任意売却 ｜ 任意売却支援センター

住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）からお借り入れしているお客様が、何らかの事由で住宅ローンを6ヶ月滞納すると、「株式会社 住宅債権管理回収機構」などから通知書が届きます。この会社は住宅金融支援機構が債権の回収業務を委託した「サービサー」と言われる債権管理回収会社です。債権回収と言っても、法務大臣の許可を得た民間の企業ですので「怖い取り立て」や「夜間に訪問される」ような事はございませんのでご安心下さい。

しかし、この状況まで来てしまうと、すでに期限の利益を喪失してしまっていますから、元のように毎月いくらといった弁済は出来ないこととなります。そして、ローン残高を一括返済出来ない場合、競売か任意売却かの選択となるのです。

住宅債権管理回収機構からの通知書には「任意売却の申出書」が同封されて来ますので、期日までに「任意売却できる業者」を探しその書類を送る事で「競売の申立」を回避出来るのです。提出する期日が決まっていますので、そのままにしてしまうと債権者は「任意売却の意思がない」と判断し競売の申立を行います。

ローンの滞納が続くと、「債権者からの通知書など見たくない」と放置状態になることもあります。しかし、債務者にとって競売のリスクは大きく、ご本人はもちろんご家族の精神的な苦痛を考えた場合、早い段階で任意売却の決断される事をお勧めいたします。

競売の申立が入っても同時並行で任意売却も可能ですが、事前に申出書を提出した場合、6ヶ月の販売期間があるため余裕をもって販売出来る事と、お引越代の捻出や少しでも長く居住できるメリットがございます。

当センターでは、住宅金融支援機構の任意売却案件を数多く取り扱いしております。今、まさにその書類が届いている方は、お早めにご相談下さい。

2018/4/5

「任意売却に関する申出書」の記載方法についてはコチラから

日立キャピタル債権回収から通知が来てる方はコチラから

債権回収会社から通知書が届いた！ 　のページも参照ください。

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「急いては事を仕損じる」ということわざがあります。物事を焦り急いで行うと、失敗が起こりやすいという例えです。

これは任意売却でのお引越のケースにも当てはまります。住宅ローンを滞納すると、人によっては「ローンを払ってないのに図々しく住み続けてもいいのか」と引け目に感じ、急いで転居される方もいます。

しかし、それは逆の考え方で債権者からすると先に引越しするくらい金銭的に余裕があるのだと判断されます。それと、通常は債権者から配分される引越代も、既に引越を完了している状況では退去費用を確保する術もなくなってしまいます。

また、固定資産税などの滞納がある状態で住民票を移動すると、市町村の納税課では売却の可能性を疑い自宅に差押えを入れるケースもあります。そうなると、任意売却を成立させるためのハードルがより高くなってしまいます。

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このように急いで引越すると不利益ばかりで何も良い事はありません。当ホームページでも記述しているように、任意売却には時間がかかります。場合によって１年以上かかるケースもあり、その間はローンの支払や賃料もかからないため、考えようによっては「購入者が決まる迄タダで住んでられる」とプラスに考えて任意売却に望みましょう。

2018/2/26

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「自宅が競売にかかってしまった、何とか住み続ける方法はないものだろうか？」そんな悩みも任意売却で親子間売買、親族間売買で解決できるケースがあります。

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一般的に金融機関は親子間売買の住宅ローンは認めてくれません。その理由としては
■保証会社の保証を受けられない。
■自宅以外の資金流用が考えれれるため。
■適正な売買価格でない場合、税務上の問題も出てくる。

このような理由で親子間売買を勧めない業者さんも多く見受けられます。
任意売却支援センターの提携金融機関では積極的に親子間売買、親族間売買の取扱を行っております。お客様の内容によっては長期の住宅ローンも可能となります。
競売になってしまったが、自分の子供や親族の協力を得てこのまま住み続けたい！とお考えの方は是非、ご相談下さい。相談料等は一切かかりません。

2018/2/16

＜参照ページ＞

住み続けるなら親族間売買を検討すべき

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住宅購入でローンを組む際に、金融機関は不動産担保の他に連帯保証人を要求するケースがあります。
この場合、民法では連帯保証人の保護のため、債権者が担保不動産を安価に任意売却したり、他の価値の低い物件に差し替えたりすることはできないように規定しています。つまり、債権者は担保不動産の価値を維持し減らさないようにしなければなりません。これを債権者の「担保保存義務」といいます。

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しかし、金融機関では融資の際に「担保保存義務免除特約」を付帯する事が一般的に行われています。そのことにより、債権者は連帯保証人の同意を取り付ける事なく任意売却をしたり、担保を移動することが可能となるのです。ところが、特約があるからと安易にこれを実行した場合、権利濫用などの理由でこの免除特約は認められなくなるケースもあります。

そのため、債権者は任意売却による担保権解除にあたっては慎重に処理しなければならず、この担保保存義務免除特約が付いていたとしても、「屋上屋を架す」ではないですが、先々連帯保証人からクレームが出ないように、任意売却の際には連帯保証人の同意を得る必要があるのです。

2017/9/29

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近年は夫婦の離婚割合が高い時代ですが、その際の住宅ローン問題は頭の痛い課題です。しかし、その解決を後回しにしてしまうとトラブルになるのが以下の２つの事例です。

1.離婚の時点で、家は元妻と子供が住み続け、住宅ローンを元夫が払う約束をした。

元々、その約束自体に無理があります。元夫が資産家や高収入を得ている人なら問題ないですが、その約束も無期限に続くことは考えられません。しかも、離婚して数年が経過している中で、今更問題が発生しても、その解決には相当な労力が必要です。離婚の段階で任意売却をし、あとに遺恨を残さないようにしなければなりません。

2.離婚の際に妻の連帯保証人を外してくれる約束をした。

ローンの連帯保証人を外す権限が夫にあるのなら可能でしょうが、残念ながらそうではありません。また、銀行に対して「離婚するので連帯保証人を外して下さい」と申出ても門前払いされるだけです。
ですから、元々できない約束をすること自体問題ですが、離婚の際に家も売却し後々トラブルが起きないよう対処しておくべきなのです。もし任意売却で残債が残るような場合でも、その残債を夫が支払う事で妻に迷惑をかけない対策をすることも重要です。

このような問題解決には専門家に依頼

元々離婚には精神的な苦痛があり、早く解決したいとの思いから無理な約束をしたり、早めに解決すべき住宅問題も後回しになる事も多いのです。しかし、数年してから問題が起きるとその解決のために、それ以上の苦労と困難が伴います。もしかして、お互い別のパートナーが存在するかもしれません。ここで弁護士に依頼しても費用がかかりますし、相手もいきなり弁護士登場では敵対感情が生まれてしまいます。もし、任意売却の方向性が決まっているなら、当センターの任意売却専門のスタッフに相談される事をお勧めいたします。お互いの間に入って親身に対応させて頂きます。

2017/8/23

＜関連リンク＞
離婚に伴う任意売却

離婚後の住宅ローン問題で多いケース

夫の連帯保証人から外れたい！

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わかるようでわからない任意売却の手続き

住宅ローンが支払えない時の最終手段と言えば、真っ先に推奨されるのは任意売却ではないでしょうか。最近ではインターネットでも積極的に宣伝されているため、聞いたことがあるという方もいるかもしれません。

しかし、それらによってなんとなく言葉は知っていたとしても、具体的にどういう手順で、どういう手続きをするものなのかまでは知らない人も多いはず。ましてや任意売却の手続きを考えるとなれば、インターネットで難しい専門用語を理解するだけでも一苦労のはずです。

そんな時には一人で悩み込まず、専門家に相談しましょう。住宅ローンの任意売却を相談するなら、まず思い浮かぶのが任意売却支援センター。家のことなど何もわからないという方と違い、その道のプロ。任意売却における疑問点や注意点など、わかりやすく説明します。

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不動産の売値は自由とはいえ！

不動産会社の営業マンが毎日のように閲覧している「レインズ」という不動産登録サイトがあります。販売物件を確認すると、稀に相場の５割以上高い設定金額の物件を見かける事があります。

このような物件の存在理由は、住宅ローンの残債額が要因と考えられます。恐らくローンの残高に手数料などの諸費用を加算して販売価格を決めているのでしょう。これは不動産業者と売主の任意売却の認識不足から生まれています。最初からローンを完済しないと売却できないと思い込んでる業者と、もしかして高値で売れれば儲けものと考えている売主。

業者も売れない金額と分っていながら、専任媒介を獲得する目的で売主を説得した可能性も考えられます。「相場よりかなりお高いですが、ダメもとで出してみましょう」と･･･　また、売主はご自分の家の高く評価してくれる会社に頼みたいという心理が働きます。

最終的に競売へ

しかし、いくら高い金額での売却をシミュレーションしたとしても机上の空論、どんなに腕利きの営業マンでも、5割高の不動産を売却するなど不可能なのです。任意売却の重要なポイントは、ローン残高の額ではありません。
仲介業者は、所有者に対して実際に売却可能な金額を提示し、債権者と交渉して任意売却のスキームを立てることが大事なのです。

このまま、半年経過し1年しても売却できず、結局は競売になってしまった事例は多くあります。競売になってしまっては、売主にとっても仲介業者にとっても損失となり後悔する事でしょう。

関係者が任意売却を理解すれば競売は回避できる

当センターへは、一般個人のお客様だけではなく、不動産業者から任意売却の方法などについて質問や問い合わせがございます。
売主も仲介業者も、そして債権者も任意売却をきちんと理解し実践する事で利益を享受できると共に、誰もが望んでいない不動産競売を回避できると確信しております。

任意売却とは何か？またその進め方などについて知りたい方は是非、任意売却支援センターへお問合せ下さい。

2017/7/13

＜参照ページ＞

ローン残高に合わせて価格を決めていませんか？

任意売却は価格より確実性を重視！

債務超過の額は重要でなはない

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１．ご本人の意志と関係者の協力

４．お金の管理

 ５債権者との関係

 

任意売却にて販売活動をし購入者が見つかると、その売買価格で抵当権の抹消に応じられるか債権者に稟議をあげてもらいます。その際に、その契約を成立させるために必要な費用等の明細書を債権者に提出するのですが、それを一般的に配分表といいます。では、債権者に認められる費用はどのようなものがあるのか列挙しましたのでご参考まで！

■不動産業者への仲介手数料（売買価格の３％＋6万円）
■抵当権の抹消費用
■後順位の担保権抹消にかかる解除料（ハンコ代）
■債務者の引越代及び残置物処理費用
■マンションの管理費・修繕積立金の滞納清算金
■差押えの解除費用（債権書によって定めあり）

など、任意売却の場合は、一般の不動産を売買する時よりも費用は多くかかってしまいます。それを債務者に費用捻出をお願いしても、すでに破綻状態の状況下ではとても用意できませんので、売買契約を成立させるため、債権者に上記の費用控除を認めてもらう訳です。しかし、債務者にお金がないからといって、上記の費用を全て債権者に出してもられる程甘くはありません。特に引越代などは、10～30万円しか認めてもらえないのが現実で、債権者によっては全く認めないケースもあります。

また、市県民税などの税金の差押え登記などがある場合、行政によって全額納付が原則となるケースでは、債権者の解除料だけでは取り下げできない事もあるので注意が必要となります。マンションの滞納についても、遅延損害金や駐車場代などの付加使用料は費用控除が認められないため、ご自身で用意する事となります。

当センターで任意売却される場合、なるべくお客様にご負担のかからないように、各利害関係者と調整を行いますが、それでもご負担頂く場合がございます。そのため、売買が成立する数ヶ月の間に少しでも蓄えをして頂き、生活の再建に向けた準備をしなければなりません。

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私たちは、お客様の新しいスタートに希望が持てるよう最善のお手伝いをいたします。しかし最終的には、お客様ご本人によって任意売却を決断し、生活再建に強い意思をもって臨んで頂くことが必要となります。
任意売却に際しての不安なことは、当センターのスタッフに何でもご相談下さい。

2017/5/23

任意売却の費用と引越代のページもご参照ください。

負担金０円の理由 についてはコチラのページをご覧ください。

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