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住み続ける事はできますか?

当センターへ相談頂くお客様の中で、債務者が「現在の住宅に住み続ける事ができないか」という問合せが多くございます。そのようなご質問に対して、「リースバック」という方法もございますが、まずお客様の債務状況や物件内容をヒアリングし「親族間売買」が可能かどうかを検討させて頂きます。そこで、当センターで取り扱った親族間売買の事例を元に解説します。

 

 

 

 

<親族間売買が可能なら、自宅に住み続けられる>
任意売却では、残債を下回る価格で売却されるケースが多いのですが、仮に残債が1,500万円残っていても不動産の相場が1,000万円であるならば、債権者である金融機関も無理に「1,500万円全額返しなさい」とはなりません。これを上手く利用し、親族間売買を成立させる事ができるなら、本来1,500万円返済しなければならないものを、1,000万円で親族に任意売却し住み続ける事が可能となります。それが上手く成立できれば債務者としては願ったり叶ったりです。

 

<親族間売買は、銀行の住宅ローンが利用できない>

そこで、問題となるのが売買代金となる資金をどのように用意するかです。元々購入者である親族の方が1,000万円手持ちで現金をもっているなら何も問題はありません。しかし、そのような大金がすぐにご用意できる方もそう多くはありません。その場合、その物件を担保にローンを組む必要があります。しかし、一般の銀行の場合、親族間での売買は保証会社の融資対象外となるため住宅ローンが使えないのです。では、どうすれば良いのか?このケースでは親族間でも融資可能な「信販系のローン会社」を利用します。金利は銀行より高いですが、数年後に低利の銀行融資に借り換える事も可能です。

 

<ローン利用の場合、不動産の担保余力が必要>

しかし、その信販系のローンについても担保評価が問題となります。一般の住宅ローンの場合売買価格の100%融資が可能な銀行も多くあります。しかし、信販系のローンの場合は一般的に評価の70%しか融資できません。1,000万円の売買では700万円しか借入できないため、300万円+諸費用は現金で用意する必要があります。当センターでも親族間売買のお取引を何件も成約させて頂きましたが、その多くは債務額に対して担保余力が多くある場合、又は前述のように購入者である親族が現金を多くもっている場合に限られるのです。

 

<一旦、業者販売し買戻す方法>

このように任意売却では親族間売買のハードルも高く、成功できる確率は決して高いとは言えません。そのようなケースでも諦めず他の解決方法を探ります。

これも、当センターで取り扱った事例です。

親族間でのローンが取扱できなかったため、一旦当センターで購入し、その後息子さんが低利の銀行融資を受けて買い戻したケースがございます。

 

 

このような例もあり、住宅ローンを滞納によって競売手続きを待つよりも、住み続けられる解決方法があるならばチャレンジしてみてはいかがでしょうか。

2019/9/16

<参照リンク>

住み続けるなら親族間売買を検討すべき
親子間売買、親族間売買
任意売却でのリースバックは可能か?

                                

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