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「任意売却に関する申出書」とは

住宅金融支援機構の住宅ローンを契約されている方も沢山いらっしゃいますが、そのローンを6日月滞納し期限の利益を喪失すると、機構が委託したサービサーと言われる債権回収会社からお便りが届きます。

 

一般的には次の3社の中の1社から届きます。
エム・ユー・フロンティア債権回収
住宅債権管理回収機構 
日立キャピタル債権回収

 

<参照ページ>

住宅金融支援機構の任意売却

MUフロンティア、日立キャピタル債権回収の任意売却

住宅債権管理回収機構の任意売却

 

任意売却の申出書

 

■「任意売却に関する申出書」の提出で競売への流れを止める

その書類の中には競売手続きではなく、任意売却によって残債務を圧縮される事を勧める内容のお手紙も同封されます。

お客様が任意売却を希望される場合は、同封されている「任意売却に関する申出書」をサービサーへ送ることで、任意売却の意志があることを債権者へ伝えます。

 

任意売却に関する申出書は中段に任意売却を仲介する不動産業者の捺印箇所もございます。すぐに仲介業者の選定が出来ない場合は、「後日決定する」にチェックをし、取りあえずその書類をサービサーへ返信しましょう!

申出書を送る事で一旦は競売の申し立てをストップする事が出来ます。その後に任意売却を行う業者を探せば良いのです。

 

申出書の捺印部分に「実印」と書かれていますが、必ずしも実印でなくてもいいです。但し、仲介業者と締結する媒介契約書と同じ印鑑にして下さい。また、共有者がいる場合や連帯債務者がいる場合も連名で記入する事となります。

 

後は、依頼した仲介業者にお任せすれば大丈夫です。しかし、その業者選定が一番難しいかもしれません。ただ単に不動産会社に任せても任意売却に不慣れなケースもありますので、任意売却の業者はその事業に特化した専門の会社にご依頼すべきと考えます。

 

2016.8.22

 

債権回収会社から通知書が届いた!  のページもご参照下さい。

 

 

 

金融機関のスタンスを理解すれば任意売却に抵抗はなくなる

住宅ローンを滞納し競売手続きが進んでしまうと、「借りた金を返せない」という後ろめたい心理が働き、任意売却に対し消極的になってしまいます。しかし、住宅ローンの仕組みや任意売却についての考え方を理解すれば、現在解決すべきことや先々の行動についてポジティブに考える事が出来ます。

そこで、任意売却を理解するうえで必要な金融機関のスタンスについて解説します。

 

任意売却の理解

 

■貸した側(銀行)にも責任があるので、恥じる必要はない。

住宅ローンを組む際には、その自宅不動産に抵当権を設定します。万一返済できない場合の「借金の形(かた)」として差し出している訳です。銀行・保証会社は、審査段階で不動産の担保評価をし融資を行っているので、売却しても完済できない担保割れが起きてしまうのは、金融機関の「担保評価基準の甘さ」も要因の一つなのです。

 

■銀行や保証会社は損をしない

あなたが住宅ローンを組んだ時には、銀行は保証会社をたてたはずです。もしあなたがローンを数か月滞納した際には保証会社が債務者の代わりに弁済を行うためです。ですから、ローンを滞納しても銀行は損失する事はありません。そして、保証会社についも保証料を債務者が負担して払っているため、滞納による事故は想定内なのです。

 

■任意売却は債権者にもメリットがある

債権の回収方法として一般的に不動産の競売が連想されますが、債権者としては競売を申し立てるにも費用が掛かります。まして競売は入札方式ですから市場より低い価格で落札される事が考えられるため、債務者が任意売却を選択し一般市場で販売する行為は、金融機関としてもより多く回収できるメリットがあるのです。

 

■債権回収会社(サービサー)は怖くない

数か月の滞納が続くと、保証会社は系列の債権回収会社に手続きを委託するケースがあります。また、保証会社があなたの債権を別の債権回収へ譲渡する場合もあります。債権回収と聞くと、何か怖いイメージもありますが金融庁のお墨付きを受けた民間の会社となります。ですので、乱暴な言葉を使ったり、夜間の連絡など、無理な回収方法は一切ありませんのでご安心下さい。

任意売却を行う際には、あなたが依頼した不動産仲介会社がこの債権回収会社と間に入り交渉を進める流れとなります。

 

■任意売却は義理を果たす事となる

前述のように、銀行・保証会社・債権回収会社のスタンスを理解する事で、決して任意売却は恥ずべき行為ではなく、前向きな行動である事を分って頂けると思います。また、大切な家を処分し1円でも多く金融機関に返済する任意売却は、債務者として「借りた金は返す」という信義を果たす結果に繋がると確信しています。

 

2016.7.5

<関連ページ>

滞納すると銀行は損するのか?

経験のない事への不安

債権者が偉い訳ではありません

任意売却すると支払総額が減る?

任意売却の優良会社を見分ける方法

住宅ローンの返済に困り最終的に任意売却を決断しても「いったいどこに頼めば良いのだろう」とお悩みの方も多いのでは?
任意売却の場合、一旦頼んでしまうと複数の業者に依頼出来ない事と販売期間が限られているために、途中で他の業者に変更する事が難しくなってしまいます。

 

また、高値の売却を希望し、売却不可能な価格で活動していると期限が迫り競売に移行してしまう可能性もあります。
このような事から任意売却を依頼する際には慎重に決めなければなりません。

そこで任意売却の優良な会社をホームページで見極める方法や依頼を避けるべきサイトを以下に記載しましたのでご参考まで!

 

任意売却の優良会社

 

<このようなサイトは避けるべき>

■成約件数や成功率の数字ばかり強調するサイト

参照ページ:誇大広告に注意!

 

■不動産の一括査定・一括見積などは利用しない方が良い 

参照ページ:不動産の一括査定は無意味!

 

■ランキングサイトに騙されるな!

参照ページ:任意売却比較・ランキングサイトは自作自演?

 

■面談予約が必要な機関は避ける

参照ページ:任意売却は来店不要です!

 

■任意売却のポータルサイト

ネットで検索すると様々な機関が任意売却の取扱をしています。特にポータルサイトの場合は相談連絡入れても、そこから登録業者へ紹介されるため、任意売却の扱いに慣れていない業者を紹介されるケースも考えられます。

 

■情報量の薄いサイト

最近では集客用にランディングページを作成しているところもあり、ページ1枚で情報量も少なく、かつ会社名や所在地など掲載してないページも存在しますので注意が必要です。

 

 

<優良な会社を見分ける簡単な方法>

■宅建業の免許があり、任意売却に特化している

■代表者や相談員の顔が見える

■ユーザーに有益な情報を発信している

■ブログやコラムが常時更新されているか

■常に相談員が在籍し、いつでも相談が可能

 

 

その他、参考になるページをご覧ください。任意売却業者の見極め方 

 

 

2016.6.21

日本政策金融公庫の任意売却

株式会社日本政策金融公庫は、平成20年に旧金融公庫(国民生活金融公庫、農林漁業金融公庫、中小企業金融公庫)が統合された組織で、頭に株式会社がつきますが100%政府系の金融機関となります。こちらの金融機関は、中小企業や個人事業者の運転資金、新規事業の開設資金の融資に至るまで多用な顧客層が利用されている金融機関です。

 

日本政策金融公庫

 

日本政策金融公庫では、住宅ローンの取り扱いはありませんが、当方で任意売却を行う案件でも、この政策公庫が担保設定しているケースや、個人・法人の所有不動産に差押えを入れている場合もございます。特に会社経営者、又は個人事業主で自宅を担保に融資を受けているケースや、法人の借入に対し、代表者が個人保証している事も多く、その返済が滞ってしまい任意売却を行う事も少なくありません。

 

日本政策金融公庫の任意売却では、同じ政府系の住宅金融支援機構のように、滞納期間や販売方法などの特別なルールはなく、滞納機関が続いてもすぐ競売に申し立てたり、回収業務を民間企業に委託したりしないのが特徴です。任意売却についても比較的柔軟で、処分による配分が回らない場合でも一定の解除料で抹消に応じて頂けます。

 

この日本政策金融公庫の抵当権や差押など担保設定されていても任意売却は可能ですので、自宅や事業用不動産の任意売却を希望されるお客様は、ぜひ任意売却支援センターへご相談下さい。

 

 

2016.6.20

 

<関連リンク>

信用保証協会の任意売却

任意売却できないケース

お客様から任意売却のご依頼を頂いても、全てにおいて成約できるとは限りません。では、どのようなケースで任意売却が出来ないのか検証しましょう。

 

家と銀行

 

1.債権者が認めない場合

近年では、保証会社や債権回収会社において任意売却に対応いただけるケースがほとんどです。しかし、問題はその価格によります。債権者側の判断として競売の方が回収額が多いと判断した場合、任意売却ではなく競売を選択することもあります。また、債権者側の立場から、債務者に全く誠意がないと判断した場合、任意売却をうまく進められないケースもございます。
その他、融資した案件が保証会社を通さないプロパー融資の場合も任意売却に応じないケースがあります。

 

2.共有名義者が任意売却に応じない

当然のことですが、10分の1でも100分の1でも共有者がいる場合、その共有者も売買契約の売主となりますので同意がなければ売却できません。特に注意すべきは、ご夫婦共有名義で住宅を購入したが、その後離婚された場合に共有者の協力が得られない事もあります。

 

3.連帯保証人・連帯債務者の同意が得られない

こちらのケースも保証人や債務者が、夫婦又は親・兄弟だったりする場合がありますが、共有名義の時と同様で全ての利害関係人の同意が得られない場合は任意売却が出来ない事となります。

 

4.不動産に差押登記があり解除できない場合

市県民税等の滞納により差押登記がある場合、その不動産を処分するにはこの差押登記を解除しなければなりません。しかし、その滞納額が100万円単位の額となっている場合、一部納付で解除に応じてもらえなければ任意売却は不可能となり、競売を待つしかありません。現在、税金を滞納している方は注意してください。

 

5.競売入札期日が迫っている

不動産の処分には、ある程度の日数が必要となります。競売の入札間近になって依頼頂いても、期日までに任意売却できる可能性が低いため、競売になってからではなく滞納が始まった段階でご相談下さい。

2016.6.17

 

<関連リンク>

任意売却の条件

実勢価格でも抹消に応じないケース

競売になると税金の差押えが入ります

 

 

離婚後の住宅ローン問題で多いケース

現代では3組に1組が離婚する時代となりました。一戸建の場合、向こう三軒両隣で2組も離婚する割合となります。実は、この記事を書いている私自身も離婚経験者であります。

そこで離婚協議の中で後々トラブルの要因となるのがこの住宅ローンの問題です。離婚が成立しても、自分か相手方のどちらかが従来の家に住み続けるパターンは多いかと思います。

 

離婚

 

当センターで、特に多い相談ケースとして以下の場合が有ります。

1.離婚後に子供の養育費名目で妻と子供が自宅に住み続け夫がローンを支払うケース

2.妻が連帯保証人もしくは連帯債務者となっているが、夫がローン返済を滞ってしまったケース

 

両ケースとも、滞納せず住宅ローンが返済できていければ問題はありませんが、離婚後は今まで以上に資金的に厳しいやりくりが必要となり、どうしても住宅ローンを滞納してしまう場合が多いようです。離婚後は別々に住居を構えていますので、滞納している事は知らずに、金融機関からの督促状や催告書、または裁判所から競売通知書が届いて初めてその事実を知らされることもあります。

 

住宅ローンを滞納が始まると、3ヶ月~6ヶ月後に裁判所による競売の手続きは始まってしまいます。しかし、離婚後はお互いに連絡する事や協力して任意売却をすること自体が難しく、最終的に競売へと移行してしまう事も考えられます。中には「顔も見たくない」とうい相手方もおり、協力どころの話ではなくなってしまいます。 そのような場合に、当センターの担当者が元夫、元妻の仲介人として別々に連絡をし任意売却の調整をする事が可能となります。

 

それぞれの主張や立場もあるでしょうが、最悪の事態(競売)を避けるため、また後々にお互いの遺恨を残さないためにも当センターを利用される事が良策ではないでしょうか。今まさに、その状況におかれている方はぜひ任意売却支援センターまでご連絡ください。早めの相談が良い結果を生むこととなります。

 

2016.6.10

 

<参照リンク>

離婚に伴う任意売却

夫の連帯保証から外れたい

 

任意売却で悪徳業者は本当にいるのか?

任意売却と検索すると、数年前と比較しても取り扱う業者が増えていますが、そのサイトによく書かれているのが「悪徳業者に気を付けて下さい」という記述を見かけます。
この文言は、逆に「自分の会社は悪徳ではありませんよ」とユーザーにアピールしているように感じるのは私だけでしょうか?

 

住宅と紙幣

 

■任意売却を扱う業者に悪徳業者って本当に存在するのか?

何をもって悪徳いう判断になるのか?それぞれの見方にもよりますが、ただ単に対応が悪いとか、行動を批判されたとか、依頼したが競売になったとかは悪徳には該当しません。
相手の弱みに付け込み、成果の出ない事を分っていながら、色々な名目で費用請求する。そのような業者が悪徳業者だと定義します。

 

稀なケースとして、競売が開始され、いきなり訪問してきて「○○万用意すれば私が全部解決する」というようなブローカー的な人間が存在するケースは事実あります。又、そういう人に一度お金を渡すと他の理由をつけて再度お金を請求される事もあるので、そのような飛込み営業するブローカーには気を付けたいところです。

 

■悪徳かそうでないかを最初にどのように判断すればよいのか?

任意売却を考えているお客様にとっては「悪徳」という言葉が任意売却に対して二の足を踏んでしまう事も考えられます。
しかし、一般的に宅建業の免許のある業者で長くホームページを開設しているところは、対応の善し悪しはあるにしても悪徳ではないと私は判断します。当センターに電話頂くお客様で、現在依頼している業者を不審に思い相談される場合もありますが、よく話を聞く限り詐欺的な行為を行っているようには感じません。

 

■そんなに心配する必要はありません!

もし、あなたが任意売却業者を探すのであれば、まずインターネットで検索し、そのホームページの会社概要を確認しましょう!宅建の免許番号がきちんと記載され代表者の顔写真が載ってあれば悪徳業者ではありません。

「悪徳業者に気を付けましょう!」という各社の表現がよりいっそう債務者の不安心理を増幅させているようですが、前述のように弱みに付け込むような業者はごく稀なケースですので、ネットで検索し何社か電話相談される事をお勧めいたします。

 

2016.5.18

 

<関連リンク>

任意売却の優良会社を見分ける方法

任意売却比較・ランキングサイトは自作自演?

問題の先送りは問題が大きくなるだけ

今、お客様の置かれている状況はどの段階でしょうか?

 

1.現在、滞納はしていないが将来の返済に不安を抱えている。
2.滞納が始まって1~2ヶ月程度。
3.既に3ヶ月~6ヶ月経過し、期限の利益を喪失してしまっている。
4.保証会社又は債権回収会社から通知書が届いている。
5.裁判所から「競売開始決定通知書」が届いている。
6.物件調査のため裁判所の執行官が訪れた。
7.裁判所から期間入札の日程の書類が届いている。
8.不動産競売の入札が始まった。

 

時計文字盤住宅購入

上記1~8は、滞納が始まって競売で落札される迄の概ね流れとなりますが、当センターへの相談が早いほど任意売却できる可能性は高まります。
また、早めのご相談いただく事で1~2の段階で銀行へリスケジュール(返済条件の変更)を依頼する事も可能となります。
できれば、4の保証会社・債権回収会社からの通知が届いた段階迄にご連絡いただくと、任意売却を行う時間的余裕と生活再建の準備が整います。

 

滞納が始まり、何とかしようと考えているうちに時間ばかりが経過し、行動を起こした時には既に手遅れとなった方も多く見てきました。競売までの状況が進むほど解決が困難となります。
問題を先送りする事は現在の状況を悪化させる結果となりますので、お早めの相談される事をお勧めいたします。

 

2016.5.2

<関連リンク>

方向性が決まれば楽になる

電話相談の段階で解決の方向へ

お客様にお伝えしたい事

住み続けるなら親族間売買を検討すべき

希望者が多いリースバック

当社に問い合わせ頂くお客様の中で、現在のご自宅に住んだまま任意売却が可能な「リースバック」を希望される債務者様が増加しております。それは、任意売却を扱う業者のホームページや不動産会社の広告を見ると、集客目的のためか「住んだままで、楽々売却可能」というようなユーザーから誤解を受けそうなコメントなどが要因とも考えられます。

 

しかし、当ホームページでも記述しているように、お客様が希望されてもリースバックの成功例が極端に低くなってしまう実態があります。私達としても、お客様のご要望を最大限叶えるためにスキームを組立て販売活動を行いますが、債権者との価格の合意・賃料の設定の問題などの事由で成立が不可能なケースが多いのです。 「任意売却でリースバックは可能か」のページをご参照下さい。

親族間売買のすすめ

住み続けるなら、まず親族間売買を考える

もし、お客様がどうしても住宅に住み続ける事を望まれる場合、難しいリースバックを進めるよりも親子や兄弟・ご親戚を対象とした「親族間売買」を検討される事の方が成功への早道かもしれません。当センターの解決事例としても、リースバックよりも親族間での売買の方がご成約頂く件数も多くございます。

 

そうは言いつつ、親族間売買にしても決して容易な方策ではありません。何が問題かというと新たに購入者となる親族の住宅ローン契約があります。基本的に銀行で住宅ローンを組む場合は保証会社の審査を行いますが、その契約条項の中に親族間売買は保証対象外となる記述があるのです。よって一般の銀行で住宅ローンを締結するのが難しいため、私どもとしては親族間売買が可能な住宅ローン専門の金融機関を斡旋しております。

住宅ローン専門会社の金利は、一般銀行の住宅ローンと比較すると多少割高にはなりますが、ローン契約から1~2年の返済実績をしたうえで金利の安い金融機関に切り替える事も可能なのです。

 

諦めずにご相談下さい

先日お取引があったお客様様は、近親者が購入する目的で自ら都市銀行や地方銀行・信用金庫などへ申込みしたが、そのたび銀行に断られ半ばあきらめた状態で当センターに連絡がありました。競売の期日も押し迫った状況だったため、当方で取引のある金融機関s社に融資依頼し、債権者とも交渉のうえ最初のお電話から1ヶ月で決済に至ったのです。無事にご自宅の競売取下げをし、継続して居住が可能となったため、お客様はとてもお歓びいただき私達も良い仕事ができたと実感しております。

 

このように時間的な制限がある状況では、リースバックを選択するよりも買主を近親者に限定し売買を進める方が成功の確率は高くなりますので、今の家に継続して居住する事を希望される場合は、ぜひ親族間売買をご検討いただければと思います。

 

 

2016.2.28

任意売却以外の解決方法も!

任意売却の専門機関は、不動産会社・法律事務所・NPO法人など多岐に渡りますが、これらの機関に依頼した場合でも、相談料やコンサルタント料などはなく、不動産会社の仲介手数料が収入源となります。したがって、本来売却せずに解決可能なケースでも、その報酬目的のために任意売却を勧める業者も存在します。

 

当センターに相談されるお客様でも、任意売却だけが唯一の解決方法とは考えておりません。私たちは債務者の現状を詳細にお聞きしたうえで、任意売却以外の良い方法があればそれを提案するケースもございます。

例えば、住宅ローンが一時的に返済困難な方には、銀行へ返済条件の変更を依頼して返済額を減らしたり、元金据置の手続にて解決できる場合もあるのです。
また、他の借金が理由で住宅ローンの足かせになっている場合、まず個人民事再生を検討し可能ならば住宅ローン特則を活用して、マイホームを維持したまま債務整理できるケースもございます。

 

当センターでは任意売却の無料相談に際し、お客様のご希望もお聞きした上で、どのような解決方法が一番良策なのか十分に検討しアドバイスさせて頂いております。もし、売却を選択されない方でも遠慮なく相談下さい。お電話お待ちしております。

 

<参照ページ>

リスケジュールとは

個人民事再生の活用方法

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