会社経営者・自営業者様の任意売却 ｜ 任意売却支援センター

事業主はサラリーマンより破綻する可能性が高い

任意売却支援センターでは、個人の住宅ローンによる任意売却のほか、中小企業の経営者様や自営業者様の事業融資に伴う任意売却も取り扱いしております。事業者様の場合、その所有する事務所や店舗・工場・倉庫などを担保に融資を受けたり、社長個人の自宅を抵当に入れるケースも多く見受けられます。

しかし、中小企業や個人事業主ともなると、給与制のサラリーマンと違い、景気の動向に大きく影響を受けやすい事も事実。様々な要因により業績悪化となると、代表者の報酬は後回しにしても、従業員の給与や取引先への支払いなどを優先しなければなりません。最終的に銀行への返済が困難となり、担保不動産が競売に移行される場合もあります。

事業をされている経営者様は、顧問の会計士や弁護士の先生もいらっしゃいます。事業再生が可能なケースや自己破産を選択されるケースなど、現在の背景は様々でしょうが、当センターでは先生方と連携し、経営者様にとって最善の解決策をご提案出来ると確信しております。

経営者様、自営業者様のよくある事例

■メインバンクや公的融資を受けているが返済困難となる

事業者様はメインバンクをはじめ、信用保証協会や政策金融公庫など公的な事業資金の融資も受けているケースも多いようです。しかし、最終的に返済目途が立たず、中小企業円滑化法によって返済猶予を受けながら頑張ったが、「これ以上の猶予はできない」と担保不動産が金融機関によって差押さえられる場合もあります。

■自宅を担保に事業資金の借入をしているケース

経営者様の場合、代表の自宅を担保に入れ事業資金の融資を受けている場合があります。謄本を確認すると、１番抵当の住宅ローンの後順位に事業資金融資の２番・３番の担保が設定され、且つ債務超過している場合があります。そのようなケースでも、各債権者の同意を頂ければ任意売却する事は可能となります。

■破産する場合、個人・法人を同時にする

債務超過により会社を閉鎖する場合、法的要件ではありませんが、通常は個人と法人は同時に破産手続きを行います。中小企業の場合は、個人が会社の連帯保証人になるケースや、会社と個人で資産を共有したりすると、正しい破産処理ができない場合もあるので同時に清算する方法が求められます。なお、同時に行う事で破産費用を抑えられる可能性があります。

■第三者が連帯保証や物上保証をしているケースがある

金融機関が融資を行う際、代表者の担保が十分でない場合には、第三者の連帯保証や物上保証を求めるケースもあります。例として、会社の取引先の社長が連帯保証している場合や、親・兄弟や親類の不動産を担保に物上保証している場合なども問題です。場合によっては、保証債務の義務を取引先の社長が負う羽目になったり、親族の不動産も競売に申立てられて、家を失う事もあります。もし、事業が立ち行かなくなった時には、協力してくれた取引先や親族に事情を説明し、被害を最小限に抑える必要があります。任意売却も、その手段の一つかも知れません。

所有不動産を任意売却するメリット

■破産費用を抑える

中小企業の場合、代表者個人が債務保証しているケースがほとんどですので、自己破産は個人・法人を同時に手続する方法が通例です。そこで問題になるのが、裁判所に納める予納金の額です。一般的には負債総額が１億円未満の場合でも、個人・法人合わせると120万～180万円が必要になります。任意売却によって、この負債総額を減らすことが出来れば破産の費用も抑えられる訳です。

■金融機関に対しての誠意ある行為と判断される

中小企業の経営者や個人事業主は、事業資金や運転資金など多額の借入をしているケースがあります。謄本を確認すると、所有不動産に複数の抵当権が設定されている場合もあります。事業継続が困難となり「自己破産するので後は弁護士に任せてます」というのも誠意がなさすぎます。せめて、破産前に自分の意志で任意売却する事で、これまで支援してくれた金融機関への誠意ある行動と理解頂けるのではないでしょうか。

■競売の入札額が低くなる事業用物件は任意売却で処分！

事業用の不動産は、その建物の使用形態や業種によっては需要が見込めない場合があります。特に不動産競売となった場合、一般的な住宅に比べ固定資産税が高かったり、建物の解体費用に相当額かかり落札人がいないケースも考えられます。しかし、任意売却では広く情報を公開し、その特殊要因のある物件の購入希望者を募る事が可能となります。

※注意事項

破産費用が高額で悩んでいる経営者様には、任意売却をお勧めしますが、個人住宅の任意売却のように簡単ではなく、それぞれ関係者との確認や調整が必要です。特に注意すべきは、破産の際に任意売却で不当に安く譲渡したと裁判所が判断した場合、破産の否認対処となる可能性もあります。また、近年では法人でも少額管財によって予納金を安く抑える場合もありますので、担当する弁護士に任意売却の処分金額や、破産の方法などを確認する必要があります。もし、破産前の任意売却が煩わしいとお考えの方は、破産管財人に処分を任せる方法もあります。

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