住宅ローンの返済が困難となり、今後も返済の目途が立たない場合、銀行へ連絡し「毎月の返済ができないので任意売却を考えている」とお伝えするよう当方からアドバイスしております。
しかし、固定資産税や住民税などの市県民税の滞納がある場合、役所への対処は住宅ローンの場合とは違ってきます。
「滞納があるので任意売却をして納付します」とは決して言ってはいけません。それはなぜか？
売却の情報を知った役所は、その税金などの徴収のため納税者の不動産に差押えを入れてくる可能性があるからです。
税金関係の差押えがついてしまうと、その解除方法において任意売却の障害となるケースがあります。滞納額が20～30万程度なら何とかなるでしょう。しかし、その額が100万円を超える額になってしまうと差押えを解除できず任意売却が不可能になる場合もあるのです。一部納付で解除に応じる市町村もありますが、年々強硬姿勢をとる役所が多くなっており、全額きちんと納付しなければ解除に応じないケースが少なからず見受けられます。
わざわざ任意売却する情報を提供してしまっては、自ら差押えの窮地を作ってしまう結果になります。もし、税金などの滞納があり差押えの予告通知が届いている方は、分割納付の相談をして下さい。その分割金額を払っている限り差押えを入れてくる事はありません。決して任意売却の話しはしない事。
現在、住宅ローンに限らず税金などの滞納にお悩みの方は、ぜひ任意売却支援センターにご相談下さい。
2021/11/15
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さて、このような状況に至った場合の対処方法はどうすべきか検討しましょう！
方法としては
保証会社から代位弁済の通知が届いたら「競売」へ向けた最終段階と思って下さい。この段階で債権者に対してアクションを起こさないと債権者は裁判所に競売の申立を行います。競売になってしまうと債務者にとって何のメリットもありません。競売開始決定後でも任意売却は可能ですが、この代位弁済通知が来たら債権者と「２．任意売却」に向けた交渉をすることがベストと考えます。
もし、あなたが将来に渡って安定収入の見込があり、住宅ローン以外の債務を整理する事で従来の住宅ローンの支払計画がたてられるのであれば、「３．個人民事再生」をお勧めします。もしかしてマイホームを守る事もが可能かもしれません。ただし、代位弁済後６ヶ月を経過すると「住宅ローン特則」は使えませんのでご注意を！
多くの方はローン返済の滞納が続くと、債権者との話し合いを遠ざけてしまいます。しかし債権者も無理な取り立てはしませんので、前向きに再建に向けた行動を起こしましょう！
保証会社や債権回収会社では意外と親身に債務者の事を考えて対応してくれる担当者も多いのです。
もし代位弁済通知が届いたら、当センターへ今後の対処方法を相談する事をお勧めいたします。
2021/11/3
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先日、電話相談受けたお客様から「地元の不動産会社に任意売却を依頼したが、購入希望者が現れず競売になった」というお話をお聞きしました。なぜ売れる価格に値を下げなかったのか聞いたところ、高く売りお金を少しでも残す目的との事。
その会社から、債権者との交渉経緯や任意売却について説明はなかったか伺うと特に聞いてないとの回答････？
専任の不動産会社がその販売期間中、何をしていたか分りかねますが不動産会社が全くやる気がないか、もしくは経験不足が原因だろうと思われます。通常の不動産売買なら、売れないような価格で販売活動しても、それが売主の意向なら誰の責任も問えません。
しかし、任意売却のケースでは時間的制限があるので、債権者と協議し売却可能な価格まで下げて販売活動しないと時間切れとなってしまいます。
任意売却を扱う場合、債権者との交渉能力や実務経験が重要となってきますので、最初に依頼する業者は慎重に選定しなければなりません。そして任意売却で重要なポイントは、その価格ではなく債権者と交渉し期限までに完結させる確実性が必要なのです。
お客様はどうにかならないかと思い当センターへ連絡してきた訳ですが、既に入札期間が開始された段階では残念ですが手の打ちようがないのです。あとは、落札人との交渉方法や引越時期などのアドバイスをするしかありませんでした。
このようなケースをお聞きすると、なぜ最初に連絡しなかったのか後悔が残りますので、これから任意売却をお考えの方は、任意売却を扱う専門機関へ依頼する事をお勧めいたします。
2021.6.10
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時おり他社で任意売却が出来ないと断られ当センターへお問い合わせ頂くケースがございます。
それは、本当に任意売却が不可能な場合と、本当は任意売却が可能なのに出来ないと主張するケースがあります。
前者の場合は仕方ないのですが、後者の場合は債務者の不利益につながるので問題です。なぜ、そのような事態になるのか以下に解説しました。
任意売却の専門会社は基本的に不動産の仲介ですが、仲介だと仲介料のみの収入になるため、関連会社に買取させ転売で利益を出そうとする業者もいます。しかし、業者価格となると債権者の承認が得られず、それを理由に断る場合もあります。最悪なのは断りもせず放置しそのまま競売となるケースもあります。
このように、本来正当な任意売却の仲介が可能にも拘わらず、業者の経験不足や営利主義のために任意売却できないと断られるケースがございます。任意売却支援センターでは他社で断わられた案件や、業者からさじを投げられたケースでも成功した事例は数多くございます。もし、任意売却を一度でも断られたお客様、または現在依頼している業者に不信感がある場合など、遠慮なく当センターへお問い合わせ下さい。
2021/5/07
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金融機関からの督促や裁判所の競売通知などが届くと、冷静に現状把握ができず、私たちの質問に対して正確にお答え出来ないお客様いらっしゃいます。また、電話相談される方が債務者本人でなく、奥様やお子様などケースも多く、何をどのようにお聞きになりたいのか分らないままお電話相談頂くこともございます。
私たちは、そのような状況でも一つ一つご事情をお聞きし、現在の債務状況を紐解いたうえでアドバイスをするよう心がけております。しかし、出来れば電話相談される前に以下のような事柄を把握したうえで相談された方が的確なアドバイスが可能となります。
・ご自宅の所有者のご名義は誰か（単独なのか共有なのか）
・住宅ローンの借入先の金融機関（１社の借入か複数なのか）
・購入時期や購入価格
・ローンの借入額と現在の残債額
・住宅ローンの債務者は単独か連帯債務か
・借入の際に連帯保証人が設定されているか
・ローンを滞納している場合、何カ月目か
・住宅ローン以外の借入状況と滞納状況
・ご親族で親族間売買など協力してくれる人がいるか
・住宅ローンの償還表（返済予定表）があるか
・金融機関や裁判所からの書類を廃棄せず残してあるか
・マンションの場合、管理費の督促状など
・税金の滞納がある場合、その催告書や差押通知書など
・謄本や購入時の資料があれば、土地・建物の面積を把握しておくこと
・不動産の売却査定をしたことのある場合、その書類
・ご自宅の任意売却希望か、もしくは可能なら売却せずに解決したいのか
・もし、住み続ける方法があればそれを選択したいのか
・今後、自己破産を含めた債務整理は考えているか
・ベストな解決方法は何か
・返済を継続すべきか、それとも止めるべきか
・関係する機関（銀行、保証会社、債権回収会社、裁判所）との対応について
・任意売却の期間や引越の予定時期について
・引越代は確保できるのか
・任意売却後の残債務の返済について
・債務整理が必要かそうでないか
上記の項目が多くなりましたが、分らない事は後で調べれば良いので、ある程度は把握しておきましょう。
一般的に電話相談される場合、１時間以上ご説明する場合もございますので、時間的に余裕をみてお電話される事をお勧めします。
このようなご相談は、ご本人やご家族にとって生活再建のための重要な相談事です。些細な内容でも真摯に対応しますので、遠慮なくフリーダイヤル迄お電話ください。
2021.3.30
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お客様にお伝えしたい事
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住宅ローンを滞納し競売手続きが進んでしまうと、「借りた金を返せない」という後ろめたい心理が働き、任意売却に対し消極的になってしまいます。しかし、住宅ローンの仕組みや任意売却についての考え方を理解すれば、現在解決すべきことや先々の行動についてポジティブに考える事が出来ます。
そこで、任意売却を理解するうえで必要な金融機関のスタンスについて解説します。
住宅ローンを組む際には、その自宅不動産に抵当権を設定します。万一返済できない場合の「借金の形（かた）」として差し出している訳です。銀行・保証会社は、審査段階で不動産の担保評価をし融資を行っているので、売却しても完済できない担保割れが起きてしまうのは、金融機関の「担保評価基準の甘さ」も要因の一つなのです。
あなたが住宅ローンを組んだ時には、銀行は保証会社をたてたはずです。もしあなたがローンを数か月滞納した際には保証会社が債務者の代わりに弁済を行うためです。ですから、ローンを滞納しても銀行は損失する事はありません。そして、保証会社についも保証料を債務者が負担して払っているため、滞納による事故は想定内なのです。
債権の回収方法として一般的に不動産の競売が連想されますが、債権者としては競売を申し立てるにも費用が掛かります。まして競売は入札方式ですから市場より低い価格で落札される事が考えられるため、債務者が任意売却を選択し一般市場で販売する行為は、金融機関としてもより多く回収できるメリットがあるのです。
数か月の滞納が続くと、保証会社は系列の債権回収会社に手続きを委託するケースがあります。また、保証会社があなたの債権を別の債権回収へ譲渡する場合もあります。債権回収と聞くと、何か怖いイメージもありますが金融庁のお墨付きを受けた民間の会社となります。ですので、乱暴な言葉を使ったり、夜間の連絡など、無理な回収方法は一切ありませんのでご安心下さい。
任意売却を行う際には、あなたが依頼した不動産仲介会社がこの債権回収会社と間に入り交渉を進める流れとなります。
前述のように、銀行・保証会社・債権回収会社のスタンスを理解する事で、決して任意売却は恥ずべき行為ではなく、前向きな行動である事を分って頂けると思います。また、大切な家を処分し1円でも多く金融機関に返済する任意売却は、債務者として「借りた金は返す」という信義を果たす結果に繋がると確信しています。
2021.3.5
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マンションにお住いのお客様の任意売却をお引受けする際に、私どもから必ず管理費等の滞納があるかどうかお尋ねします。
住宅ローンを滞納している場合、管理費も滞納される事も多いのですが、中にはきちんと納められている方もおります。
理由をお聞きすると、以下のような回答が返ってきます。
・住宅ローンの額に比べても払える額なので払っている
・マンションの管理会社がうるさく催促してくるので
・理事会を通じて、滞納している事が他の居住者に分ってしまうから
しかし、任意売却を決断したら滞納金額の多寡にかかわらずマンションの管理費・修繕積立金はストップして頂いて結構です。
管理会社からの通知書やお電話でビクビクする必要もありません。もし、それまでの滞納があったとしても、管理会社には当方から連絡し売却によって決済時までに精算する旨の連絡を差し上げます。
管理会社としても売買によってそれまでの滞納額が精算される事は、煩わしい業務が一つ解決することになる訳です。
任意売却において管理費の滞納がある場合、売却金額の中から費用控除が認められていますので、売却までの数か月間は支払いを止め、お引越の準備資金などに充てて頂く方が有益でしょう。その後の管理会社との交渉や滞納している管理費の精算金は、依頼する仲介業者にお任せすれば良いのです。
現在、管理会社との対応にお悩みのお客様は、ぜひ当センターまでご相談下さい。
2021.1.10
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任意売却を行う際の手順や流れは以下の通りとなります。①～⑪までの期間は金融機関や債権者によって異なりますが、概ね６ヶ月から１年程度、場合によっては１年以上かかる場合もあります。
①住宅ローンの滞納
②期限の利益喪失
③保証会社による代位弁済
④任意売却の申出
⑤物件価格の評価と査定
⑥不動産の販売活動
⑦購入希望者の購入申し込み
⑧不動産の売買契約
⑨債権者への配分表提出と稟議
⑩債務者様のお引越
⑪最終決済と物件の引渡し
その都度、仲介業者の担当者から流れについての説明があると思いますが、仲介する業者が任意売却専門の会社なら何の問題もなくクリアできるでしょう！但し、任意売却では常に債権者との調整や交渉が伴いますので、依頼する仲介会社の実務経験と交渉能力の重要性が高くなります。
一般的には上記の手順で任意売却を行っていきますが、住宅金融支援機構の場合については独自に任意売却のパンフレットを作成しており、一定のルールに基づいて行います。
そして、任意売却で重要なポイントは債権者への配分額となります。
債権者として全額回収できない場合、その売買価格とそれにかかる仲介手数料などの費用、後順位の債権者がある場合のハンコ代などを考慮して任意売却に応じられるか検討します。取引価格が相場でも、売買価格が低額の場合、費用控除すると債権者への配分があまり見込めず、競売の方が良いと判断するケースもございます。
当センターでは、これまで数多くの任意売却を成功へと導いてまいりました。それには各金融機関、保証会社、債権回収会社の特徴や意向を把握する必要があります。任意売却にご不安を感じている債務者様は是非、任意売却支援センターへご相談頂きます様お願いいたします。
2020.11.22
任意売却とは のページもご参照下さい。
不動産競売の流れ についてはコチラから。
お客様から任意売却のご依頼を頂いても、全てにおいて成約できるとは限りません。では、どのようなケースで任意売却が出来ないのか検証しましょう。
近年では、保証会社や債権回収会社において任意売却に対応いただけるケースがほとんどです。しかし、問題はその価格によります。債権者側の判断として競売の方が回収額が多いと判断した場合、任意売却ではなく競売を選択することもあります。また、債権者側の立場から、債務者に全く誠意がないと判断した場合、任意売却をうまく進められないケースもございます。
その他、融資した案件が保証会社を通さないプロパー融資の場合も任意売却に応じないケースがあります。
当然のことですが、10分の1でも100分の1でも共有者がいる場合、その共有者も売買契約の売主となりますので同意がなければ売却できません。特に注意すべきは、ご夫婦共有名義で住宅を購入したが、その後離婚された場合に共有者の協力が得られない事もあります。
こちらのケースも保証人や債務者が、夫婦又は親・兄弟だったりする場合がありますが、共有名義の時と同様で全ての利害関係人の同意が得られない場合は任意売却が出来ない事となります。
市県民税等の滞納により差押登記がある場合、その不動産を処分するにはこの差押登記を解除しなければなりません。しかし、その滞納額が100万円単位の額となっている場合、一部納付で解除に応じてもらえなければ任意売却は不可能となり、競売を待つしかありません。現在、税金を滞納している方は注意してください。
不動産の処分には、ある程度の日数が必要となります。競売の入札間近になって依頼頂いても、期日までに任意売却できる可能性が低いため、競売になってからではなく滞納が始まった段階でご相談下さい。
2020.10.14
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住宅金融支援機構の住宅ローンを契約されている方も沢山いらっしゃいますが、そのローンを６ヶ月滞納し期限の利益を喪失すると、機構が委託したサービサーと言われる債権回収会社からお便りが届きます。
一般的には次の３社の中の１社から届きます。
● エム・ユー・フロンティア債権回収
● 住宅債権管理回収機構
● 三菱HCキャピタル
＜参照ページ＞
その書類の中には競売手続きではなく、任意売却によって残債務を圧縮される事を勧める内容のお手紙も同封されます。
お客様が任意売却を希望される場合は、同封されている「任意売却に関する申出書」をサービサーへ送ることで、任意売却の意志があることを債権者へ伝えます。
任意売却に関する申出書は中段に任意売却を仲介する不動産業者の捺印箇所もございます。すぐに仲介業者の選定が出来ない場合は、「後日決定する」にチェックをし、取りあえずその書類をサービサーへ返信しましょう！
申出書を送る事で一旦は競売の申し立てをストップする事が出来ます。その後に任意売却を行う業者を探せば良いのです。
申出書の捺印部分に「実印」と書かれていますが、必ずしも実印でなくてもいいです。但し、仲介業者と締結する媒介契約書と同じ印鑑にして下さい。また、共有者がいる場合や連帯債務者がいる場合も連名で記入する事となります。
後は、依頼した仲介業者にお任せすれば大丈夫です。しかし、その業者選定が一番難しいかもしれません。ただ単に不動産会社に任せても任意売却に不慣れなケースもありますので、任意売却の業者はその事業に特化した専門の会社にご依頼すべきと考えます。
2020.9.1
債権回収会社から通知書が届いた！ のページもご参照下さい。
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