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任意売却の相談窓口【任意売却支援センター】

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任売ちえぶくろ

任意売却支援センターの小林です。
タイトルの「任売ちえぶくろ」という任意売却業者の紹介サイトがあり、任意売却支援センターを紹介いただいているページがあります。

 

このサイトは匿名で任意売却の相談でき、登録されている業者から回答を受けるシステムです。よくあるポータルサイトとは違ってしつこい営業はないかと思いますし、登録業者は任意売却専門の会社ばかりなので適切なアドバイスを聞けるかもしれません。
とても良いシステムと期待しておりましたが、数か月経過し残念ながら「任売ちえぶくろ」からの相談は今のところございません。

経験上から申し上げますと、メールでの相談の場合は債務者の状況が把握できなない為、このシステムは任意売却になじまないように感じます。
当センターにご相談いただくお客様には、まず電話で30分~1時間くらいじっくり時間を取って任意売却の説明をし、その上で必要があればこちらから訪問したりご来社いただいたりします。
メールでのやり取りはお客様の意向が分かりにくく、今すべき解決方法も伝えきれないケースがございます。
ご相談いただくお客様としても、今の債務状況や不安な気持ちを相談員に伝え、担当者の声を聞き理解する事で任意売却の決断が出来ると確信しています。

任意売却の相談に迷っている方は、まずは電話相談からお勧めいたします。もちろん相談は無料です!

フリーダイヤル  0120-281-540 

任意売却の引越し

任意売却支援センターでは、毎週のように任意売却の契約・決済が続いており、それに伴いお客様の引越の立会も増えてまいります。 特に任意売却の場合、室内の片づけが大変な事も多く、費用の面でも出費が重なります。

 

例えば、家族4人で東京都内の引っ越しとなると、敷金・礼金・廃棄物処理・仲介手数料・引越会社の運搬費用を入れると80万円以上かかる場合もあります。 しかし、任意売却では債権者から配分される引越代は一般的に30万円が上限となっており、債権者によっては回収金額が予定より少ない場合に、引越費用を一切認めないケースもございます。 かつ、配分されるケースでも決済時(お引越の後)の費用配分となるため、債務者が事前に用意するしかありません。

 

そこで、任意売却支援センターの独自の制度をお客様に利用していただく事でその問題も解決できるのです。
その制度は以下のサービスとなります。

 

「移転費用立替金制度」・・・・名称のとおり、お引越の費用を事前に弊社から立替をする制度です。
「生活再建支援金制度」・・・・任意売却が成立した場合に、弊社の利益の一部を還元し、お引越費用や生活再建の費用に充てて頂く制度です。

 

私たちは、任意売却の専門会社として不動産を売却するだけではなく、前向きに任意売却を選択された債務者(お客様)の生活再建までコンサルティングできる会社と自負しております。
住宅ローンの返済で不安に思っている方、競売の通知が来てどうしようか悩んでいる方は、フリーダイヤル 0120-281-540までお電話を! 当スタッフが無料相談にて親身に対応いたします。

任意売却した後の残債務の対処方法

任意売却の後に債務者が気になる事のひとつに残債務の問題があります。それは競売でも任意売却であっても債務整理をしない限り債務がなくなる事はありません。 それでは債務者は任意売却後、どのように債権者に対応すれば良いか検討しましょう!

一切支払わない、もしくは払えないケース
当センターで任意売却をされたお客様には、当然のとこですが任意売却後の残債務について「支払わなくても良い」とはご説明しません。しかし、いくら頑張っても返済できない事情がある場合は返済できない事となります。
債権回収会社といっても、
返済困難な債務者から強引な取り立ては出来ません。また、債務の返済を5年間逃れることができれば時効が成立してしまいます。ただ5年逃げ切れるほど甘くはありません。債権者は裁判所に訴訟を申立をして債務名義をとると時効が延びます。
これにより、債務者に資産があったり安定した収入や退職金が確実に入るような場合、差押などの法的請求を求められる事となります。しかし、裁判所の判決をとるには費用もかかるため債権者としてはできる限り話し合いによる回収方法を望みます。

数千円程度から返済をする
任意売却では、競売での処分と違い残債務の支払について話し合いがもてるというメリットがあります。その返済額は、債務者の生活に支障のない額の3,000円から10,000円程度での支払いが可能となります。
しかし、ここで良く考えて下さい。仮に任意売却後の債務が600万円残り月5,000円の約定をした場合、完済まで100年かかる計算となります。債権者は不良債権を抱えたまま、何十年も完済を待つでしょうか? サービサーとしては、ある一定期間返済をした債務者や回収の見込がないことが明らかな場合には税務会計上、貸倒として損金計上する事を選択するでしょう。
このような事から、任意売却後の毎月の返済額はなるべく少額に抑えたいところです。また、一定期間返済をした方はサービサーへ債務免除を申し出てみましょう!

債権を買い取る方法
一般的に住宅ローンを組むときには保証委託契約を結びます。最終的に任意売却をした後は保証会社に対して返済義務が生じますが、民間の金融機関のケースでは保証会社から債権回収会社(サービサー)に債権を譲渡する事が多いようです。ですが、サービサーに残債が譲渡されても心配する必要はありません。むしろ債務者にとっては、債権譲渡されることでその債権を格安で買戻せる可能性がでてくるのです。 債権譲渡される債権は、無担保債権で回収見込のないとの判断から、おおよそ債権額の2~3%で譲渡されているため、サービサーとしては10~15%程度の債権回収ができれば目的は達成することとなります。
しかし、サービサー自ら債務圧縮や放棄の話しを持ち出す事はありませんし、債務者から申し出ても最初は簡単に応じてはくれませんので、そこは粘り強く交渉する必要があります。
当センターでは残債務の圧縮交渉に関し、弁護士法に抵触するため代理人として交渉はできませんが、お客様と同行して話し合いする事は可能です。また、弁護士や司法書士に依頼する場合は当センターからご紹介することとなります。

※上記のことから、任意売却の場合は一般の売却のケースとは違い、残債務の事を考えて高く売却することよりも確実に期限までに売却する事、そして債権者とうまく付き合い引越代などの費用を捻出する交渉を優先すべきと考えます。 やはり、任意売却専門の不動産会社でなくては出来ない仕事です。

連帯保証人・連帯債務者

住宅ローンの返済が困難になり、任意売却を決断されたお客様の悩みの一つに連帯保証人や連帯債務者の問題があります。
債務者が任意売却する場合、その債務に対する連帯保証人・連帯債務者の同意を取り付ける必要があります。同居している家族であれば状況を理解し、任意売却に対して協力もしてくれるでしょう!しかし、それが配偶者の親・兄弟だったりするケースでは、なかなか言い出せず債権者からの通知が届き、そこで初めて滞納に気付く場合もあります。

また離婚による財産分与で、ご主人がローンを支払う約束で不動産の名義を奥さんに移すケースもあります。しかし、何らかの理由でローンが滞り自宅が競売の申立を受け、任意売却せざる得ない状況になる事も!
このケースで、もし別れた奥様が連帯保証人になっていると、家を失うだけでなく売却後の残債務の支払いを背負わなくてはならなくなります。
何とか住宅ローンを払い続け、関係者に迷惑をかけないように頑張っていても、経済状況や勤務先の事情などでどうしても返済が出来なく破綻してしまう事は仕方ない事と考えます。

しかし連帯保証人からすると自分自身の借り入れでないのに突然、金融機関から催告がきて大きな借金をかかえるリスクもあり、その人の人生にも大きく影響を及ぼす可能性があるのです。債務者は現状をそのままにせず、連帯保証人や連帯債務者にはきちんと説明をする事で協力を求めることが必要となります。
当然のことでが、競売によって残債務を多く残すより実勢価格に近い金額で任意売却するメリットを関係者に十分説明し理解してもらう必要もあります。
生活再建するためのスタートとして、乗り越えなければいけない大きな責任と考えます!

任意売却物件の購入

最近、当センターのホームページをみてお問い合わせいただく中で、任意売却の物件を購入したいとお考えの方も多くいらっしゃいます。
なかには競売で落札できないという理由から当方に電話いただき、競売に出ている物件から「この競売物件を任意売却で購入したい」など・・・・無理難題!

任意売却をする物件は通常、競売の入札が行われる数ヶ月前から準備し、債権者とも調整を重ねて行きます。
正直、これから入札が始まってしまう物件の任意売却は日程的に困難であり、仮に所有者が任意売却での売却を希望されてたとしても、債権者の了承を取り付ける事はほぼ不可能と考えられます。

購入希望者のお客様の考えも、一般的に任意売却物件は割安のイメージがあるらしく、競売による購入より競争しないで安く買いたいという心理は当然の事。 しかし、そんなに甘くはありません。
最近の任意売却の価格も最初の売出価格は一般相場と比べても、あまり割安感は感じられないでしょう!

また、任意売却物件の購入には2つほど注意事項があります。
1.「瑕疵担保責任が免責であること」
2.「債権者の合意が得られず担保権抹消ができない場合、白紙解約となる」リスクがあります。
それ以外は普通の物件を購入するのと何ら変わりありませんし、特に任意売却の偏見をもつ必要もありません。もちろん住宅ローンも普通に組む事ができます。

このような内容を十分に担当者から説明を受けてから購入をご検討頂ければと思います。

任意売却の決済

昨日28日は任意売却の決済のため群馬県太田市へ !
これまでは関越道を使っての移動でしたが、今回東北道の方が近い事がわかり館林インター経由で1時間40分で到着。11時からの決済に1時間も早く着いてしまいました。
決済に遅れる事を考えたら、早めの準備ですね。

「ろうきん」での決済でしたが、振込等の手続きもスムーズで予定した時間より早く終了! 任意売却の決済といっても、それまでの準備が整っていれば問題は起きません。

もちろん通常の売買より数段手間のかかる仕事です。今回の任意売却の期間も相談いただいてから約10ヶ月かかりました。 しかし所有者様との信頼感もでき、取引終了後にお客様から感謝いただきました。
これが私たちの喜びです。まだまだ寒い日が続きます。乾燥には注意ですね!

訪問相談に迅速対応!

週末は各地の任意売却のご相談のため、休日返上です。
そして、本日は西多摩郡瑞穂町へ・・・ ここはとても寒く感じました。
同じ東京都にありながら目黒区と比べて、かなり気温差があるようですね!

ところで、新着情報でもお伝えしましたように、任意売却支援センターでは多くのお客様に 「任意売却のサービスを」と考え、
訪問相談のエリアを拡大して活動しています。
債権者は待ってはくれません。日々、返済のことで悩んでいる債務者の方にとって 当センターの迅速な行動はお客様に安心を与えることと確信しております。
日帰りできる場所なら、どこへでもご相談に伺いますのでお気軽にお電話を!

kobayashi

キャッシュバックキャンペーン

こんにちは、任意売却支援センターの小林です。 IMG_2569-3

プレスリリース及び当サイトの新着情報に記載しましたように、当センターでは本年6月1日から9月末日まで、任意売却を決断され成約に至ったお客様に対し生活再建のためのサポートとして、不動産売買で配分される仲介手数料(3%)の中から生活支援金として1%をお客様へキャッシュバックするサービスを実施する事となりました。

それは、昨今の任意売却では数年前のケースと違い、引越代や当面の生活費等の資金の捻出は困難となっており、せっかくお客様が任意売却で新たなスタートを決断されても今後の生活再建がうまく出来ない状況になってしまいます。期間は9月までですが先々の経済状況を勘案し延長する事も視野に入れております。
これからも、当センターのモットーである「お客様の再建・再生」を果たすために微力ながらサポートする所存です。

詐害行為について

不動産の任意売却においては、多少でも高い価格で売却し債権者が納得する価格である必要がありますが、担保物件の買主が債務者の子供等の親族、又は知人等の場合、不当に安い価格で売却されるケースがあるために注意が必要となります。

仮に担保物件の所有者である債務者が、債権者の利益を害する目的で、不当に安く担保物件を他に売却した場合は、詐害行為(民法424条)として取り消される可能性があります。
また、任意売却による価格が、競売の売却基準価格を上回っているからと言っても妥当な価格とはならないのです。

kobayashi

リースバック

先日、親子(親族)間売買により第三者に売却することなく、そこに済み続ける手法 をお話しましたが、今日はリースバックにより、そのまま居住出来るケースの説明を したいと思います。

リースバックとは、負債整理手法の一つで、企業が資産効率を向上させるため、所有する財産(不動産や機械等)を一度、オフバランス(※)した後も、その対価を払って財産を継続的に使用するリース契約行為をリースバックといいます。

それを任意売却の場合に当てはめると、住宅ローン返済が困難になったり、ストップしてしまった場合、そのままだと通常は競売へと移行してしまいます。
債務者(所有者)が売却後もそこに住み続けたいと思った場合、任意売却では購入者(投資家)の協力を得て、債務者のご自宅を購入し賃貸契約を結ぶ事によりそれが可 能となります。

※オフバランス
バランスシート(賃貸対照表)から計上されている資産を取り除いて集計すること。

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任意売却に不安を感じている方、ご安心ください!当センターが全てサポートいたします。

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覚悟の瞬間 株式会社 セルバ・プランニング 小林努

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