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任意売却だけではない。債務整理の代表的な4手法

債務整理の手段はさまざま

延滞した住宅ローンに対する対策として、有名なものには任意売却が挙げられるでしょう。自分の家を売却する代わりに、ローンの一部を返済するという手法ですが、何も任意売却だけがローンの対策ではありませんし、債権者や連帯保証人の同意が得られないと交渉できないなど、デメリットも存在します。
一般的に、住宅ローンの滞納のような借金問題に対する対策を債務整理と総称します。任意売却自体は債務整理ではありませんが、それに関連していくつかの方法が存在します。ここでは、それらについて紹介したいと思います。

 

債務整理

 

債務整理は4つの方法で行える

代表的な債務整理の手法は、主に任意整理、特定調停、個人民事再生、自己破産の4つになります。それぞれの違いについて、順に説明していきましょう。

 

①任意整理

債務者と債権者の2者のみで返済の条件について再度話し合いを行うことをいいます。弁護士が交渉に関わる場合もありますが、裁判所を通すわけではないので、公的な記録に残りません。つまり、周囲に知られることなく手続きを済ませることができます。広義には、任意売却もこの任意整理に含まれます。

 

②特定調停

上手くいかない借金の支払いに関して、裁判所の調停のもとに条件面の折り合いをつける手法のことを指します。裁判所が仲介に入る分、返済に関する条件はより公正になりますが、自分に有利な条件で契約できるとは限らないこと、合意までに多額の費用がかかるのがネックです。

 

③個人民事再生

借金の返済が安定しない際に、計画的に返済ができるような状態にまで債務者を再生させる方法です。具体的に、収入が落ち着くまで債務者の返済を一時的にカットしたりすると言った手続きが取られます。ただし、先々の支払いがどうしても増えてしまうため、使われるのは珍しい手法です。

 

④自己破産

任意売却以外だと、最も有名な手法の一つです。返済義務を免責する代わりに高額な所持品(家や車など)はすべて差し押さえられて、現金化されてしまいます。破産後は7年間借金ができなくなるなど、破産後に復権を得るまでの間は就職ができないなどリスクも多く、個人民事再生同様に、あまり推奨されない手段です。

任意売却でよく聞くリースバック不動産とは

家賃を払って自分の家に住み続けるという選択

任意売却に関するサイトを見ていると、度々見かけるのが「リースバック」という用語。会社の経営に関しても使用される用語ですが、個人の住宅を売買する場合には、どういった意味があるのでしょうか。
簡単に言うと、新しい不動産投資家などに自分の家を購入してもらうことで、ローン返済の問題を解消する一つの手法としてリースバックがあります。この場合、これまでの自分の家は、「家を買った人から借りている」扱いとなります。そのため、月々の家賃の支払いが必要となるわけですが、その代わりにローンの問題はいったん解消されます。

 

任意売却と異なるのは、ローンの支払いが他者に委譲されるという点、そして、手続きを済ませた後もその家に引き続き住み続けることができるという点です。任意売却がデメリットがあるとすれば、自分の家だった住居から引っ越す必要があるという点ですが、リースバックという手続きを踏めば、その必要はありません。
ただし、買ってくれる投資家が見つからなければできることではないため、誰にでもできるわけではないということ、必ずできるとは限らないという点がネックになります。

 

リースバック住宅

親族間売買とリースバックとの違い

家を売却した後も、その家に住み続けることができるという点では、任意売却の親族間売買と形式は似ています。ただし、親族間売買と違うのは、家を売る相手が第三者(しかも投資家)であるということ、もう一つは、契約を交わした後、その相手に家賃を払い続ける必要があるということです。
極端な話、親族さえいれば手続き成功の可能性があるのが親族間売買です。ですがリースバックの場合にはそうはいかず、家賃を継続して支払えるだけの収入が見込める人でなければ、リースバック不動産はできません。

 
ただし、きちんと契約を結ぶことさえできれば、色々とメリットも多いのがリースバックです。それはローン問題の解決ということもそうですが、各種手続きの簡素さが、類似した他の手法と比べると大きく異なります。
と言うのも、リースバックの場合、ローンに関する契約は新しい投資家と不動産の間でなされるからです。家賃と言うデメリットは付きまとうものの、煩わしい契約の手間が削減されるのは事実です。

親族間売買で任意売却する時に気を付けたいこと

親族間売買のメリットとは

任意売却の解決で、その手法の一つとして挙げられるのが「親族間売買」です。住宅ローンの補てんとして家を売るという点は普通の任意売却と変わりません。違うのは、売る相手自分の親族、例えば子どもや兄弟などであるという点です。

 

親族間売買をすると何が変わるかと言うと、「売却をした後でもその家に住める」という点です。要は、家を売り払ったけれども所有者が自分の親族になっているので、その親族の許可があれば、引き続きその家に住むことができるということです。
住宅ローンの問題から任意売却をする際、今まで住んできた自分の家を手放すことに抵抗感を覚える人もいます。そういった人にとっては、非常に有効な手続きであると言えます。

 

親族間売買の注意点

 

最大の問題点は住宅ローンを組むこと

しかしながら、親族間売買も何も万能というわけではありません。住む家を変えなくて済むという便利な売買ではあり、法律上の問題もありませんが、いくつか注意点も存在します。

 

まず第一に、売買契約の段階での審査が、通常よりも慎重かつ厳正になることが多いと言われています。不動産側からすれば、親族同士で家の売買を行うということは、悪意で解釈すれば「怪しい」ともとることができます。そのために、きちんと支払いがなされるのか、家の購入動機は妥当なものなのかと言った点が、第三者への売買のケースよりも厳しく審査されます。さらに言えば、そもそも親子間売買自体を行っていない不動産も存在します。そういった業者に親子間売買を持ちかけると、その後の信用に差し障る可能性もありますから、相談の前から慎重に検討しましょう。

 

それと関係して、家を買う場合には住宅ローンを組むことが許可されないことも多いそうです。つまり、親族間売買は親族であれば誰でもできるというわけではなく、買う側にそれなりの貯蓄が用意されていることが前提として必要となります。親族間で任意売却をする際には、ローンを組んでそれを支払うということは許されないと思っておいた方がよいでしょう。
それでも、住宅ローンを組んでの親族間売買を行いたいという場合には、かなり慎重な審査が設けられる可能性があるということは承知しておきましょう。

任意売却の際、引越の代金はもらえるのか

ある意味一番困る引越代

任意売却で家を売却した場合に、地味に問題になるのが引越の費用です。住宅ローンの返済のために、今まで住んでいた自分の家を手放さなくてはならないわけですから、当然、手続きが済んだ後には、新居を探し、引越を行わなくてはなりません。
ですが、任意売却をするほどに経済的に困窮している場合、引越費用の工面には一苦労する人も多いと言います。所帯が大きいほど引越費用も膨らみますし、前提として費用が賄えるほどの収入や貯蓄があるのであれば、任意売却をするほどの事態にはならないからです。
そうなると、必然的に任意売却の交渉を進める段階で「引越費用」の問題が売却する人と業者との間で話題になると言います。

 

任意売却の引越代

 

引越代を工面してもらえるかは交渉次第

任意売却時の引越費用。端的に結論を述べれば、「業者が出してくれる時もあれば、そうでない時もある」というのが現実のようです。
実際問題として、引越費用も賄えないほどに貧窮した方が任意売却をするというケースは多いようです。当然、業者や金融機関としても、引越してもらえなければ家を売却できないので、交渉の段階できちんと条件面の折り合いがつけば、必要経費として引越費用を補てんしてくれます。

 

要は、売却に際して引越代の工面が現実的経済的に厳しいという点を、金融機関に理解してもらうことが大切です。
ただし、一から十まで費用を工面してくれるというわけではありませんから、その点は留意する必要があります。引越費用と言っても10万円から、高くても50万円程が限度となりますし、荷物の梱包や搬送などは自分でしなくてはなりません。また、肝心の新居選びに関しても、自分の選択次第となります。引越代を工面してくれるからと言っても、何から何まで面倒を見てくれるというわけではないので、勘違いしないようにしましょう。

 

ちなみに、肝心の引越代を受け取るのは、ある程度荷物の整理がつき、売り渡す家が完全に空になってからになることが多いと言います。つまり、実際に引っ越すよりも多少の遅れがあるということです。金融機関からすれば、任意売却交渉の援助として支払うものになるために、そのタイミングとなるということも理解しておきましょう。

任意売却でよく聞く債権回収会社(サービサー)とは

任意売却と切っても切れないサービサーの存在

住宅ローンの任意売却について調べていると、時折耳にする「債権回収会社」という言葉。サービサーとも言われるこの業者では、一体どのような仕事を行っているのでしょうか。
一言で言うと、貸したお金の返済、その管理回収を手掛けるのが債権回収会社の仕事です。各種金融機関や保障会社、つまり外部からの委託を受けて回収業務を行う場合もあれば、自ら債券を買い取り、担保不動産を処理するような場合もあります。
一昔前までは弁護士専門の仕事でしたが、1999年に(取扱債権の種類の限定付きで)この会社の参入が認められる法律(債権回収業に関する特別措置法)が施行されたことにより、現在では一般的となりました。
住宅ローンの任意売却を行う人にとっては、知っておくべき存在なので、自分のローンに関わるサービサーがどのような会社なのかは、知っておく必要があります。

 

 

 

債権回収会社はただの会社ではない

任意売却を行った後、あるいは、ローンの延滞が続いてしまった際などに、この債権回収会社から通知が来る場合があります。その際は、何らかの理由でローンの返済に支障が出ているとみなされている可能性がありますから、看過できません。
債権回収会社は、一般の会社とは違います。法務大臣に認可されなければ営業が許可されないほか、警察庁長官による立ち入り検査などによって、業務の適正化が国によって保障された会社です。そのため、悪質な手法による取り立ての心配などは無用ですが、その会社からの要求にはかなりの重みが付きまとうということは知っておかなくてはなりません。
住宅ローンの任意売却に関わる会社ですと、オリックス債権回収株式会社、エム・ユー・フロンティア債権回収株式会社、株式会社住宅債権管理回収機構などが有名です。これらの業者は、滞納した住宅ローン債権の回収業務を住宅金融支援機構より委託されている、信用のある会社です。基本的に、任意売却関係でこれらの会社から何かしら通知が来た場合には、ローンの支払いについて問題が生じたと考えるべきでしょう。

どう違う?住宅の競売と任意売却

住宅の任意売却と競売、家を売るという点では同じに見える二つの言葉ですが、実際のところはどのように違うのでしょうか。「大して変わらないでしょ」と甘く考える方もいるかもしれませんが、両者の違いは大きく、場合によっては債権者の方がかなり損をしてしまう場合もあり得ます。
そこでここでは、似ているようで違う、競売と任意売却について紹介したいと思います。
競売と任意売却

選べるなら任意売却を選択すべし

大して変わらないだろうと考えている方もいるかもしれませんが、住宅を売りに出すのであれば、少なくとも家の所有者本人にとっては、競売よりも任意売却の方がはるかにメリットが多く、おすすめです。
まず、家を売却した後で生じる引っ越し費用などを捻出してもらえる可能性があります。これは交渉の内容にも左右されますが、引っ越し費用だけでなく、マンションの滞納管理費なども支払わなくてよい場合が多いです。
また、単純な売値が、競売と比べると高いです。競売にかけられた家は、一般相場の5割から6割程度の値段しかつきませんが、任意売却の場合には一般の相場とほぼ同額での取引がなされます。家を売る人は、住宅ローンの滞納をなんとかしたいという場合がほとんどでしょうから、この金額の違いは見逃せません。残された借金に関しても、分割払いでの返済が可能になったりと、事後の交渉においてもメリットが多いのが任意売却です。

 

競売にはデメリットも多い

また、費用面でこれだけの差があるにも関わらず、競売にはデメリットな面も多くあります。
まず、競売になると「家を売った」という事実が周囲の人々に知られてしまう可能性があります。競売にかけられた家が、新聞や住宅情報誌などに載せられるためにそうなるのですが、任意売却の場合は、この辺りを周囲に知られることなく行うことができます。
任意売却と違い、引っ越し代の工面もありません。また、売値が安い分残債が多く残るため、債権者との交渉も難航しがちになると言います。このように、任意売却と競売ではそのメリットに雲泥ともいえる差があり、住宅ローンの滞納をなんとかする際には覚えておく必要があります。

差押えされてからでも任意売却は間に合うのか

任意売却のタイミングは差押え後でも大丈夫

住宅ローンを延滞しすぎて、自分の不動産を差押えられてしまった。そんなことになれば、誰だって焦りますよね。
住宅ローンを返済できないときの手段として、よく知られているのが任意売却です。自分の家を売却することで、ローンの一部を減らしてもらえる制度として知られていますが、中には「不動産を差押えられてしまうと、任意売却の手続きはできない」と誤解している方もいるようです。
ですが、不動産を差押えられた後であっても、任意売却の手続きを行うことは可能です。差押えをされている分、売却によって生じたお金の自由度は減るかもしれませんが、交渉を行うこと自体には差し支えありません。

 

担保不動産競売と任意売却

ただし、気を付けなくてはならないのは、不動産を差押えられた場合には、そう遠くない将来に自分の家が「担保不動産競売」というものにかけられる可能性があるということです。これが一度決められてしまうと、任意売却はできても時間的制限が出てきます。また、減らせるローンの金額も少なくなってしまいます。差押え後の任意売却はできないことはありませんが、この競売が始まってからの任意売却には、おすすめできるものではありません。決断があまりにも遅れてしまうと、そもそも任意売却の交渉を許可してもらえないということもあります。

 

一番悪いのは税金の差押え

最後に、ローンを延滞するからと言って、税金まで滞納してはいないでしょうか。もしそうなってしまうと、任意売却の手続きは一気に難しくなってしまいます。業者との契約である住宅ローンと違い、国民の義務である納税は、延滞した時のリスクも異なります。簡単に言えば、任意売却をしたとしても税金が支払われるかどうかが不透明なため、売却の許可自体が下りない可能性が高くなってしまいます。しかもこの場合、口座を差押えられてしまっていますから、交渉の際に税務局や市役所も絡んできます。彼らとしても、税金が支払われる見込みのない交渉には許可が出せるはずもなく、任意売却をするにしても滞納した税金を完済してから、という条件が付く場合もあります。

住宅ローンの催促状が来る前に任意売却の検討を

突然届く「催促状」の意味

住宅ローンの返済を長々と延滞していると、銀行から「催促状」というものが届きます。平たく言ってしまえば、延滞したローンをいついつまでに支払いなさい、というものになるわけですが、これを無視してしまうことには大きな問題があります。
まず、催促状が届く前から、その人の元には支払いを促す書状が何回か届いています。催促状というものは銀行側にとっても軽いものではなく、なんど促しても返事が来ない場合に送るものです。催促状には支払わなくてはならない金額とその期日が明記されており、これは厳守しなくてはなりません。

 

最後通告の「催告書」

しかしながら、送られた側がお金が用意できなかったり、そもそも具体的な返答をしなかったりと言った態度をとってしまうと、さらに「催告書」と言われるものが届きます。催告書が届いた場合には、単にローンを支払うだけにとどまりません。支払いが成されない場合には、その人の家が半ば強制的に競売にかけられてしまい、自分のものではなくなります。
要は、今まさに自分の住んでいる家が無くなるわけです。これはもう、ローンを支払うとか言うレベルを超えているのがわかるでしょう。ちなみに、このような形で競売に掛けられた場合、通常よりもはるかに安い相場で家が売られてしまうと言いますから、催告書を無視したとしても、当人に一切のメリットはありません。

 

無視しないできちんと相談してみる

銀行も悪徳業者ではないので、支払う側が真摯な姿勢で相談をすれば、払う額は変わらずとも、納得のいく形での交渉をしてくれます。催告書を受け取りたい人はいないでしょうから、まずは相談をし、自分の窮状をきちんと伝えましょう。そのうえで、自分の家を競売にかけるのではなく、例えば任意売却の手続きを行うなど、双方がある程度納得できる結論を見つけるようにするのが大切です。任意売却の手続きでいくらお金がもらえるかはさすがに個人差がありますが、催告書を無視したことで競売にかけられるよりは高い金額になることは確実です。いずれ支払わなくてはならないローン問題であるならば、正面からしっかりと向き合い、より賢い選択ができるといいですよね。

任意売却をしたらこんな督促に要注意!

ちゃんと手続きしたはずなのに…

返しきれない住宅ローンの代表的な対策である任意売却。家を手放すというデメリットはあるものの、純粋な返済額を減らすことができるため、手続きを考えたことのある人もいるでしょう。住宅ローンに縁のない方であっても、その手の交渉として名前くらいは知っておくべきです。

 

ですが、そんな認知度の高さが災いしてか、「任意売却の手続きさえ済めば、お金の心配はしなくて大丈夫」と勘違いしてしまう方も中にはいるようです。各種業者との取引の中で、制度や契約内容を誤解し、少なくなったローン額だけに目が行きがちな気持ちはわからないではありません。

 

日々の支払いが必要となるのは何も住宅ローンだけではありません。これは当然のことではありますが、任意売却をする方のように、住宅ローンに頭がいっぱいの方は、それ以外の支払いに対して、いささか意識が軽率になるようです。

 

 

税金の督促状は特に注意

その中でも、特に代表的なものが税金です。住宅ローンを滞納している方は、それに並行してそのほかの支払いも滞納している場合がよくあり、ローン問題がせっかく解決したと思ったら、今度は税金の督促が来た、なんてことは十分に考えられます。

 

税金がその他の支払いと決定的に違うのは、支払いが国によって義務付けられているものであり、滞納は法律にも抵触するという点でしょう。場合によっては口座が差し押さえられる可能性があるのは周知のこと。支払えないという事実に対するリスクの重さが違います。本来であれば、ローンよりむしろこちらの方を優先しなくてはならないのは言うまでもないことですが、普段は給与等から自然と天引きされているという方も少なくないでしょうし、意識するのは逆に難しいかもしれません。

 

税金の滞納が続けば、いずれは国や役所から正式が督促状があなたのもとに届きます。その際には、何よりも優先して、そちらの支払いを行う必要があるでしょう。それは、単に行政によって義務付けられているからというのもありますが、税金はローンとちがった任意売却のような措置がありません。支払うように義務付けられた金額は必ず支払う必要があり、それに対する処罰もローンに比べるとはるかに厳しいものなので、ローンについて考える場合には、前提としての税制をきちんと検討しておきましょう。

任意売却後の返済額はどう決まるのか

住宅ローンの返済に行き詰まった時、その対策として頭に浮かぶのが「任意売却」の四文字。せっかくのマイホームを売り渡さなくてはならないというデメリットはあるものの、ローン返済の問題をある程度緩和してくれるという点はありがたいところです。
しかし任意売却の手続きを済ませたからと言って、ローンが完全になくなるというわけではありません。家を売却する代わりに、ローンの返済額を減らすのが任意売却。その後のいくらローンが残るか、それを月々どのくらい返済していくのかというところは、個人のローン残高や各種不動産業者によって様々に変わってきます。
ここでは、実際の任意売却の実例を参考にしつつ、任意売却後の返済額について調べてみました。

 

任意売却後の返済

 

売却交渉の際は入念な確認を

例えば、ある方の場合、任意売却によって残っていた2000万円残っていたローンを1500万円ほどに減らしてもらいました。しかし事前の説明などの不足から、売却後に保険会社や債権回収会社への債務が500万円ほど残ってしまったそうです。
それほどの支払いはこの方に現実的ではなかったようで、業者に相談し、再度支払い計画の交渉をし直しました。結果、月1万程のローンとして決着がつき、なんとか現実的なローンを組むことができたと言います。
この事例のように、売却交渉時の説明不足や確認漏れなどから、思わぬ出費が後から生じることはよくあるので、交渉にあたっては十分な確認が必要になります。

 

業者のアドバイスが思わぬ結果を招くことも

任意売却を行うにあたっては、業者のアドバイスも慎重に聞く必要があります。ある方が任意売却の手続きをした際、相談をした業者から「支払いを無視しても構わない」というアドバイスを受けたと言います。本人がその通りにした結果、督促状が届いてしまい、最終的には連帯保証人の給与が差し押さえられるという事態にまで発展してしまいました。
本人としては、業者のアドバイスに忠実に従っただけのことなのですが、結果として周囲の親しい人物まで巻き込むような結果となってしまったこの事例。任意売却を済ませたとしても、ローンの金額は膨大なものに違いありませんから、交渉をする際には、業者のアドバイスだけではなく、自分自身でもしっかりと勉強する必要があるでしょう。

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