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競売開始決定通知で終わりではない

住宅ローンの滞納が始まって数か月、金融機関に対応できないまま、裁判所から競売開始決定通知が届き、「あ~もう終わりだぁ」と諦めている債務者様も多いかと思います。しかし、まだアウトではありません。時間は十分に残っています。通知書が届いてから間もなく現況調査として裁判所の執行官が訪ねてきますが、競売の資料作りに数か月要します。ですから、競売の入札まで5カ月くらい、販売活動ににかけられる時間は3か月程度あるので、十分に購入者を見つけられる期間となります。

 

マンションと緑

 

まだ諦める必要はありません。

もちろん任意売却は、競売通知前に債権者と交渉する方が優位に進められますが、後戻りできない以上今できることをすべきと考えます。まずは、当センターのような任意売却専門の機関に問い合わせし、現在の状況やお客様の希望を相談しましょう!後々、「競売で家を失った」という結果よりも「自分の意志で売却」を行ったという成果の方が「心の傷」も浅く済むはずです。

 

<関連リンク>
競売開始決定通知後の任意売却

競売申立までの期間は?

「無益の差押えの禁止」について

任意売却をする際に通常の抵当権以外に市県民税の滞納による差押えがついているケースがしばしばあります。しかし、売却にあたっては抵当権者の同意はもちろんの事、この差押えを解除しなければ売買は成立しません。

最近では、ほとんどの金融機関で債務者の任意売却に柔軟に対応しておりますが、このように市県民税の差押えが入っている場合は少し難題です。国税や地方税には「無益の差押えの禁止」という規定があります。(国税徴収法48条)「差押えるできる財産の価格が、他の債権の金額の合計額を超え回収する見込みがないときは、差押えることができない」としています。しかし、滞納者の不動産等が競売の申し立てを受けた時にはすぐに差押することが一般的となっているのです。それは「無益の差押え」かどうかの調査をしているうちに差押えの時機を逸するため、即時に差押えを行っても違法とはならないのです。

 

私達が役所と交渉し「無益の差押えの禁止」を理由に解除を求めても、それが「無益の差押え」かどうかの判断は難しく、仮に差押物件の評価において問題があったとしても、ほとんど場合はその差押えの有効性を認めています。
そして、地方税の差押え解除にあたっては市町村によって対応が異なっており、一部納付で解除に応じる役所もありますが、納税者の公平性を理由に全額納付を原則としている場合も多くございます。例えば、固定資産税や住民税などの支払を数年間滞納すると、本税の他に14.6%の遅延金が加算され、知らぬ間に100万円単位の額になっている事もあります。全額納付を主張する市町村の場合、任意売却を成立させるには滞納額全額を用意して納付しなければならなく、出来なければ競売に移行されてしまうのです。しかし、競売になってしまうと市町村に入る配当(税金)がなくなる訳で、結果として税収が減ってしまう事となります。
本来であれば一部納付に柔軟に応じて、納税者の再生を支援する事の方が合理性があるのではないかと考えます。

不動産競売は回避すべき!

不動産の競売は、所有者にとって何もメリットがない事は様々なところで言われています。それを改めて述べる必要はないと思いますが、競売回避すべき一番の理由は「精神的な負担」だと私は考えます。競売になった際、「これからどうなるのか?」また「どう対処すればよいのか?」という不安や心配は、経験した者でないと理解できないでしょう。いや経験すべきではないと思います。

 

通常、競売の申立てが行われると地方裁判所の執行官が現地調査のため訪問してきます。住居内に入り各居室の写真を撮ったり、間取作成のため隅々まで寸法測定します。それを拒否したり留守しても鍵を開錠して調査を進めるのです。そして、裁判所で情報を入手した不動産業者や競売業者が自宅に多数訪れます。また、何十通もの手紙やDMが届くでしょう!もし、このような現場にご家族が一緒にいたとしたらどうでしょう。お子様は不安や恐怖まで感じるはずです。

 

「競売で家を無くした」という結果よりも、任意売却へ行動を移す方がご家族にとって「心の傷」が浅く済むものと考えます。競売となってもトラブルや事件になることは皆無ですが、ご家族を守るため競売が進行する前に任意売却のご相談をしてはいかがでしょうか?僅かでも未来に向かって希望が持てるかもしれません。

 

<関連リンク>

不動産競売の流れについて

競売申立が入ると面倒な事が!

不動産競売の2つのパターン

任意売却業者のHPに「競売をストップします」というコメントを見る機会があります。
基本的に裁判所から競売開始決定通知書が届いてからでは、任意売却を行わない限り競売をストップすることは不可能です。

但し、住宅金融支援機構の任意売却では、競売移行の前にサービサーへ任意売却の申出をすることで、一旦競売の手続を待ってもらう事が可能となります。その指定の期間内に任意売却が成立すれば競売の申立ては行わずに済むのです。

 

しかし、一方で民間金融機関では、代位弁済が行われると保証会社は債務者に一括弁済の催告を行った後、不動産の競売を申し立てます。任意売却を行う場合でも、競売手続と同時進行で購入希望者を見つけて契約しなければなりません。

このように任意売却を行う場合には、債権者によって進め方が違ってくるので十分注意しなければなりません。その点を考慮すると、やはり任意売却は専門業者にお願いすべきと考えます。

 

競売開始決定後の任意売却

住宅ローンを滞納して数ヶ月過ぎると金融機関から期限の利益喪失のお知らせが届きます。そして、その債権は保証会社に代位弁済され一括請求されますが、債務者はどうすることもできず放置せざるを得ない状況に陥ってしまいます。そのような場合、債権者は競売の申立を行いローンの残債務の回収を図りますが、この段階に来て多くの方は自宅の競売という重要な局面に立たされるのです。

 

よくある相談に競売の通知が来るまでご家族に話すことができず、通知が届き慌てて債務者の奥様からどうすれば良いかという電話があります。なかには既に引越の準備をされているお客様も・・・
そのような局面でも、慌てないで私たち専門業者に相談して下さい。本来であれば、競売の申立手続きの前にご相談いただくと任意売却もスムーズに行えるのですが、競売開始決定通知が届いてしまったらもう元に戻す事はできません。今、出来る最善の方法で解決して行きましょう!

 

競売申立後の任意売却

 

債権者によっては一旦、競売の申立を行うと任意売却に応じないケースもありますが、そこは粘り強く交渉して行きます。住宅金融支援機構の場合、競売の申立て後は通常の方法で任意売却できないことになります。しかし、競売の通知がきても入札まで約5ヶ月~6ヶ月の時間がかかるので、その間に購入者を見つけてその価格が債権者の納得できる金額であれば任意売却に応じてくれます。そこで、この価格が重要となります。

 

債権者はすでに競売の申立を行っていますので、通常だと数ヶ月後に競売の基準価格が決まります。一般的には、入札の1ヶ月前に新聞やインターネットに公告という形で基準価格が公開されます。しかし、この公告を待っていては時間的に任意売却する事が難しくなるのです。
そこで債務者本人が裁判所に出向き、身分証と印鑑を持参する事で事前に価格を知る事が可能となります。その査定価格を債権者に提示したうえで稟議に応じてもらうのです。

 

債権者によって任意売却に応じる価格判断は異なります。それは「基準価格の1.5倍」以上や「基準価格に減額する前の査定価格」以上だったりします。任意売却する場合、競売の基準価格が決まる前にその価格をある程度予測しながら販売する必要があり、そこは販売する不動産業者の腕の見せ所ではないでしょうか?一般の不動産業者では手間と手順が難しく手に負えない仕事かもしれません。
しかし、任意売却に特化した業者なら競売決定通知が届いても成功させる術があります。
競売通知が来てもまだ時間はありますので、まさに、その状況に置かれているお客様はお電話で相談される事をお勧めいたします。

 

<参考記事>

競売について

競売申立までの期間は?

競売物件を落札した場合の費用は?

競売物件の入札に初めて参加される方は、物件の基準価格に目が行ってしまい諸費用について見落としがちになります。では、入札にあたってはどの段階で資金が必要となり、落札額以外にどんな費用が発生するのか検証しましょう!

 

■入札段階
入札期日までに、基準価格の20%の入札保証金を裁判所の指定口座へ送金します。
落札できなかった場合は、開札日から1週間程度で返金されます。

 

■代金納付時
・売却許可決定が届いたら、落札代金から保証金を控除した額を期日までに振り込みます。
・代金納付には所有権移転と抹消登記の登録免許税がかかります。
・その他、関係書類送付のため使う切手を用意します。

 

■所有権移転後
・マンションの場合、管理費の滞納額を管理組合へ納める必要があります。
(できるなら、遅延損害金の免除を申し出してください)
・占有者が退去しない場合は強制執行しなければならず、その費用が発生します。
・占有者に立退料を支払う事で、立退きを早期解決できる場合があります。
・代行業者へ依頼して落札した場合は、業者への手数料が発生します。
・一般的に競売物件の室内は荒れていることが多いので、設備の修理や内装工事が必要となります。

 

このように、競売物件を安く落札したつもりが、諸費用が多額にかかり後悔しないよう気を付けてください。
また、落札したが残代金の資金が用意できない場合、入札保証金は返金されませんので十分に資金計画をたてる必要があります。

 

競売のスケジュールは不動産競売と相談時期をご参照ください。

競売三点セット

 

任意売却支援センターの小林です。

良く耳にする競売の三点セットとはどのようなものか?
それは裁判所が作成する「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」のことを言います。私が競売の入札を始めた頃、霞が関の東京地方裁判所に競売の資料閲覧のため通った記憶があります。

三点セットをその場でコピーするのですが、1物件の資料をコピーすると確か1,000円くらいかかったような?当時と比較すると現在では、インターネットで無料で閲覧でき、PCにお気に入りの物件を保存できるのでいつでも確認できます。

 

その三点セットで、私が最初に確認する事は、4ページ目あたりの「買受人が負担することとなる他人の権利」という箇所です。もし、賃借人がいたりすると立退きに時間がかかったり、そのまま賃貸借契約を継続しなければならないケースもあるので注意が必要となります。

 

その次に、マンションの場合の管理費の滞納記録です。現所有者が管理費等を滞納している場合は、落札した人がその債務を引き継ぐこととなります。管理組合によっては、遅延損害金までしっかり徴収するマンションもありますので確認が必要です。

 

そして「評価書」です。売却基準価格は裁判所の評価ですが、東京の場合は基準価格以下で落札される事はほぼ無いでしょう。まず、その物件にどれだけの入札があるか予想し、近隣の取引事例などを鑑みて入札額を決定します。

不動産関係に携わっていないと取引事例の調査はできないので、そこはプロにお任せした方が良いかもしれません。

競売入札を代行業者に依頼する場合の注意

不動産競売の入札というとひと昔前までは、競売専門業者や不動産会社などしか入札がなく、割と安く取得できる環境でした。しかしながら昨今では、法整備も整い一般個人でも入札に参加されるようになって、様々な斡旋団体も存在し「不動産競売物件の購入」を勧めています。

とは言え、やはり不動産取引の経験のない個人が入札に参加するには多少ハードルが高い部分もあり、最初はトラブル回避のため専門の代行業者へ依頼すべきと考えます。

その場合、注意しなければならないこともあります。

 

業者に依頼するにしても、ご自身でしっかりと価格の調査をしておくこと。

業者は、お客さんの希望する物件が落札できた場合に報酬を受けることがきる成功報酬型が多いので、その物件を落札させるために予定より高い設定をするケースがあります。落札結果を見ると一般市場より高く落札される物件もありますので、業者の言いなりで入札額を決めないことがポイントです。

どうしても落札したいと、業者の勧める価格で落札したが、次順位との価格差が大きく落札後に後悔することもございます。業者にクレームを言ってもどうしようもありません、すべては自分の責任となります。
もし、落札できなくても次の物件にチャレンジすれば良いのです。

 

代行手数料は決まりがない。

競売の代行手数料は不動産の仲介業のように法的な報酬制限はありません。報酬形態としては

・落札できた場合に報酬が発生する業者
・落札できなくても、調査料名目で定額の手数料がかかる業者
・立退きの交渉費用は別途請求の業者

など様々ですので、依頼する前にしっかりと確認しておく必要があります。

 

競売の取り下げはいつまで?

任意売却を依頼される債務者にとって、その状態が「競売開始決定通知」の前なのか、それとも後なのかによって、置かれている状況は大きく変わってきます。

 

住宅金融支援機構の場合、競売の申立の前に「任意売却の申出」を行うと6ヶ月間の任意売却期間が与えられます。任意売却業者の手違いがなければ、債務者はその6ヶ月間、競売の恐怖にさらされる心配はありません。 しかし、既に債権者によって不動産競売の申立が行われていケースでは、入札の期日が決まっているため、その期日までに購入者を探し債権者に任意売却に応じてもらう他、取り下げ出来る方法はないのです。

 

では、競売開始決定した場合には、いつまでに契約をしいつまでに取り下げが可能なのか? 裁判所の決まりでいうと、開札日の前日までが取り下げが可能な期日となります。しかし現実は、競売を申し立てた債権者次第というところで、債権者によっては「開札の1週間前」「入札の1週間前」「開札の1ヶ月前までに契約を済ませている事」など様々で、任意売却業者はそのスケジュールを確認しながら契約を進めることとなります。

 

不動産の売却には最低1ヶ月以上の期間が必要です。当センターへご相談されるお客様の中には、入札の期日が迫った段階でご連絡される方もおり、任意売却を諦めざる得ないケースもございます。本来、競売の申立前にご連絡いただくのが理想ですが、競売の通知が来てからでも入札まで4~5ヶ月の期間がありますので、まさにその通知書が届いている方は、早急に当センターへご相談いただく事をお勧めいたします。

 

<参照リンク>

競売を取下げするには

公売物件の任意売却

一般的に任意売却というと、住宅ローンの滞納による原因がほとんどですが、まれに税金の滞納により不動産が公売に移行され任意売却するケースもございます。以前にこのサイトで「競売と公売の違い」について掲載しましたが、任意売却に対する債権者側の考え方や対応にも違いがあります。

 

競売の場合、一般的に基準価格が実勢価格より低いため東京管轄の競売物件では、よほど瑕疵のある物件以外には入札者が現れます。(仮に入札がなくても特別売却で売却されます)

しかし、公売の場合の見積価格(競売でいう基準価格)は実勢価格に近い金額で設定されるため、入札に参加されないケースもあるのです。

 

そこで、競売に申立られた物件の任意売却では、申立から入札日までの4~5ヶ月の間に購入者を見つけ、債権者の納得出来る金額であれば任意売却に応じてもらうのですが、公売では前述の見積価格に対して入札がなかった場合、その見積価格以上の金額で購入希望者が現れた時に任意売却が可能か検討するのです。

簡単に解説すると、任意売却出来るのは、競売の場合は開札日の前日まで、公売の場合は開札後に対応するということ。このように見ると、任意売却への対応は公売の方が論理にかなっているようにも思えます。

 

当センターでも、国税局の滞納案件の任意売却を扱っており、本税・加算税・滞納税など全額を納付できれば差押え解除も可能です。しかし、売却代金で全額納付出来ない場合は税金という特殊事情から、よほど高値で購入者を見つけなければ公売前の任意売却には応じてもらえません。ましてや、滞納している納税者の引越代などの費用控除は論外なのです。

仮に、任意売却の売買価格が実勢価格より極端に安かった場合、税収が減ってしまう結果となるので、公正な納税者の立場からすると当然な事かもしれません。

 

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