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お引越は急ぐ必要はない!

任意売却の依頼をすると、すぐにでもご自宅から退去しなければいけないと思われている方もいらっしゃいます。任意売却を行う債務者は、ローン返済が停止している状態なため、引け目を感じ「ローンを払ってないから早く退去するのが当然」と考える方も!

 

しかし、そんな事はありません。逆に買主が現れるギリギリまでご自宅に住む方が効果的ですし、「ローン払わずに居座っている」などと言う金融機関もありません。もし早期の退去となると、引越先の家賃負担が発生するためなるべくなら引越は先延ばし、その間に少しでも資金を蓄えて再出発の準備をすべきなのです。その場合、不動産の販売活動はお客様が居住中の段階で行いますので、お掃除は適度にされた方が良いです。購入希望者のご案内にはご家族にも協力を求めましょう。

 

お引越時期の目安としては、ご依頼頂いて購入希望者が見つかるまで3か月~6か月、それから契約後1ヶ月程度でお引越しとお考えください。ご契約やお引越の詳しいスケジュールは、お客様の状況にもよりますので、担当するスタッフにご相談願います。

引越し

参照ページ「任意売却での引越しは いつ頃すれば良いのか

任意売却後の残債に対する誤解

任意売却を行う場合、ほとんどのケースで完済できず債務が残った状態での売買となります。債務者の方には、残債に関してちょっとした誤解をされているお客様もいらっしゃいます。

 

■残った債務額を改めてローンを組み直す必要があると思い込んでいる方

■売却後の返済額は決まった額を支払うと思われている方。

 

このような誤解は、任意売却がほとんど初めて経験のため当然かもしれません。しかし、当センターへ無料相談されるお客様には、その誤解を解くように丁寧に説明します。そうすると、お客様の抱いていた過度な誤解が解消され、任意売却に対して前向きになられるようです。

 

残債の返済額に悩む

 

毎月の返済額は、決まっている訳ではない!

そして、残債に関する対処方法は、債権者の意向もありますが、第一は債務者であるあなたの考えが重要です。そこで、完済できない事への引け目を感じる必要はありません。無理な返済を約束してしまい、後々返済ができなくなるなら任意売却をした意味がありません。もし、債権者が残渣額を一括返済するよう求めても無理な事は分かっていますし、月額の支払額も3万や5万の返済は困難でしょう!

 

債権者へは、現在の収入と生活費を考慮し、返せる額を提示すべきです。それは毎月、数千円程度でもかまわないのです。収入のない事情の方は、余力がないので返済の猶予を申出してみましょう。
また、借金をすべて清算したいと考えるなら自己破産という選択もございます。

 

このように残債をどうするかは、債務者であるあなたの意向が大事となりますので、任意売却を行う際に当スタッフに相談される事をお勧めします。

 

<参照リンク>

任意売却後の返済額

任意売却した後の残債務の対処方法

債務超過の額は重要でなはない

先日、当センターにお問い合わせされたお客様が、他の不動産会社に相談したところ「残債額2,000万円で売却査定額が1,000万以下のため、価格差が開きすぎて任意売却はできません」と断られたとの話。このような対応は、その担当者が任意売却について理解が浅いのか、ただ単に面倒で断ったのか定かではありませんが、根本的な見方が違っているようです。

売却可能な価格が重要

債権者の方針として、もちろん回収額が多いに越したことはありません。しかし、物件の評価額が妥当な価格であれば債務額の多寡に関係なく、債権者は任意売却に応じます。もし、回収率が低いからという理由で任意売却に対応せず、競売による処分を選択して落札額が低くなった場合、金融機関の損失となってしまうからです。(但し、個別の事由によって競売を選択するケースもあります)

 

最近では債権者も独自の査定方法で実勢相場を把握しているため、債務額が多く残っていても「1,000万の相場の物件を1,500万で売って下さい」とはならないでしょう。任意売却で大切なポイントは「残債額がいくらあるか」よりも「いくらで売却できるか」が重要となります。

今現在、残債が多すぎて売却を諦めている方は是非、任意売却支援センターへご相談下さい。

任意売却後の遅延損害金は気にしない

ローンを滞納され期限の利益を喪失や代位弁済が行われると、借入残高に対して14.6%の遅延損害金が加算されます。任意売却を行った後、残債が残ってしまった場合に債務者にとっては気になる数字です。仮に売却後500万円残ったとすると、損害金だけで年間73万円となります。月に換算すると6万円以上・・・
しかし、このような計算をしても机上の空論、一生かけても終わらない損害金に悩んでも意味がありません。

 

遅延損害金の額は気にしない

 

無理な返済より任意売却する方が有利

当ブログでも述べているように、売却後の残債の取り扱いについては毎月の返済額は元金に充当して行きます。債務額の表面上には遅延損害金がつきますが、元本が完済になると損害金部分を利息に引き直したり、損害金の減免又は免除交渉が可能となります。すなわち、元本が優先して完済となるので、通常ローンの「元金+利息」の返済よりも支払総額は少なくて済む計算となります。今現在も返済を継続され、完済を目指して行動されている債務者にとっては、任意売却をした事の優位性がご理解いただける事でしょう。

 

<参照ページ>

任意売却した場合の遅延損害金

 

実勢価格でも抹消に応じないケース

最近では任意売却の際に債権者側でも査定をするため、実勢相場をある程度は把握している場合が多いのですが、時に実勢価格で購入申込書を提出しても否認されることがあります。
とある例として、最初に住宅ローンを組んだ際の金利が高かったため低金利の都市銀行への組替えをしたのですが、その後1年も経たずしてローン滞納が発生し保証会社から代位弁済を受けたケースです。

 

これの何が問題なのか?
債権者としては住宅ローンの組替えにより前銀行へ全額繰上返済をし、当銀行へは短期に滞納をしてしまった事実関係を重視してる訳です。このようなケースでは、買付価格が適正であると理解しているものの、簡単には任意売却に応じられない金融機関の事情があるのです。

 

私の見解では、ローン組替えの時点で「保証会社の担保評価が甘かったのでは」と言いたいところですが、どんなに交渉し嘆願書を出しても「金額だけではない理由がある」との回答で抹消に応じていただけないケースも・・・
私たちも不動産のプロですが、相場以上の価格で処分する事は困難を極めます。結局は金融機関の都合なのかもしれませんが、回収額が低くても競売による処分をせざるを得ないケースもあるという事です。

販売中事例を参考にする危険性

任意売却を行う際に債権者の価格の同意が必要となりますが、私たちの重要な仕事がこの価格交渉にあります。しかし、債権者に価格の根拠をいくら説明しても応じないケースが多々あります。それはどのようなケースか?

 

マンションの任意売却をしていると、同時期に別の部屋の「任意売却でない物件」が売りに出されている場合があります。インターネットでその物件を見た債権者の担当は「もっと高く売れるのではないか」と価格の値下げに一切応じないのです。ネットではこのような弊害も生むため、販売中の物件を参考に価格を決めるのは危険であり、実際の取引事例を基準に価格設定する必要があります。ほとんどの債権者は取引事例を参考にするのですが、たまに不慣れな担当者もおられるのも事実。

 

それは売主側にも当てはまります。販売するマンションに居住していれば、他の部屋の販売チラシが良く目に止まります。売る側の心理としてはなるべく高く売りたいのが本音で、相場より高いチラシを見てしまうと強気の価格設定になる場合もあります。あくまで一般物件の価格設定は売主の希望額なので、仲介業者も売れないのを承知で販売活動しているのでしょう。それでも通常売却では売れなくても問題ないのですが、任意売却では販売の期限があるため悠長な事は言ってられません。

 

任意売却では、売却可能な適正価格に修正しなければ、最終的に競売に移行してしまいます。販売中の物件は「売れていない物件」と理解し価格交渉しなければならないのです。

 

任意売却と一般売却の違い

不動産の任意売却というとあまり聞きなれていない方も多いので簡単にご説明します。

任意売却というと債務整理の方法と思われる方もおりますが、基本は不動産の売買で不動産会社が介在します。
広義に解釈すると、一般売却も任意という意味では「任意売却」となります。しかし、物件によっては処分しても担保が抹消できないケースがあり、そのようなケースでは通常の不動産売買ができないため、売却にあたっては金融機関の合意が必要となります。その販売方法を不動産や金融の業界では「任意売却」という共通認識で取引を行っています。

 

では、買い手の立場からすると任意売却物件は一般の売却とどう違うのか?「任意売却は安く購入できるのでは」という質問をよく受けますが、必ずしもそうとは限りません。債務者(売主)が安くてもいいから早く売りたいと思っても、債権者側は少しでも回収額を増やすために、その買付価格を承認しないケースがあります。
しかしながら、任意売却では期限内に購入者を見つける必要があり、長期化すると競売に移行する事もあるので、その場合は一般物件よりも安く購入できる場合もございます。

 

任意売却物件の取引条件は、一般の売買契約とほとんど変わりません。もちろん購入の際に住宅ローンも利用可能です。デメリットがあるとすると、「売主の瑕疵担保責任が免責」くらいでしょうか。

 

詳しくは任意売却とは?をご参照ください。

任意売却は、不動産の売買です

最近では、任意売却の事をネットで調べると色々なサイトが溢れています。 運営元をみると、任意売却専門の宅建業者から、一般の宅建業者・司法書士・弁護士事務所・NPO法人・社団法人・インターネット事業者・任意売却ポータルサイトなど・・・一般の顧客の立場から、どこに依頼すればいいのか判断に迷ってしまいます。

 

しかし、その選択も「最終目的が何か」を考えた場合、難しい事ではありません。それは、不動産の売買を目的にする訳ですから「宅建の免許を持つ不動産会社」に依頼すべきと考えます。しかも、債務者の事情をよく理解し、共に解決に導く事ができる「任意売却に特化した会社」に依頼される事をお勧めします。

 

他のサイト運営者の主張もそれぞれあるか思いますが、不動産と関わりのない団体が、手数料の上前をはねるような行為はあまりお勧めできません。 もちろん「任意売却専門」とうたっても、実績のないような業者も存在するようですので、ご心配な方は複数の業者に電話相談されるのも良い手段ではないでしょうか。

マンションの任意売却

当センターで取り扱う任意売却のうち、マンションと一戸建ての割合はマンション約60%、一戸建て約40%とマンションの割合が増えております。
これは首都圏の取り扱いが多いこともありますが、マンションの場合は住宅ローン以外に管理費や修繕積立金・駐車場などの付加使用料が毎月かさむため、それが家計の収支を圧迫し住宅ローンの滞納につながっている事が要因と考えられます。
 
さて、このマンションと一戸建ての任意売却について方法や違いはあるのでしょうか?
売買契約のやり方や期間、債権者の交渉など特に違いはありませんが、あえて挙げるとマンションの任意売却のケースでは管理費支払があるため、その滞納金の取り扱いに違いがあります。
住宅ローンを滞納している方は、おおかたマンションの管理費も滞納しております。不動産の契約においては、この管理費を滞納したまま引渡しは行えませんので、任意売却をする際には債権者に費用控除分として認めてもらいます。一般的にファミリータイプのマンションの場合、管理費と修繕積立金の合計は20,000円~30,000円程度で、仮に2年間滞納すると50万円~70万円の金額になり、これを売買代金の中から精算してもらう訳です。しかし、それ以外の駐車場・駐輪場などの付加使用料、滞納に対する遅延損害金などは認めてもらえないため、ご自身で精算しなければなりません。
 
最近では債権者から費用控除される引越代なども日々減額されており、債務者の再生には厳しい現状となっています。そこで、任意売却が成立するまでの間、お客様自身が先々の資金計画をしっかり立てる必要があります。任意売却支援センターでは、任意売却によって再生・再建をされた多くの方からお喜びのお声をいただいています。現在、苦境に立たされている債務者の方も、当センターにご連絡下さる事で多少なりとも明るい兆しが見えるかもしれません。是非、ご相談下さいませ。

任意売却の必要書類

お客様が任意売却を行う場合の必要な関係書類は概ね以下のとおりです。
任意売却といっても、債権者からの書類以外は通常の売買と同様です。
 
<ご相談時>
・ローンの償還表(返済予定表)
・債権者、管理会社からの書類(催告書や督促状、競売開始決定通知書など)
・購入時の売買契約書、重要事項説明書
・間取図面などの物件資料
 
<任意売却依頼時>
・ご実印
・権利証(確認のみ)
・固定資産税等の納付書
・その他、専任媒介契約書や任意売却の関係書類にご捺印いただきます。
 
<売買契約時>
・ご実印
・本人確認書類(運転免許証など)
・その他、契約関係書類にご捺印いただきます。
 
<残金決済時>
・ご実印
・登記済権利証(原本)
・印鑑証明書(原本)及び、住民票をお願いする場合もあります。
・お引越などの費用の領収証(原本)
・その他、登記関係書類にご捺印いただきます。

任意売却に不安を感じている方、ご安心ください!当センターが全てサポートいたします。

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