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金融機関のスタンスを理解すれば任意売却に抵抗はなくなる

住宅ローンを滞納し競売手続きが進んでしまうと、「借りた金を返せない」という後ろめたい心理が働き、任意売却に対し消極的になってしまいます。しかし、住宅ローンの仕組みや任意売却についての考え方を理解すれば、現在解決すべきことや先々の行動についてポジティブに考える事が出来ます。

そこで、任意売却を理解するうえで必要な金融機関のスタンスについて解説します。

 

任意売却の理解

 

■貸した側(銀行)にも責任があるので、恥じる必要はない。

住宅ローンを組む際には、その自宅不動産に抵当権を設定します。万一返済できない場合の「借金の形(かた)」として差し出している訳です。銀行・保証会社は、審査段階で不動産の担保評価をし融資を行っているので、売却しても完済できない担保割れが起きてしまうのは、金融機関の「担保評価基準の甘さ」も要因の一つなのです。

 

■銀行や保証会社は損をしない

あなたが住宅ローンを組んだ時には、銀行は保証会社をたてたはずです。もしあなたがローンを数か月滞納した際には保証会社が債務者の代わりに弁済を行うためです。ですから、ローンを滞納しても銀行は損失する事はありません。そして、保証会社についも保証料を債務者が負担して払っているため、滞納による事故は想定内なのです。

 

■任意売却は債権者にもメリットがある

債権の回収方法として一般的に不動産の競売が連想されますが、債権者としては競売を申し立てるにも費用が掛かります。まして競売は入札方式ですから市場より低い価格で落札される事が考えられるため、債務者が任意売却を選択し一般市場で販売する行為は、金融機関としてもより多く回収できるメリットがあるのです。

 

■債権回収会社(サービサー)は怖くない

数か月の滞納が続くと、保証会社は系列の債権回収会社に手続きを委託するケースがあります。また、保証会社があなたの債権を別の債権回収へ譲渡する場合もあります。債権回収と聞くと、何か怖いイメージもありますが金融庁のお墨付きを受けた民間の会社となります。ですので、乱暴な言葉を使ったり、夜間の連絡など、無理な回収方法は一切ありませんのでご安心下さい。

任意売却を行う際には、あなたが依頼した不動産仲介会社がこの債権回収会社と間に入り交渉を進める流れとなります。

 

■任意売却は義理を果たす事となる

前述のように、銀行・保証会社・債権回収会社のスタンスを理解する事で、決して任意売却は恥ずべき行為ではなく、前向きな行動である事を分って頂けると思います。また、大切な家を処分し1円でも多く金融機関に返済する任意売却は、債務者として「借りた金は返す」という信義を果たす結果に繋がると確信しています。

 

2016.7.5

<関連ページ>

滞納すると銀行は損するのか?

経験のない事への不安

債権者が偉い訳ではありません

任意売却すると支払総額が減る?

任意売却の優良会社を見分ける方法

住宅ローンの返済に困り最終的に任意売却を決断しても「いったいどこに頼めば良いのだろう」とお悩みの方も多いのでは?
任意売却の場合、一旦頼んでしまうと複数の業者に依頼出来ない事と販売期間が限られているために、途中で他の業者に変更する事が難しくなってしまいます。

 

また、高値の売却を希望し、売却不可能な価格で活動していると期限が迫り競売に移行してしまう可能性もあります。
このような事から任意売却を依頼する際には慎重に決めなければなりません。

そこで任意売却の優良な会社をホームページで見極める方法や依頼を避けるべきサイトを以下に記載しましたのでご参考まで!

 

任意売却の優良会社

 

<このようなサイトは避けるべき>

■成約件数や成功率の数字ばかり強調するサイト

参照ページ:誇大広告に注意!

 

■不動産の一括査定・一括見積などは利用しない方が良い 

参照ページ:不動産の一括査定は無意味!

 

■ランキングサイトに騙されるな!

参照ページ:任意売却比較・ランキングサイトは自作自演?

 

■面談予約が必要な機関は避ける

参照ページ:任意売却は来店不要です!

 

■任意売却のポータルサイト

ネットで検索すると様々な機関が任意売却の取扱をしています。特にポータルサイトの場合は相談連絡入れても、そこから登録業者へ紹介されるため、任意売却の扱いに慣れていない業者を紹介されるケースも考えられます。

 

■情報量の薄いサイト

最近では集客用にランディングページを作成しているところもあり、ページ1枚で情報量も少なく、かつ会社名や所在地など掲載してないページも存在しますので注意が必要です。

 

 

<優良な会社を見分ける簡単な方法>

■宅建業の免許があり、任意売却に特化している

■代表者や相談員の顔が見える

■ユーザーに有益な情報を発信している

■ブログやコラムが常時更新されているか

■常に相談員が在籍し、いつでも相談が可能

 

 

その他、参考になるページをご覧ください。任意売却業者の見極め方 

 

 

2016.6.21

日本政策金融公庫の任意売却

株式会社日本政策金融公庫は、平成20年に旧金融公庫(国民生活金融公庫、農林漁業金融公庫、中小企業金融公庫)が統合された組織で、頭に株式会社がつきますが100%政府系の金融機関となります。こちらの金融機関は、中小企業や個人事業者の運転資金、新規事業の開設資金の融資に至るまで多用な顧客層が利用されている金融機関です。

 

日本政策金融公庫

 

日本政策金融公庫では、住宅ローンの取り扱いはありませんが、当方で任意売却を行う案件でも、この政策公庫が担保設定しているケースや、個人・法人の所有不動産に差押えを入れている場合もございます。特に会社経営者、又は個人事業主で自宅を担保に融資を受けているケースや、法人の借入に対し、代表者が個人保証している事も多く、その返済が滞ってしまい任意売却を行う事も少なくありません。

 

日本政策金融公庫の任意売却では、同じ政府系の住宅金融支援機構のように、滞納期間や販売方法などの特別なルールはなく、滞納機関が続いてもすぐ競売に申し立てたり、回収業務を民間企業に委託したりしないのが特徴です。任意売却についても比較的柔軟で、処分による配分が回らない場合でも一定の解除料で抹消に応じて頂けます。

 

この日本政策金融公庫の抵当権や差押など担保設定されていても任意売却は可能ですので、自宅や事業用不動産の任意売却を希望されるお客様は、ぜひ任意売却支援センターへご相談下さい。

 

 

2016.6.20

 

<関連リンク>

信用保証協会の任意売却

任意売却で悪徳業者は本当にいるのか?

任意売却と検索すると、数年前と比較しても取り扱う業者が増えていますが、そのサイトによく書かれているのが「悪徳業者に気を付けて下さい」という記述を見かけます。
この文言は、逆に「自分の会社は悪徳ではありませんよ」とユーザーにアピールしているように感じるのは私だけでしょうか?

 

住宅と紙幣

 

■任意売却を扱う業者に悪徳業者って本当に存在するのか?

何をもって悪徳いう判断になるのか?それぞれの見方にもよりますが、ただ単に対応が悪いとか、行動を批判されたとか、依頼したが競売になったとかは悪徳には該当しません。
相手の弱みに付け込み、成果の出ない事を分っていながら、色々な名目で費用請求する。そのような業者が悪徳業者だと定義します。

 

稀なケースとして、競売が開始され、いきなり訪問してきて「○○万用意すれば私が全部解決する」というようなブローカー的な人間が存在するケースは事実あります。又、そういう人に一度お金を渡すと他の理由をつけて再度お金を請求される事もあるので、そのような飛込み営業するブローカーには気を付けたいところです。

 

■悪徳かそうでないかを最初にどのように判断すればよいのか?

任意売却を考えているお客様にとっては「悪徳」という言葉が任意売却に対して二の足を踏んでしまう事も考えられます。
しかし、一般的に宅建業の免許のある業者で長くホームページを開設しているところは、対応の善し悪しはあるにしても悪徳ではないと私は判断します。当センターに電話頂くお客様で、現在依頼している業者を不審に思い相談される場合もありますが、よく話を聞く限り詐欺的な行為を行っているようには感じません。

 

■そんなに心配する必要はありません!

もし、あなたが任意売却業者を探すのであれば、まずインターネットで検索し、そのホームページの会社概要を確認しましょう!宅建の免許番号がきちんと記載され代表者の顔写真が載ってあれば悪徳業者ではありません。

「悪徳業者に気を付けましょう!」という各社の表現がよりいっそう債務者の不安心理を増幅させているようですが、前述のように弱みに付け込むような業者はごく稀なケースですので、ネットで検索し何社か電話相談される事をお勧めいたします。

 

2016.5.18

 

<関連リンク>

任意売却の優良会社を見分ける方法

任意売却比較・ランキングサイトは自作自演?

任意売却以外の解決方法も!

任意売却の専門機関は、不動産会社・法律事務所・NPO法人など多岐に渡りますが、これらの機関に依頼した場合でも、相談料やコンサルタント料などはなく、不動産会社の仲介手数料が収入源となります。したがって、本来売却せずに解決可能なケースでも、その報酬目的のために任意売却を勧める業者も存在します。

 

当センターに相談されるお客様でも、任意売却だけが唯一の解決方法とは考えておりません。私たちは債務者の現状を詳細にお聞きしたうえで、任意売却以外の良い方法があればそれを提案するケースもございます。

例えば、住宅ローンが一時的に返済困難な方には、銀行へ返済条件の変更を依頼して返済額を減らしたり、元金据置の手続にて解決できる場合もあるのです。
また、他の借金が理由で住宅ローンの足かせになっている場合、まず個人民事再生を検討し可能ならば住宅ローン特則を活用して、マイホームを維持したまま債務整理できるケースもございます。

 

当センターでは任意売却の無料相談に際し、お客様のご希望もお聞きした上で、どのような解決方法が一番良策なのか十分に検討しアドバイスさせて頂いております。もし、売却を選択されない方でも遠慮なく相談下さい。お電話お待ちしております。

 

<参照ページ>

リスケジュールとは

個人民事再生の活用方法

実勢価格でも抹消に応じないケース

最近では任意売却の際に債権者側でも査定をするため、実勢相場をある程度は把握している場合が多いのですが、時に実勢価格で購入申込書を提出しても否認されることがあります。
とある例として、最初に住宅ローンを組んだ際の金利が高かったため低金利の都市銀行への組替えをしたのですが、その後1年も経たずしてローン滞納が発生し保証会社から代位弁済を受けたケースです。

 

これの何が問題なのか?
債権者としては住宅ローンの組替えにより前銀行へ全額繰上返済をし、当銀行へは短期に滞納をしてしまった事実関係を重視してる訳です。このようなケースでは、買付価格が適正であると理解しているものの、簡単には任意売却に応じられない金融機関の事情があるのです。

 

私の見解では、ローン組替えの時点で「保証会社の担保評価が甘かったのでは」と言いたいところですが、どんなに交渉し嘆願書を出しても「金額だけではない理由がある」との回答で抹消に応じていただけないケースも・・・
私たちも不動産のプロですが、相場以上の価格で処分する事は困難を極めます。結局は金融機関の都合なのかもしれませんが、回収額が低くても競売による処分をせざるを得ないケースもあるという事です。

任意売却と一般売却の違い

不動産の任意売却というとあまり聞きなれていない方も多いので簡単にご説明します。

任意売却というと債務整理の方法と思われる方もおりますが、基本は不動産の売買で不動産会社が介在します。
広義に解釈すると、一般売却も任意という意味では「任意売却」となります。しかし、物件によっては処分しても担保が抹消できないケースがあり、そのようなケースでは通常の不動産売買ができないため、売却にあたっては金融機関の合意が必要となります。その販売方法を不動産や金融の業界では「任意売却」という共通認識で取引を行っています。

 

では、買い手の立場からすると任意売却物件は一般の売却とどう違うのか?「任意売却は安く購入できるのでは」という質問をよく受けますが、必ずしもそうとは限りません。債務者(売主)が安くてもいいから早く売りたいと思っても、債権者側は少しでも回収額を増やすために、その買付価格を承認しないケースがあります。
しかしながら、任意売却では期限内に購入者を見つける必要があり、長期化すると競売に移行する事もあるので、その場合は一般物件よりも安く購入できる場合もございます。

 

任意売却物件の取引条件は、一般の売買契約とほとんど変わりません。もちろん購入の際に住宅ローンも利用可能です。デメリットがあるとすると、「売主の瑕疵担保責任が免責」くらいでしょうか。

 

詳しくは任意売却とは?をご参照ください。

任意売却は、不動産の売買です

最近では、任意売却の事をネットで調べると色々なサイトが溢れています。 運営元をみると、任意売却専門の宅建業者から、一般の宅建業者・司法書士・弁護士事務所・NPO法人・社団法人・インターネット事業者・任意売却ポータルサイトなど・・・一般の顧客の立場から、どこに依頼すればいいのか判断に迷ってしまいます。

 

しかし、その選択も「最終目的が何か」を考えた場合、難しい事ではありません。それは、不動産の売買を目的にする訳ですから「宅建の免許を持つ不動産会社」に依頼すべきと考えます。しかも、債務者の事情をよく理解し、共に解決に導く事ができる「任意売却に特化した会社」に依頼される事をお勧めします。

 

他のサイト運営者の主張もそれぞれあるか思いますが、不動産と関わりのない団体が、手数料の上前をはねるような行為はあまりお勧めできません。 もちろん「任意売却専門」とうたっても、実績のないような業者も存在するようですので、ご心配な方は複数の業者に電話相談されるのも良い手段ではないでしょうか。

マンションの任意売却

当センターで取り扱う任意売却のうち、マンションと一戸建ての割合はマンション約60%、一戸建て約40%とマンションの割合が増えております。
これは首都圏の取り扱いが多いこともありますが、マンションの場合は住宅ローン以外に管理費や修繕積立金・駐車場などの付加使用料が毎月かさむため、それが家計の収支を圧迫し住宅ローンの滞納につながっている事が要因と考えられます。
 
さて、このマンションと一戸建ての任意売却について方法や違いはあるのでしょうか?
売買契約のやり方や期間、債権者の交渉など特に違いはありませんが、あえて挙げるとマンションの任意売却のケースでは管理費支払があるため、その滞納金の取り扱いに違いがあります。
住宅ローンを滞納している方は、おおかたマンションの管理費も滞納しております。不動産の契約においては、この管理費を滞納したまま引渡しは行えませんので、任意売却をする際には債権者に費用控除分として認めてもらいます。一般的にファミリータイプのマンションの場合、管理費と修繕積立金の合計は20,000円~30,000円程度で、仮に2年間滞納すると50万円~70万円の金額になり、これを売買代金の中から精算してもらう訳です。しかし、それ以外の駐車場・駐輪場などの付加使用料、滞納に対する遅延損害金などは認めてもらえないため、ご自身で精算しなければなりません。
 
最近では債権者から費用控除される引越代なども日々減額されており、債務者の再生には厳しい現状となっています。そこで、任意売却が成立するまでの間、お客様自身が先々の資金計画をしっかり立てる必要があります。任意売却支援センターでは、任意売却によって再生・再建をされた多くの方からお喜びのお声をいただいています。現在、苦境に立たされている債務者の方も、当センターにご連絡下さる事で多少なりとも明るい兆しが見えるかもしれません。是非、ご相談下さいませ。

任意売却の必要書類

お客様が任意売却を行う場合の必要な関係書類は概ね以下のとおりです。
任意売却といっても、債権者からの書類以外は通常の売買と同様です。
 
<ご相談時>
・ローンの償還表(返済予定表)
・債権者、管理会社からの書類(催告書や督促状、競売開始決定通知書など)
・購入時の売買契約書、重要事項説明書
・間取図面などの物件資料
 
<任意売却依頼時>
・ご実印
・権利証(確認のみ)
・固定資産税等の納付書
・その他、専任媒介契約書や任意売却の関係書類にご捺印いただきます。
 
<売買契約時>
・ご実印
・本人確認書類(運転免許証など)
・その他、契約関係書類にご捺印いただきます。
 
<残金決済時>
・ご実印
・登記済権利証(原本)
・印鑑証明書(原本)及び、住民票をお願いする場合もあります。
・お引越などの費用の領収証(原本)
・その他、登記関係書類にご捺印いただきます。

任意売却に不安を感じている方、ご安心ください!当センターが全てサポートいたします。

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