任意売却の条件

住宅ローン滞納が条件

住宅ローンを組んでいるお客様が、オーバーローンの状態で金融機関へ任意売却を申し出ても簡単には応じてくれません。金融機関としては、担保権がある状態でローンを返済してもらう方法が一番良い回収方法なのです。
また、売却代金で住宅ローンの残額を完済できない場合、その不足額を債務者が現金で用意しなければならず、売却することが難しくなってしまいます。
そのため、まだ住宅ローンの滞納がない状態、もしくは滞納が始まって間もない場合、債務者は返済を3ヶ月～6ヶ月滞納することにより期限の利益を喪失し、金融機関は保証会社へ代位弁済を求めることになります。通常は、この時点から任意売却が可能となるのです。
なお、債権者からの通知に対して何もアクションを起こさないと、債務者に返済及び売却の意志がないと判断し裁判所へ不動産競売の申し立ての手続きを行います。競売開始決定後は任意売却に応じないケースもございますので、くれぐれも債権者からの通知を放置せずお早めにご相談下さい。

債権者とは円満に交渉しましょう

任意売却する条件が滞納３ヶ月とはいえ、その前（滞納がない状態）であっても「ローンの返済が困難となる事」と「任意売却の意志がある事」を伝えておく必要があります。そのことにより、銀行からの不必要な催告や電話催促がなくなり、不安なく任意売却に望むことができます。
また、当センターの取り扱った事例として、債務者に誠意が感じられたと判断（残債務の支払方法など）した場合に、金融機関は代位弁済せず任意売却に応じるケースもございます。この場合、信用情報機関の事故扱いとならないため、お客様が早期に生活再建する事も可能となるのです。

債権者側からみた任意売却の要件を欠くケース

１．所有者の協力が得られないケース

・所有者が行方不明だったり、本人の意思確認ができず法律行為が困難な状態の場合
・所有者にまったく誠意がなく、売却に対し協力が得られないケース
・所有者が物上保証人や第三者取得者で、任意売却を拒否した場合

２．利害関係人の同意が得られないケース

・抵当不動産の権利関係が複雑で、全員の同意を得る事が困難な場合
・抵当不動産の被担保権が不動産の評価額を大幅に上回っており、同意を取り付けることが困難な場合
・連帯債務者または連帯保証人の協力を得る事が困難な場合

３．買受人を見つけることが出来ないケース

・抵当不動産の市場性が極端に悪化し、通常の方法では買受人を見つけることが困難な場合
・実勢価格よりかなり低い価格での買受希望者はいるものの、適切な価格での売買ができない場合
・すでに競売の入札が開始されようとしている状態など

債務者が住宅ローンを滞納した場合、その回収方法として不動産競売がありますが、債権者としては競売には時間と費用がかかる事や落札によって得られる配当額も一般的に低いことから競売を避けたいのが本音です。
このケースでもし、債権者側から任意売却も持ちかけられ、かつ仲介する不動産業者を指定してきた場合には注意が必要です。
このような場合、買受人が決まると残債務の支払方法について公正証書を要求してくるケースがあります。公正証書があると残債務の支払を怠った場合に、債務者の財産に強制執行をかけることができるからです。
債務者としては、せっかく不動産の担保がはずれたのに、新たな担保を取られた事となり何の解決にもなりません。むしろ、債務者の生活状況を悪化させることになりますので、債権者側からそのような話しを持ちかけてきた場合は、自ら不動産業者を選定する事をお勧めします。
ましてや、公正証書は拒否したいところです。

不動産競売のスケジュールと任意売却可能期間 （管轄裁判所により、その期間は異なります）

原則として、代位弁済されてから開札日の前日までが売却可能期間です。スケジュール的には６ヶ月程度の販売期間はありますが、一般的に開札の１ヶ月くらい前までに購入者を決める必要があり、ケースによってはその期限が短くなる場合があります。
また、住宅金融支援機構による任意売却の場合、販売スケジュールは異なりますので担当者へご確認下さい。