任意売却ブログ ｜ 任意売却支援センター

希望者が多いリースバック

当社に問い合わせ頂くお客様の中で、現在のご自宅に住んだまま任意売却が可能な「リースバック」を希望される債務者様が増加しております。それは、任意売却を扱う業者のホームページや不動産会社の広告を見ると、集客目的のためか「住んだままで、楽々売却可能」というようなユーザーから誤解を受けそうなコメントなどが要因とも考えられます。

しかし、当ホームページでも記述しているように、お客様が希望されてもリースバックの成功例が極端に低くなってしまう実態があります。私達としても、お客様のご要望を最大限叶えるためにスキームを組立て販売活動を行いますが、債権者との価格の合意・賃料の設定の問題などの事由で成立が不可能なケースが多いのです。　「任意売却でリースバックは可能か」のページをご参照下さい

もし、お客様がどうしても住宅に住み続ける事を望まれる場合、難しいリースバックを進めるよりも親子や兄弟・ご親戚を対象とした「親族間売買」を検討される事の方が成功への早道かもしれません。当センターの解決事例としても、リースバックよりも親族間での売買の方がご成約頂く件数も多くございます。

そうは言いつつ、親族間売買にしても決して容易な方策ではありません。何が問題かというと新たに購入者となる親族の住宅ローン契約があります。基本的に銀行で住宅ローンを組む場合は保証会社の審査を行いますが、その契約条項の中に親族間売買は保証対象外となる記述があるのです。よって一般の銀行で住宅ローンを締結するのが難しいため、私どもとしては親族間売買が可能な住宅ローン専門の金融機関を斡旋しております。

住宅ローン専門会社の金利は、一般銀行の住宅ローンと比較すると多少割高にはなりますが、ローン契約から1～2年の返済実績をしたうえで金利の安い金融機関に切り替える事も可能なのです。

先日お取引があったお客様様は、近親者が購入する目的で自ら都市銀行や地方銀行・信用金庫などへ申込みしたが、そのたび銀行に断られ半ばあきらめた状態で当センターに連絡がありました。競売の期日も押し迫った状況だったため、当方で取引のある金融機関ｓ社に融資依頼し、債権者とも交渉のうえ最初のお電話から１ヶ月で決済に至ったのです。無事にご自宅の競売取下げをし、継続して居住が可能となったため、お客様はとてもお歓びいただき私達も良い仕事ができたと実感しております。

このように時間的な制限がある状況では、リースバックを選択するよりも買主を近親者に限定し売買を進める方が成功の確率は高くなりますので、今の家に継続して居住する事を希望される場合は、ぜひ親族間売買をご検討いただければと思います。

先日、当センターにお問い合わせされたお客様が、他の不動産会社に相談したところ「残債額2,000万円で売却査定額が1,000万以下のため、価格差が開きすぎて任意売却はできません」と断られたとの話。このような対応は、その担当者が任意売却について理解が浅いのか、ただ単に面倒で断ったのか定かではありませんが、根本的な見方が違っているようです。

（参照ページ）　経験不足の会社に任意売却を依頼するとこうなる

債権者の方針として、もちろん回収額が多いに越したことはありません。しかし、物件の評価額が妥当な価格であれば債務額の多寡に関係なく、債権者は任意売却に応じます。もし、回収率が低いからという理由で任意売却に対応せず、競売による処分を選択して落札額が低くなった場合、金融機関の損失となってしまうからです。（但し、個別の事由によって競売を選択するケースもあります）

最近では債権者も独自の査定方法で実勢相場を把握しているため、債務額が多く残っていても「1,000万の相場の物件を1,500万で売って下さい」とはならないでしょう。任意売却で大切なポイントは「残債額がいくらあるか」よりも「いくらで売却できるか」が重要となります。

今現在、残債が多すぎて売却を諦めている方は是非、任意売却支援センターへご相談下さい。

任意売却の依頼をすると、すぐにでもご自宅から退去しなければいけないと思われている方もいらっしゃいます。任意売却を行う債務者は、ローン返済が停止している状態なため、引け目を感じ「ローンを払ってないから早く退去するのが当然」と考える方も！

しかし、そんな事はありません。逆に買主が現れるギリギリまでご自宅に住む方が効果的ですし、「ローン払わずに居座っている」などと言う金融機関もありません。もし早期の退去となると、引越先の家賃負担が発生するためなるべくなら引越は先延ばし、その間に少しでも資金を蓄えて再出発の準備をすべきなのです。その場合、不動産の販売活動はお客様が居住中の段階で行いますので、お掃除は適度にされた方が良いです。購入希望者のご案内にはご家族にも協力を求めましょう。

お引越時期の目安としては、ご依頼頂いて購入希望者が見つかるまで3か月～6か月、それから契約後1ヶ月程度でお引越しとお考えください。ご契約やお引越の詳しいスケジュールは、お客様の状況にもよりますので、担当するスタッフにご相談願います。

■参照ページ

任意売却を行う際に債権者の価格の同意が必要となりますが、私たちの重要な仕事がこの価格交渉にあります。しかし、債権者に価格の根拠をいくら説明しても応じないケースが多々あります。それはどのようなケースか？

マンションの任意売却をしていると、同時期に別の部屋の「任意売却でない物件」が売りに出されている場合があります。インターネットでその物件を見た債権者の担当は「もっと高く売れるのではないか」と価格の値下げに一切応じないのです。ネットではこのような弊害も生むため、販売中の物件を参考に価格を決めるのは危険であり、実際の取引事例を基準に価格設定する必要があります。ほとんどの債権者は取引事例を参考にするのですが、たまに不慣れな担当者もおられるのも事実。

それは売主側にも当てはまります。販売するマンションに居住していれば、他の部屋の販売チラシが良く目に止まります。売る側の心理としてはなるべく高く売りたいのが本音で、相場より高いチラシを見てしまうと強気の価格設定になる場合もあります。あくまで一般物件の価格設定は売主の希望額なので、仲介業者も売れないのを承知で販売活動しているのでしょう。それでも通常売却では売れなくても問題ないのですが、任意売却では販売の期限があるため悠長な事は言ってられません。

任意売却では、売却可能な適正価格に修正しなければ、最終的に競売に移行してしまいます。販売中の物件は「売れていない物件」と理解し価格交渉しなければならないのです。

ローンを滞納され期限の利益を喪失や代位弁済が行われると、借入残高に対して14.6％の遅延損害金が加算されます。任意売却を行った後、残債が残ってしまった場合に債務者にとっては気になる数字です。仮に売却後500万円残ったとすると、損害金だけで年間73万円となります。月に換算すると6万円以上･･･
しかし、このような計算をしても机上の空論、一生かけても終わらない損害金に悩んでも意味がありません。

無理な返済より任意売却する方が有利

当ブログでも述べているように、売却後の残債の取り扱いについては毎月の返済額は元金に充当して行きます。債務額の表面上には遅延損害金がつきますが、元本が完済になると損害金部分を利息に引き直したり、損害金の減免又は免除交渉が可能となります。すなわち、元本が優先して完済となるので、通常ローンの「元金＋利息」の返済よりも支払総額は少なくて済む計算となります。今現在も返済を継続され、完済を目指して行動されている債務者にとっては、任意売却をした事の優位性がご理解いただける事でしょう。