任意売却のご相談の中で、残債が多額に残ってしまい完済できないまま死亡した場合どうなるのかよく質問がございます。
ご本人が亡くなった場合は、財産は相続人に相続されますが、同時に負の財産（借金など）も相続されます。
「プラスの財産だけを相続し、借金は相続しません」というような都合の良いことはできないのです。
前述の任意売却の際の残債については、亡くなった時点で借金の方が多ければ「相続放棄」をすれば借金を引き継がなくて済みます。しかし、プラスの財産が多いのかマイナスの財産が多いのか、親の財産など分らないケースもありますし、財産が多いと思っていたが後々借金があることが判明する事も考えられます。
その場合の有効な方法として「相続財産の限定承認」という制度を利用することが可能です。
限定承認とは、プラスの財産の範囲内でマイナスの財産を相続することで、後で多額の借金が判明した時でもプラスの財産の中で支払うこととなるので、相続人が余計な負担をしなくて済むのです。もし、清算後に剰余財産があれば相続人に帰属されるため、とても合理的な制度と言えます。簡単にいうと「条件付相続」でしょうか？
しかし、相続人の一人でも反対者がいると限定承認は申請ができないため、全員の同意が必要となります。
先々、相続の心配がある方は調べておいた方が良いでしょう！
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任意売却支援センター 小林です。
新年あけましておめでとうございます。今年も皆様にとって良い年でありますようにお祈りしております。
2017年の年明けは娘と明治神宮へ出かけました。車で原宿駅前を走行中にマリオカートの軍団と遭遇！
乗っている外国人も、歩道から写真を撮っている方も楽しそうでした。
今年のお正月はお天気も良くこの日の気温は午後２時で20度を超えていました。上着がいらないくらいです！
娘はスマホのアプリで加工した画像です。
2017.1.5
※守秘義務の観点から、掲載していない物件もございます。
・東京都大田区 一戸建
・東京都品川区 クレッセント〇〇
・埼玉県春日部市 一戸建
・横浜市神奈川区 グランシティ横浜鴨居
・東京都墨田区 オアシティ〇〇〇
・千葉県香取市 一戸建
・埼玉県富士見市 一戸建
・神奈川県大和市 ドラゴンマンション〇〇
・東京都江戸川区 一戸建（リースバック）
・埼玉県入間市 一戸建
・神奈川県藤沢市 湘南スカイハイツ
・東京都江戸川区 〇〇〇テクノタウン
・東京都国立市 ベルジュール国立保谷Ⅱ
・北海道帯広市 一戸建
・さいたま市岩槻区 一戸建
・東京都清瀬市 清瀬パークハウス
・横浜市旭区 サングレイスガーデン鶴ヶ峰
・千葉県市川市 一戸建
・川崎市高津区 フロンティア日吉
・埼玉県和光市 一戸建（親族間売買）
・東京都東村山市 ハイホーム久米川
・東京都北区 グランフラッツ〇〇
・神奈川県大和市 一戸建
・神奈川県箱根町 土地
・さいたま市大宮区 コスモ大宮グランビザージュ
・千葉県市原市 一戸建
・神奈川県湯河原町 一戸建
・東京都新宿区 一戸建
・千葉市美浜区 プラウドシティ稲毛海岸
・埼玉県草加市 一戸建
・東京都練馬区 土地
・神奈川県大和市 一戸建
・神奈川県大和市 土地
・東京都杉並区 アパート兼住宅
・さいたま市浦和区 シティホームズ浦和〇〇〇
・千葉県緑区 一戸建（リースバック）
・横浜市鶴見区 菊名パークホームズ
・埼玉県入間市 一戸建
・広島県三原市 一戸建
・長野県南アルプス市 一戸建
・神奈川県藤沢市 一戸建
・埼玉県三郷市 一戸建
・東京都武蔵野市 御殿山〇〇〇〇
・千葉県船橋市 ヒルズ津田沼
・千葉県香取市 一戸建
・相模原市中央区 フェアロージュ淵野辺
・神奈川県大和市 土地
・千葉市花見川区 土地
・横浜市金沢区 エステシティ湘南六浦
・東京都墨田区 一戸建（親族間売買）
・茨城県古河市 一戸建（親族間売買）
・埼玉県入間市 一戸建
・東京都新宿区 戸山ハイツ
・千葉県木更津市 一戸建
・さいたま市中央区 コープ野村クローバー・シティ与野
・神奈川県厚木市 一戸建
・東京都大田区 借地権付住宅
・千葉県習志野市 一戸建
・横浜市港南区 マイキャッスル港南下永谷
・さいたま市大宮区 日神パレステージ大宮中央
・川崎市高津区 クレストフォルム〇〇〇〇
・千葉県南房総市 一戸建
・山梨県南アルプス市 一戸建
・東京都昭島市 一戸建
・埼玉県草加市 ルネ・マザーズシティ
先週の香川に続き、不動産の決済のため12日～13日は札幌へ出張でした。
先週末からの大雪で前日まで飛行機が欠航し、不安ながらなんとか札幌に到着し一安心！
札幌駅に着いた時の気温は氷点下10度位で、さすがに美味しいお店を探して外出する事を断念し
ホテル近くの串揚屋さんで食事。
翌日の決済を無事に終え、折角なので雪の大通り公園を散歩！
遅めの食事をして新千歳空港へ向かいました。冬の北海道はやっぱり寒いです！
2016.12.20
12月5日～6日、任意売却の決済で香川県高松市に出張したのですが、初めて行く香川なのでレンタカーを借り観光も兼ね楽しんできました。
高松空港に到着し、レンタカーでこんぴらさんへ直行し
まずは腹ごしらえで、最初にうどんを食べてから頂上めざしチャレンジです。
長い階段を上り続け、もうすぐ着くかなと思い地図を確認したらまだ中間地点では･･･
一人で黙々と上るもの辛い！普段の運動不足のために太ももに乳酸が溜まります。
スタートから40～50分上り続けたでしょうか？
やっと展望台のある場所までたどり着きました。（本当はもっと奥まで道が続いているとか）
宿泊したホテルは高松駅近くのホテルクレメント高松、シングルで予約したのですが月曜日で空いていたのか広い部屋にしていただきました。
翌日、午前中仕事の決済を終え、午後から四国村に向かいました。
まず敷地内に入ると「かずら橋」と言うつり橋を渡ります。思った以上に古く足場の隙間もあり、滑ったら池に落ちそうで怖いです。
沢山写真を撮ったのですが、紅葉と茅葺き屋根のコントラストがきれいな一枚を！
そして、四国村の帰りに隣接する「わら屋」でうどんをいただきました。
建物も茅葺のお店で雰囲気もあり、うどんも美味しかった。
四国村の次は、地元の方のお勧めで栗林（りつりん）公園へ
ここは、国の特別名勝に指定されている文化財庭園で最大の敷地があるそうで、この庭園の一番きれいに撮れる撮影スポットが左の画像！確かにきれいですね。
初めての香川県でしたが、会社の女性スタッフがスケジュール調整や空港のチケット、レンタカーの手配までしてもらったので、滞りなく仕事と観光を両立することが出来ました。
2016.12.10
同系列の金融機関でも、その債権の状態や担当窓口によって任意売却に対する協力体制が大きく異なります。どういう事か解説しましょう。
任意売却は期限の利益喪失や代位弁済が条件と言われていますが、完済予定の場合は期限の利益喪失前に銀行の支店担当者と任意売却の折衝を行う場合もあります。任意売却を行う債務者は返済が困難な状況にあり不動産を処分するのですが、銀行の担当者はとにかく１か月分でも多く回収しようと躍起になり、任意売却にあまり積極的ではありません。
と言うより、きちんと任意売却を理解されてない場合もあり、また滞納者に対して高圧的な態度で接する担当者も少なからずおります。
これが、債権管理部や保証会社・債権回収会社に回ってしまうと、担当者も比較的に経験を積まれたご年配の方も多く任意売却には概ね協力的です。債務者はそのギャップに戸惑う事もあるようです。銀行から債権管理部や債権回収会社へ回ると「より一層の取り立てが厳しいのでは」と心配されますが、そんな事はありません。それは、既に事故扱いとなった債権は競売では回収額の見込みが薄いため、競売より任意売却による回収をしようと考えます。その場合、債務者の協力が必要となる事も理由の一つと考えられます。
既に数か月滞納され、銀行から他の部門に移ってしまった場合、元の状態に巻き戻すことができません。また、任意売却はお客様が直接債権者と交渉しても任意売却は進展しません。私たちのような任意売却の専門会社にご依頼する事が解決の早道となりますので、お早目に当センターの無料相談をご活用下さい。
2016.11.15
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中小企業の経営者や自営業者なら誰でも承知の信用保証協会ですが、日本の大企業に比べ信用力の劣る中小企業ではその資金調達において大きな味方となります。
日本の36％余りの中小企業が利用し、保証残高がピーク時には30兆円を超える大規模な公的金融機関と言えるでしょう。
この融資のケースでは、一般的にお取引銀行が融資を行い保証協会が保証料を徴収し債務保証を行います。
一般的には不動産の担保は入れませんが、法人名義の不動産や代表者の自宅を担保に保証を行う場合もあり、返済が不能になりその不動産を任意売却するケースもございます。
当センターでも多くの経営者から任意売却のご相談を受けますが、保証協会では比較的任意売却に対し理解いただき概ね応じていただけるケースが多いようです。この場合、通常の住宅ローンの任意売却とは違い、売却後の残債も企業の破綻によって回収不能となる債権も1年で数千億単位となります。
また、任意売却の方法については、住宅金融支援機構のように一定のルールがある訳ではないので、それぞれの都道府県の信用保証協会の債権管理部や保証協会サービサーと任意売却について話し合いを進める流れとなります。
今現在、信用保証協会や政策金融公庫など公的な金融機関から任意売却を勧められている経営者も多くいらっしゃると思います。ご相談だけでも承りますので任意売却支援センターの無料相談をご活用下さい。
2016.11.8
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当センターでは、さいたま市在住のお客様の相談が比較的多くございます。さいたま市は合併後の人口も100万人を超え、東京にも近い事情から当センターへ相談される件数も多いようです。
今回お取引されたお客様は、大宮区のマンションにお住いでご主人がお仕事の関係で単身赴任、お子様も独立され今は奥様一人で住んでおられました。それぞれ家族が別々の生活をされ、その経済的な事情から従来まで返済してきた住宅ローンが滞るようになったのです。今回、奥様より電話相談があり色々お話を聞いたうえ、ご主人様とも話し合われ任意売却を決意されました。
依頼の受けたマンションは築年数も浅く需要の見込めるロケ―ションでしたが、大型犬の飼育をされた関係で部屋の壁やフローリングの傷みが激しい状態でした。それもあり、通常は同じマンションの取引価格より売出価格を減額せざる得ません。しかし、債権者である保証会社では内部を確認する作業までしないため、査定段階においてマイナス部分を説明しても理解が得られず、当初は債権者側の希望する販売価格となりました。それでも、何度も報告書を提出し価格改定を債権者へ申入れ、それが認められて最初の販売活動開始から４カ月目に購入希望者が現れ契約に至りました。
このように各保証会社や債権回収会社によっては、独自の査定機関をもって価格提示する場合もあり、その方法や考え方も債権者によって大きく異なります。特に任意売却の場合、買主との折衝より債権者との価格交渉や引越代の交渉が重要なポイントとなります。
また、通常売却と違い時間の制限もあることから、債権者の提示した金額のまま価格改定をしなければ競売になってしまうケースもございます。
このことから、任意売却の業者選択は慎重に決めなければなりません。もちろん一般の不動産業者でも任意売却は可能です。しかし、最悪の競売を避けるためには、その業に特化した専門のプロにお任せすべきです。先々住宅ローンに不安をお感じの方は参考にして下さい。
2016.10.31
１．返済条件の見直しを銀行に相談する
２．ご自宅の売却によって弁済をする
３．そのまま放置して競売入札まで住み続ける
せっかく手に入れたマイホームを手放したくないと考えるのは当然の事。出来れば銀行にリスケジュールをお願いして返済の負担を減らす事が可能であるなら相談に行くべきでしょう！ただし、返済期間を延ばしたり元金を据え置く対処は一時的には楽になるかもしれませんが、そのつけを後回しにする事となりますので先々の返済計画が立てられない場合は、やはり自宅の売却も考えなくてはなりません。
そこで問題となるのが、現在のローン残高と売却額の金額です。
何年も住宅ローンを払い続けてきたのに、その時期から不動産の相場が下落したり、建物の経年劣化によって資産価値が下がったりして売却しても全額返済出来ない、「担保割れ」の状態になってしまうケースが多く見受けられます。
このような場合どうすればよいのか？銀行としては「売却で全額返済出来ないなら、不足分をご用意して下さい」と言われます。しかし、資金の用意ができるならローンの滞納はしない訳で、当然ながら不可能と思われます。
そこで「任意売却」という方法により、担保権を抹消し借入残額を圧縮する方法をとるべきなのです。 ですが、銀行の窓口で相談しても任意売却を勧めてくれる担当者はほぼ皆無です。それは、任意売却するにはローンを数ヶ月滞納し「期限の利益を喪失する」ことが条件となるからです。銀行の担当者が、わざわざローンの滞納を勧める訳がありません。
くれぐれも、銀行の担当者さんには「任意売却をするのでローンを滞納します」とは説明しないで下さい。「滞納をした結果として任意売却を選択せざる得ない」という状態に持って行くべきなのです。その間、数ヶ月という時間がかかり金融機関としては返済してもらうため、あなたに何度も連絡を入れてきます。決してその連絡に対して放置してはいけません。後々、債権が保証会社に移行された場合でも、あなたの情報はそのまま引き継がれますので任意売却に対して非協力的になる場合もあるのです。
一般的には、このような任意売却は経験はする事がないため、お客様は金融機関とどのように対応して行けば良いのか難しい判断となります。そこで、住宅ローン滞納が予測される初期の段階から当センターにご相談いただく必要が出てくるのです。多くの方は切羽詰まった状況になってからご相談されます。よく競売の入札間近になってどうにかして欲しいというご依頼も多々ありますが、実際そうなってからでは遅いのです。
色々な状況を想定しながら早めに相談する事が成功へのポイントとなります。
当センターでは、お客様から何度ご相談いただいても相談料は一切いただきませんのでご安心下さい。
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任意売却支援センター 小林です。
先日、娘と二人で大阪のユニバーサル・スタジオ・ジャパン、一泊二日の旅行へ！
ＵＳＪへの娘の強い要望と小学6年生で子供料金で行ける最後の年でもあり、旅行気分で一緒に遊んで来ました。
週末と中国の大型連休が重なりパーク内は混み混みの状況でしたが、初日はエクスプレスパスという優先パスで目的のアトラクションを楽しむことが出来ましたが、パーク内ではアトラクションだけではなくパレードや様々なショーもあり、それだけでも十分楽しめる場所だと思います。
宿泊先は、パークに隣接するオフィシャルホテルで朝食のバイキングもとても美味かったですね！
感じた事は、初めて行く際には遠方から行くので、予め目的やスケジュールを決め下調べをしないと右往左往し、ただ疲れるだけになってしまう事です。
次に行く機会があれば、娘が怖くて乗れなかったフライングダイナソーにチャレンジしてみたいと思います。
2016.10.5
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