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不動産競売 | 任意売却支援センター

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不動産の競売と公売の違い

不動産の仕事をされている方は「競売」と「公売」という言葉を聞いた事があるかと思います。しかし、その内容や違いについて以外に知らないことが多いようです。

では、競売と公売はどのように違うのか列挙してみましたので、ご参考まで!

 

 

◆債権

競売も公売も債権の回収という意味では同じような制度ですが、違いはその債権にあります。競売の場合は抵当権の実行による任意競売や、裁判所の判決などによる強制競売があり、主に民間による債権の回収をいいます。それに比べて公売の場合は、税金の滞納や市県民税の滞納による債権の回収方法で行政機関が執行する制度です。

 

◆場所
競売の行われる場所は管轄する地方裁判所で行いますが、公売については税務署や各自治体で行います。

 

◆名称の違い

競売:「期間入札」「基準価格」

公売:「期日入札」「見積価格」

 

◆現況調査
競売では裁判所で作成する物件の資料(3点セット)などの物件資料を確認してから入札に参加できます。公売の場合は自分で調査しなければならず、所有者や占有者等が存在するかどうか綿密に調べる必要があります。

 

◆占有者
競売の場合は一定の条件に該当すれば、引渡命令や強制執行の手続きができます。 公売の場合には所有者・占有者と話し合いが不調になった場合、民事訴訟による判決をもって強制執行の手続きを経なければならない場合もあります。

 

◆開札結果

競売は期間入札が終了して1週間後に開札が行われます。 公売の場合は当日開札しますので、その日のうちに結果が分かります。

 

◆入札保証金

競売は「基準価格」の20%に対し、公売は「見積価格」の10%となります。

 

◆消費税

競売の場合、建物があっても消費税はかかりません。公売の場合、その財産が消費税法上の課税財産である場合に限って、入札価額に対して8%に相当する金額を加算して納付する必要があります。

 

2018/6/18

 

公売物件の任意売却のページも参照ください。

 

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不動産競売の流れ

住宅ローンを滞納し金融機関の期限の利益を喪失すると、金融機関及び保証会社は、その債権を回収するために担保不動産を裁判所を通じて競売にかけます。但し、競売の申立があっても、実際の入札までは4~5ヶ月の期間を要します。
 
まず、債権者が競売の申立があると「競売開始決定通知書」が管轄する地方裁判所から送られて来ます。その後、1ヶ月程度で、裁判所の担当執行官が「現況調査」のため訪問に訪れます。事前に日時の通知があるので、都合が悪い場合は日程調整も可能です。但し、連絡をしないと鍵の解除人を同行し、勝手に入室し内部の写真を撮られますので、なるべく調査日には執行官に協力される事をお勧めいたします。その際に、不動産の権利関係や占有状況など聞き取り調査があります。
 

現況調査から2~3ヶ月後に期間入札の通知が届きます。その通知によって入札日・開札日が決まりますので、その日程に合わせてお引越の目処を立てましょう。その後、「期間入札の公告」があり債務者の不動産が、新聞やインターネットへ競売情報として掲載されてしまいます。期間入札の公告から、2~4週間後にで入札が開始されます。入札期間は1週間行われ、更に1週間後に開札があり落札人が決定します。開札後、競落人に「売却許可決定通知書」が送られ代金納付が実施されると、不動産の所有権は落札人に移転します。

 

不動産競売の流れ

 

裁判所からは誰が落札したかの連絡はありませんが、だいたいは落札人が直接訪問に来られるか手紙が届きますので、お引越はその後でもかまいません。お引越代は落札者からもらえる可能性は少ないですが、資金がない旨を話しお引越代を交渉してみましょう!好意で10~20万円位いただける場合もあります。もし、入居者が明け渡しを拒否した場合どうなるかというと、競落人は裁判所に「明け渡し命令」を取り、最終的には強制執行となる場合もあります。強制執行の断行まで住み続けるには、よほどの精神力が必要ですので、できれば多少のお引越代をいただき円満に明け渡す事をお勧めいたします。

2018/3/21

 

<関連ページ>

競売を取下げするには?
競売の取り下げはいつまで?
   

競売申立が入ると面倒な事が!

当センターへ任意売却をご依頼されているお客様で「まもなく競売の申立が入る予定の方」に必ずお話ししている事がございます。それは裁判所から「競売開始決定通知」が届くと、その事実を閲覧した不動産業者の「飛び込み営業」が来たり「大量のDMが届く」事をお伝えしています。

 

競売手続き

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彼らは他の同業者に勝つために「いち早い債務者との接触」を試みます。訪問しても留守の場合は、帰りを待ち伏せする営業マンもおります。なかには利益誘導したり、強引な手法で依頼を受けようとする業者も・・・

また、DMに関しては30通~50通くらい届く場合もあり、業者によっては同じ債務者に2通、3通出すところもあります。それは「情報を閲覧し販売している業者」が存在する事も要因かもしれません。

そのような業者が来た場合「既に任意売却を依頼しています」と丁重にお断りするようお願いしております。
お客様に競売の流れを説明しておくことで、心の準備ができ突然の訪問にも上手く対応ができると感じております。しかし、ご本人だけでなくご家族の心労を考えると、やはり競売は避けたいところです。

 

債権者には、任意売却を行う場合「予め販売期間を設ける債権者」と「競売手続きと平行して任意売却に対応する債権者」と二者に分かれます。前者の場合は販売期間に余裕があるため競売申立前に任意売却できるケースがほとんどです。しかし、後者の場合ご依頼された時期にもよりますが、競売手続きの進捗状況を見定めながら任意売却を行わなければなりません。

まだ大丈夫と思っていても、任意売却にはある程度の期間が必要なため、滞納が始まったら早めにご相談される事をお勧めいたします。

2017/12/15

<参照ページ>

競売になると税金の差押えが入ります

 

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競売物件のメリットとリスク

ここ数年、住宅ローンの破綻が原因で競売に移行される件数が増加しています。それとともに一般個人の競売物件の入札参加も多くなっています。ところで、競売での不動産取得はそんなに魅力のあるものなのでしょうか?
そこで入札する立場から、不動産競売のメリットとリスクについて検証してみましょう!

 

競売物件のメリットとリスク

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■競売のメリット

1.不動産競売を利用する最大のメリットは不動産を安く(市場価格の7~9割で)取得できる。
2.建物があっても消費税がかからない。
3.入札価格を自分で決める事により、予算に合った資金計画を立てやすい。
4.裁判所の職権により抵当権を抹消してくれるので、正常な物件として所有権を取得する事が可能。

 

■競売におけるリスク

1.物件の内部を見ることが出来ない。
2.一般物件と違い、前所有者は瑕疵担保責任を負わない。
3.現金納付が原則、不可能ではないが競売を扱う金融機関が少なくローンを組みにくい。
4.土地等の場合、境界確認がとれない事や公簿と実測の面積に差異があっても差額請求出来ない。
5.期間入札に参加する場合、売却基準価格の20%を保証金として提供が必要となります。
6.占有者の退去が必要。裁判所の強制執行による手続きもありますが、費用がかかる。
7.引渡命令の出ない物件もあります。
8.入札に参加しても落札出来るとは限らない。時間をかけて調査しても買い受けができない場合が多い。
9.競売の取下げ、取消し等により入札が中止になる場合があります。

 

このように、競売には思った以上にリスクも伴います。競売の3点セットの見方も分からないまま、安いという理由で落札したものの後になって「こんな筈じゃ・・・」となる事もあります。
個人の入札が多くなったとはいえ、さまざまなリスクを考慮して入札は競売のプロに任せるべきと考えます。

 

2017/7/28

 

<関連ページ>

競売入札を代行業者に依頼する場合の注意

競売入札はリスクを負う覚悟が必要

 

 

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最終手段の競売入札

お客様から任意売却のご依頼を受けても、残念ながら競売に移行されてしまうケースが1割ほどございます。
その理由としては

1.債権者の価格の同意や担保権抹消のが得られないケース
2.連帯保証人や連帯債務者の協力が得られないケース
3.競売の入札期日が迫っていて、売却の期間が取れないケース
4.債権者の都合による場合

 

このような場合には、ご本人が任意売却を希望しても競売に流れてしまう結果となってしまいます。 保証会社や債権回収会社の中には任意売却による回収額を実勢価格よりも高く設定する債権者もおります。
どんなに現状の相場を説明しても「方針は変えられない」という事で競売による回収を希望する債権者、又は後順位の担保権者でハンコ代はいらないから競売にして下さいという債権者も・・・

 

最終手段の競売

 

しかし、競売の入札が開始されても自宅を守る方法はあります。
A.弊社でお客様の物件を落札して、お子様など親族の方が買い戻す方法。
B.投資家さんに物件を入札してもらい、賃貸で借り受ける方法。

 

特に任意売却のご相談では、どうしても自宅を手放したくないという方も多く、親族間売買を希望されるお客様もいらっしゃいます。しかしながら、現実的には親族間売買での住宅ローンの審査は厳しく、親族間売買が成立出来ないケースが多いのです。そこで競売落札によって名義を換え、その不動産を子供などの親族が住宅ローンを組んで自宅を買い戻す事が可能となってくるのです。

 

当然ですが、不動産競売では他の第三者も入札に参加しますので、必ずしも落札出来るとは限りません。 その入札価格の見極めが重要となってきますが、弊社では長く競売の事業に携わってきた経験からある程度落札価格を予想できます。
競売の入札が開始されて諦めるより、このような可能性にかけてみる事も必要でなないかと考えます。

 

2017/5/30

 

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競売入札はリスクを負う覚悟が必要

 

ひと昔前の競売物件は、競売専門のプロや不動産業者入札参加がほとんどでした。近年では、法改正などの影響で一般ユーザーでも入札に多数参加するようになり、落札額も東京都内では実勢価格に近い金額まで高騰しているようです。それでも尚、競売物件の入札には様々なリスクを伴う事を承知のうえで参加すべきとお伝えしたいのです。

 

平成17年に競売をめぐってこのような判例がありました。

競売で落札した物件が、調査報告書に記載のなかった事実関係(自殺があった事)を後から知り、裁判所の執行官と評価人に調査義務違反による損害賠償請求を起こした事件です。

判決の結果は、棄却となりました。理由は”現況調査において、所有者の協力が得られない事と自殺をうかがわせる情報がなかったため、執行官の注意義務違反があったとは言えない”との内容。

 

住宅街中古マンション事件現場

 

このような事件や事故があっても本人の告知や情報提供がない限り、裁判所の責任を問えないという事になり、最終的には落札者が泣き寝入りする結果となります。しかし、競売の3点セットに記載されている売却基準価格は、実勢価格の50%~70%程度な訳で、このようなリスクが有ることを含めた価格となっている事を暗に示しているように感じます。

では、裁判所で知り得ない事実を自分で調査する必要があるのか?実際に度胸のある方は所有者へ直接訪問したりする人もいますが、所有者やご近所に”ここで事件や自殺はありませんでしたか”と聞く事などは通常は出来きません。また、確実に落札出来る確率が低い競売市場において、1件1件を詳細に調査する労力は無駄な作業となる可能性が高いのです。

 

このような自殺物件は希なケースですが、私たちが実際に体験した例として、マンションの滞納管理費額が評価書と異なっていたり、内部写真にはなかった大量のゴミが残されたケースや、動物の死骸があった例もありました。不動産会社が物件の仕入行為で落札する場合は、このようなリスクや損害があっても想定内ですが、個人入札のケースでは落札額は安くななければ意味がないと私は考えています。

 

現在、不動産競売の流通を推奨する専門機関もあり、一般個人も気軽に競売に参加されているようですが、一部ではその加盟企業とトラブルが起きている事も耳にします。代行会社に依頼する場合、業者はお客様が落札できなければ報酬が発生しないため、落札できるような実勢価格に近い入札額を提案される事も考えられます。高い金額で落札し且つ、リスクを負う必要があるため、落札後に「あの時に無理をしなければ良かった」と後悔しないようにしたいところです。

 

<関連リンク>

競売物件のメリットとリスク

競売物件を落札した場合の費用は?

競売入札を代行業者に依頼する場合の注意

 

競売後の残債務について

ご自宅が競売になった場合、過去の例からみると剰余金が発生するケースは稀で、債務が多額に残ってしまう状態が多いのではないかと思います。このようなケースでも、任意売却と同様で残債については原則、返済義務が生じます。なおかつ、任意売却のケースとは異なり低額な落札価格のうえ、競売申立費用や遅延損害金がかさみ、想定以上の債務額に膨らんでいる場合が多いのです。

 

裁判所の手続きによって、強制的に自宅を奪われたうえに多額の債務が残ってしまう現実は非情とも言えます。私の個人的な考えでは、銀行の審査段階での不動産の担保評価や掛目が甘い事も事実で、債務者の責任だけでは済まされない気もしますが形式上は支払わなくてはなりません。
しかし現実問題として、競売で他人の手に渡った自宅は退去せざる得なく、賃貸で借りるにも家賃の負担がのしかかるため返済に回す余裕はありません。

もし、病気や様々な事情で収入がなく、返済原資が見込めない場合は債権者へ返済猶予を申し出すべきです。但し、収入があるのに返済に応じない場合は、給与などの差押え等も考えられますので、一定の収入があり返済可能な債務者は債権者と話し合いのうえ、毎月の返済額を決めましょう!もし、他の借金もあり全部精算したいと考えるなら、自己破産を含めた債務整理の方法もございます。

 

既に入札が始まってしまった方は仕方ありませんが、まだ任意売却が可能な方にとっては、任意売却を選択する事が金銭的にも精神的な面でも有効であると確信しております。時間の経過とともに任意売却が困難となりますので、お悩みの方は早目にご相談下さい。

不動産競売の2つのパターン

任意売却業者のHPに「競売をストップします」というコメントを見る機会があります。
基本的に裁判所から競売開始決定通知書が届いてからでは、任意売却を行わない限り競売をストップすることは不可能です。

但し、住宅金融支援機構の任意売却では、競売移行の前にサービサーへ任意売却の申出をすることで、一旦競売の手続を待ってもらう事が可能となります。その指定の期間内に任意売却が成立すれば競売の申立ては行わずに済むのです。

 

しかし、一方で民間金融機関では、代位弁済が行われると保証会社は債務者に一括弁済の催告を行った後、不動産の競売を申し立てます。任意売却を行う場合でも、競売手続と同時進行で購入希望者を見つけて契約しなければなりません。

このように任意売却を行う場合には、債権者によって進め方が違ってくるので十分注意しなければなりません。その点を考慮すると、やはり任意売却は専門業者にお願いすべきと考えます。

 

競売物件を落札した場合の費用は?

競売物件の入札に初めて参加される方は、物件の基準価格に目が行ってしまい諸費用について見落としがちになります。では、入札にあたってはどの段階で資金が必要となり、落札額以外にどんな費用が発生するのか検証しましょう!

 

■入札段階
入札期日までに、基準価格の20%の入札保証金を裁判所の指定口座へ送金します。
落札できなかった場合は、開札日から1週間程度で返金されます。

 

■代金納付時
・売却許可決定が届いたら、落札代金から保証金を控除した額を期日までに振り込みます。
・代金納付には所有権移転と抹消登記の登録免許税がかかります。
・その他、関係書類送付のため使う切手を用意します。

 

■所有権移転後
・マンションの場合、管理費の滞納額を管理組合へ納める必要があります。
(できるなら、遅延損害金の免除を申し出してください)
・占有者が退去しない場合は強制執行しなければならず、その費用が発生します。
・占有者に立退料を支払う事で、立退きを早期解決できる場合があります。
・代行業者へ依頼して落札した場合は、業者への手数料が発生します。
・一般的に競売物件の室内は荒れていることが多いので、設備の修理や内装工事が必要となります。

 

このように、競売物件を安く落札したつもりが、諸費用が多額にかかり後悔しないよう気を付けてください。
また、落札したが残代金の資金が用意できない場合、入札保証金は返金されませんので十分に資金計画をたてる必要があります。

 

競売のスケジュールは不動産競売と相談時期をご参照ください。

競売入札を代行業者に依頼する場合の注意

不動産競売の入札というとひと昔前までは、競売専門業者や不動産会社などしか入札がなく、割と安く取得できる環境でした。しかしながら昨今では、法整備も整い一般個人でも入札に参加されるようになって、様々な斡旋団体も存在し「不動産競売物件の購入」を勧めています。

とは言え、やはり不動産取引の経験のない個人が入札に参加するには多少ハードルが高い部分もあり、最初はトラブル回避のため専門の代行業者へ依頼すべきと考えます。

その場合、注意しなければならないこともあります。

 

業者に依頼するにしても、ご自身でしっかりと価格の調査をしておくこと。

業者は、お客さんの希望する物件が落札できた場合に報酬を受けることがきる成功報酬型が多いので、その物件を落札させるために予定より高い設定をするケースがあります。落札結果を見ると一般市場より高く落札される物件もありますので、業者の言いなりで入札額を決めないことがポイントです。

どうしても落札したいと、業者の勧める価格で落札したが、次順位との価格差が大きく落札後に後悔することもございます。業者にクレームを言ってもどうしようもありません、すべては自分の責任となります。
もし、落札できなくても次の物件にチャレンジすれば良いのです。

 

代行手数料は決まりがない。

競売の代行手数料は不動産の仲介業のように法的な報酬制限はありません。報酬形態としては

・落札できた場合に報酬が発生する業者
・落札できなくても、調査料名目で定額の手数料がかかる業者
・立退きの交渉費用は別途請求の業者

など様々ですので、依頼する前にしっかりと確認しておく必要があります。

 

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