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共有者の持分が競売申立てされたら!

不動産を取得する際に、その名義をご夫婦や親子、兄弟の共有名義にするケースは多くあります。もし、共有者の一方が競売に申し立てられた場合の対処方法について解説します。

 

共有持分の競売

 

そもそも、共有者の持分が競売されるケースは、共有者の自己破産や住宅ローン以外の債権回収による差押えが原因と考えられます。

もし、競売の取下げができなく落札となってしまった場合、新たな買受人と共有者となる訳なので、「そんな物件は落札する人なんていない」と高をくくってはいけません。

東京地裁の落札結果をみても共有持分の競売だろうが、ほぼ確実に落札されています。それは不動産業者やその道のプロが転売目的で落札する場合があるのです。

 

 

では、共有持分が競売となった場合、どう解決すれば良いのか?

落札前であれば、持分を競売ではなく任意売却で買取る方法がベストです。但し、任意売却するには申立人の同意が必要なため、親族だからといっても特別に安い価格で購入はできません。
資金が用意できない場合は、自分の持分と一緒に第三者へ任意売却する方法もあります。

 

もし、任意売却できなくて競売となってしまった場合は?

恐らく落札した業者から落札した持分を買わないか、若しくはあなたの持分を売ってくれないか打診があると思います。もし買えない時は、第三者へ同時売却の提案もあります。

 

その提案を拒否したらどうなるのか?

もし、協議が整わない場合、落札人から共有物分割訴訟を起こされて競売に申し立てられる可能性があります。
共有物分割訴訟とは、共有持分の不動産を裁判所の手続きにより強制的に分割する方法です。その不動産が土地のみの場合、半分に分割しそれぞれ所有する事は可能ですが、建物が存在していたりマンションのように物理的に分割が不可能な場合は、その不動産を自分の落札した持分も合わせて競売にかけ現金化し分ける事となります。

 

落札者は競売で取得した不動産をまた競売にかけたら利益が出ないのでは?

もちろん彼らもプロですから、裁判所の評価基準をしっかりと把握しており、持分売却では通常の評価より3割程度減額されている事を理解しています。また、一般の不動産業者さえ手を出さない持分競売は競争相手が少なく、かなり安く落札できるため再販が競売となった場合でも利益が出る仕組みとなっているのです。

 

どちらにしても、競落人が主導権を握っている事となる

当然、共有物分割訴訟により競売になると実勢価格より低い額になってしまうために、共有者は訴訟前に協議に応じざる得ない状況に追い込まれる事となるのです。

そんな強引な手法で一般人を困らせる事が社会で通用するのかと思ってしまします。しかし、法律上共有者持分は裁判所で分割訴訟を起こせることが可能なため何の問題もないのです。

 

 

以上のことから持分の競売は、その道のプロとの交渉が必要でとても厄介な結果となるので、競売前に任意売却により解決する方法が得策でしょう!

この持分競売はよくある事例ですので、このような事案に直面されている方は任意売却支援センターにご相談下さい。

 

2017/2/14

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