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任意売却を相談する際の準備

金融機関からの督促や裁判所の競売通知などが届くと、冷静に現状把握ができず、私たちの質問に対して正確にお答え出来ないお客様いらっしゃいます。また、電話相談される方が債務者本人でなく、奥様やお子様などケースも多く、何をどのようにお聞きになりたいのか分らないままお電話相談頂くこともございます。

私たちは、そのような状況でも一つ一つご事情をお聞きし、現在の債務状況を紐解いたうえでアドバイスをするよう心がけております。しかし、出来れば電話相談される前に以下のような事柄を把握したうえで相談された方が的確なアドバイスが可能となります。

 

任意売却の相談受付

 

<現状把握>

・ご自宅の所有者のご名義は誰か(単独なのか共有なのか)

・住宅ローンの借入先の金融機関(1社の借入か複数なのか)

・購入時期や購入価格

・ローンの借入額と現在の残債額

・住宅ローンの債務者は単独か連帯債務か

・借入の際に連帯保証人が設定されているか

・ローンを滞納している場合、何カ月目か

・住宅ローン以外の借入状況と滞納状況

・ご親族で親族間売買など協力してくれる人がいるか

 

<書類の確認>

・住宅ローンの償還表(返済予定表)があるか

・金融機関や裁判所からの書類を廃棄せず残してあるか

・マンションの場合、管理費の督促状など

・税金の滞納がある場合、その催告書や差押通知書など

・謄本や購入時の資料があれば、土地・建物の面積を把握しておくこと

・不動産の売却査定をしたことのある場合、その書類

 

<ご自身とご家族の希望>

・ご自宅の任意売却希望か、もしくは可能なら売却せずに解決したいのか

・もし、住み続ける方法があればそれを選択したいのか

・今後、自己破産を含めた債務整理は考えているか

 

<聞きたい事をまとめておくこと>(例)

・ベストな解決方法は何か

・返済を継続すべきか、それとも止めるべきか

・関係する機関(銀行、保証会社、債権回収会社、裁判所)との対応について

・任意売却の期間や引越の予定時期について

・引越代は確保できるのか

・任意売却後の残債務の返済について

・債務整理が必要かそうでないか

 

 

上記の項目が多くなりましたが、分らない事は後で調べれば良いので、ある程度は把握しておきましょう。

一般的に電話相談される場合、1時間以上ご説明する場合もございますので、時間的に余裕をみてお電話される事をお勧めします。

このようなご相談は、ご本人やご家族にとって生活再建のための重要な相談事です。些細な内容でも真摯に対応しますので、遠慮なくフリーダイヤル迄お電話ください。

 

2021.3.30

 

<参照リンク>
お客様にお伝えしたい事

任意売却支援センターの方針とご相談方法について

任意売却する場合の注意点

 

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金融機関のスタンスを理解すれば任意売却に抵抗はなくなる

住宅ローンを滞納し競売手続きが進んでしまうと、「借りた金を返せない」という後ろめたい心理が働き、任意売却に対し消極的になってしまいます。しかし、住宅ローンの仕組みや任意売却についての考え方を理解すれば、現在解決すべきことや先々の行動についてポジティブに考える事が出来ます。

そこで、任意売却を理解するうえで必要な金融機関のスタンスについて解説します。

 

任意売却の理解

 

■貸した側(銀行)にも責任があるので、恥じる必要はない。

住宅ローンを組む際には、その自宅不動産に抵当権を設定します。万一返済できない場合の「借金の形(かた)」として差し出している訳です。銀行・保証会社は、審査段階で不動産の担保評価をし融資を行っているので、売却しても完済できない担保割れが起きてしまうのは、金融機関の「担保評価基準の甘さ」も要因の一つなのです。

 

■銀行や保証会社は損をしない

あなたが住宅ローンを組んだ時には、銀行は保証会社をたてたはずです。もしあなたがローンを数か月滞納した際には保証会社が債務者の代わりに弁済を行うためです。ですから、ローンを滞納しても銀行は損失する事はありません。そして、保証会社についも保証料を債務者が負担して払っているため、滞納による事故は想定内なのです。

 

■任意売却は債権者にもメリットがある

債権の回収方法として一般的に不動産の競売が連想されますが、債権者としては競売を申し立てるにも費用が掛かります。まして競売は入札方式ですから市場より低い価格で落札される事が考えられるため、債務者が任意売却を選択し一般市場で販売する行為は、金融機関としてもより多く回収できるメリットがあるのです。

 

■債権回収会社(サービサー)は怖くない

数か月の滞納が続くと、保証会社は系列の債権回収会社に手続きを委託するケースがあります。また、保証会社があなたの債権を別の債権回収へ譲渡する場合もあります。債権回収と聞くと、何か怖いイメージもありますが金融庁のお墨付きを受けた民間の会社となります。ですので、乱暴な言葉を使ったり、夜間の連絡など、無理な回収方法は一切ありませんのでご安心下さい。

任意売却を行う際には、あなたが依頼した不動産仲介会社がこの債権回収会社と間に入り交渉を進める流れとなります。

 

■任意売却は義理を果たす事となる

前述のように、銀行・保証会社・債権回収会社のスタンスを理解する事で、決して任意売却は恥ずべき行為ではなく、前向きな行動である事を分って頂けると思います。また、大切な家を処分し1円でも多く金融機関に返済する任意売却は、債務者として「借りた金は返す」という信義を果たす結果に繋がると確信しています。

 

2021.3.5

<関連ページ>

滞納すると銀行は損するのか?

経験のない事への不安

債権者が偉い訳ではありません

任意売却すると支払総額が減る?

マンション管理費は滞納しても大丈夫?

マンションにお住いのお客様の任意売却をお引受けする際に、私どもから必ず管理費等の滞納があるかどうかお尋ねします。
住宅ローンを滞納している場合、管理費も滞納される事も多いのですが、中にはきちんと納められている方もおります。

理由をお聞きすると、以下のような回答が返ってきます。

 

・住宅ローンの額に比べても払える額なので払っている

・マンションの管理会社がうるさく催促してくるので

・理事会を通じて、滞納している事が他の居住者に分ってしまうから

 

マンションの管理

 

しかし、任意売却を決断したら滞納金額の多寡にかかわらずマンションの管理費・修繕積立金はストップして頂いて結構です。
管理会社からの通知書やお電話でビクビクする必要もありません。もし、それまでの滞納があったとしても、管理会社には当方から連絡し売却によって決済時までに精算する旨の連絡を差し上げます。
管理会社としても売買によってそれまでの滞納額が精算される事は、煩わしい業務が一つ解決することになる訳です。

 

0890

 

任意売却において管理費の滞納がある場合、売却金額の中から費用控除が認められていますので、売却までの数か月間は支払いを止め、お引越の準備資金などに充てて頂く方が有益でしょう。その後の管理会社との交渉や滞納している管理費の精算金は、依頼する仲介業者にお任せすれば良いのです。

現在、管理会社との対応にお悩みのお客様は、ぜひ当センターまでご相談下さい。

 

2021.1.10

 

<参照リンク>

任意売却の費用と引越代

マンションの任意売却

マンション管理費の滞納

任意売却を決断した場合の支払の優先順位

 

任意売却の手順と手続

任意売却を行う際の手順や流れは以下の通りとなります。①~⑪までの期間は金融機関や債権者によって異なりますが、概ね6ヶ月から1年程度、場合によっては1年以上かかる場合もあります。

 

①住宅ローンの滞納

②期限の利益喪失

③保証会社による代位弁済

④任意売却の申出

⑤物件価格の評価と査定

⑥不動産の販売活動

⑦購入希望者の購入申し込み

⑧不動産の売買契約

⑨債権者への配分表提出と稟議

⑩債務者様のお引越

⑪最終決済と物件の引渡し

 

任意売却の方法

 

その都度、仲介業者の担当者から流れについての説明があると思いますが、仲介する業者が任意売却専門の会社なら何の問題もなくクリアできるでしょう!但し、任意売却では常に債権者との調整や交渉が伴いますので、依頼する仲介会社の実務経験と交渉能力の重要性が高くなります。

 

一般的には上記の手順で任意売却を行っていきますが、住宅金融支援機構の場合については独自に任意売却のパンフレットを作成しており、一定のルールに基づいて行います。

 

そして、任意売却で重要なポイントは債権者への配分額となります。

債権者として全額回収できない場合、その売買価格とそれにかかる仲介手数料などの費用、後順位の債権者がある場合のハンコ代などを考慮して任意売却に応じられるか検討します。取引価格が相場でも、売買価格が低額の場合、費用控除すると債権者への配分があまり見込めず、競売の方が良いと判断するケースもございます。

 

当センターでは、これまで数多くの任意売却を成功へと導いてまいりました。それには各金融機関、保証会社、債権回収会社の特徴や意向を把握する必要があります。任意売却にご不安を感じている債務者様は是非、任意売却支援センターへご相談頂きます様お願いいたします。

 

2020.11.22

 

任意売却とは のページもご参照下さい。

不動産競売の流れ についてはコチラから。

 

任意売却できないケース

お客様から任意売却のご依頼を頂いても、全てにおいて成約できるとは限りません。では、どのようなケースで任意売却が出来ないのか検証しましょう。

 

家と銀行

 

1.債権者が認めない場合

近年では、保証会社や債権回収会社において任意売却に対応いただけるケースがほとんどです。しかし、問題はその価格によります。債権者側の判断として競売の方が回収額が多いと判断した場合、任意売却ではなく競売を選択することもあります。また、債権者側の立場から、債務者に全く誠意がないと判断した場合、任意売却をうまく進められないケースもございます。
その他、融資した案件が保証会社を通さないプロパー融資の場合も任意売却に応じないケースがあります。

 

2.共有名義者が任意売却に応じない

当然のことですが、10分の1でも100分の1でも共有者がいる場合、その共有者も売買契約の売主となりますので同意がなければ売却できません。特に注意すべきは、ご夫婦共有名義で住宅を購入したが、その後離婚された場合に共有者の協力が得られない事もあります。

 

3.連帯保証人・連帯債務者の同意が得られない

こちらのケースも保証人や債務者が、夫婦又は親・兄弟だったりする場合がありますが、共有名義の時と同様で全ての利害関係人の同意が得られない場合は任意売却が出来ない事となります。

 

4.不動産に差押登記があり解除できない場合

市県民税等の滞納により差押登記がある場合、その不動産を処分するにはこの差押登記を解除しなければなりません。しかし、その滞納額が100万円単位の額となっている場合、一部納付で解除に応じてもらえなければ任意売却は不可能となり、競売を待つしかありません。現在、税金を滞納している方は注意してください。

 

5.競売入札期日が迫っている

不動産の処分には、ある程度の日数が必要となります。競売の入札間近になって依頼頂いても、期日までに任意売却できる可能性が低いため、競売になってからではなく滞納が始まった段階でご相談下さい。

2020.10.14

 

<関連リンク>

任意売却の条件

実勢価格でも抹消に応じないケース

競売になると税金の差押えが入ります

 

 

    "<br

「任意売却に関する申出書」とは

住宅金融支援機構の住宅ローンを契約されている方も沢山いらっしゃいますが、そのローンを6日月滞納し期限の利益を喪失すると、機構が委託したサービサーと言われる債権回収会社からお便りが届きます。

 

一般的には次の3社の中の1社から届きます。
エム・ユー・フロンティア債権回収
住宅債権管理回収機構 
日立キャピタル債権回収

 

<参照ページ>

住宅金融支援機構の任意売却

MUフロンティア、日立キャピタル債権回収の任意売却

住宅債権管理回収機構の任意売却

 

任意売却の申出書

 

■「任意売却に関する申出書」の提出で競売への流れを止める

その書類の中には競売手続きではなく、任意売却によって残債務を圧縮される事を勧める内容のお手紙も同封されます。

お客様が任意売却を希望される場合は、同封されている「任意売却に関する申出書」をサービサーへ送ることで、任意売却の意志があることを債権者へ伝えます。

 

任意売却に関する申出書は中段に任意売却を仲介する不動産業者の捺印箇所もございます。すぐに仲介業者の選定が出来ない場合は、「後日決定する」にチェックをし、取りあえずその書類をサービサーへ返信しましょう!

申出書を送る事で一旦は競売の申し立てをストップする事が出来ます。その後に任意売却を行う業者を探せば良いのです。

 

申出書の捺印部分に「実印」と書かれていますが、必ずしも実印でなくてもいいです。但し、仲介業者と締結する媒介契約書と同じ印鑑にして下さい。また、共有者がいる場合や連帯債務者がいる場合も連名で記入する事となります。

 

後は、依頼した仲介業者にお任せすれば大丈夫です。しかし、その業者選定が一番難しいかもしれません。ただ単に不動産会社に任せても任意売却に不慣れなケースもありますので、任意売却の業者はその事業に特化した専門の会社にご依頼すべきと考えます。

 

2020.9.1

 

債権回収会社から通知書が届いた!  のページもご参照下さい。

 

 

  

離婚後の住宅ローン問題で多いケース

現代では3組に1組が離婚する時代となりました。一戸建の場合、向こう三軒両隣で2組も離婚する割合となります。実は、この記事を書いている私自身も離婚経験者であります。

そこで離婚協議の中で後々トラブルの要因となるのがこの住宅ローンの問題です。離婚が成立しても、自分か相手方のどちらかが従来の家に住み続けるパターンは多いかと思います。

 

離婚

 

当センターで、特に多い相談ケースとして以下の場合が有ります。

1.離婚後に子供の養育費名目で妻と子供が自宅に住み続け夫がローンを支払うケース

2.妻が連帯保証人もしくは連帯債務者となっているが、夫がローン返済を滞ってしまったケース

 

両ケースとも、滞納せず住宅ローンが返済できていければ問題はありませんが、離婚後は今まで以上に資金的に厳しいやりくりが必要となり、どうしても住宅ローンを滞納してしまう場合が多いようです。離婚後は別々に住居を構えていますので、滞納している事は知らずに、金融機関からの督促状や催告書、または裁判所から競売通知書が届いて初めてその事実を知らされることもあります。

 

住宅ローンを滞納が始まると、3ヶ月~6ヶ月後に裁判所による競売の手続きは始まってしまいます。しかし、離婚後はお互いに連絡する事や協力して任意売却をすること自体が難しく、最終的に競売へと移行してしまう事も考えられます。中には「顔も見たくない」とうい相手方もおり、協力どころの話ではなくなってしまいます。 そのような場合に、当センターの担当者が元夫、元妻の仲介人として別々に連絡をし任意売却の調整をする事が可能となります。

 

それぞれの主張や立場もあるでしょうが、最悪の事態(競売)を避けるため、また後々にお互いの遺恨を残さないためにも当センターを利用される事が良策ではないでしょうか。今まさに、その状況におかれている方はぜひ任意売却支援センターまでご連絡ください。早めの相談が良い結果を生むこととなります。

 

2020.7.25

 

<参照リンク>

離婚に伴う任意売却

夫の連帯保証から外れたい

 

任意売却後の残債に対する誤解

任意売却を行う場合、ほとんどのケースで完済できず債務が残った状態での売買となります。債務者の方には、残債に関してちょっとした誤解をされているお客様もいらっしゃいます。

 

■残った債務額を改めてローンを組み直す必要があると思い込んでいる方

■売却後の返済額は決まった額を支払うと思われている方。

 

このような誤解は、任意売却がほとんど初めて経験のため当然かもしれません。しかし、当センターへ無料相談されるお客様には、その誤解を解くように丁寧に説明します。そうすると、お客様の抱いていた過度な誤解が解消され、任意売却に対して前向きになられるようです。

 

残債の返済額に悩む

 

毎月の返済額は、決まっている訳ではない!

そして、残債に関する対処方法は、債権者の意向もありますが、第一は債務者であるあなたの考えが重要です。そこで、完済できない事への引け目を感じる必要はありません。無理な返済を約束してしまい、後々返済ができなくなるなら任意売却をした意味がありません。もし、債権者が残渣額を一括返済するよう求めても無理な事は分かっていますし、月額の支払額も3万や5万の返済は困難でしょう!

 

債権者へは、現在の収入と生活費を考慮し、返せる額を提示すべきです。それは毎月、数千円程度でもかまわないのです。収入のない事情の方は、余力がないので返済の猶予を申出してみましょう。
また、借金をすべて清算したいと考えるなら自己破産という選択もございます。

 

このように残債をどうするかは、債務者であるあなたの意向が大事となりますので、任意売却を行う際に当スタッフに相談される事をお勧めします。

 

2020/7/15

<参照リンク>

任意売却後の返済額

任意売却した後の残債務の対処方法

問題の先送りは問題が大きくなるだけ

今、お客様の置かれている状況はどの段階でしょうか?

 

1.現在、滞納はしていないが将来の返済に不安を抱えている。
2.滞納が始まって1~2ヶ月程度。
3.既に3ヶ月~6ヶ月経過し、期限の利益を喪失してしまっている。
4.保証会社又は債権回収会社から通知書が届いている。
5.裁判所から「競売開始決定通知書」が届いている。
6.物件調査のため裁判所の執行官が訪れた。
7.裁判所から期間入札の日程の書類が届いている。
8.不動産競売の入札が始まった。

 

時計文字盤住宅購入

上記1~8は、滞納が始まって競売で落札される迄の概ね流れとなりますが、当センターへの相談が早いほど任意売却できる可能性は高まります。
また、早めのご相談いただく事で1~2の段階で銀行へリスケジュール(返済条件の変更)を依頼する事も可能となります。
できれば、4の保証会社・債権回収会社からの通知が届いた段階迄にご連絡いただくと、任意売却を行う時間的余裕と生活再建の準備が整います。

 

滞納が始まり、何とかしようと考えているうちに時間ばかりが経過し、行動を起こした時には既に手遅れとなった方も多く見てきました。競売までの状況が進むほど解決が困難となります。
問題を先送りする事は現在の状況を悪化させる結果となりますので、お早めの相談される事をお勧めいたします。

 

2020.5.25

<関連リンク>

方向性が決まれば楽になる

電話相談の段階で解決の方向へ

お客様にお伝えしたい事

住み続けるなら親族間売買を検討すべき

希望者が多いリースバック

当社に問い合わせ頂くお客様の中で、現在のご自宅に住んだまま任意売却が可能な「リースバック」を希望される債務者様が増加しております。それは、任意売却を扱う業者のホームページや不動産会社の広告を見ると、集客目的のためか「住んだままで、楽々売却可能」というようなユーザーから誤解を受けそうなコメントなどが要因とも考えられます。

 

しかし、当ホームページでも記述しているように、お客様が希望されてもリースバックの成功例が極端に低くなってしまう実態があります。私達としても、お客様のご要望を最大限叶えるためにスキームを組立て販売活動を行いますが、債権者との価格の合意・賃料の設定の問題などの事由で成立が不可能なケースが多いのです。 「任意売却でリースバックは可能か」のページをご参照下さい

 

住み続けるなら、まず親族間売買を考える

もし、お客様がどうしても住宅に住み続ける事を望まれる場合、難しいリースバックを進めるよりも親子や兄弟・ご親戚を対象とした「親族間売買」を検討される事の方が成功への早道かもしれません。当センターの解決事例としても、リースバックよりも親族間での売買の方がご成約頂く件数も多くございます。

 

そうは言いつつ、親族間売買にしても決して容易な方策ではありません。何が問題かというと新たに購入者となる親族の住宅ローン契約があります。基本的に銀行で住宅ローンを組む場合は保証会社の審査を行いますが、その契約条項の中に親族間売買は保証対象外となる記述があるのです。よって一般の銀行で住宅ローンを締結するのが難しいため、私どもとしては親族間売買が可能な住宅ローン専門の金融機関を斡旋しております。

住宅ローン専門会社の金利は、一般銀行の住宅ローンと比較すると多少割高にはなりますが、ローン契約から1~2年の返済実績をしたうえで金利の安い金融機関に切り替える事も可能なのです。

 

 

諦めずにご相談下さい

先日お取引があったお客様様は、近親者が購入する目的で自ら都市銀行や地方銀行・信用金庫などへ申込みしたが、そのたび銀行に断られ半ばあきらめた状態で当センターに連絡がありました。競売の期日も押し迫った状況だったため、当方で取引のある金融機関s社に融資依頼し、債権者とも交渉のうえ最初のお電話から1ヶ月で決済に至ったのです。無事にご自宅の競売取下げをし、継続して居住が可能となったため、お客様はとてもお歓びいただき私達も良い仕事ができたと実感しております。

 

このように時間的な制限がある状況では、リースバックを選択するよりも買主を近親者に限定し売買を進める方が成功の確率は高くなりますので、今の家に継続して居住する事を希望される場合は、ぜひ親族間売買をご検討いただければと思います。

 

2020/2/6

<参照ページ>

住み続ける事はできますか?

親子間売買、親族間売買

 

 

  

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