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所有者が行方不明でも任意売却はできるか?

「所有者が行方不明になり住宅ローンを滞納してるのですが、任意売却できますか」当センターには、時折このような相談があります。

 

このケースでは、不在者財産管理人の制度を利用すれば任意売却も可能となります。行方不明といってもは数日や数週間の不明では「不在者」とはならず、概ね3ヶ月位の行方不明の期間がないと不在者とは言えません。管理人は弁護士や司法書士に依頼する事も可能ですが費用がかかるので、任意売却の場合は面倒でもご家族がされる事をお勧めします。

 

 

不在者財産管理人の申請は、管轄する家庭裁判所に申請し審判を受ける必要があります。しかし、その審判を受けただけでは不在者の財産を処分する事はできません。管理人の審判を受けた後、裁判所に対して「権限外行為の許可の申立て」を行う必要があります。

不在者が行方不明となり、住宅ローンの返済が滞ってしまっている場合、そのままだと不動産競売に移行されるため、この制度を利用して任意売却された事例も多々ございます。

 

同じように行方不明のケースで失踪宣告がありますが、その場合は行方不明になってから7年経過しないと認められません。7年間を待つよりは不在者財産管理人の審判を受けた方が不在者の財産を処分する事が可能となります。

現在、不動産の所有者が行方不明になり、お困りのご親族の方はぜひ任意売却支援センターへご連絡ください。

 

2019/5/24

 

  

任意売却後の返済額

任意売却をされた場合、私の経験上から売却後に残債が残ってしまうケースがほとんどです。
債務をなくすには、債務整理をするか時効を迎えない限り残債が消えることはありません。

 

その債務が残ってしまった場合、毎月いくら返済すれば良いのかよく質問がありますが、返済額に決まりはありません。「いくら返済すればいいのか」ではなく「いくら返済できるのか」がポイントとなります。売却後は家賃の支払も発生するため、なるべくなら返済額は低く抑えたいのが本音です。

収入がある程度あって多くの返済可能な方は別として、一般的に私たちがお客様にお話しするケースでは「毎月5,000円程度の返済で交渉してください」とアドバイスしております。
無理に高い返済額を約束しても、生活が成り立たなくなる可能性も考えられますので、任意売却の際に債権者から返済額を求められたら、生活を維持するために支障のない額をご提示しましょう。

 

任意売却をお考えの方は任意売却支援センターへご相談下さい。解決方法をご一緒に考えます。

2019/4/1

<関連リンク>

 任意売却後の残債に対する誤解
任意売却した後の残債務の対処方法
いつまで返済が続くのか?

     

税金の滞納に注意!

任意売却を行う上で注意しなければならないのが、市県民税や固定資産税・健康保険料などの税金納付です。
ローンの返済がきつくなると、どうしても税金関係から滞納が始まります。そして、数ヶ月滞納しても法的手続きに移行しないため、支払を後回しにされてる方も多いようです。

 

しかし、この税金関係を長期間滞納すると本税に対し遅滞金が約9.0%前後(平成25年以前は14.6%)が加算され、いつの間にか遅滞金の額が想定以上に膨れ上がってしまう事もあります。そして、不動産を任意売却をする際に税金の滞納が障害になってくる場合もあるのです。もし、売却予定の不動産に「差押」や「参加差押」が付いている場合には、当然ながら解除しなければ任意売却出来ません。その滞納額によっては解除が不可能となり競売を待つしかないケースもございます。

 

 

現在、税金の滞納がある方は役所から通知書が届いていると思いますので、お早めに窓口へ行き分割の相談をして下さい。約束した額の分納が行われていれば、遅滞金も軽減してくれると思います。ちなみに、税金関係の滞納金は自己破産しても免責の対象となりません。

 

もし、お気持ちが任意売却の方向で決まっているのであれば、住宅ローンのやマンションの管理費などを滞納してでも税金は優先して納付される事をお勧めいたします。

 

2019/1/25

 

<関連ページ>

競売になると税金の差押えが入ります

税金滞納の相談で任意売却はタブー

 

任意売却かどうかの見極めが大事

不動産を売却する際に、「売却代金が借入残高を下回り債務が残るか」それとも「売却代金で全額返済できるのか」が債務者にとっては重要なポイントとなります。

任意売却の業者の中には、債務者からの相談の際に期限の利益を喪失させるため「住宅ローンの支払いを全て止めて下さい」とアドバイスされる業者さんもおります。しかし、前述の全額返済なるケースではこのアドバイスは債務者の不利益に繋がるので注意が必要です。

 

 

債務者が住宅ローンを滞納し、数ヶ月後に期限の利益を喪失した場合、元金に対して14.5%の遅延損害金が付加されます。2,000万円の残高がある場合、年間で290万円もの損害金がかかってしまうのです。依頼される業者によっては、査定価格を高めに設定したがために1年間売却出来ず、想定外の遅延損害金290万円が加算されてしまうケースもあります。

 

債権者は、任意売却で剰余金が発生する場合、損害金の軽減又は免除はせず、しっかりと全額回収されてしまいます。仮に価格2,500万円で売却できたとすると、仲介手数料等を差し引いても400万円の剰余金が本来あるはずなのに、結果として100万円しか残らない事となってしまいます。よって、全額返済が見込めるケースでは、期限の利益を喪失させず頑張って「返済を継続させる」事も債務者への重要なアドバイスとなります。

また、すでに期限の利益を喪失している場合については、損害金のかかる日数を短くするべきであり、売主にきちんと説明して売却可能な価格に変更し早期売却を目指す必要があります。

 

このように任意売却を行う場合、ローンの滞納をすべきケースと支払を継続すべきケースがあり、残債と売却額をしっかりと見極めてから方向性を決める必要があります。やはり業者選択する際は任意売却に長けた業者に依頼する事をお勧めいたします。

 

2018/11/9

 

<関連ページ>

住宅ローン残債と遅延損害金

返済を止めることの意味

ローン返済をストップする行為

 

 

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任意売却の価格はどう決まるか?

任意売却で販売する不動産の価格は誰がどのように決めているのでしょうか?
任意売却ではない一般の物件に関しては売主の意思が尊重されます。仲介業者が2,000万と査定しても、売主が2,200万で売りたいと言えば、業者も「では、お断りします」とはならないでしょう!その価格で購入者が現れなくても売主の希望額なので問題はありません。

 

しかし、こと任意売却の価格に関してはそうも言ってられません。高い価格設定のため、期間内に購入者を見つけられなければ競売に移行されてしまいます。また、住宅金融支援機構の任意売却では、仲介業者の査定書に基づいて機構側から売出価格の指示があります。売却代金で全額返済が見込めない場合、売主が高く売りたいと思ってもそれは通らない事となります。それでも債権者の立場上、任意売却による債権回収を目的としますので、少しでも高く売却し回収額を多くしたいのも本音です。

 

 

よく任意売却を否定するサイトを見ると「任意売却は悪徳業者に安く買いたたかれる」というような不安をあおる記述がございますが、それは正しくはありません。もし債権者が「価格は任せますので任意売却して下さい」というなら話は簡単ですが、そうは行きません。
近年では、債権者側も「回収額を増やす」という点と「債務者の利益を守る」という観点から独自に物件査定も行いますし、特別なケースを除き不動産業者の買取は困難な状況になっています。従って、債務者が心配するような「任意売却だから安く買いたたかれる価格」とはならないのです。

 

結局のところ、販売活動し購入者が現れ、その価格が「債権者の抵当権抹消に応じられる価格」なら任意売却が成立するので、最終的に任意売却の価格は「市場が決める」と言えるのでしょう!

 

2018/8/20

 

<関連リンク>

ローン残高に合わせて価格を決めていませんか?

債務超過の額は重要でなはない

任意売却は価格より確実性を重視!

 

  

住宅金融支援機構の任意売却での引越代について

住宅金融支援機構の任意売却では、以前は認めていた債務者の引越代を、数年前から特別な場合を除き一切認めなくなりました。

 

ここ数年で住宅金融支援機構の任意売却のページに記載された引越代の記述について以下のような変化があります。

①7,8年前のホームページの記述には 「お客様に引越費用をお渡しできる場合があります」

②次の表記は 「破産などやむをえない事情ある場合」の条件付き。

③そして、直近では引越代に関する記述は一切消えてしまいました。

 

それは何故でしょう?私が考えるに

数年前まで10万円~30万円まで債務者によって退去費用を決めていました。しかし、その控除費用が一定額に決まっていなく債務者に不公平さが生じたため、最終的には一切認めない方針になったと推測できます。

 

そのような変化があったにも拘わらず、多くの任意売却サイトでは今現在でも引越代30万円認められるという表示を消しません。

集客のために意図的にそのままの表記にしているのか、それとも取引実績がなく単に知らないだけなのか、或いはただ面倒だから直さないのか真意は不明ですが、多くのユーザーはどこのホームページを見ても引越代がもらえる記載あるので、そのような認識をしてしまいます。また、引越代がもらえると思い依頼したお客から後々クレームが出てトラブルになる可能性もあります。

 

 

住宅金融支援機構では、その退去費用を認めない代わり税金などの差押解除費用を以前より多く認めるケースが増えております。以前は10万円しか認めなかった控除費用が、現在では50万円認めた例もございます。

 

このように、時代とともに債権者の動向に注目しながら常にサイトの情報も変更しなければなりません。それに対応できない不動産業者は任意売却専門と表記すべきではないと考えます。

 

また任意売却支援センターでは、積極的に再生をお考えの方に私どもの報酬の中からお引越代をご提供できる場合もありますので「引越代が見込めないから」と諦めずにご相談いただく事をお勧めいたします。

 

2018/6/22

<参照リンク>

任意売却支援制度について

任意売却での引越しは、いつ頃すればよいのか

 

 

 

任意売却のご相談は来店不要です

お客様が任意売却の事を調べる際、インターネットを利用されるケースが多いと思われます。最近では多くの業者が取り扱うようになりましたが、その中には任意売却の相談はアポイントが必要だったり、来社が必要な業者もございます。

 

それには理由があり、

①電話相談しようにも電話した先には相談員が存在しないケース
②連絡先が任意売却業者ではなくポータルサイトのケース

が上げられます。

 

 

債務者であるお客様は、現在かかえている不安や悩みを、いち早く解決したいとの思いで連絡している訳で、その場の電話相談で対応が出来ない業者さんは、あまりお勧めできません。
当センターでは相談員が常駐し、いつでも電話相談いただける体制となっております。任意売却のご相談の場合、お客様の現在の状況から今後の対策までじっくりお話しすると、1時間以上かけてご説明する場合もあります。その上で、当センターに任意売却を依頼するかどうか、お客様がご判断されることとなります。

 

任意売却をご依頼される場合でも、ご来店の必要はございません。当スタッフがお客様のご自宅へ伺いご説明させていただきます。諸事情で、ご家族にまだ話をしていない場合などはご来社いただいたり、お客様の指定された場所へ出向いてお話しするケースもございます。
任意売却を確実に成功させるには、担当するスタッフの知識や経験がもちろん必要ですが、最初に電話相談した時の対応の善し悪しや、お客様に対する相談員の気持ちの部分が重要なのです。

 

当センターでは、経験豊かなスタッフが親身になってお客様と向き合い解決策を検討いたします。不安な方は何社か電話相談され、その際に対応の良い業者を選択される事をお勧めいたします。

 

2018/6/7

<関連リンク>

任意売却を相談する際の準備

ご相談・ご面談方法について

任意売却の優良会社を見分ける方法

 

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任意売却した場合の遅延損害金

住宅金融支援機構での任意売却を行う際に機構側に必ず提出する書類があります。
それは「任意売却に関する申出書」という書類で、その中に延滞損害金についての記述があり「延滞損害金については減額又は免除していただくようあらかじめお願いします」とういう内容のもの・・・

 

この書類は、機構側が業者用に用意した任売書式なのですが、これを解すると「任意売却に同意した場合、損害金は減額・免除してもらえる」という判断になります。
しかしこの解釈にも、「但し」がつきます。明文化してはいませんが、それは「残債務を完済した際に対応する」というもの。完済しない限り、減額になるのか?免除なのか?分からないという事です。
また、任意売却によって剰余金が発生する場合は、売却まで遅延損害金について免除どころか減額も一切認めてくれないので注意が必要です。「回収できる債務者からは損害金まで全部回収する」という方針なのでしょう!

 

遅延損害金の対応

 

なお、民間の金融機関においては、任意売却後の遅延損害金の取り扱いについての減免記述はありません。
分かっている事は「任意売却後の返済分は先に元金に充当される」という事なので、完済を目指して返済を継続されているお客様は、元金が完済となった時点で債権者へ減免を申請すべきと考えます。おそらく応じてくれる可能性は高いと思います。

 

2018/5/2

<関連リンク>

任意売却後の遅延損害金は気にしない

任意売却すると支払総額が減る?

住宅ローン残債と遅延損害金

 

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負担金0円の理由

任意売却業者の中には「手数料は無料です」というような表現をする会社もございます。
正確には違います。表現の方法としては「負担金はありません」が正解かと!
 
一般的に任意売却の場合、ローンを滞納している状況下において、不動産売却にかかる仲介手数料や管理費の滞納分などは捻出できないケースが多いのです。
よって、それら任意売却に要する費用等は債権者に同意を得て売買価格の中から控除してもらいます。その控除分は残債として残りますが、当センターで任意売却される場合においては、その費用控除分の他に、ほとんどケースで引越代を捻出させていただいています。
 

ご相談者のなかで、「費用がかかるから」又は「面倒だ」という理由で任意売却をせず、競売へと移行される方も多数おりますが、前述のようにお客様が別途ご用意する資金はございません。

また、債権者との交渉や管理費の精算等も当方で行いますので、安心して任意売却する事が可能となります。

まずは、無料相談から受け付けしております。

 

2017/4/25

 

任意売却にかかる費用のページをご参照ください。

任意売却の配分表についてはコチラから

 

 

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住宅債権管理回収機構から通知が届いたら

住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)からお借り入れしているお客様が、何らかの事由で住宅ローンを6ヶ月滞納すると、「株式会社 住宅債権管理回収機構」などから通知書が届きます。この会社は住宅金融支援機構が債権の回収業務を委託した「サービサー」と言われる債権管理回収会社です。債権回収と言っても、法務大臣の許可を得た民間の企業ですので「怖い取り立て」や「夜間に訪問される」ような事はございませんのでご安心下さい。

 

しかし、この状況まで来てしまうと、すでに期限の利益を喪失してしまっていますから、元のように毎月いくらといった弁済は出来ないこととなります。そして、ローン残高を一括返済出来ない場合、競売か任意売却かの選択となるのです。

住宅債権管理回収機構からの通知書には「任意売却の申出書」が同封されて来ますので、期日までに「任意売却できる業者」を探しその書類を送る事で「競売の申立」を回避出来るのです。提出する期日が決まっていますので、そのままにしてしまうと債権者は「任意売却の意思がない」と判断し競売の申立を行います。

 

住宅債権管理回収機構の任意売却

 

ローンの滞納が続くと、「債権者からの通知書など見たくない」と放置状態になることもあります。しかし、債務者にとって競売のリスクは大きく、ご本人はもちろんご家族の精神的な苦痛を考えた場合、早い段階で任意売却の決断される事をお勧めいたします。

競売の申立が入っても同時並行で任意売却も可能ですが、事前に申出書を提出した場合、6ヶ月の販売期間があるため余裕をもって販売出来る事と、お引越代の捻出や少しでも長く居住できるメリットがございます。

 

当センターでは、住宅金融支援機構の任意売却案件を数多く取り扱いしております。今、まさにその書類が届いている方は、お早めにご相談下さい。

 

2018/4/5

「任意売却に関する申出書」の記載方法についてはコチラから

日立キャピタル債権回収から通知が来てる方はコチラから

債権回収会社から通知書が届いた!  のページも参照ください。

 

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