私たち任意売却専門家でも任意売却できない場合もございます。その一つとして、元々のご自宅を賃貸に回し家賃を頂いているケースです。 「賃貸オーナー」と言えば聞こえは良いですが、それを賃貸に回した背景が重要です。資金的に余裕があって不動産を増やす目的の投資家なら問題ないでしょう。しかし、住宅ローンの支払が厳しくてご自宅を賃貸に回し、その家賃でローンの返済を考えているなら問題です。
不動産を所有し賃貸に貸し出すことは、いち事業としてリスクも伴います。入居までの期間や退去後の空室のリスク、補修やリフォーム費用、固定資産税の負担など考慮に入れなければなりません。リスクを避けるために家賃を下げて契約にたどり着いたとしても、住宅ローンの返済額に及ばず、生活費から持ち出ししてしまうことも考えられます。
そのような状況になってから任意売却をしようと行動しても、その賃貸契約が足かせになってしまう場合が多いのです。定期借家のように更新できない契約なら、契約終了後に任意売却を行う予定もできますが、それは稀なケースで一般的には更新が可能な普通借家契約が多いため、家賃の滞納などの解約事由がなければ、容易に立退きする事もできません。
このケースで任意売却する場合は賃借人がいる状態、いわゆる収益物件として投資家や不動産会社に販売する方法しかないのです。そこで、家賃と物件価格のバランスがポイントとなりますが、このようなケースでは物件価格に見合うような家賃（利回り）は期待できない事が往々にしてございます。
そうなると、販売価格をかなり下げないと購入希望者は現れません。場合によっては、利回りを考慮すると通常売却よりも2割～4割くらい安くなってしまうケースもあります。しかし、債権者としては「収益利回り」とか「賃貸に出している」とか債務者側の都合は全く関係なく、それを理由に価格の引き下げには応じてはくれません。あくまで、一般物件としての評価を行いますので、任意売却が困難な状態となってしまうのです。
このように安易に自宅を賃貸にしてしまったがために、任意売却もできず競売で処分されることは債務者も望んではないはずです。住宅ローン返済に困っても自宅を賃貸に出してしまうことはお勧めできません。既に賃貸利用されている方は当センターへご相談下さい。
2019/5/17
住宅ローン滞納が原因で大切なマイホームを処分せざるを得ない状況を考えると、ご本人は忸怩（じくじ）たる思いでしょう。しかし、今後の再生を考え任意売却をすると決断したなら、あとは将来に向けた資金管理が重要となります。
滞納が始まり、任意売却が終了するまでには最低でも半年から１年の期間は必要です。その間は金融機関への返済は行われない訳ですから、以前よりも資金的に余裕が出るかもしれません。しかし、資金に余裕があっても生活レベルを上げたり、娯楽や遊興費に使うことは止めるべきです。
売却後は新たな住居の家賃支払が発生し、そのための引越費用もかかります。業者の言う「引越代100％確保」を全て鵜呑みにしないでください。当センターでもこれまで、ほとんどのケースで必要な引越費用は確保できています。しかし、それは100％保証される訳ではありませんし、債権者が認める控除費用も10万、20万に減額されるケースも増えております。ですので、業者からの引越代は最初から当てにせず、ご自身で蓄えをするお気持ちで臨む方が楽かもしれません。予定通りの費用が確保できれば、それは次への準備資金となります。
また、売却後の住居を探す際に、従来の住宅ローンの支払額と同等額の家賃を検討される方がおられますが、そこで無理をすると家賃滞納の恐れがありますので、無理をせず居住環境レベルは落とすべきと考えます。
任意売却業者は家の処分が済めば終わりかもしれませんが、債務者にとってはこれからがスタートとなります。
そのための資金計画は早めに準備しましょう。
2019/3/20
マイホームの購入は、多くの人にとって人生で一番大きな買い物です。キャッシュで一括で支払える人などめったにいません。ほとんどの人が住宅ローンを組むことになります。
25年、30年など、長期的なローンを組むという話をよく聞きますが、実際に何年ぐらいで完済している人が多いのでしょうか。
住宅金融支援機構が行っている調査によると、住宅ローン完済時の返済期間の平均は14.4年だったようです。思っているよりも早く返済していることに驚きです。しかし、借入期間の平均は25.4年となっておりました。つまり、借入時は25年で組むものの、それより早く完済している人が多いということが分かります。
実際に、住宅ローンの借入期間は、25年以上35年以下が、54%近くと約半数以上を占めました。しかし、実際に返済した期間で25年以上35年以下の人は、5.4%しかいなく、15年以下に返済している人は70%近くいらっしゃいます。
どうして最初の借入期間より10年も返済期間が短いのか？例えば、まとまった金額が入ったり、貯蓄ができたら、一部繰り上げ返済をすることができます。また、借り換えという手法もあり、より金利が低いローンに乗り換える人もいらっしゃいます。それが返済期間の平均を短くしている要因かもしれませんね！
いずれにせよ、多くの人が15年以下で住宅ローンを返済しているという事実があります。やはり、長期でローンを組めば組むほど、金利分損することになるため、ローンは早めに返すに越したことはありません。
逆に、住宅ローンを支払えず、破産してしまった人は、全体の内の16%近くいらっしゃいます。この数字も想像以上多いことがわかります。経済的理由で支払うことができず、自己破産に陥ってしまった人もいらっしゃいます。中には、任意売却や競売などで不動産を明け渡し、売却した金額で、住宅ローンを支払う人もいらっしゃいます。ただ、その場合は売却金額で住宅ローンの全てを賄うことは難しく、それ以降も残債の支払いに追われることとなります。
2019/2/15
任意売却支援センター 小林です。
昨日、伊豆の国市の大仁で不動産の決済の仕事がありました。
無事に仕事を終え帰りの東名高速での運転中、雲一つない晴天に気づき思わず１枚
走行中の富士山がとても綺麗に映ります。
途中の足柄SAで休憩
昼食に「鮭いくらご飯」を･･･
やはり、ここでも富士山を撮ります。
伊豆の名物「いちご大福」をお土産に会社のフタッフで美味しくいただきました。
最近は遠方の仕事の際、その地の美味いものや名産品を買うのが楽しみですね。
2018/11/1
任意売却支援センターの小林です。
近年リースバックを希望されるお客様が増えております。また、それを扱う不動産会社やその融資を扱う金融機関もございます。
せっかくマイホームを手に入れたのに、住宅ローンが支払えず、泣く泣く家を手放すことになった人も大勢いらっしゃいます。家がなくなることも悲しいですが、住み慣れた家から出なければならないことも辛いですよね。もしお子様がいらっしゃれば、それが原因で転校せざるを得ず、子供に辛い思いをさせるかもしれません。
でも、それを回避する方法があります。それがリースバックです。
リースバックについて簡単に説明します。一般的に住宅を売却するということは、所有権を放棄することになりますので、住宅の所有権は買主に渡ります。そして不動産を取得した買主は、その住宅に自ら住んだり、それを資産として持ち続けたりすることができます。リースバックも、買主に所有権が移ることは同じです。ただ違うのは、買主であるオーナーに対して、リース料を支払うことで、引き続きその物件に住み続けることができる、という点です。つまり、家賃を支払ってその家に住むということです。
物件を売却して、他の住居を探すことに比べると、いくつかのメリットがあります。まず引っ越す必要がありません。だから、子供も転向する必要もないですし、生活は今までと同じように続けることができます。そして売却したことは周囲に知られることもありません。また、固定資産税の負担がない事もメリットと言えますね。
もし将来的に金銭面で余裕ができれば、買い戻すことができる場合があります。
つまり、一時的にローンを支払えなくなってしまっても、将来お金を蓄えることができれば、また自分の家にすることができます。
家に住み続けたい人にはメリットが大きいリースバックですが、一方でデメリットもあります。まず、リースバックをするためには条件があります。一つは、価格とリース料のバランスが保たれている事、もう一つが住宅ローンの残債の問題です。住宅の売却価格が、住宅ローンの残債よりも多くなければ、そもそもリースバックの利用が難しいのです。
また、無理にリースバックを成立させようとした場合、毎月の家賃が周辺の家賃相場よりも高くなることもあります。また買い戻しをする際には、当然ですが売却した時の価格よりも高くなることが多いのです。
リースバックの制度を利用すれば、住環境を変えなくてもよくなります。一方、より金銭的な負担が増えることもあるので、注意が必要です。
2018/10/27
不動産の取引業免許は5年に1回（昔は3年に1回）東京都庁で更新手続きを行わなければなりませんが、株式会社セルバ・プランニングも4月4日の更新手続きが完了しました。
表題にある（7）とは、その免許の更新を7回行ったという意味で、その数字が多ければ多いほど古くから不動産業を営んでいることになります。
弊社は平成3年の設立から今年で27年目を迎えますが、決して永く営業していればいいという訳ではありません。
しかし、一つ一つの経験と実績の積み重ねがお客様の信頼を得ているものと常々感じております。
今後もこの仕事を通してお客様と末永く歩んでゆく所存です。
2018/4/6
任意売却支援センターの小林です。
東京の桜の見頃も今週がピークのようです。
当事務所がある五反田のビルの前は桜並木があり、事務所から眼下にピンクの絨毯を敷きつめたような桜を眺めることができます。
こんな景色も1年のうち僅かな期間だけですが楽しみたいと思います。
2018/3/29
任意売却支援センターの小林です。
先日、仕事で静岡県に車で出かけました。
東名高速道路も渋滞もなく快調に2時間半で目的地へ！
島田市と焼津市で用を済ませ急いで帰る途中、お腹が空いたので東名の富士川SAで休憩です。
お店で人気のすしセットを頂きました。
そのお店からでっかい富士山も眺めることができ思わず写真を一枚
手前の川が富士川です。
忙しい毎日ですが、お天気も景色も良く癒される一日でした。
2018/3/13
住宅ローンが返済できず、債権窓口が銀行から保証会社や債権回収会社に回ると、債務者は「金融機関に迷惑をかけてしまった」という心理が働きます。お気持ちが優しい方や、真面目な方ほどそのように考え、債権者との話し合いも対等ではなくなるケースもございます。
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しかし良く考えて下さい、金融機関とは商取引上の融資であり、お客様の不動産を担保に銀行は金利、保証会社は保証料を頂いて契約をしています。「返済できなくなった」という負い目を感じ卑屈になる必要はないですし、お金を貸した側が偉い訳でもありません。それは、決して開き直るという事ではなく、あくまで対等なお気持ちで交渉すべきと言う事です。まして、金融機関の連絡には無視をせず、真摯に対応する事で対等な関係を維持できるのです。
それは、法律事務所に相談されるお客さまにも言えることです。
借金問題を弁護士に相談する際に、弁護士先生という立場上その言動に対して何の疑いも持たず、言いなりに自己破産されるクライアントもいらっしゃいます。お客様の方が料金を払って委任する立場なので、自ら敷居を高くする必要はありませんし、変に下手にでる必要もありません。疑問があれば何でも質問し納得されたうえで依頼すべきと考えます。
特に、任意売却と並行して債務整理を行う場合には慎重に進めましょう！
2018/2/19
＜参照リンク＞
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最近の任意売却の相談の中で、最も増えているのがリースバックのご相談です。
リースバックとは何か？簡単に言うとあなたの家を投資家に買ってもらい、賃料を払って住み続ける方法です。
正式な名称はセール＆リースバックです。セールは「売却」、リースバックは「借り戻し」、「売ったものを借り戻す」という事。
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元々リースバックは、企業のキャッシュフロー改善のための会計上の手法で、企業が所有する不動産や機械をバランスシートから取り除いた後、リース料を払って継続使用する事を言います。
最近では、個人のハウスリースバックという名称で、住宅ローンを完済されたシニア世代を中心に利用されているケースも多いようです。また、売却した不動産を将来買戻す事も可能となります。
しかし、売却しても剰余金が見込めない任意売却では、キャッシュフローが改善される事はありません。また、任意売却後にローンを組むことは困難なため買戻しもほぼ不可能と思われます。
それ以前の問題点として、その売買価格にあります。リースバックでの購入者は、不動産会社か投資家が一般的で購入価格は市場の7～8割程度と低くなります。
前述のように剰余金が見込めるケースなら、市場の7～8割程度で売却しても、リースバックのメリットを勘案すれば売主も納得される価格でしょう。
しかし任意売却の場合、価格の決済権は売主ではなく債権者が握っています。もし、実勢相場より安い買付証を債権者へ提出しても、承認される事はないとお考えください。
では、前述のように任意売却でのリースバックは不可能なのか？諦めないで下さい、出来る可能性はございます。しかし、それは任意売却の経験を積み、債権者との交渉に慣れている任意売却のプロに任せる必要があります。
任意売却のサイトには、いかにも簡単にリースバックができるような記述を目にします。それにつられて、依頼しても失敗する可能性がございますので、リースバックについては十分に説明を受け、リスクについても理解したうえで依頼しましょう。
2017/11/11
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