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近親者の借金は避けるべき

住宅ローンの返済が困難となると、一時的にキャッシングやカードローンで凌ぐ方もいらっしゃいます。
本当に一時的なら問題はありませんが、借金返済のためにまた借金を重ねて行くと、まさに「借金で首が回らない」状態になってしまいます。

 

そのような状況下で、親・兄弟や友人・知人に頭を下げて資金を作ったとしても、銀行や金融会社の利益のために頑張るだけで、結局は困っている時に助けてくれた近親者に不義理をする結果となります。金融機関に返済しなくてもよいとは言いませんが、あくまで経済行為として銀行には金利、保証会社へは保証料を払って融資している訳で、金融機関も回収不能となるリスクは承知のうえ。しかし、近親者の損得勘定なしで融通してくれたお金は、一生懸命働いて稼いだお金です。何としても返済しなくてはならないし、返済の見通しがなければ借りてはいけません。

 

お金

 

「家族のため」と住宅ローンの返済に奔走するお気持ちも理解できますが、破たん状態を解消しない限り、近親者からの借入をしてとしても、それはただ単に延命措置でしかありません。それよりも早い段階で任意売却を決断し行動する事で、大事な身内や知人に迷惑をかける事を回避できると確信しております。

現在、ローンの返済でお悩みの方は当センターへご相談下さい。

ローン返済に困っても安易に賃貸に回さない

私たち任意売却専門家でも任意売却できない場合もございます。その一つとして、元々のご自宅を賃貸に回し家賃を頂いているケースです。 「賃貸オーナー」と言えば聞こえは良いですが、それを賃貸に回した背景が重要です。資金的に余裕があって不動産を増やす目的の投資家なら問題ないでしょう。しかし、住宅ローンの支払が厳しくてご自宅を賃貸に回し、その家賃でローンの返済を考えているなら問題です。

 

不動産を所有し賃貸に貸し出すことは、いち事業としてリスクも伴います。入居までの期間や退去後の空室のリスク、補修やリフォーム費用、固定資産税の負担など考慮に入れなければなりません。リスクを避けるために家賃を下げて契約にたどり着いたとしても、住宅ローンの返済額に及ばず、生活費から持ち出ししてしまうことも考えられます。

 

リーフォーム(バス)リーフォーム(トイレ)リーフォーム(キッチン)

 

そのような状況になってから任意売却をしようと行動しても、その賃貸契約が足かせになってしまう場合が多いのです。定期借家のように更新できない契約なら、契約終了後に任意売却を行う予定もできますが、それは稀なケースで一般的には更新が可能な普通借家契約が多いため、家賃の滞納などの解約事由がなければ、容易に立退きする事もできません。

 

このケースで任意売却する場合は賃借人がいる状態、いわゆる収益物件として投資家や不動産会社に販売する方法しかないのです。そこで、家賃と物件価格のバランスがポイントとなりますが、このようなケースでは物件価格に見合うような家賃(利回り)は期待できない事が往々にしてございます。

そうなると、販売価格をかなり下げないと購入希望者は現れません。場合によっては、利回りを考慮すると通常売却よりも2割~4割くらい安くなってしまうケースもあります。しかし、債権者としては「収益利回り」とか「賃貸に出している」とか債務者側の都合は全く関係なく、それを理由に価格の引き下げには応じてはくれません。あくまで、一般物件としての評価を行いますので、任意売却が困難な状態となってしまうのです。

 

このように安易に自宅を賃貸にしてしまったがために、任意売却もできず競売で処分されることは債務者も望んではないはずです。住宅ローン返済に困っても自宅を賃貸に出してしまうことはお勧めできません。既に賃貸利用されている方は当センターへご相談下さい。

世田谷区のマンションの任意売却

1年以上前の事例ですが、世田谷区の閑静な住宅地にそびえ立つ「深沢ハウス」の任意売却を行いました。
任意売却物件にしては、珍しい高級物件です。東京都立大学の跡地で、約12,000坪の広大な敷地に13棟からなるマンションです。駒沢公園にも隣接し緑あふれ、私たち庶民からすると憧れるような住環境ですね!

 

深沢ハウス深沢ハウス2

 

売主様は都内で会社を経営する50代のお客様で、購入時には事業も順調でしたが今後の業績見通し判断から早期の売却を決断されました。今の理想的な住まいに固執せず、会社と個人の再生のために任意売却を覚悟された決断力には私たちも感心させられた案件です。その後にお話する機会もあり、現在の状況をお聞きしたところ、お仕事も順調との事で任意売却をした後に復活される姿は私たちも喜ばしい限りです。

 

こちらの物件に限らず、会社経営者様や個人事業主の方についても、様々なご事情で販売せざる得ない状況下に置かれているお客様は、ぜひ任意売却支援センターにお問い合わせ下さい。

将来への資金管理が大事!

住宅ローン滞納が原因で大切なマイホームを処分せざるを得ない状況を考えると、ご本人は忸怩(じくじ)たる思いでしょう。しかし、今後の再生を考え任意売却をすると決断したなら、あとは将来に向けた資金管理が重要となります。

 

滞納が始まり、任意売却が終了するまでには最低でも半年から1年の期間は必要です。その間は金融機関への返済は行われない訳ですから、以前よりも資金的に余裕が出るかもしれません。しかし、資金に余裕があっても生活レベルを上げたり、娯楽や遊興費に使うことは止めるべきです。

 

売却後は新たな住居の家賃支払が発生し、そのための引越費用もかかります。業者の言う「引越代100%確保」を全て鵜呑みにしないでください。当センターでもこれまで、ほとんどのケースで必要な引越費用は確保できています。しかし、それは100%保証される訳ではありませんし、債権者が認める控除費用も10万、20万に減額されるケースも増えております。ですので、業者からの引越代は最初から当てにせず、ご自身で蓄えをするお気持ちで臨む方が楽かもしれません。予定通りの費用が確保できれば、それは次への準備資金となります。

 

また、売却後の住居を探す際に、従来の住宅ローンの支払額と同等額の家賃を検討される方がおられますが、そこで無理をすると家賃滞納の恐れがありますので、無理をせず居住環境レベルは落とすべきと考えます。
任意売却業者は家の処分が済めば終わりかもしれませんが、債務者にとってはこれからがスタートとなります。
そのための資金計画は早めに準備しましょう。

 

電卓

マンション購入希望ありの広告にご注意

分譲マンションにお住いの方なら、よく目にするチラシがあります。「こちらのマンションをお探しのお客様がおります」というような、売却を促す募集広告です。

 

そのチラシには、購入希望者の職業や家族構成、間取や面積、転居希望時期などが記載されていて、売却依頼があればすぐにでも契約できそうな期待感を持たせます。しかも、ご丁寧に現在販売されている物件より高い予算が設定されているのです。もし、チラシのお客様が本当に存在するなら、販売中の物件を買えば済む話なのですが・・・ 何を言いたいのかご理解いただけると思いますが「購入希望あり」のチラシは、ほとんどの場合「おとり広告」と理解すべきなのです。

 

もし、あなたがその広告につられて業者に連絡したらどうでしょう!まず担当者は、「お客様に紹介する前に媒介契約が必要です」となります。媒介契約後は、如何にもありそうな理由で報告があります。例えば「他の業者で検討している物件がある」というような!しかも、その手法は名の知られている大手仲介業者がやっていて、高く売りたいというユーザー心理をうまく利用した集客方法なのかもしれません。

 

私たちがマンションの売却依頼を受けて販売活動しても、そのような広告を見た売主は「この業者に売却依頼すれば良かった」と思うでしょう。事実、お客様からクレーム連絡があったケースもあります。こんなチラシが入ってるけど、セルバさんは何故お客さん見つけられないの?と・・・
お客様に理由を話せば理解はして頂けますが、このような集客方法はお客様の期待を裏切る行為なので遠慮して頂きたいと願います。

何のために頑張るのか?

任意売却を通じてお客様と接していると、返済のために無理をしてまで頑張ってる方がおられます。
あなたにとって大事なものは何でしょう?家ですか?仕事ですか?お金ですか?
家も仕事もお金も、それは自分の家族を守るための手段であり、大事なのは「家族との時間」ではないかと私は思います。

住宅ローンの返済のため、身内に頭を下げたりカードローンで凌ぎ、その返済のために本業の他にもアルバイトをする。奥様も家計のためにパートで働く状況に!その結果どうなるか?夫婦の労く時間が増すため、パートナーや子供と接する時間も会話も笑顔もなくなります。その事が原因で離婚というケースも多いのです。
本来マイホームは、「家族のやすらぎ」が必要な場所でなければいけません。しかし「家族のため」と頑張ってきたことが、結果的に本末転倒となってしまうことがあります。

住宅ローンを返済するために、生活費を削り食べたいもの、やりたい事を我慢するよりも、ローンの負担を減らし賃貸でもいいではないですか?その代わり、家族との時間も増え笑顔も取り戻す事が出来るかもしれません。ローン支払いのために頑張ることは否定はしませんが「大事なのは家ではなく家族」と考えた時、任意売却の決断ができるかもしれません。

 

遅延損害金の利率の謎

ローンを滞納すると金融機関から遅延損害金の利率が記載された書類が届きます。
それには14.6%や18.25%など、中途半端な数字が並んでいます。
どうせなら、15%や18%すれば計算しやすいと思われるかもしれませんが、これには理由があります。

 

元々利息の計算には「100円につき日歩〇銭」という計算方法で算出していました。
(最近ではあまり見かけませんが)
私も不動産歴が長いのか、賃貸の契約条項に「賃料を滞納した場合、100円につき日歩5銭の損害金を支払うものとする」と記載された契約書を作成していました。
日歩5銭で言われても、いったい幾らなのか全く理解せず契約された方も多いと思います。
ですので分り易く解説しますと、

 

計算式は1日5銭なので年に直すと 0.05円×365日=18.25円(100円につき18.25円なので18.25%)
日歩4銭の場合だと 0.04円×365日=14.6円(100円につき14.6円なので14.60%)となる訳です。

 

この日歩計算の方が、年利よりも1日単位の計算がしやすいため、損害金の計算には14.6%や18.25%が使われているのです。

住宅ローン問題相談ナビ

タイトルの「住宅ローン問題相談ナビ」というサイトに任意売却支援センターの紹介ページがあります。

このサイトは、全国の住宅ローンの返済に悩んでいるお客様に対し、各地域の任意売却業者を紹介するポータルサイトです。各都道府県の登録業者を確認いただくと、主要な地域には取扱業者も多いのですが、地方の都道府県では任意売却を扱う業者も少なくお客様の対応ができないケースもございます。任意売却支援センターでは、各地域の未登録な地域に対しても対応できるよう万全の体制を整えておりますので「東京は遠いから」という理由でためらっている方もご安心してご相談いただけます。

ご相談はフリーダイヤル0120-281-540 迄お待ちしております。

この仕事の「やりがい」

私たちが、この任意売却の仕事を長く継続するうえでのモチベーションは何かというと、お客様からの「感謝の言葉」です。なぜ、お客様から感謝いただけるのか?考えてみました。


一般の不動産売却のケースでは、営業マンは成績を上げるために必死です。「私に任せて下さい」「頑張って高く売ります」など・・・ しかし私たちは、そのような営業トークはしません。時として、銀行のリスケジュール等で売却せず再生可能と判断した場合、お客様に任意売却をお勧めしないケースもございます。また任意売却を行うにしても、どこに依頼するか迷っている方に、無理に専任媒介を受けさせるような営業活動もいたしません。

ご相談者が、他人に借金や競売、離婚問題の相談までする事はとても勇気のある行動で、ご自身のプライドを捨てて相談いただいています。私たちは、そのような相談者の気持ち理解してあげられなければ、この仕事をする資格はないと思っています。
まず第一にすべき事は、今お客様が悩んでいる事、現在置かれている状況を把握し、共に解決できる方法を導き出すことだと考えています。その結果、ビジネスとして成立しなかったとしても、お客様から「今までありがとう」の一言が、私たちへの報酬ではないかと・・・・

ご依頼されたお客様は、時に涙を流される方もいらっしゃいます。この取引で引越代をお渡し出来るからではありません。当スタッフは、任意売却のご依頼を受けてから決済が終了する迄、いや終わった後についても、残債務の支払いやご家族やお仕事のこと、お引越し先の相談など、誠心誠意お客様と向き合って活動しています。きっと、その誠意がお客様に伝わっているのだと私は感じています。

 

 今後も、任意売却を通じて「感謝される仕事」をめざし活動してまいります。

 

 

池上本門寺を散策

先日、猛暑のなか自宅近くにある池上本門寺へ健康を兼ね2時間ほど散策しました。
ここは、日蓮宗大本山で1200年代に建立された歴史あるお寺です。節分にはタレントやスポーツ選手の豆まき、10月に催される「お会式」が有名です。確か、ここに力道山のお墓もあったハズ!

池上本門寺正面から

1806年に建立された五重塔を見上げながら当時の建築技術に感心します。
池上本門寺 五重塔

暫く歩いた後は、同じ境内にあるおそば屋さんで遅めの昼食です。
この真夏にあえてテラスで「冷やしたぬきそば」をいただきました。
本門寺のカフェ

 

池上本門寺は東急池上線「池上駅」から8分程歩き、石畳の階段を上った高台にあります。
緑も豊かで訪問するたび新鮮な気持ちになります。機会があれば是非お立寄りください。

 

任意売却支援センター 小林

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覚悟の瞬間 株式会社 セルバ・プランニング 小林努

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