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借地権付き建物の任意売却

■地代を滞納するとどうなるのか?

借地権付きの一戸建てを住宅ローンで購入した場合、毎月のローンの支払の他に、土地所有者に対して地代を支払う必要があります。

もし、地代を滞納してしまうと、借地契約の解除条項に該当する可能性があります。
簡単に言うと、借地権部分(更地価格の60~70%)の土地価値が消滅してしまい、建物だけの評価となってしまうのです。

 

当然、銀行は借地権(更地価格の60~70%)を評価して融資していますから、競売に申し立てても建物のみの価額しか回収できなければ、大きな損失となってしまいます。そこで、借地権付きの住宅ローンを組む際には、もし借地人が地代を滞納した時のため、「地代代払いの許可の書類」を事前に取り交わす必要があるのです。それは、借地権の権利を喪失させないために、銀行が借地人に代わって地代を払うというものです。これによって借地権の価値を持続できる訳です。

 

 

借地権付き住宅

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■任意売却するには、譲渡承諾料が必要

一般的に借地権付建物が競売となるケースでは、譲渡承諾料(名義変更料とも言う)の取決めは裁判所での範疇ではありません。あくまで、落札人と地主との協議となります。その承諾料が、入札前に分れば問題ないのですが、落札後に確定する場合はトラブルの要因となる事もあります。

 

では、任意売却の場合ではどうか?借地権の任意売却の場合は通常の売買と同様、事前に地主の許可をもらい承諾料の提示をします。

しかし、ここで問題となるのが、その承諾料の金額にあります。剰余金の出ない任意売却のケースでは、その承諾料も費用控除の対象となり、債権者の承諾が必要となります。

各金融機関でも、任意売却における承諾料の控除額は異なります。もし、地主さんが一般相場より高い金額の承諾料を提示した場合、債権者は承認せず競売での処分方法を選択するケースもあります。

 

 

■地主との関係を良好にしておく

任意売却によって購入者が見つかり、その買主が住宅ローンを組む場合には、銀行から土地所有者の印鑑証明書の提出が求められます。地主さんによっては、印鑑証明書の提出を拒むケースもあります。そうなると住宅ローンが組めず、物件自体の価値を下げてしまう結果となります。

 

また、過去に地主と争いやもめ事があると、譲渡の承諾が得られず、売却するために裁判所の手続が必要になる場合もあります。

そのため、あなたの不動産の価値を最低限維持するには、地主との関係を良好に保つ必要があるのです。

 

不動産の価値が下がる

 

 

■借地権の取引に慣れた業者に依頼すべき

このように、借地権の場合は債権者の承諾に加えて、地主の売却許可も必要となります。かつ、前述のように譲渡承諾料の支払が発生します。借地権の任意売却は、その利害関係人が多いほど複雑となり、より専門的な知識と経験が求められます。
弊社では、設立当時から寺院の借地管理や、大地主さんの借地権の売買・管理を取り扱ってまいりました。借地権付建物の任意売却の相談は、ぜひ当センターにごお問い合わせ下さい。

 

2017/4/19

 

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