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比叡山延暦寺(滋賀県大津市)に行って来ました。

不滅の法灯で有名な、比叡山延暦寺(滋賀県大津市)に行って来ました。
油断大敵の語源は諸説あるそうですが、なかでもこの不滅の法灯を消すことの無きよう (毎日油断する事なく油を注ぎ足しする僧侶の)注意を怠らない為の戒めから来ているとも言われています。係わる僧侶の緊張感が伺えるようですね。
延暦寺は、788年に最澄が開いた天台宗の総本山で、平成6年古都京都にある文化財の一つとして(京都にある16件の社寺とともに)世界遺産登録されています。

 

主人の実家が天台宗なので、いつか機会があれば総本山である比叡山延暦寺に行こうと随分前から心に決めていて今回ようやく参拝する事が出来ました。 長さ・眺めともに日本一の坂本ケーブル(比叡山鉄道株式会社)に乗ってケーブル坂本駅よりケーブル延暦寺駅まで乗車 比叡山延暦寺に着くと(根本中堂にて)住職のありがたい説法を伺う事が出来ました。 延暦寺は、東塔(とうどう)、西塔(さいとう)、横川(よかわ)の3エリアからなり特に東塔エリアには、国宝である根本中堂を始めとし文殊楼や大講堂などがあります。

 

根本中堂にはご本尊の薬師如来があり、その前で最澄が灯した「不滅の法灯」が1200年間灯り続けています。 織田信長による比叡山焼き討ちによって一時は途絶えたものの山形県にある立石寺(通称;山寺)に分灯していてものを延暦寺に移したとされており。 立石寺の分灯も天童頼長による焼き討ちで消滅し延暦寺から再び分灯されてとされています。

 

お参りの後で 鐘楼が目に入り近くまで行って見ると ゆく年、くる年の放映で見た事もある・・・あの「除夜の鐘」でした。 鐘をついてみると大晦日の晩にテレビから聞こえて来るあの鐘の音でした。 心が洗われる思いでした。

女性スタッフより
坂本ケーブル 根本中堂への入口
比叡山延暦寺の鐘楼根本中堂

 

 

2016.5.19

差押えの履歴は消せません

不動産を所有している方は、毎年固定資産税の納付書が送られ年に4回の分割納付ができます。諸事情で滞納しても、また納付書が送られて来るだけで民間の金融会社のように厳しい督促もなく、後回しにしている納税者も多いようです。しかし、その滞納が1年以内に解消出来れば問題はないのですが、他のローンの支払や生活費を優先してしまい複数年滞納されている方もいらっしゃいます。行政機関によっても違いはありますが、再三の督促したにも拘らず放置していると所有不動産に差押登記が入ってしまう事があります。

差押えの履歴

もちろん滞納している税金全額を納付すれば、その差押は解除できるのですが、問題は「差押えがついた履歴」がずーっと残ってしまう事なのです。後々、その不動産を担保として金融機関から融資を受けようとする場合、謄本を見れば過去に差押があった事実は一目瞭然、隠しようがないのです。差押を解除した時期にもよりますが数年経過していても金融機関の印象は良くないのは事実です。

 

よく当センターにこのような問合せがあります。「謄本上の差押登記を完全に消したいのですがどうすれば良いのか」と、「現状の不動産のままでは無理です」とお答えします。完全に履歴まで消去するには建物を解体して滅失登記をかけ、土地は分筆し新たに地番を取得する必要があります。そこまでして過去の履歴を消去する問題でもないと思いますが・・・・

 

行政としては、催告なしにご自宅に差押えをすることはありません。必ず予告通知が送付されますので、その段階で納税課に相談し一括納付が無理であれば分割納付を申出しましょう。不動産の差押えは可能な限り回避すべきです。

 

 

2016.4.21

税金の滞納に注意! のページもご参照ください。

 

品川区にあるマンションの任意売却

先日、弊社がある品川区のマンションの任意売却のご依頼を受け、1ヶ月で契約、その後1か月後に残金決済を完了した早期解決案件です。そのお客様は、法人の経営者ですが、事業資金を保証協会の借入れ、残額が約2,000万円ほど残っております。しかし、事業がうまく行かず、現在は銀行にリスケジュールを申出し、利息のみの返済を行っておりました。

 

自宅は3LDKのお一人暮らしで、住宅ローンの残債も3,000万円ほど残っています。その住宅ローンの返済もきつくなり、一人で3LDKはもったいないし、又住宅ローンの他に管理費や固定資産税の負担も大きいため売却を決断したのです。

 

品川区マンション品川区マンション2

 

 

ご依頼頂いて相場を調査すると3,800万円となり、会社借入は自宅の担保には付いてはいませんでしたので、諸費用を差し引いても住宅ローンが完済でき剰余金が出る試算となります。売主としては、翌月からの返済もままならない状況だったため、早期の解決を望まれましたので依頼後すぐに販売活動を行い、まもなく3,800万円の希望満額で購入者が決まり無事に契約の運びとなったのです。

 

ここで、売主から「売却により残った剰余金は、事業資金の返済に回すべきか」という質問がございました。
それはお客様が、ご自身の会社を今後どうしたいのかによります。社長はご年齢も70歳となり、会社を承継できる人材も見当たらない状況であり、今その資金を会社の返済に充ててしまったら、生活が成り立たなくなる可能性も考えられます。
銀行とはリスケジュールによって返済を猶予してもらってる訳ですから、今まで通りに金利だけを返済していきましょうとアドバイスさせていただきました。もちろん、会社の借金は代表者が個人保証している訳ですが、個人の僅かな資産を会社の返済に充当してしまうと後に生活のやり繰りに苦慮してしまいます。

 

このように、個人事業主や会社経営者様のご相談も承っておりますので、お気軽にお電話下さい。

 

2016.2.1

横浜市磯子区で親族間売買

当センターで親族間売買をされたケースのご紹介です。

 

不動産計画

 

ご相談者様のご自宅は横浜市磯子区の高台にある住宅地の一角で、元々事業をされており、自宅の担保には政府系の金融機関とノンバンクの借入がありました。(ちなみに住宅ローンは完済されてます)特にノンバンクの借入が金利も高く、毎月返済額が20万円以上となり、それが要因で将来の生活に不安を感じられ当方にご相談頂いたのです。

 

所有者の希望としては、高齢の母もいるために、出来ればこのまま自宅に住み続ける事望んでいたため、ご身内間の売買が出来ないか検討しました。色々伺っているうちに、ある大手企業の関連会社に勤務する息子さんがおられる事を聞き、息子さんを買主として親子間売買をし、息子さんに住宅ローンを組んで頂く事を提案。その後、息子さんの了承を得てローンの審査を行う流れとなりました。

 

この場合、息子さんの属性が良くても通常の金融機関の住宅ローンが難しいため、銀行系のファイナンスに住宅ローンを組んでいただきます。多少の金利高はあるのものの、返済実績を重ねれば将来的に都市銀行でローンを組み直す事も可能となるのです。

そして、無事ローンの審査も問題なく契約に至ったわけですが、その結果として毎月の返済額が抑えられ他人に売却することなく、ご家族が安心して居住できるようになりお母様をはじめ皆様に感謝いただきました。

 

このように現在の返済が厳しい状況でも、住み慣れた家を手放すことなく解決できる場合があるので、現在ローン返済にお悩みの方は任意売却支援センターへ無料相談下さい。

 

東京ディズニーシーへ

先日、何年かぶりに東京ディズニーシーにて11歳になる娘と休暇を楽しんできました。
(久しぶりにブログに登場した我が子は、以前より成長したでしょうか?)

当日は雨模様で、きっと空いててアトラクションもすぐ乗れるものと思いきや、8月の下旬ともなると夏休み最後の思い出なのか中高生の皆さんが多く通常の休日のような賑わいでした。1番長い待ち時間はトイストーリーマニアの180分待ち、さすがにそれは避けて待ち時間の少ないアトラクションを選びながらの一日、食事するのにも時間帯によってかなり並んで待つ必要があります。

 

ディズニーシー入口ナイトショー全景観トイストーリーマニア

 

夜に行われたエンターテイメントは、ウォータースクリーンやレーザー光線・花火・炎などの特殊効果で幻想的な世界を創り出し、子供から大人まで十分に楽しめるショーでした。

子供は好きな事に対しては疲れを知らないのですが、この年齢になり小雨の中一日中歩いたり、列に長い時間並ぶのはさすがにハード・・・・ でも娘との楽しい一日となりました。

 

kobayashi

 

 

お金目的の任意売却?

先日、任意売却支援センターのフリーダイヤルに「お宅は引越代いくらくれるの?」というような問い合わせがありました。任意売却業者の広告には「〇〇万円もらえる」というようなサイトもあり、ユーザーからは「任意売却するとお金が入る」ような誤解を生じています。

 

お金目的の任意売却

 

このように、ごく一部の相談者には任意売却の相談よりも「如何にお金を残すか」に焦点をあわせ、あちこちの業者へ連絡されるようです。もちろん、当方の返事は「金額のお約束は出来かねます」とお答えしますが、もし依頼者がお金でつられて他に依頼をしたとしても後々トラブルにつながる恐れもございます。

 

結局のところ、債権者から捻出できる引越代がいくらなのか?という問題であり、特定の業者に依頼したからといって劇的に資金を残せる訳でもありません。もし、金額を約束する業者が存在したとしても、販売方法に無理が生じ結果として任意売却が不成立になってしまい、競売に移行されて一円も残すことが出来ないケースもございます。任意売却業者を探す際には、金銭的な事よりも債務者の事を親身に考えアドバイスしてくれる業者を選択すべきと考えます。

経験のない事への不安

住宅ローンの滞納による督促状や催告書、裁判所からの競売通知書などが届いてる債務者は不安で夜も眠れない方も多くおられると思います。なぜ不安なのか?それは、ほとんどの方が初めて経験する事で、この先どうなるのか、又どう対応すれば良いのか分らないから不安になるのです。

 

先が分れば不安は軽減できる!

私たちスタッフは、お客様からご相談いただいた際に現状の状況をお聞きし、この先どのような書類が届き、どう対応すればいいのか詳細に説明いたします。例えば、競売申立てが近い方には、裁判所の執行官が来ることや業者から何十通ものDMが届いたり、直接飛込み営業で訪ねてくることをお伝えします。
でも、それを知っておくのと知らないのでは、その時の対処方法も違ってきます。先が分らない事は余計に不安を増徴させネガティブな方向へと進んでしまいます。必要のない自己破産を考えたり、最悪は自殺まで考える方も・・・

 

考えごと不安な事覚悟する人

 

覚悟を決める!

そして、もう一つ「覚悟」が必要です。それは任意売却する事だけが覚悟ではありません。考えた末に競売を選択されるケースもあるでしょう!それも覚悟した決断です。また、任意売却でも競売でも自宅を手放すことに違いはありませんので、大切な家族に現状を話し協力を求める覚悟も必要です。

 

将来どうなるのか見えない事で、ご家族にも説明できず毎日ビクビクして生活するより、現実を理解し方向性が明確になれば、将来に明るい兆しが見えるかもしれません。当センターへ電話相談することも、ある意味覚悟が必要でしょう。しかし、その行動であなたの不安が少しでも軽減出来れば、問題の半分は解決に向かっています。現在ご不安を抱えている方は是非ご連絡をお待ちしております。

 

大田区にある東京サーハウスの任意売却

大田区にある東京サーハウスセンターポートの任意売却の依頼を受け販売活動をしておりましたが、購入者も見つかり決済に至りました。このマンションは平成15年築ですが、大田区の中でも取引価格平均がが5,000万~6,000万円台と近隣のマンションと比較しても高額の類に入ります。

 

サーハウス/夜景サーハウス/シーズンコートサーハウス/温泉サーハウス/プール

 

36,000㎡の広大な敷地に758戸の世帯数があり、温水プールや、フィットネス、シアタールーム、ライブラリー、ゲストルーム、バーベキューテラスなど共用施設が充実しています。それに何といっても天然温泉のスパがあり居住者は無料で利用ができることが最大の特徴となります。ちょっとしたリゾート気分になりますね!

 

中古マンションでも高価格帯になりますが、人気があるマンションなので売り物件が出ても購入希望者が多く売却の足も速いようです。こちらのマンションに拘らず、現在住宅ローンの返済にお悩みのお客様は任意売却支援センターへお問い合わせ下さい。

 

近親者の借金は避けるべき

住宅ローンの返済が困難となると、一時的にキャッシングやカードローンで凌ぐ方もいらっしゃいます。
本当に一時的なら問題はありませんが、借金返済のためにまた借金を重ねて行くと、まさに「借金で首が回らない」状態になってしまいます。

 

そのような状況下で、親・兄弟や友人・知人に頭を下げて資金を作ったとしても、銀行や金融会社の利益のために頑張るだけで、結局は困っている時に助けてくれた近親者に不義理をする結果となります。金融機関に返済しなくてもよいとは言いませんが、あくまで経済行為として銀行には金利、保証会社へは保証料を払って融資している訳で、金融機関も回収不能となるリスクは承知のうえ。しかし、近親者の損得勘定なしで融通してくれたお金は、一生懸命働いて稼いだお金です。何としても返済しなくてはならないし、返済の見通しがなければ借りてはいけません。

 

お金

 

「家族のため」と住宅ローンの返済に奔走するお気持ちも理解できますが、破たん状態を解消しない限り、近親者からの借入をしてとしても、それはただ単に延命措置でしかありません。それよりも早い段階で任意売却を決断し行動する事で、大事な身内や知人に迷惑をかける事を回避できると確信しております。

現在、ローンの返済でお悩みの方は当センターへご相談下さい。

ローン返済に困っても安易に賃貸に回さない

私たち任意売却専門家でも任意売却できない場合もございます。その一つとして、元々のご自宅を賃貸に回し家賃を頂いているケースです。 「賃貸オーナー」と言えば聞こえは良いですが、それを賃貸に回した背景が重要です。資金的に余裕があって不動産を増やす目的の投資家なら問題ないでしょう。しかし、住宅ローンの支払が厳しくてご自宅を賃貸に回し、その家賃でローンの返済を考えているなら問題です。

 

不動産を所有し賃貸に貸し出すことは、いち事業としてリスクも伴います。入居までの期間や退去後の空室のリスク、補修やリフォーム費用、固定資産税の負担など考慮に入れなければなりません。リスクを避けるために家賃を下げて契約にたどり着いたとしても、住宅ローンの返済額に及ばず、生活費から持ち出ししてしまうことも考えられます。

 

リーフォーム(バス)リーフォーム(トイレ)リーフォーム(キッチン)

 

そのような状況になってから任意売却をしようと行動しても、その賃貸契約が足かせになってしまう場合が多いのです。定期借家のように更新できない契約なら、契約終了後に任意売却を行う予定もできますが、それは稀なケースで一般的には更新が可能な普通借家契約が多いため、家賃の滞納などの解約事由がなければ、容易に立退きする事もできません。

 

このケースで任意売却する場合は賃借人がいる状態、いわゆる収益物件として投資家や不動産会社に販売する方法しかないのです。そこで、家賃と物件価格のバランスがポイントとなりますが、このようなケースでは物件価格に見合うような家賃(利回り)は期待できない事が往々にしてございます。

そうなると、販売価格をかなり下げないと購入希望者は現れません。場合によっては、利回りを考慮すると通常売却よりも2割~4割くらい安くなってしまうケースもあります。しかし、債権者としては「収益利回り」とか「賃貸に出している」とか債務者側の都合は全く関係なく、それを理由に価格の引き下げには応じてはくれません。あくまで、一般物件としての評価を行いますので、任意売却が困難な状態となってしまうのです。

 

このように安易に自宅を賃貸にしてしまったがために、任意売却もできず競売で処分されることは債務者も望んではないはずです。住宅ローン返済に困っても自宅を賃貸に出してしまうことはお勧めできません。既に賃貸利用されている方は当センターへご相談下さい。

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