ページトップへ

任意売却の相談窓口【任意売却支援センター】

HOME 任意売却とは
住宅金融支援機構の任意売却 競売について
任意売却の条件 任意売却の依頼先
任意売却の費用と引越代 法律の専門家に相談
売却後も住み続ける方法 任意売却Q&A
お客様にお伝えしたい事 任意売却支援制度センターの方針
再生するための5つのポイント 会社経営者・自営業者様の任意売却
法律事務所の皆様へ 成功事例
自己破産をお考えの方 任意売却支援制度とは?
個人民事再生の活用方法 リスケジュールとは
離婚に伴う任意売却 新着情報
任意売却ブログ 会社概要
お問い合せ プライバシーポリシー
サイトマップ

ブログ

債務超過の額は重要でなはない

先日、当センターにお問い合わせされたお客様が、他の不動産会社に相談したところ「残債額2,000万円で売却査定額が1,000万以下のため、価格差が開きすぎて任意売却はできません」と断られたとの話。このような対応は、その担当者が任意売却について理解が浅いのか、ただ単に面倒で断ったのか定かではありませんが、根本的な見方が違っているようです。

売却可能な価格が重要

債権者の方針として、もちろん回収額が多いに越したことはありません。しかし、物件の評価額が妥当な価格であれば債務額の多寡に関係なく、債権者は任意売却に応じます。もし、回収率が低いからという理由で任意売却に対応せず、競売による処分を選択して落札額が低くなった場合、金融機関の損失となってしまうからです。(但し、個別の事由によって競売を選択するケースもあります)

 

最近では債権者も独自の査定方法で実勢相場を把握しているため、債務額が多く残っていても「1,000万の相場の物件を1,500万で売って下さい」とはならないでしょう。任意売却で大切なポイントは「残債額がいくらあるか」よりも「いくらで売却できるか」が重要となります。

今現在、残債が多すぎて売却を諦めている方は是非、任意売却支援センターへご相談下さい。

任意売却後の遅延損害金は気にしない

ローンを滞納され期限の利益を喪失や代位弁済が行われると、借入残高に対して14.6%の遅延損害金が加算されます。任意売却を行った後、残債が残ってしまった場合に債務者にとっては気になる数字です。仮に売却後500万円残ったとすると、損害金だけで年間73万円となります。月に換算すると6万円以上・・・
しかし、このような計算をしても机上の空論、一生かけても終わらない損害金に悩んでも意味がありません。

 

遅延損害金の額は気にしない

 

無理な返済より任意売却する方が有利

当ブログでも述べているように、売却後の残債の取り扱いについては毎月の返済額は元金に充当して行きます。債務額の表面上には遅延損害金がつきますが、元本が完済になると損害金部分を利息に引き直したり、損害金の減免又は免除交渉が可能となります。すなわち、元本が優先して完済となるので、通常ローンの「元金+利息」の返済よりも支払総額は少なくて済む計算となります。今現在も返済を継続され、完済を目指して行動されている債務者にとっては、任意売却をした事の優位性がご理解いただける事でしょう。

 

<参照ページ>

任意売却した場合の遅延損害金

 

実勢価格でも抹消に応じないケース

最近では任意売却の際に債権者側でも査定をするため、実勢相場をある程度は把握している場合が多いのですが、時に実勢価格で購入申込書を提出しても否認されることがあります。
とある例として、最初に住宅ローンを組んだ際の金利が高かったため低金利の都市銀行への組替えをしたのですが、その後1年も経たずしてローン滞納が発生し保証会社から代位弁済を受けたケースです。

 

これの何が問題なのか?
債権者としては住宅ローンの組替えにより前銀行へ全額繰上返済をし、当銀行へは短期に滞納をしてしまった事実関係を重視してる訳です。このようなケースでは、買付価格が適正であると理解しているものの、簡単には任意売却に応じられない金融機関の事情があるのです。

 

私の見解では、ローン組替えの時点で「保証会社の担保評価が甘かったのでは」と言いたいところですが、どんなに交渉し嘆願書を出しても「金額だけではない理由がある」との回答で抹消に応じていただけないケースも・・・
私たちも不動産のプロですが、相場以上の価格で処分する事は困難を極めます。結局は金融機関の都合なのかもしれませんが、回収額が低くても競売による処分をせざるを得ないケースもあるという事です。

販売中事例を参考にする危険性

任意売却を行う際に債権者の価格の同意が必要となりますが、私たちの重要な仕事がこの価格交渉にあります。しかし、債権者に価格の根拠をいくら説明しても応じないケースが多々あります。それはどのようなケースか?

 

マンションの任意売却をしていると、同時期に別の部屋の「任意売却でない物件」が売りに出されている場合があります。インターネットでその物件を見た債権者の担当は「もっと高く売れるのではないか」と価格の値下げに一切応じないのです。ネットではこのような弊害も生むため、販売中の物件を参考に価格を決めるのは危険であり、実際の取引事例を基準に価格設定する必要があります。ほとんどの債権者は取引事例を参考にするのですが、たまに不慣れな担当者もおられるのも事実。

 

それは売主側にも当てはまります。販売するマンションに居住していれば、他の部屋の販売チラシが良く目に止まります。売る側の心理としてはなるべく高く売りたいのが本音で、相場より高いチラシを見てしまうと強気の価格設定になる場合もあります。あくまで一般物件の価格設定は売主の希望額なので、仲介業者も売れないのを承知で販売活動しているのでしょう。それでも通常売却では売れなくても問題ないのですが、任意売却では販売の期限があるため悠長な事は言ってられません。

 

任意売却では、売却可能な適正価格に修正しなければ、最終的に競売に移行してしまいます。販売中の物件は「売れていない物件」と理解し価格交渉しなければならないのです。

 

任意売却と一般売却の違い

不動産の任意売却というとあまり聞きなれていない方も多いので簡単にご説明します。

任意売却というと債務整理の方法と思われる方もおりますが、基本は不動産の売買で不動産会社が介在します。
広義に解釈すると、一般売却も任意という意味では「任意売却」となります。しかし、物件によっては処分しても担保が抹消できないケースがあり、そのようなケースでは通常の不動産売買ができないため、売却にあたっては金融機関の合意が必要となります。その販売方法を不動産や金融の業界では「任意売却」という共通認識で取引を行っています。

 

では、買い手の立場からすると任意売却物件は一般の売却とどう違うのか?「任意売却は安く購入できるのでは」という質問をよく受けますが、必ずしもそうとは限りません。債務者(売主)が安くてもいいから早く売りたいと思っても、債権者側は少しでも回収額を増やすために、その買付価格を承認しないケースがあります。
しかしながら、任意売却では期限内に購入者を見つける必要があり、長期化すると競売に移行する事もあるので、その場合は一般物件よりも安く購入できる場合もございます。

 

任意売却物件の取引条件は、一般の売買契約とほとんど変わりません。もちろん購入の際に住宅ローンも利用可能です。デメリットがあるとすると、「売主の瑕疵担保責任が免責」くらいでしょうか。

 

詳しくは任意売却とは?をご参照ください。

ローン残高に合わせて価格を決めていませんか?

先日ご相談いただいたお客様で「大手の仲介業者に依頼し1年以上販売しているが売れない」というお話しがありました。よくよく調べると実勢価格より3割ほど高い価格・・・
なぜ、売れない数字で販売しているのか?答えは簡単!「ローンの残高に諸費用分を乗せた価格」になっているからなのです。

大手仲介業者の中には任意売却を扱わないケースもあり、売れないのを承知で販売しているのでしょう!
お客様は売却出来る事を信じ、その間のローン返済のため他で借金をしてしまったのですが、それにも限界を生じ当センターに相談されたようです。

 

では、このお客様のケースではどう対応すれば良いのか?
1.不動産の媒介を任意売却の専門業者に変更する。

2.売却可能な価格をご提示し、それには任意売却での方法を説明しご理解いただきます。
3.これ以上借金を増やさないよう現在の住宅ローンの返済止め、その支払分を次の生活再建の準備に充てる。
4.金融機関には任意売却の意思がある旨を伝え、督促の煩わしさを軽減する。
5.後の不動産の販売活動や債権者との交渉ごとは専門業者へお任せすれば良いのです。

 

ご本人は、このままだと「自己破産しかない」と考えていたようで、このようなご提案をしたところ1年間もやもやしていた気持ちが晴れ、前向きなお気持ちで任意売却のご依頼を頂きました。このように不安や心配事は専門家に相談することで多少でも解決に向かうはずです。現在、ローンの返済や競売にお悩みの方、お電話お待ちしております。

任意売却は、不動産の売買です

最近では、任意売却の事をネットで調べると色々なサイトが溢れています。 運営元をみると、任意売却専門の宅建業者から、一般の宅建業者・司法書士・弁護士事務所・NPO法人・社団法人・インターネット事業者・任意売却ポータルサイトなど・・・一般の顧客の立場から、どこに依頼すればいいのか判断に迷ってしまいます。

 

しかし、その選択も「最終目的が何か」を考えた場合、難しい事ではありません。それは、不動産の売買を目的にする訳ですから「宅建の免許を持つ不動産会社」に依頼すべきと考えます。しかも、債務者の事情をよく理解し、共に解決に導く事ができる「任意売却に特化した会社」に依頼される事をお勧めします。

 

他のサイト運営者の主張もそれぞれあるか思いますが、不動産と関わりのない団体が、手数料の上前をはねるような行為はあまりお勧めできません。 もちろん「任意売却専門」とうたっても、実績のないような業者も存在するようですので、ご心配な方は複数の業者に電話相談されるのも良い手段ではないでしょうか。

マンションの任意売却

当センターで取り扱う任意売却のうち、マンションと一戸建ての割合はマンション約60%、一戸建て約40%とマンションの割合が増えております。
これは首都圏の取り扱いが多いこともありますが、マンションの場合は住宅ローン以外に管理費や修繕積立金・駐車場などの付加使用料が毎月かさむため、それが家計の収支を圧迫し住宅ローンの滞納につながっている事が要因と考えられます。
 
さて、このマンションと一戸建ての任意売却について方法や違いはあるのでしょうか?
売買契約のやり方や期間、債権者の交渉など特に違いはありませんが、あえて挙げるとマンションの任意売却のケースでは管理費支払があるため、その滞納金の取り扱いに違いがあります。
住宅ローンを滞納している方は、おおかたマンションの管理費も滞納しております。不動産の契約においては、この管理費を滞納したまま引渡しは行えませんので、任意売却をする際には債権者に費用控除分として認めてもらいます。一般的にファミリータイプのマンションの場合、管理費と修繕積立金の合計は20,000円~30,000円程度で、仮に2年間滞納すると50万円~70万円の金額になり、これを売買代金の中から精算してもらう訳です。しかし、それ以外の駐車場・駐輪場などの付加使用料、滞納に対する遅延損害金などは認めてもらえないため、ご自身で精算しなければなりません。
 
最近では債権者から費用控除される引越代なども日々減額されており、債務者の再生には厳しい現状となっています。そこで、任意売却が成立するまでの間、お客様自身が先々の資金計画をしっかり立てる必要があります。任意売却支援センターでは、任意売却によって再生・再建をされた多くの方からお喜びのお声をいただいています。現在、苦境に立たされている債務者の方も、当センターにご連絡下さる事で多少なりとも明るい兆しが見えるかもしれません。是非、ご相談下さいませ。

任意売却の必要書類

お客様が任意売却を行う場合の必要な関係書類は概ね以下のとおりです。
任意売却といっても、債権者からの書類以外は通常の売買と同様です。
 
<ご相談時>
・ローンの償還表(返済予定表)
・債権者、管理会社からの書類(催告書や督促状、競売開始決定通知書など)
・購入時の売買契約書、重要事項説明書
・間取図面などの物件資料
 
<任意売却依頼時>
・ご実印
・権利証(確認のみ)
・固定資産税等の納付書
・その他、専任媒介契約書や任意売却の関係書類にご捺印いただきます。
 
<売買契約時>
・ご実印
・本人確認書類(運転免許証など)
・その他、契約関係書類にご捺印いただきます。
 
<残金決済時>
・ご実印
・登記済権利証(原本)
・印鑑証明書(原本)及び、住民票をお願いする場合もあります。
・お引越などの費用の領収証(原本)
・その他、登記関係書類にご捺印いただきます。

任意売却業者の見極め方

現在、インターネットを検索すると、市場の経済状況を反映しているのが要因なのか、任意売却を取り扱う業者が急増しております。当センターにご相談される方には、複数の業者に相談して来られるお客様も多く、そのお話を聞くと「全く債務者の事を考えず、自社の利益のみ追及する会社」も存在するようです。

 

例として
■電話相談は受け付けないで、来社の予約を入れさせる。
■最初から業者の買取価格を提示する。
■相談に行ったが、別の仲介業者を紹介された。
■任意売却の取扱実績を強調していたが、担当者が不慣れであった。
■債務者の希望を聞かず一方的に進めようとする。
■途中で契約を断ったら、費用を請求された。
■専任媒介契約をしたが、そのまま放置され競売になってしまった。

 

など、様々です。

各業者のホームページでは同じような事ばかり書いていて、良い業者かどうか判別しにくですね!

では、その見極めはどうすれば良いでしょうか?

 

<ホームページで確認する事>
○宅建業者であるかどうか?
任意売却は不動産を仲介する業務ですので、そこは必須条件です。しっかりとしたサイトの会社概要には宅建の免許番号が記載されていますのでご確認を!
○会社の写真や代表者・相談者の写真が掲載されているか?
相談する前に会社や相談員の顔が見えることは重要です。
○大げさな表現のサイトは注意!
例えば「お引越代100%確保」や「販売実績が何千件」というような記述は疑問です。

 

<電話相談する場合>

○対応が丁寧で、分かりやすい説明があったか?

お客様は不安な状況で相談しているので、それは重要なポイントです。

○良い相談員はお客様の話をじっくり聞きます。

良い担当者は、お客様の現在の状況・将来の不安などをお聞きし、一番良い解決方法を導いてくれます。

○任意売却のリスクについても説明されたか?

任意売却のメリットばかりでなく、リスクについてもしっかりと聞いておきましょう。

 

<業者に訪問する場合>

実際に担当者に自宅へ来ていただいたり、お客様が会社に訪問する場合、その業者に概ね任意売却の依頼を決めておられる方が多いと思います。ただ、大事なマイホームの売却を依頼するわけですから、費用や引越代など不安に思っていることは必ず聞く事が必要です。

また、任意売却の場合は債権者との交渉が必要であり、後から業者を変更することが難しくなってしまいますので、正式に依頼をするまで慎重に検討することをお勧めいたします。

 

任意売却の依頼先のページもご参照ください。

任意売却に不安を感じている方、ご安心ください!当センターが全てサポートいたします。

  • 任意売却支援センター
  • メール・FAXでの受付

メール・FAXでの受付はこちら

CONTENTSCONTENTS

覚悟の瞬間 株式会社 セルバ・プランニング 小林努

任意売却で再生するための5つのポイント

会社経営者・自営業者様の任意売却について

法律事務所の皆様へ

新着情報新着情報

運営会社運営会社

株式会社 セルバ・プランニング

東京都品川区西五反田2-7-11
TEL 03-3492-5721
FAX 03-3492-8410

セルバ・プランニングの会社外観

一般社団法人 任意売却協会会員

<サポートエリア>
首都圏(東京・神奈川・千葉・埼玉)
を中心に全国対応いたします。

関連サイト

SELBA

一般社団法人 任意売却協会

GSL