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ローン返済に困っても安易に賃貸に回さない

私たち任意売却専門家でも任意売却できない場合もございます。その一つとして、元々のご自宅を賃貸に回し家賃を頂いているケースです。 「賃貸オーナー」と言えば聞こえは良いですが、それを賃貸に回した背景が重要です。資金的に余裕があって不動産を増やす目的の投資家なら問題ないでしょう。しかし、住宅ローンの支払が厳しくてご自宅を賃貸に回し、その家賃でローンの返済を考えているなら問題です。

 

不動産を所有し賃貸に貸し出すことは、いち事業としてリスクも伴います。入居までの期間や退去後の空室のリスク、補修やリフォーム費用、固定資産税の負担など考慮に入れなければなりません。リスクを避けるために家賃を下げて契約にたどり着いたとしても、住宅ローンの返済額に及ばず、生活費から持ち出ししてしまうことも考えられます。

 

リーフォーム(バス)リーフォーム(トイレ)リーフォーム(キッチン)

 

そのような状況になってから任意売却をしようと行動しても、その賃貸契約が足かせになってしまう場合が多いのです。定期借家のように更新できない契約なら、契約終了後に任意売却を行う予定もできますが、それは稀なケースで一般的には更新が可能な普通借家契約が多いため、家賃の滞納などの解約事由がなければ、容易に立退きする事もできません。

 

このケースで任意売却する場合は賃借人がいる状態、いわゆる収益物件として投資家や不動産会社に販売する方法しかないのです。そこで、家賃と物件価格のバランスがポイントとなりますが、このようなケースでは物件価格に見合うような家賃(利回り)は期待できない事が往々にしてございます。

そうなると、販売価格をかなり下げないと購入希望者は現れません。場合によっては、利回りを考慮すると通常売却よりも2割~4割くらい安くなってしまうケースもあります。しかし、債権者としては「収益利回り」とか「賃貸に出している」とか債務者側の都合は全く関係なく、それを理由に価格の引き下げには応じてはくれません。あくまで、一般物件としての評価を行いますので、任意売却が困難な状態となってしまうのです。

 

このように安易に自宅を賃貸にしてしまったがために、任意売却もできず競売で処分されることは債務者も望んではないはずです。住宅ローン返済に困っても自宅を賃貸に出してしまうことはお勧めできません。既に賃貸利用されている方は当センターへご相談下さい。

 

2019/5/17

 

 

  

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