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住み続けるなら親族間売買を検討すべき

希望者が多いリースバック

当社に問い合わせ頂くお客様の中で、現在のご自宅に住んだまま任意売却が可能な「リースバック」を希望される債務者様が増加しております。それは、任意売却を扱う業者のホームページや不動産会社の広告を見ると、集客目的のためか「住んだままで、楽々売却可能」というようなユーザーから誤解を受けそうなコメントなどが要因とも考えられます。

 

しかし、当ホームページでも記述しているように、お客様が希望されてもリースバックの成功例が極端に低くなってしまう実態があります。私達としても、お客様のご要望を最大限叶えるためにスキームを組立て販売活動を行いますが、債権者との価格の合意・賃料の設定の問題などの事由で成立が不可能なケースが多いのです。 「任意売却でリースバックは可能か」のページをご参照下さい

 

住み続けるなら、まず親族間売買を考える

もし、お客様がどうしても住宅に住み続ける事を望まれる場合、難しいリースバックを進めるよりも親子や兄弟・ご親戚を対象とした「親族間売買」を検討される事の方が成功への早道かもしれません。当センターの解決事例としても、リースバックよりも親族間での売買の方がご成約頂く件数も多くございます。

 

そうは言いつつ、親族間売買にしても決して容易な方策ではありません。何が問題かというと新たに購入者となる親族の住宅ローン契約があります。基本的に銀行で住宅ローンを組む場合は保証会社の審査を行いますが、その契約条項の中に親族間売買は保証対象外となる記述があるのです。よって一般の銀行で住宅ローンを締結するのが難しいため、私どもとしては親族間売買が可能な住宅ローン専門の金融機関を斡旋しております。

住宅ローン専門会社の金利は、一般銀行の住宅ローンと比較すると多少割高にはなりますが、ローン契約から1~2年の返済実績をしたうえで金利の安い金融機関に切り替える事も可能なのです。

 

 

諦めずにご相談下さい

先日お取引があったお客様様は、近親者が購入する目的で自ら都市銀行や地方銀行・信用金庫などへ申込みしたが、そのたび銀行に断られ半ばあきらめた状態で当センターに連絡がありました。競売の期日も押し迫った状況だったため、当方で取引のある金融機関s社に融資依頼し、債権者とも交渉のうえ最初のお電話から1ヶ月で決済に至ったのです。無事にご自宅の競売取下げをし、継続して居住が可能となったため、お客様はとてもお歓びいただき私達も良い仕事ができたと実感しております。

 

このように時間的な制限がある状況では、リースバックを選択するよりも買主を近親者に限定し売買を進める方が成功の確率は高くなりますので、今の家に継続して居住する事を希望される場合は、ぜひ親族間売買をご検討いただければと思います。

 

2020/2/6

<参照ページ>

住み続ける事はできますか?

親子間売買、親族間売買

 

 

  

債務超過の額は重要ではない

先日、当センターにお問い合わせされたお客様が、他の不動産会社に相談したところ「残債額2,000万円で売却査定額が1,000万以下のため、価格差が開きすぎて任意売却はできません」と断られたとの話。このような対応は、その担当者が任意売却について理解が浅いのか、ただ単に面倒で断ったのか定かではありませんが、根本的な見方が違っているようです。

(参照ページ) 経験不足の会社に任意売却を依頼するとこうなる

 

 

売却可能な価格が重要

債権者の方針として、もちろん回収額が多いに越したことはありません。しかし、物件の評価額が妥当な価格であれば債務額の多寡に関係なく、債権者は任意売却に応じます。もし、回収率が低いからという理由で任意売却に対応せず、競売による処分を選択して落札額が低くなった場合、金融機関の損失となってしまうからです。(但し、個別の事由によって競売を選択するケースもあります)

 

最近では債権者も独自の査定方法で実勢相場を把握しているため、債務額が多く残っていても「1,000万の相場の物件を1,500万で売って下さい」とはならないでしょう。任意売却で大切なポイントは「残債額がいくらあるか」よりも「いくらで売却できるか」が重要となります。

今現在、残債が多すぎて売却を諦めている方は是非、任意売却支援センターへご相談下さい。

 

2019/12/15

 

■関連リンク■

ローン残高に合わせて価格を決めていませんか?

任意売却の価格はどう決まるか?

 

  

お引越は急ぐ必要はない!

任意売却の依頼をすると、すぐにでもご自宅から退去しなければいけないと思われている方もいらっしゃいます。任意売却を行う債務者は、ローン返済が停止している状態なため、引け目を感じ「ローンを払ってないから早く退去するのが当然」と考える方も!

 

しかし、そんな事はありません。逆に買主が現れるギリギリまでご自宅に住む方が効果的ですし、「ローン払わずに居座っている」などと言う金融機関もありません。もし早期の退去となると、引越先の家賃負担が発生するためなるべくなら引越は先延ばし、その間に少しでも資金を蓄えて再出発の準備をすべきなのです。その場合、不動産の販売活動はお客様が居住中の段階で行いますので、お掃除は適度にされた方が良いです。購入希望者のご案内にはご家族にも協力を求めましょう。

 

お引越時期の目安としては、ご依頼頂いて購入希望者が見つかるまで3か月~6か月、それから契約後1ヶ月程度でお引越しとお考えください。ご契約やお引越の詳しいスケジュールは、お客様の状況にもよりますので、担当するスタッフにご相談願います。

 

 

 

2019/11/9

 

■参照ページ

任意売却での引越しは いつ頃すれば良いのか

急いで引越して失敗するケース

任意売却の引越し

 

 

  

販売中事例を参考にする危険性

任意売却を行う際に債権者の価格の同意が必要となりますが、私たちの重要な仕事がこの価格交渉にあります。しかし、債権者に価格の根拠をいくら説明しても応じないケースが多々あります。それはどのようなケースか?

 

マンションの任意売却をしていると、同時期に別の部屋の「任意売却でない物件」が売りに出されている場合があります。インターネットでその物件を見た債権者の担当は「もっと高く売れるのではないか」と価格の値下げに一切応じないのです。ネットではこのような弊害も生むため、販売中の物件を参考に価格を決めるのは危険であり、実際の取引事例を基準に価格設定する必要があります。ほとんどの債権者は取引事例を参考にするのですが、たまに不慣れな担当者もおられるのも事実。

 

 

それは売主側にも当てはまります。販売するマンションに居住していれば、他の部屋の販売チラシが良く目に止まります。売る側の心理としてはなるべく高く売りたいのが本音で、相場より高いチラシを見てしまうと強気の価格設定になる場合もあります。あくまで一般物件の価格設定は売主の希望額なので、仲介業者も売れないのを承知で販売活動しているのでしょう。それでも通常売却では売れなくても問題ないのですが、任意売却では販売の期限があるため悠長な事は言ってられません。

 

任意売却では、売却可能な適正価格に修正しなければ、最終的に競売に移行してしまいます。販売中の物件は「売れていない物件」と理解し価格交渉しなければならないのです。

 

2019/10/2

■関連リンク

経験不足の会社に任意売却を依頼するとこうなる

債務超過の額は重要ではない

任意売却の価格はどう決まるか?

 

  

任意売却後の遅延損害金は気にしない

ローンを滞納され期限の利益を喪失や代位弁済が行われると、借入残高に対して14.6%の遅延損害金が加算されます。任意売却を行った後、残債が残ってしまった場合に債務者にとっては気になる数字です。仮に売却後500万円残ったとすると、損害金だけで年間73万円となります。月に換算すると6万円以上・・・
しかし、このような計算をしても机上の空論、一生かけても終わらない損害金に悩んでも意味がありません。

 

遅延損害金の額は気にしない

 

無理な返済より任意売却する方が有利

当ブログでも述べているように、売却後の残債の取り扱いについては毎月の返済額は元金に充当して行きます。債務額の表面上には遅延損害金がつきますが、元本が完済になると損害金部分を利息に引き直したり、損害金の減免又は免除交渉が可能となります。すなわち、元本が優先して完済となるので、通常ローンの「元金+利息」の返済よりも支払総額は少なくて済む計算となります。今現在も返済を継続され、完済を目指して行動されている債務者にとっては、任意売却をした事の優位性がご理解いただける事でしょう。

 

2019/8/28

 

<参照ページ>

任意売却した場合の遅延損害金

任意売却すると支払総額が減る?

 

  

ローン残高に合わせて価格を決めていませんか?

相談いただいたお客様で「大手の仲介業者に依頼し1年以上販売しているが売れない」というお話しがありました。よくよく調べると実勢価格より3割ほど高い価格・・・
なぜ、売れない数字で販売しているのか?答えは簡単!「ローンの残高に諸費用分を乗せた価格」になっているからなのです。

大手仲介業者の中には任意売却を扱わないケースもあり、売れないのを承知で販売しているのでしょう!
お客様は売却出来る事を信じ、その間のローン返済のためカードローンなどを利用してしまったのですが、それにも限界を生じ当センターに相談されたようです。

 

 

では、このお客様のケースではどう対応すれば良いのか?
1.不動産の媒介を任意売却の専門業者に変更する。

2.売却可能な価格をご提示し、それには任意売却での方法を説明しご理解いただきます。
3.これ以上借金を増やさないよう現在の住宅ローンの返済止め、その支払分を次の生活再建の準備に充てる。
4.金融機関には任意売却の意思がある旨を伝え、督促の煩わしさを軽減する。
5.後の不動産の販売活動や債権者との交渉ごとは専門業者へお任せすれば良いのです。

 

ご本人は、このままだと「自己破産しかない」と考えていたようで、このようなご提案をしたところ1年間もやもやしていた気持ちが晴れ、前向きなお気持ちで任意売却のご依頼を頂きました。このように不安や心配事は専門家に相談することで多少でも解決に向かうはずです。現在、ローンの返済や競売にお悩みの方、お電話お待ちしております。

 

2019/6/25

<参照ページ>

債務超過の額は重要でなはない

任意売却は価格より確実性を重視!

経験不足の会社に任意売却を依頼するとこうなる

任意売却の価格はどう決まるか?

 

所有者が行方不明でも任意売却はできるか?

「所有者が行方不明になり住宅ローンを滞納してるのですが、任意売却できますか」当センターには、時折このような相談があります。

 

このケースでは、不在者財産管理人の制度を利用すれば任意売却も可能となります。行方不明といってもは数日や数週間の不明では「不在者」とはならず、概ね3ヶ月位の行方不明の期間がないと不在者とは言えません。管理人は弁護士や司法書士に依頼する事も可能ですが費用がかかるので、任意売却の場合は面倒でもご家族がされる事をお勧めします。

 

 

不在者財産管理人の申請は、管轄する家庭裁判所に申請し審判を受ける必要があります。しかし、その審判を受けただけでは不在者の財産を処分する事はできません。管理人の審判を受けた後、裁判所に対して「権限外行為の許可の申立て」を行う必要があります。

不在者が行方不明となり、住宅ローンの返済が滞ってしまっている場合、そのままだと不動産競売に移行されるため、この制度を利用して任意売却された事例も多々ございます。

 

同じように行方不明のケースで失踪宣告がありますが、その場合は行方不明になってから7年経過しないと認められません。7年間を待つよりは不在者財産管理人の審判を受けた方が不在者の財産を処分する事が可能となります。

現在、不動産の所有者が行方不明になり、お困りのご親族の方はぜひ任意売却支援センターへご連絡ください。

 

2019/5/24

 

  

任意売却後の返済額

任意売却をされた場合、私の経験上から売却後に残債が残ってしまうケースがほとんどです。
債務をなくすには、債務整理をするか時効を迎えない限り残債が消えることはありません。

 

その債務が残ってしまった場合、毎月いくら返済すれば良いのかよく質問がありますが、返済額に決まりはありません。「いくら返済すればいいのか」ではなく「いくら返済できるのか」がポイントとなります。売却後は家賃の支払も発生するため、なるべくなら返済額は低く抑えたいのが本音です。

収入がある程度あって多くの返済可能な方は別として、一般的に私たちがお客様にお話しするケースでは「毎月5,000円程度の返済で交渉してください」とアドバイスしております。
無理に高い返済額を約束しても、生活が成り立たなくなる可能性も考えられますので、任意売却の際に債権者から返済額を求められたら、生活を維持するために支障のない額をご提示しましょう。

 

任意売却をお考えの方は任意売却支援センターへご相談下さい。解決方法をご一緒に考えます。

2019/4/1

<関連リンク>

 任意売却後の残債に対する誤解
任意売却した後の残債務の対処方法
いつまで返済が続くのか?

     

税金の滞納に注意!

任意売却を行う上で注意しなければならないのが、市県民税や固定資産税・健康保険料などの税金納付です。
ローンの返済がきつくなると、どうしても税金関係から滞納が始まります。そして、数ヶ月滞納しても法的手続きに移行しないため、支払を後回しにされてる方も多いようです。

 

しかし、この税金関係を長期間滞納すると本税に対し遅滞金が約9.0%前後(平成25年以前は14.6%)が加算され、いつの間にか遅滞金の額が想定以上に膨れ上がってしまう事もあります。そして、不動産を任意売却をする際に税金の滞納が障害になってくる場合もあるのです。もし、売却予定の不動産に「差押」や「参加差押」が付いている場合には、当然ながら解除しなければ任意売却出来ません。その滞納額によっては解除が不可能となり競売を待つしかないケースもございます。

 

 

現在、税金の滞納がある方は役所から通知書が届いていると思いますので、お早めに窓口へ行き分割の相談をして下さい。約束した額の分納が行われていれば、遅滞金も軽減してくれると思います。ちなみに、税金関係の滞納金は自己破産しても免責の対象となりません。

 

もし、お気持ちが任意売却の方向で決まっているのであれば、住宅ローンのやマンションの管理費などを滞納してでも税金は優先して納付される事をお勧めいたします。

 

2019/1/25

 

<関連ページ>

競売になると税金の差押えが入ります

税金滞納の相談で任意売却はタブー

 

任意売却かどうかの見極めが大事

不動産を売却する際に、「売却代金が借入残高を下回り債務が残るか」それとも「売却代金で全額返済できるのか」が債務者にとっては重要なポイントとなります。

任意売却の業者の中には、債務者からの相談の際に期限の利益を喪失させるため「住宅ローンの支払いを全て止めて下さい」とアドバイスされる業者さんもおります。しかし、前述の全額返済なるケースではこのアドバイスは債務者の不利益に繋がるので注意が必要です。

 

 

債務者が住宅ローンを滞納し、数ヶ月後に期限の利益を喪失した場合、元金に対して14.5%の遅延損害金が付加されます。2,000万円の残高がある場合、年間で290万円もの損害金がかかってしまうのです。依頼される業者によっては、査定価格を高めに設定したがために1年間売却出来ず、想定外の遅延損害金290万円が加算されてしまうケースもあります。

 

債権者は、任意売却で剰余金が発生する場合、損害金の軽減又は免除はせず、しっかりと全額回収されてしまいます。仮に価格2,500万円で売却できたとすると、仲介手数料等を差し引いても400万円の剰余金が本来あるはずなのに、結果として100万円しか残らない事となってしまいます。よって、全額返済が見込めるケースでは、期限の利益を喪失させず頑張って「返済を継続させる」事も債務者への重要なアドバイスとなります。

また、すでに期限の利益を喪失している場合については、損害金のかかる日数を短くするべきであり、売主にきちんと説明して売却可能な価格に変更し早期売却を目指す必要があります。

 

このように任意売却を行う場合、ローンの滞納をすべきケースと支払を継続すべきケースがあり、残債と売却額をしっかりと見極めてから方向性を決める必要があります。やはり業者選択する際は任意売却に長けた業者に依頼する事をお勧めいたします。

 

2018/11/9

 

<関連ページ>

住宅ローン残債と遅延損害金

返済を止めることの意味

ローン返済をストップする行為

 

 

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