任意売却の相談窓口【任意売却支援センター】

任意売却支援センター　小林です。

昨日、伊豆の国市の大仁で不動産の決済の仕事がありました。

無事に仕事を終え帰りの東名高速での運転中、雲一つない晴天に気づき思わず１枚

走行中の富士山がとても綺麗に映ります。

途中の足柄SAで休憩

昼食に「鮭いくらご飯」を･･･

やはり、ここでも富士山を撮ります。

伊豆の名物「いちご大福」をお土産に会社のフタッフで美味しくいただきました。

最近は遠方の仕事の際、その地の美味いものや名産品を買うのが楽しみですね。

2018/11/1

任意売却支援センターの小林です。
近年リースバックを希望されるお客様が増えております。また、それを扱う不動産会社やその融資を扱う金融機関もございます。

せっかくマイホームを手に入れたのに、住宅ローンが支払えず、泣く泣く家を手放すことになった人も大勢いらっしゃいます。家がなくなることも悲しいですが、住み慣れた家から出なければならないことも辛いですよね。もしお子様がいらっしゃれば、それが原因で転校せざるを得ず、子供に辛い思いをさせるかもしれません。

でも、それを回避する方法があります。それがリースバックです。

□リースバックとは？

リースバックについて簡単に説明します。一般的に住宅を売却するということは、所有権を放棄することになりますので、住宅の所有権は買主に渡ります。そして不動産を取得した買主は、その住宅に自ら住んだり、それを資産として持ち続けたりすることができます。リースバックも、買主に所有権が移ることは同じです。ただ違うのは、買主であるオーナーに対して、リース料を支払うことで、引き続きその物件に住み続けることができる、という点です。つまり、家賃を支払ってその家に住むということです。

物件を売却して、他の住居を探すことに比べると、いくつかのメリットがあります。まず引っ越す必要がありません。だから、子供も転向する必要もないですし、生活は今までと同じように続けることができます。そして売却したことは周囲に知られることもありません。また、固定資産税の負担がない事もメリットと言えますね。
もし将来的に金銭面で余裕ができれば、買い戻すことができる場合があります。

つまり、一時的にローンを支払えなくなってしまっても、将来お金を蓄えることができれば、また自分の家にすることができます。

□リースバックのデメリットは？

家に住み続けたい人にはメリットが大きいリースバックですが、一方でデメリットもあります。まず、リースバックをするためには条件があります。一つは、価格とリース料のバランスが保たれている事、もう一つが住宅ローンの残債の問題です。住宅の売却価格が、住宅ローンの残債よりも多くなければ、そもそもリースバックの利用が難しいのです。
また、無理にリースバックを成立させようとした場合、毎月の家賃が周辺の家賃相場よりも高くなることもあります。また買い戻しをする際には、当然ですが売却した時の価格よりも高くなることが多いのです。

リースバックの制度を利用すれば、住環境を変えなくてもよくなります。一方、より金銭的な負担が増えることもあるので、注意が必要です。

2018/10/27

不動産の取引業免許は5年に1回（昔は3年に1回）東京都庁で更新手続きを行わなければなりませんが、株式会社セルバ・プランニングも4月4日の更新手続きが完了しました。

表題にある（7）とは、その免許の更新を7回行ったという意味で、その数字が多ければ多いほど古くから不動産業を営んでいることになります。

弊社は平成3年の設立から今年で27年目を迎えますが、決して永く営業していればいいという訳ではありません。

しかし、一つ一つの経験と実績の積み重ねがお客様の信頼を得ているものと常々感じております。

今後もこの仕事を通してお客様と末永く歩んでゆく所存です。

2018/4/6

任意売却支援センターの小林です。

東京の桜の見頃も今週がピークのようです。

当事務所がある五反田のビルの前は桜並木があり、事務所から眼下にピンクの絨毯を敷きつめたような桜を眺めることができます。

こんな景色も1年のうち僅かな期間だけですが楽しみたいと思います。

2018/3/29

任意売却支援センターの小林です。

先日、仕事で静岡県に車で出かけました。

東名高速道路も渋滞もなく快調に2時間半で目的地へ！

島田市と焼津市で用を済ませ急いで帰る途中、お腹が空いたので東名の富士川SAで休憩です。

お店で人気のすしセットを頂きました。

そのお店からでっかい富士山も眺めることができ思わず写真を一枚

手前の川が富士川です。

忙しい毎日ですが、お天気も景色も良く癒される一日でした。

2018/3/13

住宅ローンが返済できず、債権窓口が銀行から保証会社や債権回収会社に回ると、債務者は「金融機関に迷惑をかけてしまった」という心理が働きます。お気持ちが優しい方や、真面目な方ほどそのように考え、債権者との話し合いも対等ではなくなるケースもございます。

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しかし良く考えて下さい、金融機関とは商取引上の融資であり、お客様の不動産を担保に銀行は金利、保証会社は保証料を頂いて契約をしています。「返済できなくなった」という負い目を感じ卑屈になる必要はないですし、お金を貸した側が偉い訳でもありません。それは、決して開き直るという事ではなく、あくまで対等なお気持ちで交渉すべきと言う事です。まして、金融機関の連絡には無視をせず、真摯に対応する事で対等な関係を維持できるのです。

それは、法律事務所に相談されるお客さまにも言えることです。
借金問題を弁護士に相談する際に、弁護士先生という立場上その言動に対して何の疑いも持たず、言いなりに自己破産されるクライアントもいらっしゃいます。お客様の方が料金を払って委任する立場なので、自ら敷居を高くする必要はありませんし、変に下手にでる必要もありません。疑問があれば何でも質問し納得されたうえで依頼すべきと考えます。
特に、任意売却と並行して債務整理を行う場合には慎重に進めましょう！

2018/2/19

＜参照リンク＞

滞納すると銀行は損するのか？

金融機関のスタンスを理解すれば任意売却に抵抗はなくなる

法律事務所に相談する前に！

＜ブログランキング＞

最近の任意売却の相談の中で、最も増えているのがリースバックのご相談です。
リースバックとは何か？簡単に言うとあなたの家を投資家に買ってもらい、賃料を払って住み続ける方法です。
正式な名称はセール＆リースバックです。セールは「売却」、リースバックは「借り戻し」、「売ったものを借り戻す」という事。

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ローン残高が少ないシニア世代には有効な方法

元々リースバックは、企業のキャッシュフロー改善のための会計上の手法で、企業が所有する不動産や機械をバランスシートから取り除いた後、リース料を払って継続使用する事を言います。
最近では、個人のハウスリースバックという名称で、住宅ローンを完済されたシニア世代を中心に利用されているケースも多いようです。また、売却した不動産を将来買戻す事も可能となります。

売却価格は一般相場より安くなる

しかし、売却しても剰余金が見込めない任意売却では、キャッシュフローが改善される事はありません。また、任意売却後にローンを組むことは困難なため買戻しもほぼ不可能と思われます。
それ以前の問題点として、その売買価格にあります。リースバックでの購入者は、不動産会社か投資家が一般的で購入価格は市場の7～8割程度と低くなります。

任意売却でのリースバック成功率は低い

前述のように剰余金が見込めるケースなら、市場の7～8割程度で売却しても、リースバックのメリットを勘案すれば売主も納得される価格でしょう。
しかし任意売却の場合、価格の決済権は売主ではなく債権者が握っています。もし、実勢相場より安い買付証を債権者へ提出しても、承認される事はないとお考えください。

リースバック希望なら任意売却の専門家に依頼

では、前述のように任意売却でのリースバックは不可能なのか？諦めないで下さい、出来る可能性はございます。しかし、それは任意売却の経験を積み、債権者との交渉に慣れている任意売却のプロに任せる必要があります。
任意売却のサイトには、いかにも簡単にリースバックができるような記述を目にします。それにつられて、依頼しても失敗する可能性がございますので、リースバックについては十分に説明を受け、リスクについても理解したうえで依頼しましょう。

2017/11/11

任意売却支援センター　小林です。

先日、不動産の売買契約のために湯河原へ！

仕事を済ませて、東京へ帰る途中に時計を見ると午後の2時、ランチできる場所を探しながら海沿いをドライブ！

小田原あたりで蕎麦屋さんを見つけたので軽めのランチをと思い即入店、「そば　季作久」というお店です。

座ったカウンターが海が一望できる最高のロケーション！」

品書きを見るとメニューも豊富で美味そう！

次回は夕暮れ時に来て、お酒でも頂きながら食事したいという想いに駆られました。

 2017/7/28

住宅ローンを滞納されている方は、管理費や修繕積立金、駐車場料金などを滞納しているケースも多いようです。築年数の経過したマンションなどは、修繕費が高く管理費と合計すると月額3万円以上の場合もあり、３年も溜めると100万円を超える滞納額になってしまいます。

マンションを売却する際に、売主はこの管理費などの滞納金を精算しない限り、決済の取引が出来ません。しかし、ローンを滞納している状況下では、100万円もの資金捻出は困難となります。その場合、任意売却に同意された債権者に売買代金の中から控除をして精算することになります。

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マンション管理組合としても、この管理費の長期滞納は頭の痛いところです。それを、法的処理を行わず任意売却によって滞納額全額を回収できる事は、マンションを維持運営する上で組合としても助かるのです。
管理費などの滞納額がたまり、管理組合からの対応に苦慮されている方は、当センターまでご相談下さい。

2017/6/20

＜関連リンク＞

マンション管理費は滞納しても大丈夫？

マンションの任意売却

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