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競売になると税金の差押えが入ります

任意売却をご依頼頂いても全て成約するとは限りません。その要因の一つとして、この市県民税等の差押えの解除が不可能な場合があげられます。

税金の差押え

一般的に管轄する税務課では、固定資産税や住民税などの滞納があっても1年くらいは所有不動産に差押えを入れません。しかし、住宅ローンなどの滞納が原因で裁判所に競売の申立てが行われると、裁判所に交付要求を行い所有不動産に差押登記を行う場合があります。

 

任意売却を成立させるには、抵当権の抹消とともに差押えの解除をしなければなりません

もちろん滞納している税金の納付をすれば問題なく解除できます。しかし、その額が10万、20万の額なら任意売却を行う中で対応可能なのですが、百万単位の滞納額になってしまうとその金額を用意する事も出来ず結局は競売による処分となってしまうのです。

また、固定資産税などは4期の分納となっていますが、差押えの解除に当たっては納付期限前の税金分も納付しなければならない事もあるので注意が必要です。

 

では、その市県民税の納付が出来なければ任意売却は諦めるしかないのでしょうか?

まだ、諦める必要はありません。そこからが私たちプロの仕事になります。管轄する行政によっては納税者の公平性を主張し延滞税を含めた全額納付が解除条件となっているケースもあります。しかし、それは全ての行政ではないので、全額納付ではなく一部納付で残りを分納し解除できる場合がありますので、納税義務者と一緒にその交渉を行います。

 

このように、競売になってしまうと本来は何の支障もない任意売却が困難となってしまい、債務者様にとって不利益につながるケースがあります。ですので、ローンの滞納が始まった段階、もしくは窓口が銀行から保証会社へ移った段階で当センターへご相談される事をお勧めいたします。

 

2022.2.5

 

<参照リンク>

任意売却する場合の注意点

競売申立が入ると面倒な事が!

競売における現況調査とは?

ご自宅不動産が住宅ローン不払などが原因で競売となった場合、競売開始決定通知書が届いてから、約1ヶ月以内に管轄裁判所による「現況調査」が行われます。

 

現況調査とは、競売物件として公開するための資料作りの目的で行います。それは、裁判所から任命された執行官と不動産評価人があなたの家に伺い、対象物件の室内状況や権利関係の確認、建物の不具合や過去に事故・事件などなかったか聞き取りしたり、各居室の写真を撮ったりします。間取り図面等が提供されない場合は寸法を測る作業も行います。

家の調査

 

訪問の際には事前に通知がありますが、居留守を使ったり訪問を拒否したとしても無駄な行為です。債務者の協力が得られない場合は、民事執行法の定めにより鍵を解錠し室内に入る権限も持っていますので、なるべくなら時間を合わせて立会すべきと考えます。

 

現況調査の際に執行官から今後の入札予定など説明があるかもしれませんが、任意売却の相談をしても執行官は対応はしてくれません。しかし、競売になると複数の業者が営業に来ることや勧誘の手紙が多数届くので注意するようにアドバイスされる場合もあります。

 

写真撮影

 

この現況調査が入り、パチパチ写真を撮る姿を見ると「いよいよダメかぁ」と失望する債務者が多いようです。しかし、諦めるのはまだ早いです。残された期間は2~3ヶ月程度ありますので、任意売却する時間は十分にございます。今、まさに裁判所から通知書が届いている方は、今後の対処方法など当スタッフが丁寧に説明しますのでお問い合わせ下さい。

 

 2021.12.22

 

<関連記事>

「担保不動産競売開始決定」通知書が届いのですが?

不動産競売の流れ

不動産競売は回避すべき!

「競売と任意売却」

日本では年間約7万件、競売における取引があります。競売という言葉は誰しもが耳にしたことがあると思いますが、なんとなくしか意味が分からないという人も中にはいるのではないでしょうか。ここでは不動産競売について話を進めていきます。

 

住宅セット

 

競売とは、自己破産を行った時やローンが返済できなくなった時、債権者が裁判所に申し立てを行うことで、担保物件を強制的に売却し貸付金の回収を行うことです。そこに、物件の所有者(貸付金の債務者)の意思は尊重されません。そこが任意売却との違いです。競売に掛けられると物件は、任意売却よりも比較的安価で取引されます。任意売却の場合は、市場価格で取引されることがほとんどですが、競売だと50~90%の価格でしか取引されません。また、競売に掛かる費用が100万円近くかかりますが、その請求も債務者に振りかかります。

 

競売公告によって公開され、知り合いや近所の人に競売に掛けられたことが知られてしまうリスクもあります。さらに競売が成立後、居座り続けると強制執行として住民も家具や生活用品も家から放出されてしまいます。その為、万が一、住宅ローンが払えず競売に掛かりそうになったら、任意売却をした方が圧倒的に有利でしょう。

 

買う側からしたら、そんなに安くマイホームが手に入るなら競売物件を買った方がお得では?とお気づきの方がいらっしゃるでしょう。しかし、競売物件は購入する側にもリスクがあります。例えば、通常の不動産取引では、もし購入した物件に欠陥があった場合、売り主に瑕疵担保責任が追求できます。しかし、競売物件では、この瑕疵担保責任を追及することができません。また、通常の取引だと開示されていて簡単に手に入る情報を自分で手に入れなければなりません。

 

さらに取引が成立しているのに、前の住人が居座っているケースがあります。そういった場合、立ち退きの為の費用を買い主が負担しなければならない場合があります。その為、購入する側は競売のリスクを承知の上で入札されるべきと思います。なお、競売物件は購入者側にも金銭的・精神的負担が掛かり、価格が安い反面失敗談もよくあるようですので十分に注意しましょう。

 

2021/9/12

競売開始決定通知で終わりではない

住宅ローンの滞納が始まって数か月、金融機関に対応できないまま、裁判所から競売開始決定通知が届き、「あ~もう終わりだぁ」と諦めている債務者様も多いかと思います。しかし、まだアウトではありません。時間は十分に残っています。通知書が届いてから間もなく現況調査として裁判所の執行官が訪ねてきますが、競売の資料作りに数か月要します。ですから、競売の入札まで5カ月くらい、販売活動ににかけられる時間は3か月程度あるので、十分に購入者を見つけられる期間となります。

 

マンションと緑

 

まだ諦める必要はありません。

もちろん任意売却は、競売通知前に債権者と交渉する方が優位に進められますが、後戻りできない以上今できることをすべきと考えます。まずは、当センターのような任意売却専門の機関に問い合わせし、現在の状況やお客様の希望を相談しましょう!後々、「競売で家を失った」という結果よりも「自分の意志で売却」を行ったという成果の方が「心の傷」も浅く済むはずです。

 

2021/9/1

 

<関連リンク>
競売開始決定通知後の任意売却

競売申立までの期間は?

賃貸で借りている家が競売に

■競売になったら6ヶ月以内に退去が必要!

不動産競売は、必ずしもマイホームだけではありません。賃貸中の物件でもローンが滞ってしまえば競売となります。稀なケースですが、当センターへ賃借人からこんな相談があります。「賃貸で住んでいる家が競売にかけられたが、どうなるのか」というもの。

もし、このケースで落札人から退去を求められたら、一般的には6か月間の猶予をもって退去しなければなりません。もちろん、その間の賃料支払義務は生じます。かつ、敷金の返還義務は元の大家さんにありますが、競売後は大家さんと連絡が取れなかったり、連絡取れても返還してもらえないケースが多いのです。

 

 

■賃貸会社には責任がありません!

「こんな事になるなら、賃貸契約をしなかったのに」と賃貸仲介会社にクレームを入れても無駄でしょう!賃貸契約する際、「登記簿に記載された事項」の説明があり、その時点で競売の差押登記がなければ、仲介会社も知り得る事が不可能だからです。自分は何も悪くないのに、敷金も戻らないまま自らの費用で退去を余儀なくされる状況は、納得できるはずもありません。しかし、これが現実で「運が悪かった」と諦めるしかないのか?

しかし、この場合でも解決方法はございます。

 

■解決方法はあるのか?

まず一つは、競売の落札後に新たに所有者となった落札人に「このまま賃貸契約を継続したい」との意向を伝え、落札人が承諾すれば、新たに契約を結び継続して居住する事が可能となります。

もう一つは、競売の落札前に所有者と交渉して任意売却を行ってもらい、居住している部屋を賃借人が購入する方法です。居住している物件が区分所有のマンションや一戸建てのケースでは低利の住宅ローンも組むこともできます。その場合、競売の初期段階で、裁判所から現地調査のために賃借人に通知がありますので、その段階から行動すべきでしょう。但し、任意売却では不動産の仲介業者が必要なため、相談に乗ってくれる業者とともに現在の所有者に交渉する必要があります。大家さんとしても、賃借人に競売となった責任を感じ任意売却に応じてくれる可能性はあるかもしれません。

 

このように賃借人から依頼を受けて競売を回避し任意売却に成功した事例もありますので、諦めず任意売却支援センターへご相談下さい。

 

 

2021/8/5

競売になると事件?

私たちは、不動産の業務をしていると「競売」という言葉には慣れっこになっております。しかし、債務者にしてみると想定はしていても、いざ裁判所から「競売開始決定通知」が届くと一大事となります。それは、書類に記載されている名称にも原因があるのです。

 

裁判所から来る通知書には、1件ごとに「事件番号」がつけられるのです。決して事件を起こしている訳でもないのでに「事件」とは?また、所有者の事を「占有者」とも言います。まだ、競売落札で名義は変わってもいないのに「占有者」とは?
所有者としては、人生で初めて目の当たりにする「競売」という現実に、まるで犯罪を犯して不動産を占拠でもしているような錯覚に陥ってしまいます。

 

 

当センターのお客様でも、競売の申し立て後に慌ててご相談に来られる方も多くいらっしゃいます。もちろん、競売が開始されても任意売却は可能ですが、出来れば滞納が始まり2~3ヶ月目の段階でご相談いただく事で、競売の通知書を見る事なく、嫌な気分にならずに任意売却を進める事が可能となります。

 

何事も早めの行動が必要です。任意売却支援センターではどんな些細な事でもご相談を受け付けています。気になる事があれば、フリーダイヤル0120-281-540までお電話下さい。

 

2021.5.30

<参照記事>

競売開始決定後の任意売却

 

「無益の差押えの禁止」について

任意売却をする際に通常の抵当権以外に市県民税の滞納による差押えがついているケースがしばしばあります。しかし、売却にあたっては抵当権者の同意はもちろんの事、この差押えを解除しなければ売買は成立しません。

最近では、ほとんどの金融機関で債務者の任意売却に柔軟に対応しておりますが、このように市県民税の差押えが入っている場合は少し難題です。国税や地方税には「無益の差押えの禁止」という規定があります。(国税徴収法48条)「差押えるできる財産の価格が、他の債権の金額の合計額を超え回収する見込みがないときは、差押えることができない」としています。しかし、滞納者の不動産等が競売の申し立てを受けた時にはすぐに差押することが一般的となっているのです。それは「無益の差押え」かどうかの調査をしているうちに差押えの時機を逸するため、即時に差押えを行っても違法とはならないのです。

 

 

私達が役所と交渉し「無益の差押えの禁止」を理由に解除を求めても、それが「無益の差押え」かどうかの判断は難しく、仮に差押物件の評価において問題があったとしても、ほとんど場合はその差押えの有効性を認めています。
そして、地方税の差押え解除にあたっては市町村によって対応が異なっており、一部納付で解除に応じる役所もありますが、納税者の公平性を理由に全額納付を原則としている場合も多くございます。例えば、固定資産税や住民税などの支払を数年間滞納すると、本税の他に14.6%の遅延金が加算され、知らぬ間に100万円単位の額になっている事もあります。全額納付を主張する市町村の場合、任意売却を成立させるには滞納額全額を用意して納付しなければならなく、出来なければ競売に移行されてしまうのです。しかし、競売になってしまうと市町村に入る配当(税金)がなくなる訳で、結果として税収が減ってしまう事となります。
本来であれば一部納付に柔軟に応じて、納税者の再生を支援する事の方が合理性があるのではないかと考えます。

 

2021.4.10

 

<関連リンク>

競売における無剰余取消し

 

不動産競売は回避すべき!

不動産の競売は、所有者にとって何もメリットがない事は様々なところで言われています。それを改めて述べる必要はないと思いますが、競売回避すべき一番の理由は「精神的な負担」だと私は考えます。競売になった際、「これからどうなるのか?」また「どう対処すればよいのか?」という不安や心配は、経験した者でないと理解できないでしょう。いや経験すべきではないと思います。

 

 

通常、競売の申立てが行われると地方裁判所の執行官が現地調査のため訪問してきます。住居内に入り各居室の写真を撮ったり、間取作成のため隅々まで寸法測定します。それを拒否したり留守しても鍵を開錠して調査を進めるのです。そして、裁判所で情報を入手した不動産業者や競売業者が自宅に多数訪れます。また、何十通もの手紙やDMが届くでしょう!もし、このような現場にご家族が一緒にいたとしたらどうでしょう。お子様は不安や恐怖まで感じるはずです。

 

「競売で家を無くした」という結果よりも、任意売却へ行動を移す方がご家族にとって「心の傷」が浅く済むものと考えます。競売となってもトラブルや事件になることは皆無ですが、ご家族を守るため競売が進行する前に任意売却のご相談をしてはいかがでしょうか?僅かでも未来に向かって希望が持てるかもしれません。

 

2020.12.20

 

<関連リンク>

不動産競売の流れについて

競売申立が入ると面倒な事が!

不動産競売に対するイメージ

「不動産競売」というと一般的にどのような印象をお持ちでしょうか?「自宅が競売にかけられる」という出来事は誰もが初めて体験する事で、多くの方は競売に対する間違ったイメージが頭に浮かんでしまいます。

 

・競売になったら自己破産しなければならないのでは?
・給与の差押えが入り、会社に知られてしまうのでは?
・年金等が差押えられ、生活に支障がでるのでは?
・競売となると、自宅に赤紙が貼られるのでは?
・車や動産なども処分されるのでは?
・怖い取り立てがあるのでは?

 

 

競売のイメージ

 

必要以上に不安になる必要はない!

上記のようなイメージが債務者の悪循環を生み、競売に対するネガティブな思考を増長させてしまっています。
しかし、ご自宅が競売になっても、上記のような心配は不要です。
競売=自己破産ではありません。職業上破産できない事情の債務者もいらっしゃいますし、競売になっても自己破産せずに再生された方も沢山おられます。

 

また、競売になっても給与や年金などの差押えはありませんので、会社にも知られる事はありません。ましてや競売で赤紙が貼られる事は一切ないですし、テレビに出てくるような怖い取り立てなど心配無用です。
なお、不動産競売はあくまで担保となる不動産の差押えですので、車や家電などの動産は持っていかれる事はありません。

 

しかし、ご自宅不動産は管轄裁判所による強制的な処分となります。上記のような心配がなくても、競売となった精神的なダメージは伴いますので、競売を避けたい場合は任意売却を検討すべきです。現在、裁判所から通知が来ており、今後ご不安に思われている債務者の方は、ぜひ任意売却支援センターの無料相談をご活用下さい。
当相談員に電話いただく事で、競売に対する間違った解釈や今の悩み等は多少でも解消されるものと考えます。

 

2020.10.19

 

<関連記事>

競売開始決定後の任意売却

 

 

"<br    

競売三点セット

 

任意売却支援センターの小林です。

 

良く耳にする競売の三点セットとはどのようなものか?
それは裁判所が作成する「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」のことを言います。私が競売の入札を始めた頃、霞が関の東京地方裁判所に競売の資料閲覧のため通った記憶があります。

三点セットをその場でコピーするのですが、1物件の資料をコピーすると確か1,000円くらいかかったような?当時と比較すると現在では、インターネットで無料で閲覧でき、PCにお気に入りの物件を保存できるのでいつでも確認できます。

 

 

その三点セットで、私が最初に確認する事は、4ページ目あたりの「買受人が負担することとなる他人の権利」という箇所です。もし、賃借人がいたりすると立退きに時間がかかったり、そのまま賃貸借契約を継続しなければならないケースもあるので注意が必要となります。

 

その次に、マンションの場合の管理費の滞納記録です。現所有者が管理費等を滞納している場合は、落札した人がその債務を引き継ぐこととなります。管理組合によっては、遅延損害金までしっかり徴収するマンションもありますので確認が必要です。

 

そして「評価書」です。売却基準価格は裁判所の評価ですが、東京の場合は基準価格以下で落札される事はほぼ無いでしょう。まず、その物件にどれだけの入札があるか予想し、近隣の取引事例などを鑑みて入札額を決定します。

不動産関係に携わっていないと取引事例の調査はできないので、そこはプロにお任せした方が良いかもしれません。

 

2020/8/28

 

   

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