任意売却の相談窓口【任意売却支援センター】

住宅購入でローンを組む際に、金融機関は不動産担保の他に連帯保証人を要求するケースがあります。
この場合、民法では連帯保証人の保護のため、債権者が担保不動産を安価に任意売却したり、他の価値の低い物件に差し替えたりすることはできないように規定しています。つまり、債権者は担保不動産の価値を維持し減らさないようにしなければなりません。これを債権者の「担保保存義務」といいます。

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しかし、金融機関では融資の際に「担保保存義務免除特約」を付帯する事が一般的に行われています。そのことにより、債権者は連帯保証人の同意を取り付ける事なく任意売却をしたり、担保を移動することが可能となるのです。ところが、特約があるからと安易にこれを実行した場合、権利濫用などの理由でこの免除特約は認められなくなるケースもあります。

そのため、債権者は任意売却による担保権解除にあたっては慎重に処理しなければならず、この担保保存義務免除特約が付いていたとしても、「屋上屋を架す」ではないですが、先々連帯保証人からクレームが出ないように、任意売却の際には連帯保証人の同意を得る必要があるのです。

2017/9/29

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近年は夫婦の離婚割合が高い時代ですが、その際の住宅ローン問題は頭の痛い課題です。しかし、その解決を後回しにしてしまうとトラブルになるのが以下の２つの事例です。

1.離婚の時点で、家は元妻と子供が住み続け、住宅ローンを元夫が払う約束をした。

元々、その約束自体に無理があります。元夫が資産家や高収入を得ている人なら問題ないですが、その約束も無期限に続くことは考えられません。しかも、離婚して数年が経過している中で、今更問題が発生しても、その解決には相当な労力が必要です。離婚の段階で任意売却をし、あとに遺恨を残さないようにしなければなりません。

2.離婚の際に妻の連帯保証人を外してくれる約束をした。

ローンの連帯保証人を外す権限が夫にあるのなら可能でしょうが、残念ながらそうではありません。また、銀行に対して「離婚するので連帯保証人を外して下さい」と申出ても門前払いされるだけです。
ですから、元々できない約束をすること自体問題ですが、離婚の際に家も売却し後々トラブルが起きないよう対処しておくべきなのです。もし任意売却で残債が残るような場合でも、その残債を夫が支払う事で妻に迷惑をかけない対策をすることも重要です。

このような問題解決には専門家に依頼

元々離婚には精神的な苦痛があり、早く解決したいとの思いから無理な約束をしたり、早めに解決すべき住宅問題も後回しになる事も多いのです。しかし、数年してから問題が起きるとその解決のために、それ以上の苦労と困難が伴います。もしかして、お互い別のパートナーが存在するかもしれません。ここで弁護士に依頼しても費用がかかりますし、相手もいきなり弁護士登場では敵対感情が生まれてしまいます。もし、任意売却の方向性が決まっているなら、当センターの任意売却専門のスタッフに相談される事をお勧めいたします。お互いの間に入って親身に対応させて頂きます。

2017/8/23

＜関連リンク＞
離婚に伴う任意売却

離婚後の住宅ローン問題で多いケース

夫の連帯保証人から外れたい！

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わかるようでわからない任意売却の手続き

住宅ローンが支払えない時の最終手段と言えば、真っ先に推奨されるのは任意売却ではないでしょうか。最近ではインターネットでも積極的に宣伝されているため、聞いたことがあるという方もいるかもしれません。

しかし、それらによってなんとなく言葉は知っていたとしても、具体的にどういう手順で、どういう手続きをするものなのかまでは知らない人も多いはず。ましてや任意売却の手続きを考えるとなれば、インターネットで難しい専門用語を理解するだけでも一苦労のはずです。

そんな時には一人で悩み込まず、専門家に相談しましょう。住宅ローンの任意売却を相談するなら、まず思い浮かぶのが任意売却支援センター。家のことなど何もわからないという方と違い、その道のプロ。任意売却における疑問点や注意点など、わかりやすく説明します。

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不動産の売値は自由とはいえ！

不動産会社の営業マンが毎日のように閲覧している「レインズ」という不動産登録サイトがあります。販売物件を確認すると、稀に相場の５割以上高い設定金額の物件を見かける事があります。

このような物件の存在理由は、住宅ローンの残債額が要因と考えられます。恐らくローンの残高に手数料などの諸費用を加算して販売価格を決めているのでしょう。これは不動産業者と売主の任意売却の認識不足から生まれています。最初からローンを完済しないと売却できないと思い込んでる業者と、もしかして高値で売れれば儲けものと考えている売主。

業者も売れない金額と分っていながら、専任媒介を獲得する目的で売主を説得した可能性も考えられます。「相場よりかなりお高いですが、ダメもとで出してみましょう」と･･･　また、売主はご自分の家の高く評価してくれる会社に頼みたいという心理が働きます。

最終的に競売へ

しかし、いくら高い金額での売却をシミュレーションしたとしても机上の空論、どんなに腕利きの営業マンでも、5割高の不動産を売却するなど不可能なのです。任意売却の重要なポイントは、ローン残高の額ではありません。
仲介業者は、所有者に対して実際に売却可能な金額を提示し、債権者と交渉して任意売却のスキームを立てることが大事なのです。

このまま、半年経過し1年しても売却できず、結局は競売になってしまった事例は多くあります。競売になってしまっては、売主にとっても仲介業者にとっても損失となり後悔する事でしょう。

関係者が任意売却を理解すれば競売は回避できる

当センターへは、一般個人のお客様だけではなく、不動産業者から任意売却の方法などについて質問や問い合わせがございます。
売主も仲介業者も、そして債権者も任意売却をきちんと理解し実践する事で利益を享受できると共に、誰もが望んでいない不動産競売を回避できると確信しております。

任意売却とは何か？またその進め方などについて知りたい方は是非、任意売却支援センターへお問合せ下さい。

2017/7/13

＜参照ページ＞

ローン残高に合わせて価格を決めていませんか？

任意売却は価格より確実性を重視！

債務超過の額は重要でなはない

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１．ご本人の意志と関係者の協力

４．お金の管理

 ５債権者との関係

 

任意売却にて販売活動をし購入者が見つかると、その売買価格で抵当権の抹消に応じられるか債権者に稟議をあげてもらいます。その際に、その契約を成立させるために必要な費用等の明細書を債権者に提出するのですが、それを一般的に配分表といいます。では、債権者に認められる費用はどのようなものがあるのか列挙しましたのでご参考まで！

■不動産業者への仲介手数料（売買価格の３％＋6万円）
■抵当権の抹消費用
■後順位の担保権抹消にかかる解除料（ハンコ代）
■債務者の引越代及び残置物処理費用
■マンションの管理費・修繕積立金の滞納清算金
■差押えの解除費用（債権書によって定めあり）

など、任意売却の場合は、一般の不動産を売買する時よりも費用は多くかかってしまいます。それを債務者に費用捻出をお願いしても、すでに破綻状態の状況下ではとても用意できませんので、売買契約を成立させるため、債権者に上記の費用控除を認めてもらう訳です。しかし、債務者にお金がないからといって、上記の費用を全て債権者に出してもられる程甘くはありません。特に引越代などは、10～30万円しか認めてもらえないのが現実で、債権者によっては全く認めないケースもあります。

また、市県民税などの税金の差押え登記などがある場合、行政によって全額納付が原則となるケースでは、債権者の解除料だけでは取り下げできない事もあるので注意が必要となります。マンションの滞納についても、遅延損害金や駐車場代などの付加使用料は費用控除が認められないため、ご自身で用意する事となります。

当センターで任意売却される場合、なるべくお客様にご負担のかからないように、各利害関係者と調整を行いますが、それでもご負担頂く場合がございます。そのため、売買が成立する数ヶ月の間に少しでも蓄えをして頂き、生活の再建に向けた準備をしなければなりません。

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私たちは、お客様の新しいスタートに希望が持てるよう最善のお手伝いをいたします。しかし最終的には、お客様ご本人によって任意売却を決断し、生活再建に強い意思をもって臨んで頂くことが必要となります。
任意売却に際しての不安なことは、当センターのスタッフに何でもご相談下さい。

2017/5/23

任意売却の費用と引越代のページもご参照ください。

負担金０円の理由 についてはコチラのページをご覧ください。

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■地代を滞納するとどうなるのか？

借地権付きの一戸建てを住宅ローンで購入した場合、毎月のローンの支払の他に、土地所有者に対して地代を支払う必要があります。

もし、地代を滞納してしまうと、借地契約の解除条項に該当する可能性があります。
簡単に言うと、借地権部分（更地価格の60～70％）の土地価値が消滅してしまい、建物だけの評価となってしまうのです。

 

当然、銀行は借地権（更地価格の60～70％）を評価して融資していますから、競売に申し立てても建物のみの価額しか回収できなければ、大きな損失となってしまいます。そこで、借地権付きの住宅ローンを組む際には、もし借地人が地代を滞納した時のため、「地代代払いの許可の書類」を事前に取り交わす必要があるのです。それは、借地権の権利を喪失させないために、銀行が借地人に代わって地代を払うというものです。これによって借地権の価値を持続できる訳です。

 

 

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■地主との関係を良好にしておく

2017/4/19

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さて、このような状況に至った場合の対処方法はどうすべきか検討しましょう！

方法としては

１．そのまま放置して「不動産競売」も覚悟する。

２．「任意売却」のメリットを活かして再建を図る。

３．個人民事再生の「住宅ローン特則」を利用して自宅を守る。

保証会社から代位弁済の通知が届いたら「競売」へ向けた最終段階と思って下さい。この段階で債権者に対してアクションを起こさないと債権者は裁判所に競売の申立を行います。競売になってしまうと債務者にとって何のメリットもありません。競売開始決定後でも任意売却は可能ですが、この代位弁済通知が来たら債権者と「２．任意売却」に向けた交渉をすることがベストと考えます。

もし、あなたが将来に渡って安定収入の見込があり、住宅ローン以外の債務を整理する事で従来の住宅ローンの支払計画がたてられるのであれば、「３．個人民事再生」をお勧めします。もしかしてマイホームを守る事もが可能かもしれません。ただし、代位弁済後６ヶ月を経過すると「住宅ローン特則」は使えませんのでご注意を！

多くの方はローン返済の滞納が続くと、債権者との話し合いを遠ざけてしまいます。しかし債権者も無理な取り立てはしませんので、前向きに再建に向けた行動を起こしましょう！

保証会社や債権回収会社では意外と親身に債務者の事を考えて対応してくれる担当者も多いのです。

もし代位弁済通知が届いたら、当センターへ今後の対処方法を相談する事をお勧めいたします。

2017/4/3

＜参照リンク＞

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住宅ローンの返済が困難となり、今後も返済の目途が立たない場合、銀行へ連絡し「毎月の返済ができないので任意売却を考えている」とお伝えするよう当方からアドバイスしております。

しかし、固定資産税や住民税などの市県民税の滞納がある場合、役所への対処は住宅ローンの場合とは違ってきます。
「滞納があるので任意売却をして納付します」とは決して言ってはいけません。それはなぜか？

売却の情報を知った役所は、その税金などの徴収のため納税者の不動産に差押えを入れてくる可能性があるからです。

差押えの解除ができないと任意売却も不可能

税金関係の差押えがついてしまうと、その解除方法において任意売却の障害となるケースがあります。滞納額が20～30万程度なら何とかなるでしょう。しかし、その額が100万円を超える額になってしまうと差押えを解除できず任意売却が不可能になる場合もあるのです。一部納付で解除に応じる市町村もありますが、年々強硬姿勢をとる役所が多くなっており、全額きちんと納付しなければ解除に応じないケースが少なからず見受けられます。

わざわざ任意売却する情報を提供してしまっては、自ら差押えの窮地を作ってしまう結果になります。もし、税金などの滞納があり差押えの予告通知が届いている方は、分割納付の相談をして下さい。その分割金額を払っている限り差押えを入れてくる事はありません。決して任意売却の話しはしない事。

現在、住宅ローンに限らず税金などの滞納にお悩みの方は、ぜひ任意売却支援センターにご相談下さい。

2017/3/15

＜参照ページ＞

税金の滞納に注意！

競売になると税金の差押えが入ります　

差押えの履歴は消せません

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