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日本政策金融公庫の任意売却

株式会社日本政策金融公庫は、平成20年に旧金融公庫(国民生活金融公庫、農林漁業金融公庫、中小企業金融公庫)が統合された組織で、頭に株式会社がつきますが100%政府系の金融機関となります。こちらの金融機関は、中小企業や個人事業者の運転資金、新規事業の開設資金の融資に至るまで多用な顧客層が利用されている金融機関です。

 

日本政策金融公庫

 

日本政策金融公庫では、住宅ローンの取り扱いはありませんが、当方で任意売却を行う案件でも、この政策公庫が担保設定しているケースや、個人・法人の所有不動産に差押えを入れている場合もございます。特に会社経営者、又は個人事業主で自宅を担保に融資を受けているケースや、法人の借入に対し、代表者が個人保証している事も多く、その返済が滞ってしまい任意売却を行う事も少なくありません。

 

日本政策金融公庫の任意売却では、同じ政府系の住宅金融支援機構のように、滞納期間や販売方法などの特別なルールはなく、滞納機関が続いてもすぐ競売に申し立てたり、回収業務を民間企業に委託したりしないのが特徴です。任意売却についても比較的柔軟で、処分による配分が回らない場合でも一定の解除料で抹消に応じて頂けます。

 

この日本政策金融公庫の抵当権や差押など担保設定されていても任意売却は可能ですので、自宅や事業用不動産の任意売却を希望されるお客様は、ぜひ任意売却支援センターへご相談下さい。

 

 

2016.6.20

 

<関連リンク>

信用保証協会の任意売却

任意売却できないケース

お客様から任意売却のご依頼を頂いても、全てにおいて成約できるとは限りません。では、どのようなケースで任意売却が出来ないのか検証しましょう。

 

家と銀行

 

1.債権者が認めない場合

近年では、保証会社や債権回収会社において任意売却に対応いただけるケースがほとんどです。しかし、問題はその価格によります。債権者側の判断として競売の方が回収額が多いと判断した場合、任意売却ではなく競売を選択することもあります。また、債権者側の立場から、債務者に全く誠意がないと判断した場合、任意売却をうまく進められないケースもございます。
その他、融資した案件が保証会社を通さないプロパー融資の場合も任意売却に応じないケースがあります。

 

2.共有名義者が任意売却に応じない

当然のことですが、10分の1でも100分の1でも共有者がいる場合、その共有者も売買契約の売主となりますので同意がなければ売却できません。特に注意すべきは、ご夫婦共有名義で住宅を購入したが、その後離婚された場合に共有者の協力が得られない事もあります。

 

3.連帯保証人・連帯債務者の同意が得られない

こちらのケースも保証人や債務者が、夫婦又は親・兄弟だったりする場合がありますが、共有名義の時と同様で全ての利害関係人の同意が得られない場合は任意売却が出来ない事となります。

 

4.不動産に差押登記があり解除できない場合

市県民税等の滞納により差押登記がある場合、その不動産を処分するにはこの差押登記を解除しなければなりません。しかし、その滞納額が100万円単位の額となっている場合、一部納付で解除に応じてもらえなければ任意売却は不可能となり、競売を待つしかありません。現在、税金を滞納している方は注意してください。

 

5.競売入札期日が迫っている

不動産の処分には、ある程度の日数が必要となります。競売の入札間近になって依頼頂いても、期日までに任意売却できる可能性が低いため、競売になってからではなく滞納が始まった段階でご相談下さい。

2016.6.17

 

<関連リンク>

任意売却の条件

実勢価格でも抹消に応じないケース

競売になると税金の差押えが入ります

 

 

離婚後の住宅ローン問題で多いケース

現代では3組に1組が離婚する時代となりました。一戸建の場合、向こう三軒両隣で2組も離婚する割合となります。実は、この記事を書いている私自身も離婚経験者であります。

そこで離婚協議の中で後々トラブルの要因となるのがこの住宅ローンの問題です。離婚が成立しても、自分か相手方のどちらかが従来の家に住み続けるパターンは多いかと思います。

 

離婚

 

当センターで、特に多い相談ケースとして以下の場合が有ります。

1.離婚後に子供の養育費名目で妻と子供が自宅に住み続け夫がローンを支払うケース

2.妻が連帯保証人もしくは連帯債務者となっているが、夫がローン返済を滞ってしまったケース

 

両ケースとも、滞納せず住宅ローンが返済できていければ問題はありませんが、離婚後は今まで以上に資金的に厳しいやりくりが必要となり、どうしても住宅ローンを滞納してしまう場合が多いようです。離婚後は別々に住居を構えていますので、滞納している事は知らずに、金融機関からの督促状や催告書、または裁判所から競売通知書が届いて初めてその事実を知らされることもあります。

 

住宅ローンを滞納が始まると、3ヶ月~6ヶ月後に裁判所による競売の手続きは始まってしまいます。しかし、離婚後はお互いに連絡する事や協力して任意売却をすること自体が難しく、最終的に競売へと移行してしまう事も考えられます。中には「顔も見たくない」とうい相手方もおり、協力どころの話ではなくなってしまいます。 そのような場合に、当センターの担当者が元夫、元妻の仲介人として別々に連絡をし任意売却の調整をする事が可能となります。

 

それぞれの主張や立場もあるでしょうが、最悪の事態(競売)を避けるため、また後々にお互いの遺恨を残さないためにも当センターを利用される事が良策ではないでしょうか。今まさに、その状況におかれている方はぜひ任意売却支援センターまでご連絡ください。早めの相談が良い結果を生むこととなります。

 

2016.6.10

 

<参照リンク>

離婚に伴う任意売却

夫の連帯保証から外れたい

 

任意売却で悪徳業者は本当にいるのか?

任意売却と検索すると、数年前と比較しても取り扱う業者が増えていますが、そのサイトによく書かれているのが「悪徳業者に気を付けて下さい」という記述を見かけます。
この文言は、逆に「自分の会社は悪徳ではありませんよ」とユーザーにアピールしているように感じるのは私だけでしょうか?

 

住宅と紙幣

 

■任意売却を扱う業者に悪徳業者って本当に存在するのか?

何をもって悪徳いう判断になるのか?それぞれの見方にもよりますが、ただ単に対応が悪いとか、行動を批判されたとか、依頼したが競売になったとかは悪徳には該当しません。
相手の弱みに付け込み、成果の出ない事を分っていながら、色々な名目で費用請求する。そのような業者が悪徳業者だと定義します。

 

稀なケースとして、競売が開始され、いきなり訪問してきて「○○万用意すれば私が全部解決する」というようなブローカー的な人間が存在するケースは事実あります。又、そういう人に一度お金を渡すと他の理由をつけて再度お金を請求される事もあるので、そのような飛込み営業するブローカーには気を付けたいところです。

 

■悪徳かそうでないかを最初にどのように判断すればよいのか?

任意売却を考えているお客様にとっては「悪徳」という言葉が任意売却に対して二の足を踏んでしまう事も考えられます。
しかし、一般的に宅建業の免許のある業者で長くホームページを開設しているところは、対応の善し悪しはあるにしても悪徳ではないと私は判断します。当センターに電話頂くお客様で、現在依頼している業者を不審に思い相談される場合もありますが、よく話を聞く限り詐欺的な行為を行っているようには感じません。

 

■そんなに心配する必要はありません!

もし、あなたが任意売却業者を探すのであれば、まずインターネットで検索し、そのホームページの会社概要を確認しましょう!宅建の免許番号がきちんと記載され代表者の顔写真が載ってあれば悪徳業者ではありません。

「悪徳業者に気を付けましょう!」という各社の表現がよりいっそう債務者の不安心理を増幅させているようですが、前述のように弱みに付け込むような業者はごく稀なケースですので、ネットで検索し何社か電話相談される事をお勧めいたします。

 

2016.5.18

 

<関連リンク>

任意売却の優良会社を見分ける方法

任意売却比較・ランキングサイトは自作自演?

問題の先送りは問題が大きくなるだけ

今、お客様の置かれている状況はどの段階でしょうか?

 

1.現在、滞納はしていないが将来の返済に不安を抱えている。
2.滞納が始まって1~2ヶ月程度。
3.既に3ヶ月~6ヶ月経過し、期限の利益を喪失してしまっている。
4.保証会社又は債権回収会社から通知書が届いている。
5.裁判所から「競売開始決定通知書」が届いている。
6.物件調査のため裁判所の執行官が訪れた。
7.裁判所から期間入札の日程の書類が届いている。
8.不動産競売の入札が始まった。

 

時計文字盤住宅購入

上記1~8は、滞納が始まって競売で落札される迄の概ね流れとなりますが、当センターへの相談が早いほど任意売却できる可能性は高まります。
また、早めのご相談いただく事で1~2の段階で銀行へリスケジュール(返済条件の変更)を依頼する事も可能となります。
できれば、4の保証会社・債権回収会社からの通知が届いた段階迄にご連絡いただくと、任意売却を行う時間的余裕と生活再建の準備が整います。

 

滞納が始まり、何とかしようと考えているうちに時間ばかりが経過し、行動を起こした時には既に手遅れとなった方も多く見てきました。競売までの状況が進むほど解決が困難となります。
問題を先送りする事は現在の状況を悪化させる結果となりますので、お早めの相談される事をお勧めいたします。

 

2016.5.2

<関連リンク>

方向性が決まれば楽になる

電話相談の段階で解決の方向へ

お客様にお伝えしたい事

住み続けるなら親族間売買を検討すべき

希望者が多いリースバック

当社に問い合わせ頂くお客様の中で、現在のご自宅に住んだまま任意売却が可能な「リースバック」を希望される債務者様が増加しております。それは、任意売却を扱う業者のホームページや不動産会社の広告を見ると、集客目的のためか「住んだままで、楽々売却可能」というようなユーザーから誤解を受けそうなコメントなどが要因とも考えられます。

 

しかし、当ホームページでも記述しているように、お客様が希望されてもリースバックの成功例が極端に低くなってしまう実態があります。私達としても、お客様のご要望を最大限叶えるためにスキームを組立て販売活動を行いますが、債権者との価格の合意・賃料の設定の問題などの事由で成立が不可能なケースが多いのです。 「任意売却でリースバックは可能か」のページをご参照下さい。

親族間売買のすすめ

住み続けるなら、まず親族間売買を考える

もし、お客様がどうしても住宅に住み続ける事を望まれる場合、難しいリースバックを進めるよりも親子や兄弟・ご親戚を対象とした「親族間売買」を検討される事の方が成功への早道かもしれません。当センターの解決事例としても、リースバックよりも親族間での売買の方がご成約頂く件数も多くございます。

 

そうは言いつつ、親族間売買にしても決して容易な方策ではありません。何が問題かというと新たに購入者となる親族の住宅ローン契約があります。基本的に銀行で住宅ローンを組む場合は保証会社の審査を行いますが、その契約条項の中に親族間売買は保証対象外となる記述があるのです。よって一般の銀行で住宅ローンを締結するのが難しいため、私どもとしては親族間売買が可能な住宅ローン専門の金融機関を斡旋しております。

住宅ローン専門会社の金利は、一般銀行の住宅ローンと比較すると多少割高にはなりますが、ローン契約から1~2年の返済実績をしたうえで金利の安い金融機関に切り替える事も可能なのです。

 

諦めずにご相談下さい

先日お取引があったお客様様は、近親者が購入する目的で自ら都市銀行や地方銀行・信用金庫などへ申込みしたが、そのたび銀行に断られ半ばあきらめた状態で当センターに連絡がありました。競売の期日も押し迫った状況だったため、当方で取引のある金融機関s社に融資依頼し、債権者とも交渉のうえ最初のお電話から1ヶ月で決済に至ったのです。無事にご自宅の競売取下げをし、継続して居住が可能となったため、お客様はとてもお歓びいただき私達も良い仕事ができたと実感しております。

 

このように時間的な制限がある状況では、リースバックを選択するよりも買主を近親者に限定し売買を進める方が成功の確率は高くなりますので、今の家に継続して居住する事を希望される場合は、ぜひ親族間売買をご検討いただければと思います。

 

 

2016.2.28

任意売却以外の解決方法も!

任意売却の専門機関は、不動産会社・法律事務所・NPO法人など多岐に渡りますが、これらの機関に依頼した場合でも、相談料やコンサルタント料などはなく、不動産会社の仲介手数料が収入源となります。したがって、本来売却せずに解決可能なケースでも、その報酬目的のために任意売却を勧める業者も存在します。

 

当センターに相談されるお客様でも、任意売却だけが唯一の解決方法とは考えておりません。私たちは債務者の現状を詳細にお聞きしたうえで、任意売却以外の良い方法があればそれを提案するケースもございます。

例えば、住宅ローンが一時的に返済困難な方には、銀行へ返済条件の変更を依頼して返済額を減らしたり、元金据置の手続にて解決できる場合もあるのです。
また、他の借金が理由で住宅ローンの足かせになっている場合、まず個人民事再生を検討し可能ならば住宅ローン特則を活用して、マイホームを維持したまま債務整理できるケースもございます。

 

当センターでは任意売却の無料相談に際し、お客様のご希望もお聞きした上で、どのような解決方法が一番良策なのか十分に検討しアドバイスさせて頂いております。もし、売却を選択されない方でも遠慮なく相談下さい。お電話お待ちしております。

 

<参照ページ>

リスケジュールとは

個人民事再生の活用方法

お引越は急ぐ必要はない!

任意売却の依頼をすると、すぐにでもご自宅から退去しなければいけないと思われている方もいらっしゃいます。任意売却を行う債務者は、ローン返済が停止している状態なため、引け目を感じ「ローンを払ってないから早く退去するのが当然」と考える方も!

 

しかし、そんな事はありません。逆に買主が現れるギリギリまでご自宅に住む方が効果的ですし、「ローン払わずに居座っている」などと言う金融機関もありません。もし早期の退去となると、引越先の家賃負担が発生するためなるべくなら引越は先延ばし、その間に少しでも資金を蓄えて再出発の準備をすべきなのです。その場合、不動産の販売活動はお客様が居住中の段階で行いますので、お掃除は適度にされた方が良いです。購入希望者のご案内にはご家族にも協力を求めましょう。

 

お引越時期の目安としては、ご依頼頂いて購入希望者が見つかるまで3か月~6か月、それから契約後1ヶ月程度でお引越しとお考えください。ご契約やお引越の詳しいスケジュールは、お客様の状況にもよりますので、担当するスタッフにご相談願います。

引越し

参照ページ「任意売却での引越しは いつ頃すれば良いのか

任意売却後の残債に対する誤解

任意売却を行う場合、ほとんどのケースで完済できず債務が残った状態での売買となります。債務者の方には、残債に関してちょっとした誤解をされているお客様もいらっしゃいます。

 

■残った債務額を改めてローンを組み直す必要があると思い込んでいる方

■売却後の返済額は決まった額を支払うと思われている方。

 

このような誤解は、任意売却がほとんど初めて経験のため当然かもしれません。しかし、当センターへ無料相談されるお客様には、その誤解を解くように丁寧に説明します。そうすると、お客様の抱いていた過度な誤解が解消され、任意売却に対して前向きになられるようです。

 

残債の返済額に悩む

 

毎月の返済額は、決まっている訳ではない!

そして、残債に関する対処方法は、債権者の意向もありますが、第一は債務者であるあなたの考えが重要です。そこで、完済できない事への引け目を感じる必要はありません。無理な返済を約束してしまい、後々返済ができなくなるなら任意売却をした意味がありません。もし、債権者が残渣額を一括返済するよう求めても無理な事は分かっていますし、月額の支払額も3万や5万の返済は困難でしょう!

 

債権者へは、現在の収入と生活費を考慮し、返せる額を提示すべきです。それは毎月、数千円程度でもかまわないのです。収入のない事情の方は、余力がないので返済の猶予を申出してみましょう。
また、借金をすべて清算したいと考えるなら自己破産という選択もございます。

 

このように残債をどうするかは、債務者であるあなたの意向が大事となりますので、任意売却を行う際に当スタッフに相談される事をお勧めします。

 

<参照リンク>

任意売却後の返済額

任意売却した後の残債務の対処方法

債務超過の額は重要でなはない

先日、当センターにお問い合わせされたお客様が、他の不動産会社に相談したところ「残債額2,000万円で売却査定額が1,000万以下のため、価格差が開きすぎて任意売却はできません」と断られたとの話。このような対応は、その担当者が任意売却について理解が浅いのか、ただ単に面倒で断ったのか定かではありませんが、根本的な見方が違っているようです。

売却可能な価格が重要

債権者の方針として、もちろん回収額が多いに越したことはありません。しかし、物件の評価額が妥当な価格であれば債務額の多寡に関係なく、債権者は任意売却に応じます。もし、回収率が低いからという理由で任意売却に対応せず、競売による処分を選択して落札額が低くなった場合、金融機関の損失となってしまうからです。(但し、個別の事由によって競売を選択するケースもあります)

 

最近では債権者も独自の査定方法で実勢相場を把握しているため、債務額が多く残っていても「1,000万の相場の物件を1,500万で売って下さい」とはならないでしょう。任意売却で大切なポイントは「残債額がいくらあるか」よりも「いくらで売却できるか」が重要となります。

今現在、残債が多すぎて売却を諦めている方は是非、任意売却支援センターへご相談下さい。

任意売却に不安を感じている方、ご安心ください!当センターが全てサポートいたします。

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