任意売却 ｜ 任意売却支援センター

お客様が任意売却の事を調べる際、インターネットを利用されるケースが多いと思われます。最近では多くの業者が取り扱うようになりましたが、その中には任意売却の相談はアポイントが必要だったり、来社が必要な業者もございます。

それには理由があり、

①電話相談しようにも電話した先には相談員が存在しないケース
②連絡先が任意売却業者ではなくポータルサイトのケース
が上げられます。

債務者であるお客様は、現在かかえている不安や悩みを、いち早く解決したいとの思いで連絡している訳で、その場の電話相談で対応が出来ない業者さんは、あまりお勧めできません。
当センターでは相談員が常駐し、いつでも電話相談いただける体制となっております。任意売却のご相談の場合、お客様の現在の状況から今後の対策までじっくりお話しすると、１時間以上かけてご説明する場合もあります。その上で、当センターに任意売却を依頼するかどうか、お客様がご判断されることとなります。

任意売却をご依頼される場合でも、ご来店の必要はございません。当スタッフがお客様のご自宅へ伺いご説明させていただきます。諸事情で、ご家族にまだ話をしていない場合などはご来社いただいたり、お客様の指定された場所へ出向いてお話しするケースもございます。
任意売却を確実に成功させるには、担当するスタッフの知識や経験がもちろん必要ですが、最初に電話相談した時の対応の善し悪しや、お客様に対する相談員の気持ちの部分が重要なのです。

当センターでは、経験豊かなスタッフが親身になってお客様と向き合い解決策を検討いたします。不安な方は何社か電話相談され、その際に対応の良い業者を選択される事をお勧めいたします。

2018/6/7

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任意売却を相談する際の準備

ご相談・ご面談方法について

任意売却の優良会社を見分ける方法

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住宅金融支援機構での任意売却を行う際に機構側に必ず提出する書類があります。
それは「任意売却に関する申出書」という書類で、その中に延滞損害金についての記述があり「延滞損害金については減額又は免除していただくようあらかじめお願いします」とういう内容のもの･･･

この書類は、機構側が業者用に用意した任売書式なのですが、これを解すると「任意売却に同意した場合、損害金は減額・免除してもらえる」という判断になります。
しかしこの解釈にも、「但し」がつきます。明文化してはいませんが、それは「残債務を完済した際に対応する」というもの。完済しない限り、減額になるのか？免除なのか？分からないという事です。
また、任意売却によって剰余金が発生する場合は、売却まで遅延損害金について免除どころか減額も一切認めてくれないので注意が必要です。「回収できる債務者からは損害金まで全部回収する」という方針なのでしょう！

なお、民間の金融機関においては、任意売却後の遅延損害金の取り扱いについての減免記述はありません。
分かっている事は「任意売却後の返済分は先に元金に充当される」という事なので、完済を目指して返済を継続されているお客様は、元金が完済となった時点で債権者へ減免を申請すべきと考えます。おそらく応じてくれる可能性は高いと思います。

2018/5/2

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任意売却後の遅延損害金は気にしない

任意売却すると支払総額が減る？

住宅ローン残債と遅延損害金

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2017/4/25

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住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）からお借り入れしているお客様が、何らかの事由で住宅ローンを6ヶ月滞納すると、「株式会社 住宅債権管理回収機構」などから通知書が届きます。この会社は住宅金融支援機構が債権の回収業務を委託した「サービサー」と言われる債権管理回収会社です。債権回収と言っても、法務大臣の許可を得た民間の企業ですので「怖い取り立て」や「夜間に訪問される」ような事はございませんのでご安心下さい。

しかし、この状況まで来てしまうと、すでに期限の利益を喪失してしまっていますから、元のように毎月いくらといった弁済は出来ないこととなります。そして、ローン残高を一括返済出来ない場合、競売か任意売却かの選択となるのです。

住宅債権管理回収機構からの通知書には「任意売却の申出書」が同封されて来ますので、期日までに「任意売却できる業者」を探しその書類を送る事で「競売の申立」を回避出来るのです。提出する期日が決まっていますので、そのままにしてしまうと債権者は「任意売却の意思がない」と判断し競売の申立を行います。

ローンの滞納が続くと、「債権者からの通知書など見たくない」と放置状態になることもあります。しかし、債務者にとって競売のリスクは大きく、ご本人はもちろんご家族の精神的な苦痛を考えた場合、早い段階で任意売却の決断される事をお勧めいたします。

競売の申立が入っても同時並行で任意売却も可能ですが、事前に申出書を提出した場合、6ヶ月の販売期間があるため余裕をもって販売出来る事と、お引越代の捻出や少しでも長く居住できるメリットがございます。

当センターでは、住宅金融支援機構の任意売却案件を数多く取り扱いしております。今、まさにその書類が届いている方は、お早めにご相談下さい。

2018/4/5

三菱HCキャピタルから通知が来てる方はコチラから

債権回収会社から通知書が届いた！ 　のページも参照ください。

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「急いては事を仕損じる」ということわざがあります。物事を焦り急いで行うと、失敗が起こりやすいという例えです。

これは任意売却でのお引越のケースにも当てはまります。住宅ローンを滞納すると、人によっては「ローンを払ってないのに図々しく住み続けてもいいのか」と引け目に感じ、急いで転居される方もいます。

しかし、それは逆の考え方で債権者からすると先に引越しするくらい金銭的に余裕があるのだと判断されます。それと、通常は債権者から配分される引越代も、既に引越を完了している状況では退去費用を確保する術もなくなってしまいます。

また、固定資産税などの滞納がある状態で住民票を移動すると、市町村の納税課では売却の可能性を疑い自宅に差押えを入れるケースもあります。そうなると、任意売却を成立させるためのハードルがより高くなってしまいます。

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このように急いで引越すると不利益ばかりで何も良い事はありません。当ホームページでも記述しているように、任意売却には時間がかかります。場合によって１年以上かかるケースもあり、その間はローンの支払や賃料もかからないため、考えようによっては「購入者が決まる迄タダで住んでられる」とプラスに考えて任意売却に望みましょう。

2018/2/26

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「自宅が競売にかかってしまった、何とか住み続ける方法はないものだろうか？」そんな悩みも任意売却で親子間売買、親族間売買で解決できるケースがあります。

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一般的に金融機関は親子間売買の住宅ローンは認めてくれません。その理由としては
■保証会社の保証を受けられない。
■自宅以外の資金流用が考えれれるため。
■適正な売買価格でない場合、税務上の問題も出てくる。

このような理由で親子間売買を勧めない業者さんも多く見受けられます。
任意売却支援センターの提携金融機関では積極的に親子間売買、親族間売買の取扱を行っております。お客様の内容によっては長期の住宅ローンも可能となります。
競売になってしまったが、自分の子供や親族の協力を得てこのまま住み続けたい！とお考えの方は是非、ご相談下さい。相談料等は一切かかりません。

2018/2/16

＜参照ページ＞

住み続けるなら親族間売買を検討すべき

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住宅購入でローンを組む際に、金融機関は不動産担保の他に連帯保証人を要求するケースがあります。
この場合、民法では連帯保証人の保護のため、債権者が担保不動産を安価に任意売却したり、他の価値の低い物件に差し替えたりすることはできないように規定しています。つまり、債権者は担保不動産の価値を維持し減らさないようにしなければなりません。これを債権者の「担保保存義務」といいます。

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しかし、金融機関では融資の際に「担保保存義務免除特約」を付帯する事が一般的に行われています。そのことにより、債権者は連帯保証人の同意を取り付ける事なく任意売却をしたり、担保を移動することが可能となるのです。ところが、特約があるからと安易にこれを実行した場合、権利濫用などの理由でこの免除特約は認められなくなるケースもあります。

そのため、債権者は任意売却による担保権解除にあたっては慎重に処理しなければならず、この担保保存義務免除特約が付いていたとしても、「屋上屋を架す」ではないですが、先々連帯保証人からクレームが出ないように、任意売却の際には連帯保証人の同意を得る必要があるのです。

2017/9/29

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