不動産競売 ｜ 任意売却支援センター

任意売却をする際に通常の抵当権以外に市県民税の滞納による差押えがついているケースがしばしばあります。しかし、売却にあたっては抵当権者の同意はもちろんの事、この差押えを解除しなければ売買は成立しません。

最近では、ほとんどの金融機関で債務者の任意売却に柔軟に対応しておりますが、このように市県民税の差押えが入っている場合は少し難題です。国税や地方税には「無益の差押えの禁止」という規定があります。（国税徴収法４８条）「差押えるできる財産の価格が、他の債権の金額の合計額を超え回収する見込みがないときは、差押えることができない」としています。しかし、滞納者の不動産等が競売の申し立てを受けた時にはすぐに差押することが一般的となっているのです。それは「無益の差押え」かどうかの調査をしているうちに差押えの時機を逸するため、即時に差押えを行っても違法とはならないのです。

私達が役所と交渉し「無益の差押えの禁止」を理由に解除を求めても、それが「無益の差押え」かどうかの判断は難しく、仮に差押物件の評価において問題があったとしても、ほとんど場合はその差押えの有効性を認めています。
そして、地方税の差押え解除にあたっては市町村によって対応が異なっており、一部納付で解除に応じる役所もありますが、納税者の公平性を理由に全額納付を原則としている場合も多くございます。例えば、固定資産税や住民税などの支払を数年間滞納すると、本税の他に14.6％の遅延金が加算され、知らぬ間に100万円単位の額になっている事もあります。全額納付を主張する市町村の場合、任意売却を成立させるには滞納額全額を用意して納付しなければならなく、出来なければ競売に移行されてしまうのです。しかし、競売になってしまうと市町村に入る配当（税金）がなくなる訳で、結果として税収が減ってしまう事となります。
本来であれば一部納付に柔軟に応じて、納税者の再生を支援する事の方が合理性があるのではないかと考えます。

2021.4.10

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競売における無剰余取消し

2020.12.20

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「不動産競売」というと一般的にどのような印象をお持ちでしょうか？「自宅が競売にかけられる」という出来事は誰もが初めて体験する事で、多くの方は競売に対する間違ったイメージが頭に浮かんでしまいます。

・競売になったら自己破産しなければならないのでは？
・給与の差押えが入り、会社に知られてしまうのでは？
・年金等が差押えられ、生活に支障がでるのでは？
・競売となると、自宅に赤紙が貼られるのでは？
・車や動産なども処分されるのでは？
・怖い取り立てがあるのでは？

必要以上に不安になる必要はない！

上記のようなイメージが債務者の悪循環を生み、競売に対するネガティブな思考を増長させてしまっています。
しかし、ご自宅が競売になっても、上記のような心配は不要です。
競売＝自己破産ではありません。職業上破産できない事情の債務者もいらっしゃいますし、競売になっても自己破産せずに再生された方も沢山おられます。

また、競売になっても給与や年金などの差押えはありませんので、会社にも知られる事はありません。ましてや競売で赤紙が貼られる事は一切ないですし、テレビに出てくるような怖い取り立てなど心配無用です。
なお、不動産競売はあくまで担保となる不動産の差押えですので、車や家電などの動産は持っていかれる事はありません。

しかし、ご自宅不動産は管轄裁判所による強制的な処分となります。上記のような心配がなくても、競売となった精神的なダメージは伴いますので、競売を避けたい場合は任意売却を検討すべきです。現在、裁判所から通知が来ており、今後ご不安に思われている債務者の方は、ぜひ任意売却支援センターの無料相談をご活用下さい。
当相談員に電話いただく事で、競売に対する間違った解釈や今の悩み等は多少でも解消されるものと考えます。

2020.10.19

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競売開始決定後の任意売却

任意売却支援センターの小林です。

良く耳にする競売の三点セットとはどのようなものか？
それは裁判所が作成する「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」のことを言います。私が競売の入札を始めた頃、霞が関の東京地方裁判所に競売の資料閲覧のため通った記憶があります。

三点セットをその場でコピーするのですが、１物件の資料をコピーすると確か1,000円くらいかかったような？当時と比較すると現在では、インターネットで無料で閲覧でき、PCにお気に入りの物件を保存できるのでいつでも確認できます。

その三点セットで、私が最初に確認する事は、４ページ目あたりの「買受人が負担することとなる他人の権利」という箇所です。もし、賃借人がいたりすると立退きに時間がかかったり、そのまま賃貸借契約を継続しなければならないケースもあるので注意が必要となります。

その次に、マンションの場合の管理費の滞納記録です。現所有者が管理費等を滞納している場合は、落札した人がその債務を引き継ぐこととなります。管理組合によっては、遅延損害金までしっかり徴収するマンションもありますので確認が必要です。

そして「評価書」です。売却基準価格は裁判所の評価ですが、東京の場合は基準価格以下で落札される事はほぼ無いでしょう。まず、その物件にどれだけの入札があるか予想し、近隣の取引事例などを鑑みて入札額を決定します。

不動産関係に携わっていないと取引事例の調査はできないので、そこはプロにお任せした方が良いかもしれません。

2020/8/28

住宅ローンを滞納して数ヶ月過ぎると金融機関から期限の利益喪失のお知らせが届きます。そして、その債権は保証会社に代位弁済され一括請求されますが、債務者はどうすることもできず放置せざるを得ない状況に陥ってしまいます。そのような場合、債権者は競売の申立を行いローンの残債務の回収を図りますが、この段階に来て多くの方は自宅の「競売」という重要な局面に立たされるのです。

よくある相談に競売の通知が来るまでご家族に話すことができず、通知が届き慌てて債務者の奥様からどうすれば良いかという電話があります。なかには既に引越の準備をされているお客様も･･･
そのような局面でも、慌てないで私たち専門業者に相談して下さい。本来であれば、競売の申立手続きの前にご相談いただくと任意売却もスムーズに行えるのですが、競売開始決定通知が届いてしまったらもう元に戻す事はできません。今、出来る最善の方法で解決して行きましょう！

債権者によっては一旦、競売の申立を行うと任意売却に応じないケースもありますが、そこは粘り強く交渉して行きます。住宅金融支援機構の場合、競売の申立て後は通常の方法で任意売却できないことになります。しかし、競売の通知がきても入札まで約５ヶ月～６ヶ月の時間がかかるので、その間に購入者を見つけてその価格が債権者の納得できる金額であれば任意売却に応じてくれます。そこで、この価格が重要となります。

債権者はすでに競売の申立を行っていますので、通常だと数ヶ月後に競売の基準価格が決まります。一般的には、入札の１ヶ月前に新聞やインターネットに「公告」という形で基準価格が公開されます。しかし、この公告を待っていては時間的に任意売却する事が難しくなるのです。
そこで債務者本人が裁判所に出向き、身分証と印鑑を持参する事で事前に価格を知る事が可能となります。その査定価格を債権者に提示したうえで稟議に応じてもらうのです。

債権者によって任意売却に応じる価格判断は異なります。それは「基準価格の1.5倍」以上や「基準価格に減額する前の査定価格」以上だったりします。任意売却する場合、競売の基準価格が決まる前にその価格をある程度予測しながら販売する必要があり、そこは販売する不動産業者の腕の見せ所ではないでしょうか？一般の不動産業者では手間と手順が難しく手に負えない仕事かもしれません。
しかし、任意売却に特化した業者なら競売決定通知が届いても成功させる術があります。
競売通知が来てもまだ時間はありますので、まさに、その状況に置かれているお客様はお電話で相談される事をお勧めいたします。

2020/3/1

＜参考記事＞

競売について

競売申立までの期間は？

「差押」という言葉を聞くと、一般的には耳障りのいい言葉ではなく、世間話しの中ではあまり話題にしたくない言葉かもしれません。ちなみに、差押には以下のような種類があります。

■土地や建物などの不動産
■車や貴金属などの動産
■預金や給与などの債権

では「差押」と「仮差押」はどう違うのか、不動産ついて確認しましょう！
不動産競売の場合を例にとると、「差押」は債権者が「債権額○○○円を支払いなさい」という「確定判決」をとり、それに基づいて、管轄する裁判所に不動産競売を申立てて行うもので、既に「債務名義」を得ているため、そのまま強制競売にかけて換価し配当へと移ります。強制競売にするには、この債務名義が必要となるのです。

一方「仮差押」とは、確定判決などの「債務名義」を取得するのに時間がかかってしまう事件では、判決を得る間に債務者が財産を隠したり処分するなどして、債務者の財産を減少させる恐れがあります。そのため、裁判所が不動産処分を禁じる仮差押命令を発し、それに基づいて仮差押の登記がなされます。
しかし、裁判にて債権者が「確定判決」を取得するまでは、強制競売には移行されません。

簡単に解説すると、「差押」は債権者に競売で強制的に売られてしまい、「仮差押」は債権者が競売にするため、不動産の処分などをさせないようにようにする事です。 仮差押えは差押えの前段階と考えられますね。

なお、債権者は「仮差押」を行うには裁判所に対して予納金が必要となります。それは、万一「その債権が実際には存在しない」又は「債権者の主張が間違っている」などの判決が出た場合に、債務者が受ける損害賠償額を保全するためと言われています。

2019/10/30

■参照リンク■

差押えの履歴は消せません

抵当権と差押えの優先順位

「無益の差押えの禁止」について

2019/8/19

＜関連リンク＞

競売を取下げするには？

競売の取り下げはいつまで？

競売の入札においては取り下げされるケースが良くあります。債務者は執行停止文書を裁判所に提出して競売手続の停止を求めることができ、執行裁判所がこれを認めると、競売の手続は取消されます。
なお、競売を申し立てられた債務者からの取下げは出来ません。競売開始決定通知が届いた後でも、任意売却により債権者との合意ができ円満にまとまれば競売を取り下げも可能となるのです。

ただし、競売の申立てに相応の費用がかかり、債権者によっては任意売却に応じないケースもありますので、債務者は競売開始決定される前に任意売却専門の会社に相談されるのが理想です。
競売の取り下げの期日は競売開札日の前日までとなっています。開札後でも売却許可決定確定前なら、執行抗告を提出し確定を止め、競売申立人に競売申立を取下げてもらう方法もあります。買受人が代金を納付した後は取下げできなくなります。

入札期日が近づいてから当センターに相談される方もおりますが、日程的に無理があり任意売却をお断りする場合もございます。何事も早目に連絡いただく事をお勧めいたします。

2019/4/17

＜関連ページ＞

競売の取り下げはいつまで？

競売開始決定通知で終わりではない

任意売却は、債務者にとって貴重な手段となるのですが、中には任意売却を行いたいと思っても全て成功するとは限りません。頼れる任意売却会社に早期に相談する事と、きちんと手順を踏めば失敗することはほとんどありませんが、うまく行かず競売になったのはどのようなケースなのでしょうか。代表的な事例を紹介いたします。

競売入札直前に任意売却の相談をされるケース

任意売却には、実はできる期間が決まっております。住宅ローンの支払いができなくなると、滞納関連の通知が届くようになります。最初は、滞納の催告書、督促状です。そして滞納が始まって半年ほどすぎると滞納の期限の利益喪失通知が届きます。そして、代位弁済通知、差押通知書、競売開始決定通知書といった流れでどんどん通知が送られてきます。そして競売の期間入札通知書が届いた頃には、任意売却が困難な状況にあります。本来であれば、滞納の始まった時期や期限の利益喪失の段階で依頼すれば6ヶ月～1年ほどの猶予期間があり、それまでに任意売却の手続きをすれば、債権者が任意売却に要する期間は競売を一時的にストップしてもらえるケースもあります。しかし、その間に何も債権者とコンタクトを取らず任意売却の意思も示さない場合は、競売の手続きに移行してしまいます、もちろん並行して任意売却も可能ですが、入札直前にその意思をしてももうどうすることもできません。
裁判所から期間入札の通知が届き慌てて任意売却の業者へ依頼しても成功する確率は少なくなりますので、競売に移行される前に相談されることをお勧めいたします。

契約直前に市県民税の差押が入ってしまったケース

ある人は、任意売却の手続きをしっかりと行い、購入者も見つかり、あとは不動産売買契約をするだけの状態でした。しかし、その段階になって、市から税金の差押えの通知が届きました。市が何かしら売買の情報を得て差押さえを入れた可能性も否定できません。以前は、分割納付を条件に数十万円ほどを一時納付することで、差押えを解除することができました。しかし現在は全額納付が差押えを解除の条件とする市町村が多くなりつつあります。
結局、その方は税金を全額納付できず、不動産は競売にかけられてしまい、任意売却ができなくなったのです。

任意売却をするためには、手続きをしっかりすること、そして税金滞納がある場合には任意売却を行う担当者に伝え差押さえにならないように注意をする必要があります。

2018/11/23

■最後の手段でも終わらない借金 

住宅ローンの返済を滞納している人にとって、家を競売で強制的に売却されるというのはいわば最後の手段でしょう。そもそも、自分の家が欲しくて組んだ住宅ローンなのに、それを競売で売ることによって借金を減らすわけです。仕方のないこととはいえ、本末転倒だと言わざるを得ないでしょう。
しかし、住宅ローンが世知辛いのは、たとえそこまでしたとしても、借金が残ってしまうということです。そのくらい土地の価値というものは変動がしやすいものであり、建物も経年劣化で資産価値が下がり、家を競売にかけるくらいでは住宅ローンを返しきれないという場合も多いのです。

■競売後の返済は大変

さらに苦しいことに、競売が終わった後の返済は大変です。単に競売代金が残債から減ると思ったら大間違い。競売の費用や損害金が多額にプラスされて請求がくることになります。もし、返済できなければ給与の差し押さえを行うこともあり、そうなると最悪となります。競売後に残った残債は不良債権と言い、債権が銀行から債権回収会社に債権譲渡されるケースもあります。もし、相手が債権回収会社であれば、弁護士などに債務減額交渉をお願いすることも悪い手ではありませんが、いずれにしても長くて苦しい戦いが続くものだと思っておいた方が良いでしょう。

残債の返済にまで戸惑ってしまえば、債権回収会社から通知が来る可能性が高いです。債権回収会社にも色々あり、取り立てが厳しい所、そうでないところ、会社によってある程度の差があります。いずれにしても、一個人で上手に交渉ができるとは思わない方が良いので、弁護士や各種専門機関に相談をするのが無難です。中には「時効まで逃げ切る」という選択を薦めるアドバイザーもいるようですが、逃げ切るというのも中々難しいのが現実です。

■理想は任意売却を行うこと

家を競売によって処分されてからでは遅いのです。理想的なのは競売ではなく、任意売却を行ってローンの残債を減らすということでしょう。競売と比べると、任意売却の方が家が高く売れますし、何より、残債の返済計画をある程度任意で組むことが可能となります。いずれにしても、事後の残債の処理のことを考えれば、競売よりも任意売却の方が話がスムーズに進みます。選択の余地が可能であるならば、まずはそのあたりの選択を誤らないようにするのが賢明です。

2018/9/15

＜関連リンク＞

法律の専門家に相談

いつまで返済が続くのか？

任意売却した後の残債務の対処方法