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任意売却で解決!住宅ローンの滞納・不動産競売の無料相談。東京・神奈川・千葉・埼玉

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競売について

不動産競売とは

一般的に不動産を購入する際、金融機関から融資を受けますが、その際に融資を実行した金融機関はリスクを避けるためその不動産に抵当権を設定します。それは、融資対象者が返済不能となり「期限の利益の喪失」した事や、対象不動産の「差し押さえ」の強制執行として、裁判所に競売の申し立てを行い、元金及び違約金利の回収手続きを行います。競売になると所有者の意志とは関係なく強制的に売却の手続きが進んでしまいます。 競売開始決定通知書が届くと、管轄裁判所にもよりますが概ね4ヶ月~6ヶ月後に入札が行われます。但し、競売手続きが開始されても、この期間内に任意売却ができれば競売の取り下げが可能となます。

競売は所有者にとってデメリット!だからこそ有効な任意売却をお勧めします

不動産の競売開始決定がなされると、現況調査のため裁判所の執行官が訪ねてきて、競売資料作成のために内部写真の撮影をしたり、占有者の状況、権利関係の聞き取り調査などを行います。占有者の協力が得られない場合は、鍵の解除人を同行して室内に入り調査することもあります。 競売の基準価格は評価人の判定により評価額が決められます。その評価自体が実勢価格より安い価格のうえ、競売市場修正で30~40%減額され、更に基準価格より20%低い金額の入札が可能となるのです。なかには入札可能価格が実勢価格の40%以下の物件も!これは競売不動産を落札する側にとっては大きなメリットです。 逆をいうと、所有者にとっては強制的に競売にかけられるでけでなく、安い価格で落札されて残債務だけが多く残ってしまう結果となります。そこで、実勢価格に近い金額で販売却可能な任意売却は、所有者にとって有効な手段と言えるでしょう!

競売落札までの流れとご相談時期

ご相談の時期が早いほど任意売却できる確率は高くなります。

住宅ローン等の滞納

住宅ローン等の返済を滞納またはストップしてしまう。この時点で金融機関と支払条件等の見直しを行う事も可能です。

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督促状・催告書通知

金融機関等から返済に関する督促状・催告書が届きます。 数ヶ月間滞納すると、個人信用情報機関に登録されます。

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代位弁済・債権移行

「期限の利益の喪失」条項に基づき一括返済を請求されます。 金融機関から保証会社及び債権回収会社に債権が移行します。

できれば この期間まで にご相談を! (3~6ヶ月)

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競売申し立て

債務者から返済もしくは任意売却の意向を示さない限り、債権者は裁判所に対象不動産の競売申立手続きをします。

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競売開始決定

裁判所から競売開始決定通知が届き、競売事件として手続きが進んでいきます。その後、不動産会社の営業やチラシが多くなります。

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現況調査

裁判所の執行官が不動産の調査・現況調査のために訪ねてきて、内部の写真を撮られたり、権利関係を聞かれます。

まだ間に合います 相談はお早めに! (約1ヶ月)

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競売資料の作成

1.物件明細書 2.現況調査報告書 3.評価書 のいわゆる 競売3点セットが作成されます。

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売却基準価格の決定

執行官の訪問後、約2~3ヶ月後に裁判所から売却基準価格・入札期間・開札期日の通知があります。

もうギリギリです 急いで! (約2~3ヶ月)

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期間入札の公告

裁判所のホームページや各種媒体によって公開されてしまいます。 この時点で不動産競売になる事を知られる可能性があります。

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入札開始

公告後2~4週間後に不動産競売の入札開始となります。 一週間の入札期間を設けて入札が行われます。

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開札・買受人の決定

入札期間終了から1週間後に開札となり買受人が決定します。 競売の取り下げできる期日は開札日の前日までです。

任意売却は困難です でも諦めないで下さい! 1ヶ月で処理できた 例もあります (4~6週間)

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売却許可決定

買受人へ売却許可決定通知が届き、残代金を納付した時点で不動産の所有権が移転します。

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引渡命令

明渡しを命じる引渡命令がでると強制退去される事になります。 不動産競売の場合、引越代は出ないと思って下さい。

あとは、買取人と 有利に交渉しましょう (2~3週間)

裁判所から競売の通知書が届いている方、諦めず任意売却支援センターへご相談下さい。

  • 任意売却支援センター無料電話相談 tel 0120-281-540
  • メール・FAXでの受付はこちら

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覚悟の瞬間 株式会社 セルバ・プランニング 小林努

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