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不動産競売 | 任意売却支援センター

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競売を勧めるサイト

最近、任意売却のホームページも増えて競売との比較で任意売却のメリットを掲載しています。

しかし、対極的に競売を勧める(任意売却業者ではない)サイトも僅かながら存在します。

その記述には以下の理由をあげています。

 

1.住宅ローンの滞納が始まってから、ローンを払わずに1~2年間は自宅に住み続けられる。

2.競売になっても落札者と交渉して賃貸で住む事も可能。

3.自己競落(本人でなく身内が入札)する事で住み続けられる。

4.落札されても、執行抗告により立退きを延ばす事もできる。

 

このような理由から任意売却ではなく、そのまま競売に持って行くべきとの見解ですが、果たしてこのようなアドバイスで良いのでしょうか?裁判所から競売の通知書が届き現実に執行を経験した場合、よほど強心臓の方以外は「二度と経験したくない」と思うはずです。

ちなみに、競売になった場合のリスクは以下のとおりです。

 

1.競売の場合、債務が多く残ります。また、競売によって時間が経過する程「遅延損害金」が加算されます。

2.落札された場合、競落人と交渉し賃貸で住み続ける事はほぼ不可能です。

3.競売の代金は、原則として現金納付なので身内とはいえ自己競落も現実的ではありません。

4.落札後の引き延ばしのための執行抗告は、落札人に喧嘩を売っているようなものです。

5.競売開始決定後、裁判所の執行官が室内の写真を撮りに来ます。不都合な場合、連絡しないと勝手に鍵を解除し入室します。

6.競売の情報がインターネット等に掲載され、近隣や知人に知られる可能性があります。

7.競売を扱う業者や任意売却を勧める業者が何度も訪問します。なかには、債務者が留守中のとき待ち伏せする業者も存在します。

8.立退き時期や残債務の心配、ご家族への説明など、債務者に多くの精神的負担がかかります。

 

現在、住宅ローン返済が困難となっている方は上記のリスクを踏まえ、競売ではなく任意売却を選択される事をお勧めします。当センターでは、現在も任意売却を数多く取り扱いしております。その経験から、今後お客様がどのようにすべきか的確なアドバイスが出来ると確信しております。

競売になると事件?

私たちは、不動産の業務をしていると「競売」という言葉には慣れっこになっております。しかし、債務者にしてみると想定はしていても、いざ裁判所から「競売開始決定通知」が届くと一大事となります。それは、書類に記載されている名称にも原因があるのです。

 

裁判所から来る通知書には、1件ごとに「事件番号」がつけられるのです。決して事件を起こしている訳でもないのでに「事件」とは?また、所有者の事を「占有者」とも言います。まだ、競売落札で名義は変わってもいないのに「占有者」とは?
所有者としては、人生で初めて目の当たりにする「競売」という現実に、まるで犯罪を犯して不動産を占拠でもしているような錯覚に陥ってしまいます。

 

当センターのお客様でも、競売の申し立て後に慌ててご相談に来られる方も多くいらっしゃいます。もちろん、競売が開始されても任意売却は可能ですが、出来れば滞納が始まり2~3ヶ月目の段階でご相談いただく事で、競売の通知書を見る事なく、嫌な気分にならずに任意売却を進める事が可能となります。

 

何事も早めの行動が必要です。任意売却支援センターではどんな些細な事でもご相談を受け付けています。気になる事があれば、フリーダイヤル0120-281-540までお電話下さい。

競売の評価額

近年、一般個人の競売に対する見方も変化し、不動産競売に個人の入札も目に付くようになりました。

競売専門のサイトも多数あり、その価格を見る限り「競売ってこんなに安いの?」と驚いている方も多いのかと・・・

 

競売の基準価格は、裁判所の執行官や鑑定人が現地調査をし周辺の相場を勘案して決めますが、その評価自体が実勢価格より割安であるうえ、競売市場修正として30%~40%減額した価格が基準価格となります。さらに、入札に当ってはその基準価格の80%が最低入札価格となります。極端な事をいうと、自分以外に入札参加者がなければ、実勢価格の50%程度で不動産を購入できる結果となるのです。

 

しかし、誰もが欲しい物件をそんな価格で購入できる訳ではありません。人気のある物件は個人・法人問わず20~30件程度入札に参加します。そのような物件を競合他者と競り合っても負けてしまいますので、あえて競合が少ない物件の入札に参加すべきと考えます。

不動産競売の難しさは、その入札書に記入する価格です。特に、初めて入札に参加される方は、専門家に意見を求める事をお勧めします。

差押と仮差押の違いは?

「差押」という言葉を聞くと、一般的には耳障りのいい言葉ではなく、世間話しの中ではあまり話題にしたくない言葉かもしれません。ちなみに、差押には以下のような種類があります。

■土地や建物などの不動産
■車や貴金属などの動産
■預金や給与などの債権

では「差押」と「仮差押」はどう違うのか、不動産ついて確認しましょう!
不動産競売の場合を例にとると、「差押」は債権者が「債権額○○○円を支払いなさい」という「確定判決」をとり、それに基づいて、管轄する裁判所に不動産競売を申立てて行うもので、既に「債務名義」を得ているため、そのまま強制競売にかけて換価し配当へと移ります。強制競売にするには、この債務名義が必要となるのです。

一方「仮差押」とは、確定判決などの「債務名義」を取得するのに時間がかかってしまう事件では、判決を得る間に債務者が財産を隠したり処分するなどして、債務者の財産を減少させる恐れがあります。そのため、裁判所が不動産処分を禁じる仮差押命令を発し、それに基づいて仮差押の登記がなされます。
しかし、裁判にて債権者が「確定判決」を取得するまでは、強制競売には移行されません。

簡単に解説すると、「差押」は債権者に競売で強制的に売られてしまい、「仮差押」は債権者が競売にするため、不動産の処分などをさせないようにようにする事です。 仮差押えは差押えの前段階と考えられますね。


なお、債権者は「仮差押」を行うには裁判所に対して予納金が必要となります。それは、万一「その債権が実際には存在しない」又は「債権者の主張が間違っている」などの判決が出た場合に、債務者が受ける損害賠償額を保全するためと言われています。

競売の業務

弊社では任意売却に特化した不動産の仲介業務がメインですが、十数年前から自社での競売入札も行っておりました。「任意売却」と「競売」は、一見すると相反する業務のように捉えられますが、競売の一連の業務は任意売却を行う上で大きく役立っている事は事実なのです。 競売の流れや期間・物件の評価額の査定方法・落札後の債務者(占有者)の心理や意向など、経験してみないと分からないスキルを得る事で任意売却の業務を円滑に進める事が出来るのです。

 

現在でも競売に興味をお持ちの個人の方から入札の代行を依頼される事が多いのですが、基本的に代行業務は積極的に行っていません。それは何故か?
代行の場合、自身の入札の場合と違ってお客様の資金を動かす都合上、より慎重に入札額を検討しなければならず、どうしても金額を抑え気味に設定し結果的に落札出来ないという事に繋がってしまいます。そのこと考えると、競売代行を行うには「繊細に数字をはじく人」よりも「大胆に物事を考える人」の方が成功するのかもしれませんね! ちなみに、任意売却の仕事をするには前者の方が向いています。

 

弊社で扱う競売業務のサービスは以下のとおりです。
■代行業務
弊社は競売入札における様々なリスクやトラブルを回避するために、物件調査、売買事例の提示、入札額の相談、入札申請業務、残代金納付手続き、退去交渉、強制執行手続き等、競売入札から物件明け渡しまでの手続きをすべて代行して行ないます。

 

■請負業務
原則として利用できない銀行のローンを利用したい方や、名前を出したくない方のために  一旦、弊社が希望の物件を落札した後に、諸経費や手数料を上乗せしてお客様に売却する方法。但し、通常の場合は業者の手数料が最低10%~20%上乗せされるので、入札金額によっては競売のメリットが出ない場合もあります。

 

■競売共同事業
長年の競売業務の経験と実績を生かし、落札した物件の再販売により利益を上げ、出資いただいた投資家の皆様へ利益配当として還元するシステムです。なお、お客様自身が「不特定多数の人」に対して「反復継続」して取引を行う場合、宅建業の免許が必要になりますので注意が必要です。

 

競売は赤紙貼られるのか?

競売に直面されているお客様からの相談のなかには、マイホームが競売になると「赤紙が貼られる」とか、「怖いお兄さんが立ち退きに来る」とか不安に思っている方が多くいらっしゃいます。安心して下さい。決してドラマの世界のように赤紙を貼られる事はありません。(最近はドラマでもそのようなシーンは見ないですが・・・)

 

競売開始決定通知書が来てから間もなく、裁判所の執行官が資料作りのため訪問して来ます。その時点でも近所に知られるような行為は一切ありませんし、執行官は怖い人でもないので落ちついて対応しましょう!
もし、貼るものがあるとすると落札後の強制執行する場合の「公示書」です。しかも、他の家族に分からないように室内の隠れた場所に貼ってくれます。

 

多くの方は、競売の通知書が来ても友人や親類にも相談出来ないケースがほとんでしょう。でも、慌てて引越の準備をしなくてもいいのです。通知書が来ても落札まで4~5ヶ月はかかり、その間は住み続ける事が出来ます。落札者が訪ねて来たら、ダメもとで引越代を要求してみて下さい。落札者が円満に解決したいと思えば10~20万円いただける場合もあります。

 

しかし、当センターでは競売になる前に「任意売却」を当然ながらお勧めしております。
強制的に売られてしまうか、自らの意思で売却するか、不安な事は専門のスタッフに相談することで、前向きに考えられるようになると確信しています。既に通知書がきている方は早めにご相談下さい。

強制執行の断行

前回、不動産の執行手続きについて解説しましたが、強制執行の断行はどのように行われるのでしょう?
裁判所にて予納金を納め執行の手続きを終えると、日時を決めて執行官と補助人が同行し占有者のもとへ催告に向かいます。その前に強制執行をする日程を決めるのですが、原則として催告の日から1ヶ月以内に行います。

ちなみに占有者には、催告の連絡はなく突然訪問しますが、チャイムを鳴らしても出てこないケースがあります。しかし、執行官は慣れたもの! ドアの郵便受けの隙間から「開けて下さい。裁判所です。鍵を開けて入りますよ」と大きな声で叫びます。大体は居留守を使っても、開けてくれます。
中に入ると補助人が室内の荷物の量を確認し費用の見積もりをとります。執行官は占有者に自主的に引っ越しされるように促しますが、強制執行の日時を伝え「公示書」を部屋の内部に貼ります。他の家族の事も考えてカレンダーなどの裏側の見えないところに貼ります。占有者はそれを勝手にはがす事はできません。

実際の断行日には一般家庭でトラック2台分は必要になります。執行官及び鍵の解除人や運搬作業員も十数人と大がかりです。通常のお引っ越しとは違い、動産の目録を作成し家財一つずつチェックし、梱包してトラックへ運んで約2時間程度で作業完了です。占有者が何を言っても叫んでも強制的に行い、もし作業を妨害するような事があった場合には警察に連行されてしまいます。

運び出した家財は、保管場所に1ヶ月保管し引き取りを待ちます。引き取りがない場合は「動産の競売」にかけますが、一般的には値段の付きようのないものばかりです。当然ですが、お金に換えられるものがあれば既に引き取っているはずですね・・・ 残った家財などは廃棄処分となります。

ところで強制執行にかかる費用はどの位かというと、50万円から100万円と荷物の量により異なり、大きな一戸建てになるとその費用も多額になってしまいます。本来その費用は占有者に請求できるのですが、回収はほとんど見込めないでしょう! なるべくなら、競売の買受人も余分な費用と時間はかけたくないのが本音ですので、引越代20万円程度で速やかに退去していただき円満に解決する方法が得策と考えます。

不動産の執行手続き

近年、不動産の競売に興味を持たれ入札に参加される個人の方も増えております。しかし、競売となると一番心配なのが占有者の立ち退きの問題です。そこで不動産が競落され、その後どのような手続きを踏んで強制執行されるのか簡単に解説したいと思います。

競売の場合、入札期間が終了して1週間後に開札が行われ、一番高く入札した個人・法人に対して売却許可決定がなされます。その通知が来て2~3週間後に残代金の納付をし、裁判所の職権で不動産の所有権が落札者に移転されます。一般的には、落札した本人または代理人が直接、占有者と交渉し引越等の話し合いをします。場合によっては10万~20万円程度の引越費用を支払って立ち退きを行うケースもあります。

しかし、占有者と連絡が取れなかったり立ち退き交渉に応じてくれなかった場合、最終的に強制執行をしなければなりません。落札者は所有権移転後、原則6ヶ月以内に引渡命令を取り、その証明書に執行文を付けて裁判所に申立を行います。東京の場合、目黒の民事21部にて引渡命令と執行分をとり、その書類を持って霞ヶ関の東京地裁に予納金を納めて執行申立をします。更に、翌日以降の朝8:45分~9:20までの間に執行官の面接をしなければなりません。その面接でまず催告の日を決めます。

また強制執行では占有者の動産(家具や荷物)を運び出さなくてはならないので、執行官がその場で運搬業者を紹介してくれます。朝、地裁の執行官室に行くと部屋の前には20人程度の怪しき人々がたむろしています。執行官に聞くと彼らは不動産執行の仕事を受けるために朝から待っている業者との事。催告の日には占有者が留守の場合や出てこないケースもあるため、鍵の解除人も同行します。そこで室内の動産を確認し費用の見積もりを取ります。

また、運び出した荷物は1ヶ月間保管しなければならず、その保管料の費用もかかってきます。このように強制執行には手間と費用がかかるため、可能ならば占有者と円満に交渉して明け渡しをしたいところですが、入札前の段階から立ち退き交渉などは出来きない事や、占有者の人物像など不明であり、やむを得ず強制執行しなければならない場合もあるのです。 実際の強制執行については次回ご報告いたします。

競売の執行抗告

競売物件の落札すると通常、その買受人に対し裁判所から売却許可決定通知が届きます。一般的に落札から10日から2週間位で届くのですが3週間経っても届かず裁判所に確認してみると「占有者(所有者)が異議申し立てをの抗告をしています」との事。 こうなると書類が高等裁判所に送られ1ヶ月以上は棄却されるまで待たなくてはなりません。

競売の場合、占有者が物件引渡を意図的に延ばす手段としてよくある事ですが、ほとんどのケースでは棄却となります。今回の場合も、暫くして棄却命令が出て代金納付通知が届き、残代金を納付して所有権も無事移転されました。落札者は代金納付と同時に占有者に対して引渡命令を出す事ができます。これは占有者が物件の明け渡しを拒否した場合に強制執行するために必要となります。

しかし驚くべき事に、今度はその引渡命令に対して執行抗告を申し立ててきたのです。一度棄却されたにも拘わらず2度までも! 裁判所の方も「ここまでされる占有者は居ません」とのご意見でしたが、あきらかに制度を悪用した明け渡し引き延ばし作戦です。占有者と話す機会がありその事を訪ねてみると、やはり引越をギリギリまで延ばしたいとの理由でした。これにはただ呆れるしかありません。

このようなケースは滅多にありませんが、やはり競売という特殊事情の物件を購入される場合は、そのリスクも考慮しなければなりませんね。

競売物件のローンについて

ここ数年の競売市場をみると、価格の高騰が目につきます。依然として、不動産業者の仕入れによる競売の参加が主な原因ですが、それとともに一般個人の入札が多くなった事も大きな要因といえます。

ところで、競売の代金は原則として現金で納付しますが、数年前より代金納付の際に抵当権を設定する事ができるようになりました。競売でもお金を貸してくれる金融機関があればローンを組めると言うことです。しかしながら、ほとんど銀行は競売の住宅ローンを扱えないのが現実なのです。それはなぜか?

■銀行が扱えない理由は
・落札できるか不明な物件の事前審査ができない
・開札から残金までの期間が短くなっていて、審査期間がとれない
・保証会社との2重構造のため ・融資実行時点で明け渡しを完了していなければならない


やはり、お買得物件は資金力の豊富な方に行ってしまうのでしょうか?
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